Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, permettent d’investir dans l’immobilier locatif de manière indirecte. Contrairement à un investissement immobilier classique, elles offrent un accès simplifié à un patrimoine diversifié tout en déléguant intégralement la gestion des biens. Ce guide détaille le fonctionnement des SCPI, leurs avantages, ainsi que les risques à considérer avant d’investir.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Les SCPI comme outil pour investir dans l’immobilier
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) font partie de l’éventail des outils à disposition du grand public pour investir dans l’immobilier. Concrètement, quand vous souhaitez investir dans la pierre, il est possible d’investir soit en direct (seul ou à plusieurs, en SCI ou en indivision), en Bourse (via les foncières cotées ou SIIC) ou bien à travers des véhicules d’investissement (ou fonds) non cotés (OPCI, SCI, SCPI, etc) dans lesquels vous confiez votre épargne à un tiers.
Les SCPI font partie de cette dernière catégorie, communément appelées « pierre papier » puisque vous ne détenez pas un bien physique mais les parts d’une société qui, elle-même, détient un patrimoine immobilier. En d’autres termes, vous investissez dans l’immobilier de manière indirecte, par le biais d’un support collectif. Ces fonds sont devenus des solutions d’investissement populaires pour les épargnants en quête de revenus passifs, de diversification et d’accès à l’immobilier sans contraintes de gestion.
Les fondements de l’investissement en SCPI
Une SCPI est une société immobilière qui collecte des fonds auprès de nombreux investisseurs pour acquérir, gérer et valoriser un patrimoine immobilier. En investissant en SCPI, vous devenez associé de cette dernière et percevez des dividendes en tant que tel, tout en bénéficiant d’une mutualisation du risque locatif importante, en étant indirectement propriétaire de plusieurs dizaines, voire centaines de biens immobiliers, avec une mise initiale qui peut être très limitée.
L’achat de parts
Pour investir en SCPI, un épargnant peut directement acquérir des parts auprès de la société de gestion qui en assure la délégation. Ces parts représentent une fraction du patrimoine immobilier détenu par la SCPI. Le montant minimum d’investissement varie selon les SCPI, mais il est généralement accessible, souvent à partir de quelques centaines ou milliers d’euros (par exemple, 1 008 € en 2024 pour la SCPI smallcaps Epsicap Nano). Contrairement à l’achat direct d’un bien, l’investissement en SCPI est donc beaucoup plus flexible et accessible, et permet à un large public d’investir dans l’immobilier, sans nécessairement disposer de lourds capitaux de départ. Il en présente toutefois des risques similaires, tels que le risque de perte en capital, le risque de marché et le risque de liquidité, que nous détaillerons en fin de guide.
La collecte des fonds et l’acquisition d’actifs immobiliers
Une fois les fonds collectés auprès des investisseurs, la SCPI acquiert des biens immobiliers, par l’intermédiaire de sa société de gestion. L’objectif est de constituer un patrimoine immobilier, souvent diversifié sur différents secteurs immobiliers et types d’actifs (bureaux, commerces, résidentiels, locaux industriels, santé, etc.), et réparti dans différentes zones géographiques (villes et provinces en France, Europe, international), selon la stratégie d’investissement de chacune.
La gestion locative des biens
La gestion des biens acquis est entièrement assurée par la société de gestion de la SCPI. Cela inclut la recherche de locataires, la gestion des baux, la perception des loyers, les travaux d’entretien ou de rénovation, ainsi que toutes les formalités administratives. Les investisseurs en SCPI n’ont donc pas à se soucier de la gestion quotidienne des biens. C’est d’ailleurs ce qui constitue l’un des principaux avantages de la SCPI par rapport à l’investissement immobilier direct.
La distribution des revenus
Les loyers perçus par la SCPI sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes, nets de frais de gestion, généralement de manière trimestrielle. Chaque investisseur en SCPI perçoit une part des revenus locatifs proportionnellement au nombre de parts qu’il détient. Il est important de garder à l’esprit que, comme tout investissement, les revenus ne sont pas garantis et les performances passées ne garantissent pas les performances futures.
La gouvernance d’une SCPI
La gestion d’une SCPI repose sur un cadre de gouvernance structuré et réglementé, appliqué par quatre acteurs majeurs, afin de garantir la transparence et la protection des intérêts des associés.
L’AG des associés est l’organe décisionnaire principal de la SCPI. Elle se réunit au moins une fois par an, généralement sur convocation de la société de gestion. Lors de cette réunion, les associés votent sur des décisions stratégiques telles que l’approbation des comptes annuels, la distribution des bénéfices ou encore la nomination des membres du Conseil de Surveillance, composé de 7 à 12 membres, élus parmi les associés, à la suite d’un appel à candidature organisé par la société de gestion. Le rôle de ce dernier est d’assister la société de gestion (rédaction du rapport annuel par exemple), tout en exerçant les contrôles qu’il juge opportuns.
Par ailleurs, un Commissaire aux Comptes, indépendant et désigné par l’AG, est chargé de certifier que les comptes de la SCPI sont sincères et conformes aux normes comptables. Enfin, deux fois par an, les actifs immobiliers détenus par la SCPI font l’objet d’une évaluation indépendante, réalisée par un ou plusieurs experts immobiliers externes. Leur mission est d’estimer la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution du patrimoine, qui sont essentielles pour assurer une valorisation juste du portefeuille et orienter les décisions d’investissement et d’arbitrage. Note : Les SCPI doivent désormais publier la valeur de leurs actifs deux fois par an contre une auparavant, depuis l’application de l’ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024.
L’histoire des SCPI
L’histoire des SCPI a commencé dans les années 60. En effet, la première SCPI a vu le jour en 1965. Aujourd’hui il en existe plus de 200 pour une épargne totale gérée en SCPI de l’ordre de 90 milliards d’euros à fin juin 2024 (source : ASPIM). Leur modèle s’est en effet progressivement structuré sous l’égide de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui régule aujourd’hui les SCPI pour garantir la transparence et la protection des investisseurs.
Certaines SCPI du marché ont plus de 40 ans d’existence, témoignage de leur stabilité et de leur capacité à évoluer et traverser les cycles économiques. Si les premières SCPI investissaient principalement dans des bureaux et des commerces, de nouvelles jeunes SCPI, adoptent des stratégies innovantes pour capter de nouvelles opportunités, notamment à l’échelle européenne ou sur des secteurs émergents comme la logistique, la santé, ou les smallcaps à l’image de la SCPI Epsicap Nano.
Les différents types de SCPI et leurs spécialisations
Il existe plusieurs types de SCPI, chacune ayant un objet social distinct. Il est indispensable de connaître cette classification afin d’investir dans une ou plusieurs SCPI qui répondent à vos objectifs patrimoniaux.
Les SCPI de rendement
Les SCPI de rendement sont les plus répandues sur le marché et s’adressent principalement aux investisseurs à la recherche de revenus réguliers. Elles investissent principalement dans des actifs immobiliers professionnels afin de percevoir des loyers, qui seront redistribués aux associés sous forme de dividendes trimestriels ou mensuels, selon les SCPI.
Les SCPI fiscales
Les SCPI fiscales permettent aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux en échange d’un engagement de détention. Selon les dispositifs en vigueur, elles peuvent donner droit à des réductions d’impôt (SCPI Pinel, Malraux) ou permettre d’imputer des déficits fonciers sur les revenus imposables.
Les SCPI de capitalisation
Les SCPI de capitalisation, ou SCPI de plus-value, privilégient la valorisation du patrimoine immobilier sur le long terme en investissant généralement dans des actifs sous-évalués ou à fort potentiel de revalorisation. Elles distribuent peu ou pas de revenus, leur objectif étant de revendre les actifs avec une plus-value à terme. En tant qu’investisseur, privilégiez donc ce type de SCPI si votre objectif est de générer un gain en capital plutôt que des revenus locatifs immédiats.
Les SCPI par spécialisation : une autre manière de catégoriser les SCPI
Outre leurs classification par objet social, il est possible de classer les SCPI par spécialisation. En effet, certaines SCPI adoptent une stratégie sectorielle ou géographique spécifique. Il existe ainsi par exemple, des SCPI de bureaux, des SCPI de commerce, des SCPI de santé, des SCPI logistique, ou encore des SCPI smallcaps. Par ailleurs, il existe des SCPI européennes, paneuropéenne ou internationales. Ces dernières bénéficient d’un cadre fiscal spécifique, défini par des conventions fiscales en vigueur. Les SCPI labellisées Investissement Socialement Responsable en raison de leur engagement en faveur d’une gestion durable et responsable de leur patrimoine immobilier, sont quant à elles, regroupées sous la typologie SCPI ISR.
Enfin, les SCPI peuvent être classifiées selon la typologie de leur capital, à savoir à capital fixe ou à capital variable. Cette distinction a un impact direct sur la liquidité des parts et les modalités de revente pour les investisseurs. La revente des parts étant simplifiée dans une SCPI à capital variable, car elle est directement gérée par la société de gestion, sous réserve de souscriptions suffisantes ; à l’inverse d’une SCPI à capital fixe, qui ne peut émettre de nouvelles parts qu’en période d’augmentation de capital.
Une des forces de l’investissement en SCPI est sa flexibilité. En effet, il existe plusieurs modes de souscription et donc de formes d’investissement en SCPI. Il est possible d’investir en SCPI au comptant ou à crédit, directement auprès de la société de gestion ou via une enveloppe fiscale telle qu’un contrat d’assurance vie. Il est également possible d’opter pour une acquisition en démembrement de propriété ou en démembrement viager. Chaque mode de souscription présente des avantages spécifiques et répond à des objectifs patrimoniaux distincts. Il est donc essentiel de sélectionner la solution la plus adaptée à votre stratégie d’investissement, à votre horizon de placement et à votre situation fiscale.
Investir au comptant ou à crédit auprès d’une société de gestion
L’achat de parts au comptant permet de percevoir immédiatement des revenus, qui seront imposés selon la fiscalité des revenus fonciers. L’investissement à crédit permet quant à lui, de bénéficier de l’effet de levier, en ayant la possibilité de déduire les intérêts du prêt des revenus fonciers.
Investir au sein d’une enveloppe fiscale
L’intégration de parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie en tant qu’unités de comptes, permet de bénéficier des avantages fiscaux de l’enveloppe fiscale et du principe de capitalisation des gains.
Investir en démembrement de propriété
Acquérir des parts de SCPI en démembrement permet de choisir entre l’usufruit ou la nue-propriété pour une durée déterminée. L’investisseur en nue-propriété ne perçoit pas de revenus pendant la période de démembrement, mais bénéficie d’une décote à l’achat et récupère automatiquement la pleine propriété à l’échéance. À l’inverse, l’usufruit permet de percevoir les revenus générés par les parts et peut constituer une stratégie intéressante pour optimiser la trésorerie d’une entreprise.
Le démembrement viager est souvent utilisé dans un cadre familial pour organiser la transmission progressive d’un patrimoine, tout en permettant au donateur de conserver l’usufruit des parts jusqu’à son décès.
Une fois la typologie de SCPI et le mode de souscription définis en fonction de vos objectifs, il est essentiel de sélectionner la ou les SCPI les plus adaptées. Cette analyse repose sur plusieurs critères, à commencer par les indicateurs de performance tels que le Taux de Distribution (TD) et le Taux de Rendement Interne (TRI), mais également sur des indicateurs de gestion comme le Report à Nouveau (RAN). Au-delà des chiffres, il est essentiel d’examiner la stratégie d’investissement de chaque SCPI : diversification du portefeuille, nature des actifs détenus, gestion des risques et capacité d’adaptation au marché.
En 2024, le TD moyen des SCPI s’est établi à 4,72 % selon l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier). À première vue, une SCPI qui affiche un TD de 7 % sur la même année peut sembler particulièrement attractive. Toutefois, telle performance peut soulever des questions : repose-t-elle sur une stratégie opportuniste ? Le niveau de réserve de la SCPI est-il suffisant pour assurer la pérennité des distributions ? C’est pourquoi il est important de ne pas se limiter aux seuls indicateurs de performance, de les croiser avec les indicateurs de gestion, la stratégie globale de la SCPI et de comparer plusieurs SCPI similaires afin d’affiner vos choix.
Toutes ces données et informations sont accessibles via les documents réglementaires des SCPI, notamment le Document d’Informations Clés (DIC), la notice d’information et les rapports annuels.
Note : Le rapport annuel est également un outil de suivi d’investissement. En effet, ce document regroupe des données détaillées sur la performance et la gestion de la SCPI au cours de l’année écoulée. Le consulter permet d’évaluer la rentabilité de vos placements, d’anticiper d’éventuelles évolutions du marché et, si nécessaire, d’ajuster votre stratégie d’investissement.
Glossaire des SCPI
Pour appréhender le fonctionnement et l’évaluation des SCPI, il est essentiel de maîtriser certains indicateurs et termes clés. Voici les principaux à connaître :
- le Taux de Distribution (TD) : représente le rendement brut versé aux investisseurs chaque année, exprimé en pourcentage du prix de la part ;
- le Taux de Rendement Interne (TRI) : mesure la performance globale de l’investissement sur une période donnée, en tenant compte des revenus perçus et de l’évolution du prix des parts ;
- le Taux d’Occupation Financier (TOF) : reflète la qualité de la gestion locative;
- le Report à Nouveau (RAN) : correspond aux réserves financières d’une SCPI ;
- la valeur de retrait : représente le montant net récupérable au moment de la revente de parts, après déduction des frais de souscription ;
- le Document d’Information Clé (DIC) : synthétise les caractéristiques essentielles de chaque SCPI, il est remis à tout investisseur potentiel ;
- la notice d’information : détaille le fonctionnement de la SCPI, sa stratégie d’investissement et les modalités de gestion des parts pour affiner vos choix.
Pour approfondir votre compréhension, consultez notre glossaire des SCPI. Vous y trouverez de nombreuses définitions détaillées.
La fiscalité de l’investissement en SCPI
La fiscalité a un impact direct sur la rentabilité de votre investissement. Les dividendes des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, selon votre tranche marginale d’imposition, ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
Chaque typologie de SCPI et mode de souscription a des implications fiscales spécifiques qu’il est essentiel de prendre en compte. Par exemple : les SCPI internationales bénéficient de conventions fiscales entre la France et les pays d’investissement, ce qui permet, selon les cas, de réduire la fiscalité sur les revenus perçus. L’investissement en SCPI via un contrat d’assurance-vie offre un cadre fiscal avantageux, puisque les dividendes ne sont imposés qu’en cas de rachat partiel ou total du contrat, tout en bénéficiant du régime fiscal spécifique de l’assurance-vie après huit ans de détention. Les SCPI fiscales, quant à elles, permettent d’accéder à des dispositifs de défiscalisation comme le Pinel, le Malraux ou le déficit foncier, et offrent des réductions d’impôt en contrepartie d’une durée de détention minimale. Enfin, en acquérant en nue-propriété, l’investisseur ne perçoit pas de revenus imposables pendant la période de démembrement et n’est donc pas grevé d’une quelconque imposition avant le remembrement.
Il est donc déterminant d’adapter le choix de la SCPI et du mode de souscription à votre situation fiscale et de vos objectifs patrimoniaux. Les conseils d’un conseiller en gestion de patrimoine peuvent vous aider à faire les bons arbitrages entre rendement, fiscalité et transmission, tout en prenant en compte votre horizon de placement et votre tolérance au risque.
Note : En cas de cession de parts, la plus-value réalisée est soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières, avec un abattement progressif à partir de la cinquième année de détention, à l’instar d’un investissement immobilier classique.
Les risques liés aux SCPI
Bien que la pierre papier soit souvent perçue comme un placement stable, elle reste soumise aux fluctuations du marché immobilier et à divers aléas qui peuvent impacter la rentabilité et la liquidité des parts. De plus, les performances passées, mentionnées dans les différents documents de référence, ne garantissent en aucun cas les performances futures, pour ces mêmes raisons.
Risque de perte en capital
Investir en SCPI signifie acquérir des parts dont la valeur peut évoluer à la hausse comme à la baisse. La valorisation des parts, suite aux expertises, dépend du marché immobilier, de la qualité du patrimoine détenu, ainsi que de la stratégie de gestion adoptée. En cas de crise immobilière ou de mauvaise gestion des actifs, les parts peuvent perdre de la valeur, et entraîner une potentielle moins-value lors de la revente. Il est donc primordial d’adopter une vision à long terme et de diversifier vos placements pour limiter ce risque.
Risque de liquidité
Contrairement aux placements financiers cotés, les SCPI ne bénéficient pas d’une liquidité immédiate. La revente de parts peut entraîner des délais variables selon la typologie de SCPI (capital fixe ou variable). Ainsi, les SCPI ne conviennent pas aux investisseurs avec un horizon de placement court ou susceptibles d’avoir un besoin rapide de liquidités.
Risque de baisse des revenus locatifs
Les revenus perçus par les associés dépendent des loyers générés par les biens détenus par la SCPI. Par exemple, si des locaux ne trouvent pas preneur, la SCPI perçoit moins de loyers, ce qui peut réduire les dividendes versés aux associés. Pour limiter ce risque, il est recommandé de privilégier des SCPI bien diversifiées en termes de typologie d’actifs, de zones géographiques et de profils de locataires ; ou d’investir dans plusieurs SCPI.
SCPI : un investissement à long terme qui nécessite une analyse rigoureuse
L’investissement en SCPI est généralement recommandé sur une durée minimale de 8 à 10 ans, hors SCPI fiscales, afin de lisser certains risques et optimiser la rentabilité sur le long terme. Des stratégies telles que les versements programmés permettent également d’atténuer les variations du prix des parts en investissant de manière progressive. Cependant, un suivi régulier de votre investissement reste impératif pour adapter votre stratégie si nécessaire. Pour toute question sur ces risques et sur la gestion de votre investissement, consultez un professionnel ou référez-vous aux documents réglementaires des SCPI.
Focus sur notre SCPI Epsicap Nano (nom commercial d’Epsilon 360°)
Epsicap Nano est une SCPI de rendement à capital fixe, spécialisée dans les actifs à faible capitalisation, désignés sous le terme de smallcaps immobilières. Notre stratégie nous permet d’afficher un TD de 6,55 % en 2024 et d’ambitionner 7 % pour 2025 ; ceci grâce à :
- L’identification d’opportunités immobilières atypiques sur des marchés de niche souvent délaissés par les grands investisseurs institutionnels ;
- Une gestion active afin d’offrir à nos associés un rendement attractif et pérenne quel que soit le contexte de marché ;
- Une diversification ciblée à travers différents secteurs tels que le commerce de proximité, l’hôtellerie, la logistique urbaine et certains actifs de services ;
- Une gestion durable et responsable de notre patrimoine immobilier, renforcée par notre labellisation ISR (Investissement Socialement Responsable).
Pour répondre aux différents profils d’investisseurs, Epsicap Nano propose un large panel de modes de souscription, à savoir : au comptant, à crédit, via une assurance vie ainsi qu’en démembrement en nue propriété ou viager.
Vous souhaitez en savoir plus ? Contactez nos conseillers ou réalisez une simulation d’investissement directement sur notre site.
Investir en SCPI permet d’accéder à l’immobilier de manière simplifiée et diversifiée, sans les contraintes de gestion inhérentes à l’investissement locatif en direct. Comprendre leur fonctionnement, leurs différentes typologies, les modes de souscription et les différents indicateurs est essentiel pour optimiser votre placement, l’adapter à vos objectifs patrimoniaux et au contexte de marché. Comme tout investissement, les SCPI comportent des risques qu’il convient d’anticiper, notamment en matière de liquidité, de valorisation et de revenus locatifs. Pour faire les meilleurs choix, il est recommandé de comparer plusieurs SCPI. L’accompagnement d’un conseiller spécialisé peut également être un atout pour bâtir une allocation adaptée à votre situation et à votre horizon d’investissement.
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