Vous souhaitez investir dans l’immobilier sans contrainte de gestion ? Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) vous permettent d’accéder à un portefeuille diversifié de biens immobiliers de manière indirecte. En acquérant des parts de SCPI, vous devenez associé et pouvez ainsi percevoir des revenus potentiels, diversifier votre patrimoine ou optimiser votre fiscalité, selon le type de SCPI choisi. En effet, les SCPI figurent parmi les solutions d’investissement incontournables du marché de la Pierre Papier. Cependant, il en existe différents types, à savoir, les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de plus value ou de capitalisation. Chaque type de SCPI a son propre objet social et s’adresse donc à un objectif patrimonial propre. Dans ce guide, nous vous expliquons les spécificités de chaque type pour vous aider à déterminer celui qui répond à vos objectifs patrimoniaux.
Ce guide a une vocation purement informative et ne se substitue pas à un conseil patrimonial personnalisé. Il est également tout à fait possible, en fonction de votre profil, de diversifier votre placement en combinant plusieurs types de SCPI.
Les SCPI de rendement : générer des revenus réguliers
Fondements
Les SCPI de rendement investissent majoritairement dans des actifs professionnels à vocation locative, tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts logistiques ou encore des résidences gérées (étudiantes, seniors, médicales). Leur objectif est de générer des revenus locatifs en louant ces biens, puis d’en redistribuer une partie aux associés sous forme de dividendes. La performance des SCPI de rendement dépend donc principalement du taux d’occupation des biens, de la qualité des locataires et de la stratégie de la société de gestion. Ce type de SCPI est donc à considérer si votre objectif est de constituer ou développer un patrimoine immobilier tout en percevant des revenus complémentaires.
SCPI thématique ou diversifiée ?
Certaines SCPI sont spécialisées dans un secteur précis, tandis que d’autres diversifient leurs investissements pour mutualiser les risques. En effet, certaines SCPI adoptent une stratégie sectorielle spécifique, qui sont regroupé sous l’appellation “SCPI thématique”, à l’image des SCPI Santé qui investissent dans des cliniques, des laboratoires et des EHPAD, ou des SCPI Logistique qui ciblent des entrepôts et plateformes dédiées au e-commerce. De même, certaines SCPI axent leurs stratégie sur le respect de critères ESG pour un immobilier plus durable, ce sont les SCPI ISR (Investissement Socialement Responsable).
À l’inverse, certaines font le choix d’investir dans plusieurs secteurs. Elles sont qualifiées de SCPI diversifiées. La sectorisation ou la diversification s’applique également au niveau géographique. Il existe donc des SCPI européennes, paneuropéennes ou internationales qui investissent en dehors de la France dans l’objectif de saisir des opportunités immobilières et fiscales.
La diversification étant un des piliers de l’investissement, les SCPI diversifiées sont privilégiées des investisseurs soucieux de limiter leur exposition à un seul secteur ou marché immobilier. En effet, en 2024, bien que représentant 20 % des véhicules disponibles, les SCPI diversifiées ont capté 68 % de la collecte brute selon l’ASPIM.
Le principal risque de l’investissement en SCPI de rendement
Le risque principal des SCPI de rendement réside dans le fait que les revenus distribués ne sont pas garantis. Les performances passées illustrées notamment par le Taux de Distribution (TD), bien qu’indicatives, ne préjugent en rien des rendements futurs. Une baisse du taux d’occupation, une renégociation des loyers à la baisse ou l’évolution du marché immobilier peuvent impacter la rentabilité et entraîner une diminution des dividendes versés aux associés. Outre le fait de diversifier votre portefeuille, il est indispensable avant d’investir, de vérifier la solidité financière de la société de gestion et son historique de performances afin d’apprécier à gérer les cycles immobiliers, à maintenir un taux d’occupation élevé et à sécuriser les revenus distribués aux investisseurs.
Les SCPI fiscales : optimiser votre imposition
Fondements
Contrairement aux SCPI de rendement qui privilégient la distribution de revenus, les SCPI fiscales investissent principalement dans des biens résidentiels éligibles à des dispositifs fiscaux. En investissant dans une SCPI fiscale, vous bénéficiez des avantages fiscaux de ces dispositifs. Toutefois, ces avantages sont soumis à un engagement à long terme, généralement entre 10 et 16 ans. Cette durée correspondant au cycle d’acquisition, de gestion et de revente des actifs détenus par la SCPI.
Pinel, Malraux ou Déficit Foncier : quel dispositif fiscal choisir ?
Selon votre profil fiscal et vos objectifs, plusieurs dispositifs peuvent être envisagés. En effet, la plupart des SCPI fiscales se spécialisent dans un dispositif précis, encadré par une loi fiscale spécifique. Trois se distinguent : les SCPI Pinel, les SCPI Malraux et les SCPI Déficit Foncier. Chacune d’elles investissant dans des biens immobiliers qui répondent aux critères fixés par la loi du dispositif auquel elle est rattachée.
Les SCPI Pinel investissent dans l’immobilier neuf et offrent une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du montant investi, en échange d’un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans. Les SCPI Malraux se concentrent sur la rénovation d’immeubles situés en secteurs sauvegardés, avec un avantage fiscal pouvant aller jusqu’à 30 % du montant des travaux engagés. Enfin, les SCPI Déficit Foncier investissent dans l’immobilier ancien à réhabiliter et permettent de déduire le coût des travaux du revenu global imposable, dans la limite annuelle de 10 700 €, avec une possibilité de report sur les années suivantes.
D’autres SCPI fiscales, bien que plus rares, reposent sur les dispositifs Denormandie (rénovation dans l’ancien) ou Monument Historique (rénovation sans plafonnement fiscal).
Le principal risque des SCPI fiscales
La liquidité des parts de SCPI fiscale est très limitée, car la durée du placement est encadrée et les sorties anticipées entraînent la perte des avantages fiscaux. Avant d’investir, il est donc indispensable de bien évaluer votre situation fiscale et patrimoniale et de vérifier l’expérience de la société de gestion ainsi que la pertinence de sa sélection d’actifs afin de maximiser vos chances de revente dans de bonnes conditions une fois la période d’engagement terminée.
Les SCPI de plus-value : capitaliser sur le long terme
Fondements
Les SCPI de capitalisation, également appelées SCPI de plus-value, privilégient l’acquisition d’actifs immobiliers décotés ou qui présentent un fort potentiel de valorisation, comme des immeubles anciens à restructurer ou des biens situés dans des zones en mutation. L’objectif de ces SCPI est de réaliser une plus-value à la revente des actifs, une fois leur valorisation optimisée. Ainsi, les loyers perçus ne sont généralement pas distribués (ou peu), mais réinvestis pour financer des rénovations ou améliorer la qualité du patrimoine détenu. Ce modèle est particulièrement adapté si vous envisagez la valorisation de votre capital sur le long terme, sans dépendre de revenus complémentaires à court terme.
SCPI patrimoniales ou opportunistes ?
Les SCPI de capitalisation adoptent différentes stratégies selon leur approche d’investissement. En effet, certaines privilégient une stratégie patrimoniale, en se concentrant sur des biens de qualité, situés dans des emplacements stratégiques, avec un objectif de valorisation progressive sur plusieurs années. Ces SCPI misent sur la rareté et l’attractivité de leur patrimoine pour générer une augmentation naturelle de la valeur des actifs. D’autres adoptent une stratégie opportuniste, axée sur l’acquisition d’immeubles sous-évalués ou nécessitant d’importants travaux, afin de bénéficier d’une revalorisation rapide avant la revente. Cette approche peut offrir un potentiel de plus-value plus élevé, mais expose également l’investisseur à des risques plus élevés liés aux aléas du marché immobilier et aux coûts de rénovation.
Le principal risque des SCPI de capitalisation
Le principal risque des SCPI de capitalisation réside dans leur forte dépendance aux cycles immobiliers, ce qui expose les investisseurs à un risque de perte en capital. En cas de baisse prolongée du marché, les opportunités de revente à un prix favorable peuvent se raréfier, retardant, voire compromettant, la réalisation des plus-values espérées. Avant d’investir, il est donc essentiel de comprendre ce mécanisme et de bien analyser la stratégie de la société de gestion, son historique de valorisation et sa capacité à identifier des opportunités attractives.
Epsilon 360° : une SCPI de rendement sur le segment des smallcaps
Chez Epsicap REIM, nous assurons la gestion de la SCPI Epsilon 360°. Notre stratégie repose sur l’investissement dans des small caps immobilières, c’est-à-dire des actifs de petite et moyenne taille (entre 1 et 10 millions d’euros), un segment souvent délaissé par les grands acteurs institutionnels. Grâce à cette approche, nous avons pu afficher en 2024 un taux de distribution de 6,55 %, supérieur de plus de 2 points à la moyenne du marché. Nous privilégions une gestion active et une diversification sectorielle ciblée. Nous avons également obtenu le label ISR (Investissement Socialement Responsable), qui reflète notre engagement à investir dans des actifs durables et résilients.
Si vous souhaitez investir dans Epsilon 360°, plusieurs modes de souscription sont possibles (au comptant, à crédit, via une assurance vie ou en démembrement) et plusieurs options disponibles (versements programmés et capitalisation automatique). Nous vous accompagnons à chaque étape pour vous aider à choisir la meilleure solution en fonction de votre situation patrimoniale.
Vous l’aurez compris, le choix d’une SCPI dépend avant tout de votre objectif patrimonial : générer des revenus complémentaires, optimiser votre fiscalité ou valoriser votre capital sur le long terme. Une fois le type de SCPI identifié, il est essentiel de sélectionner judicieusement la ou les SCPI dans lesquelles vous allez investir.
Pour cela, prenez le temps d’analyser les performances passées, bien que non garanties, ainsi que les perspectives du marché et la stratégie de la société de gestion. L’ensemble des informations nécessaires se trouve dans le Document d’Information Clé (DIC) ou la notice d’information de chaque SCPI, qui détaillent les risques, les frais et la politique d’investissement.
Toutefois, ces éléments techniques peuvent être complexes à interpréter. L’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine peut s’avérer précieux pour vous aider à choisir une SCPI adaptée à votre profil d’investisseur, votre horizon de placement et votre niveau de connaissance des mécanismes immobiliers et fiscaux. Il est primordial d’investir dans un véhicule en adéquation avec votre stratégie patrimoniale et votre tolérance au risque. Un conseiller pourra également vous guider dans le choix du mode de souscription le plus adapté à votre situation : pleine propriété, achat à crédit, démembrement, ou encore intégration dans une enveloppe fiscale comme l’assurance vie. Chaque investisseur doit adopter une stratégie qui lui est propre.
Si vous souhaitez en savoir plus sur notre SCPI Epsilon 360°, contactez nos conseillers patrimoniaux. Ils répondront à vos questions et détermineront si notre approche correspond à vos objectifs d’investissement.
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