Tout savoir sur le fonctionnement et la gestion d’une SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) font partie de l’éventail des outils à disposition du grand public pour investir dans l’immobilier. Schématiquement, quand vous souhaitez investir dans la pierre, il est possible d’investir soit en direct (seul ou à plusieurs, en SCI ou en indivision), en Bourse (ce sont les foncières cotées ou « SIIC ») ou alors à travers des « véhicules d’investissement » (ou « fonds ») non cotés (OPCI, SCI, SCPI, etc) dans lesquels vous confiez votre épargne à un tiers.    

Ces fonds sont communément appelés « pierre papier », puisque vous ne détenez pas un bien physique mais les parts d’une société qui elle-même détient l’immobilier. Ils sont devenus des solutions d’investissement populaires pour les épargnants en quête de revenus passifs, de diversification et d’accès à l’immobilier sans les contraintes de gestion. 

Voici un petit guide pour vous expliquer le fonctionnement d’une SCPI, en expliquant ses mécanismes, les avantages qu’elle offre et les éléments clés à prendre en compte avant de se lancer.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une société immobilière qui collecte des fonds auprès de nombreux investisseurs pour acquérir, gérer et valoriser un patrimoine immobilier. En d’autres termes, les épargnants placent une partie de leur épargne (cela peut représenter seulement quelques centaines d’euros ou beaucoup plus) en achetant des parts de ladite société et en deviennent donc des « associé.es ». 

La SCPI est gérée par une société de gestion qui utilise l’épargne des associé.es pour acquérir des biens immobiliers et ensuite gérer le patrimoine (encaissement des loyers, recherche de locataires, réalisation des travaux etc.). Investir en SCPI permet donc aux associé.es de mutualiser le risque locatif en étant indirectement propriétaire de plusieurs dizaines voire centaines de biens immobiliers avec une mise initiale qui peut être très limitée (par exemple, 1 008 € pour Epsilon 360°). 

La première SCPI a vu le jour en 1965, aujourd’hui il en existe environ 200 pour une épargne totale gérée en SCPI de l’ordre de 90 milliards € à fin juin 2024 (source : ASPIM).

Comment fonctionne l’investissement en SCPI ?

1. L’achat de parts

Pour investir dans une SCPI, un épargnant achète des parts auprès de la société de gestion. Ces parts représentent une fraction du patrimoine immobilier détenu par la SCPI. Le montant minimum d’investissement varie selon les SCPI, mais il est généralement accessible (souvent à partir de quelques centaines ou milliers d’euros), ce qui permet à un large public d’investir dans l’immobilier. Contrairement à l’achat direct d’un bien, l’investissement en SCPI est donc beaucoup plus flexible et accessible, sans nécessiter de lourds capitaux de départ. Il en présente toutefois des risques similaires (risque de perte en capital, risque de marché, risque de liquidité…)

2. La collecte des fonds et l’acquisition d’actifs immobiliers

Une fois les fonds collectés auprès des investisseurs, la SCPI acquiert des biens immobiliers selon sa stratégie d’investissement (bureaux, commerces, résidentiels, locaux industriels, etc.). L’objectif est de constituer un patrimoine immobilier diversifié, réparti dans différentes zones géographiques et différents types d’actifs pour limiter les risques et optimiser le rendement.

3. La gestion locative des biens

La gestion des biens acquis est assurée par la société de gestion de la SCPI. Cela inclut la recherche de locataires, la gestion des baux, la perception des loyers, les travaux d’entretien ou de rénovation, ainsi que toutes les formalités administratives. Les investisseurs en SCPI n’ont donc pas à se soucier de la gestion quotidienne des biens, ce qui constitue l’un des principaux avantages de la SCPI par rapport à l’investissement immobilier direct.

4. La distribution des revenus

Les loyers perçus par la SCPI sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes, généralement de manière mensuelle ou trimestrielle. Chaque investisseur en SCPI perçoit une part des revenus locatifs proportionnelle au nombre de parts qu’il détient. La SCPI peut également proposer à l’investisseur de faire du réinvestissement de dividendes ou encore des versements programmés pour maximiser son patrimoine. Il est important de garder à l’esprit que, comme tout investissement, les revenus ne sont pas garantis et les performances passées ne garantissent pas les performances futures.

La gouvernance d’une SCPI

Les décisions d’une SCPI sont prises par l’Assemblée Générale des associé.es, qui se tient généralement une fois par an. Il existe également un Conseil de Surveillance, composé de 7 à 12 membres, choisis sur une liste d’associé.es ayant candidaté à la suite d’un appel à candidature organisé par la société de gestion. Le Conseil de Surveillance assiste la société de gestion, et réalise les vérifications et les contrôles qu’il juge opportuns, et présente chaque année à l’Assemblée Générale un rapport sur la gestion de la SCPI. En bref, il assiste et contrôle la bonne gestion de la SCPI ainsi que la stratégie adoptée, tout cela dans l’intérêt des associé.es.