Maintenant que vous avez une vue générale de ce qu’est une SCPI, il est temps de rentrer un peu plus dans le détail. Il y a en effet différents types de SCPI (sinon ce serait trop simple…).
SCPI de rendement ou fiscale
La SCPI de rendement est le modèle le plus courant de SCPI et c’est également celui d’Epsilon 360°. L’objectif est de redistribuer des revenus locatifs réguliers aux investisseurs tout en préservant le capital investi sur la durée d’investissement recommandée.
La SCPI fiscale a quant à elle pour objectif d’aider les investisseurs à réduire leurs impôts grâce à des avantages fiscaux. Il s’agit souvent de répliquer les dispositifs fiscaux applicables à l’investissement en immobilier d’habitation (SCPI Scellier, SCPI Malraux, SCPI déficit foncier etc).
Capital fixe ou variable
Comme son nom l’indique, une SCPI à capital fixe possède un capital « qui ne bouge pas », avec un objectif de montant de capital à atteindre. Les fonds sont dits « fermés ». Elle peut procéder à des augmentations de capital ponctuellement lorsqu’elle décide de faire de nouvelles acquisitions. Mais aucune part ne sera émise entre ces périodes d’augmentation de capital et donc il n’est pas possible de devenir librement associé de la SCPI. Pour entrer au capital, chaque nouvel investisseur doit racheter les parts d’un associé qui souhaite les revendre, selon des prix qui peuvent fluctuer selon le marché.
Une SCPI à capital variable est en constante augmentation de capital. Les fonds sont dits « ouverts ». Les prix d’achat-revente sont fixés par la société de gestion et chaque associé peut demander sa sortie (on parle de « retrait ») quand il le souhaite. Dans ce cas, la société de gestion compensera ces demandes de retrait par les nouvelles souscriptions en attente, avant de procéder à une nouvelle augmentation de capital de la SCPI.
Le saviez-vous ?
Le dynamisme de collecte d’une SCPI est un critère important à avoir en tête pour juger de la « liquidité » d’une SCPI (on dit qu’une SCPI est liquide quand il est facile de revendre ses parts rapidement). Une part importante de retraits par rapport aux nouvelles souscriptions peut être un signe de fragilité de la SCPI et peut résulter en un délai d’attente avant de pouvoir sortir.
Différentes stratégies d’investissement
Historiquement, les SCPI se sont essentiellement concentrées sur le marché des bureaux et des commerces. Puis, progressivement, les SCPI se sont diversifiées sur de nouvelles typologies (la santé, la logistique, l’hôtellerie). Certaines SCPI font le choix de se spécialiser sur une seule de ces typologies. On parle alors de SCPI « thématiques ». C’est une tendance forte de ces dernières années. D’autres, comme Epsilon 360°, font le choix de se laisser la possibilité d’investir sur l’ensemble de ces typologies, selon les opportunités.
En ce qui concerne les zones géographiques, de plus en plus de SCPI font également le choix de la diversification et investissent dans différentes régions de France et/ou hors des frontières (principalement en Europe). Cela leur permet d’étendre leur zone d’investissement et d’avoir davantage d’opportunités immobilières. Mais cela les oblige également à se structurer davantage pour avoir des équipes locales pour réaliser les acquisitions et gérer le patrimoine. Cela ajoute davantage de complexité dans la gestion.
Le saviez-vous ? La nouvelle classification de l’ASPIM précise qu’une SCPI dite « diversifiée » est une SCPI qui est au moins investie sur 3 typologies différentes sans qu’aucune typologie ne représente plus de 50% du patrimoine.
