Le retour en force du commerce en 2022
En 2022, le marché de l’investissement immobilier tertiaire en France aura été marqué par un retour en force du commerce. Un segment tire en particulier son épingle du jeu : le commerce de périphérie.
Un pilier de notre stratégie d’investissement
Ce segment constitue un de nos terrains de jeux favoris, puisqu’il présente actuellement selon nous le meilleur profil risque-rendement de notre univers d’investissement. Il représente ainsi à ce jour environ 45% de notre patrimoine. Si les grands retail parks sont inaccessibles pour nous compte tenu de leur taille, nous regardons avec intérêt les petits ensembles indépendants de quelques cellules commerciales, ainsi que les unités individuelles.
Les atouts structurels du commerce de périphérie
Notre appétence pour le commerce de périphérie s’explique par plusieurs facteurs structurels :
- présence d’enseignes peu ou pas trouvables en centre-ville du fait d’un besoin de surface minimum non disponible en centre-ville ;
- sur-représentation d’enseignes performantes y compris dans un contexte inflationniste et dans une tendance générale de pénétration croissante du e-commerce ;
- stationnement et accès aisés, facilitant par ailleurs les flux logistiques pour les livraisons, et le click and collect ;
- loyers plus abordables que dans les centre-villes avec comme conséquence des taux d’effort raisonnables ;
- effet rareté compte tenu de la faiblesse des nouvelles autorisations administratives ;
- charges et capex maîtrisés ;
- réversibilité aisée compte tenu de la simplicité de l’objet immobilier (« boîte commerciale »).
Une sélection basée sur la résilience
Au sein même du commerce de périphérie, nous privilégions les thématiques qui nous semblent les plus résilientes (discount alimentaire et non alimentaire, commerces « essentiels », bricolage, entretien automobile, optique, fast food, etc). Toutefois, en cas de très forte conviction sur un emplacement, nous pourrions intégrer des sous-jacents sur lesquels nous avons moins de conviction (textile par exemple), si cela est correctement reflété dans le prix d’acquisition (décote), car nous estimons que nous pourrons relouer rapidement en cas de départ et donc générer de la surperformance grâce à la décote à l’entrée.
Une dynamique favorable à la limitation de la vacance
Notons enfin que dans l’immobilier commercial en général, il n’est pas rare que les preneurs, en cas de velléité de départ, cherchent à valoriser leur fonds de commerce, leur droit au bail, ou les aménagements qu’ils ont financés. Ils cherchent donc souvent leur propre successeur, ce qui limite le risque de vacance pour le bailleur.
Les autres segments du commerce
Qu’en est-il des autres segments du commerce ?
Nous ne nous intéressons pas aux galeries commerciales (trop de contraintes ; trop de charges). En ce qui concerne les pieds d’immeuble (commerces de centre-ville), nous restons globalement positifs sur la thématique de la proximité (alimentaire, services à la personne, crèches, street food, etc). Toutefois, les centre-villes des grandes villes demeurent le plus souvent hors de nos objectifs de rendement, et nous regardons les villes moyennes avec beaucoup de sélectivité en fonction de l’attractivité du territoire, la dynamique démographique, les valeurs locatives, les enseignes, etc.
András Boros et Léonard Hery
