Les différents risques liés à un investissement en SCPI
Les parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) constituent des placements à long terme, et doivent être acquises dans une optique de diversification patrimoniale. Le montant que vous investissez doit être en adéquation avec votre patrimoine personnel, votre horizon d’investissement, et votre tolérance aux risques spécifiques à ce type de placement. La société de gestion recommande de conserver les parts sur une période d’au moins 8 ans. Avant d’investir, il est essentiel de comprendre les risques associés à ce type de produit, détaillés ci-dessous :
1. Risque de perte en capital
Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. Les fluctuations des marchés immobiliers peuvent impacter négativement la valeur de vos parts, entraînant une perte partielle ou totale de votre investissement initial.
2. Risque de marché
La rentabilité d’un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction :
- des dividendes potentiels ou éventuels qui vous seront versés. Ceux-ci dépendent des conditions de location des immeubles et peuvent évoluer de manière aléatoire sur la durée totale du placement,
- du montant de capital que vous percevrez, soit lors de la revente de vos parts ou, le cas échéant, lors de la liquidation de la SCPI. Ce montant n’est pas garanti et dépendra principalement de l’évolution des marchés immobiliers sur lesquels est investie la SCPI sur la durée totale du placement.
3. Risque de liquidité
Les parts de SCPI ne sont pas cotées. La SCPI est donc considérée comme un placement peu liquide. Les modalités de revente des parts et de retrait (en cas de retrait compensé) sont liées à l’existence d’une contrepartie. La SCPI ne garantit pas la revente ou le retrait des parts. En cas de blocage des retraits, la Société de Gestion a la faculté de suspendre, dans certaines conditions, la variabilité du capital et de mettre en place un marché secondaire des parts par confrontation périodique des ordres d’achat et de vente des parts de la SCPI.
4. Risque lié à l’effet de levier
Certaines SCPI peuvent recourir à l’endettement pour financer leurs acquisitions immobilières. Ce levier financier peut amplifier les gains en cas de hausse des prix, mais il peut également augmenter les pertes si les marchés immobiliers se retournent.
5. Risque en matière de durabilité
Les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) deviennent de plus en plus importants dans le monde de l’investissement. Un événement négatif dans l’un de ces domaines (par exemple, des réglementations environnementales plus strictes ou des scandales liés à la gestion des immeubles) pourrait impacter la valeur des actifs détenus par la SCPI.
6. Risque locatif
Le principal revenu d’une SCPI provient des loyers perçus. Cependant, le risque locatif comprend la possibilité que certains locataires ne puissent plus payer leur loyer, qu’il y ait des vacances locatives (périodes sans locataires), ou que des baisses de loyers soient nécessaires pour attirer ou conserver des occupants. Ces situations peuvent affecter directement les rendements versés aux investisseurs.
7. Risque fiscal
La fiscalité des SCPI est complexe et peut évoluer au fil du temps. Selon votre situation fiscale, les revenus générés par les SCPI peuvent être soumis à des prélèvements sociaux ou à l’impôt sur le revenu, ce qui peut réduire votre rentabilité nette. De plus, une modification de la législation fiscale (à la hausse des impôts sur les revenus immobiliers, par exemple) pourrait affecter la rentabilité de votre investissement.
8. Risque lié aux conditions économiques
Les SCPI sont directement affectées par la conjoncture économique générale. En période de crise économique, la demande locative peut baisser, les taux d’inoccupation peuvent augmenter, et les locataires peuvent rencontrer des difficultés à honorer leurs loyers. Ces facteurs peuvent réduire les revenus de la SCPI et, par conséquent, le rendement de votre investissement.
9. Risque de concentration géographique ou sectorielle
Certaines SCPI se concentrent sur des secteurs spécifiques (bureaux, commerces, santé) ou sur des zones géographiques précises. Un événement défavorable touchant un secteur ou une région en particulier (par exemple, une crise économique dans un pays où la SCPI possède plusieurs actifs) pourrait impacter la rentabilité de votre investissement. Il est donc important de vérifier la diversification géographique et sectorielle de la SCPI avant d’investir.
Epsilon 360° mise sur une diversification de ses actifs, avec un portefeuille incluant des bureaux, des commerces (alimentaires, salles de sport, crèches) ainsi que des entrepôts. Cette approche stratégique permet de mieux gérer les risques liés aux variations du marché immobilier.
La majorité des biens se situe en France mais elle a également investi en Espagne. Cette répartition géographique aide à limiter l’exposition à un seul marché immobilier, réduisant ainsi les risques potentiels liés à une économie nationale.
Diversification pour réduire les risques
La diversification des actifs d’Epsilon 360° contribue à limiter le risque de dévalorisation des biens en cas de crise touchant un secteur spécifique. Elle a pour objectif de stabiliser les rendements sur le long terme tout et de protéger le capital investi contre les variations économiques.
Sélection rigoureuse des biens
L’équipe chargée des investissements d’Epsicap veille scrupuleusement à la sélection des actifs. Nous accordons une priorité aux critères fondamentaux de l’immobilier, tels que la localisation et l’agencement du bien. Par la suite, afin de sécuriser des revenus réguliers et stables, nous choisissons de privilégier les baux à long terme. Chaque bien est soumis à des audits techniques et environnementaux approfondis, garantissant ainsi sa pérennité et réduisant les risques de dépréciation ou de dépenses imprévues.
Travaux d’amélioration des bâtiments
Dans la mesure du possible, la société de gestion réalise des travaux d’amélioration sur ses bâtiments, en particulier des optimisations énergétiques. Cela permet non seulement d’accroître la valeur des actifs, mais aussi de répondre aux nouvelles exigences environnementales, améliorant ainsi la durabilité et la rentabilité de l’investissement.
Vérification de la solvabilité des locataires
La solvabilité, la réputation des locataires et leur historique de paiement des loyers sont scrutées avec soin par l’équipe d’asset et de property management. Une sélection rigoureuse permet de minimiser les risques d’impayés ou de vacance locative, contribuant ainsi à la solidité financière de la SCPI.
Transparence et indicateurs financiers
Chez Epsicap, la transparence est primordiale. Les investisseurs ont accès à toutes les informations clés sur les performances de la SCPI, telles que le taux d’occupation financier (TOF), le taux de recouvrement des loyers et la durée moyenne des baux (WALB). Ces indicateurs sont des éléments essentiels pour évaluer la santé financière de la SCPI et la stabilité des rendements futurs.
