Les parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) constituent des placements à long terme et s’inscrivent dans une logique de diversification patrimoniale. Le montant que vous investissez doit rester en adéquation avec votre patrimoine personnel, votre horizon d’investissement et votre tolérance aux risques propres à ce type de produit. La société de gestion recommande de conserver vos parts sur une période d’au moins 8 ans, le temps nécessaire pour absorber les cycles du marché immobilier et pour que la mutualisation des actifs et des locataires produise pleinement ses effets. Avant d’investir, prenez le temps de comprendre les risques associés à ce placement, détaillés ci-dessous.
Les différents risques liés à un investissement en SCPI
1. Risque de perte en capital
Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. Les fluctuations du marché immobilier peuvent affecter négativement la valeur de vos parts et entraîner une perte partielle ou totale de votre investissement initial.
2. Risque de marché
La rentabilité d’un placement en parts de SCPI dépend, de manière générale, de deux éléments. D’une part, les dividendes potentiels ou éventuels qui vous sont versés : ils dépendent des conditions de location des immeubles et peuvent évoluer de façon aléatoire sur toute la durée du placement. D’autre part, le montant de capital que vous percevrez, lors de la revente de vos parts ou, le cas échéant, lors de la liquidation de la SCPI. Ce montant n’est pas garanti : il dépend principalement de l’évolution des marchés immobiliers sur lesquels la SCPI investit sur la durée totale du placement.
3. Risque de liquidité
Les parts de SCPI ne sont pas cotées. La SCPI constitue donc un placement peu liquide. Les modalités de revente des parts et de retrait, en cas de retrait compensé, dépendent de l’existence d’une contrepartie. La SCPI ne garantit ni la revente ni le retrait des parts. En cas de blocage des retraits, la société de gestion peut, dans certaines conditions, suspendre la variabilité du capital et mettre en place un marché secondaire des parts, par confrontation périodique des ordres d’achat et de vente.
4. Risque lié à l’effet de levier
Certaines SCPI recourent à l’endettement pour financer leurs acquisitions immobilières. Ce levier financier peut amplifier les gains en cas de hausse des prix, mais il peut tout autant amplifier les pertes si les marchés immobiliers se retournent. Le niveau d’endettement d’une SCPI figure dans ses documents réglementaires et mérite d’être comparé à celui d’autres véhicules avant toute décision de souscription.
5. Risque en matière de durabilité
Les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) prennent une place de plus en plus importante dans l’investissement immobilier. Un événement défavorable dans l’un de ces domaines, comme des réglementations environnementales plus strictes ou des difficultés liées à la gestion des immeubles, peut affecter la valeur des actifs détenus par la SCPI. Les exigences réglementaires en matière de performance énergétique des bâtiments, notamment, tendent à se renforcer année après année, ce qui suppose des investissements réguliers de mise à niveau du patrimoine.
6. Risque locatif
Le principal revenu d’une SCPI provient des loyers perçus. Le risque locatif recouvre plusieurs situations : des locataires qui ne parviennent plus à payer leur loyer, des périodes de vacance locative sans occupant, ou des baisses de loyer nécessaires pour attirer ou conserver des locataires. Ces situations peuvent affecter directement les rendements versés aux associés.
7. Risque fiscal
La fiscalité des SCPI reste complexe et peut évoluer dans le temps. Selon votre situation personnelle, les revenus générés par les SCPI peuvent être soumis à des prélèvements sociaux ou à l’impôt sur le revenu, ce qui réduit d’autant votre rentabilité nette. Une modification de la législation fiscale, par exemple une hausse des impôts sur les revenus immobiliers, peut également affecter la rentabilité de votre investissement.
8. Risque lié aux conditions économiques
Les SCPI subissent directement les effets de la conjoncture économique générale. En période de crise, la demande locative peut baisser, les taux d’inoccupation peuvent augmenter, et les locataires peuvent rencontrer des difficultés à honorer leurs loyers. Ces facteurs réduisent alors les revenus de la SCPI et, par conséquent, le rendement de votre investissement.
9. Risque de concentration géographique ou sectorielle
Certaines SCPI se concentrent sur des secteurs spécifiques, comme les bureaux, les commerces ou la santé, ou sur des zones géographiques précises. Un événement défavorable qui touche un secteur ou une région en particulier, par exemple une crise économique dans un pays où la SCPI détient plusieurs actifs, peut peser sur la rentabilité de votre investissement. Il est donc essentiel de vous assurer de la diversification géographique et sectorielle d’une SCPI avant d’y investir.
Une diversification structurante
Epsicap Nano et Epsicap Explore misent toutes deux sur la diversification de leurs actifs, avec un portefeuille composé de bureaux, de commerces (alimentaire, salles de sport, crèches) et d’entrepôts. Cette approche aide à mieux répartir les risques liés aux variations du marché immobilier.
Les biens se situent dans différents pays européens. Cette répartition géographique permet de limiter l’exposition à un seul marché immobilier et de mieux répartir les risques liés à une économie nationale. La diversification sectorielle et géographique d’Epsicap Nano et d’Epsicap Explore vise également à atténuer l’impact d’un événement défavorable touchant un secteur ou un pays, sans toutefois garantir les revenus ni protéger le capital investi contre toute perte.
Une sélection rigoureuse des biens
L’équipe investissement d’Epsicap REIM veille avec attention à la sélection des actifs. Nous accordons une priorité aux critères fondamentaux de l’immobilier, tels que la localisation et l’agencement du bien. Pour sécuriser des revenus réguliers et stables, nous privilégions également les baux à long terme. Chaque bien fait l’objet d’audits techniques et environnementaux approfondis afin d’évaluer son état, d’identifier les dépenses potentielles et de limiter les risques de dépréciation ou de coûts imprévus.
Des travaux d’amélioration des bâtiments
Dans la mesure du possible, la société de gestion réalise des travaux d’amélioration sur ses bâtiments, en particulier des optimisations énergétiques. Ces travaux permettent à la fois de renforcer la valeur des actifs et de répondre aux nouvelles exigences environnementales, ce qui améliore la durabilité et la rentabilité de l’investissement.
Un contrôle attentif de la solvabilité des locataires
La solvabilité des locataires, leur réputation et leur historique de paiement des loyers font l’objet d’un examen attentif par l’équipe d’asset et de property management. Cette sélection rigoureuse minimise les risques d’impayés ou de vacance locative et contribue à la solidité financière de la SCPI.
Transparence et indicateurs financiers
Chez Epsicap REIM, la transparence occupe une place centrale. Vous avez accès à l’ensemble des informations essentielles sur les performances de la SCPI : le taux d’occupation financier (TOF), le taux de recouvrement des loyers et la durée moyenne des baux (WALB). Ces indicateurs sont mis à jour régulièrement et restent accessibles dans les bulletins d’information trimestriels.
Une gestion des risques intégrée à chaque étape
Aucun de ces dispositifs ne supprime les risques propres à un placement en SCPI. La diversification géographique et sectorielle, la sélection rigoureuse des actifs, le suivi de la solvabilité des locataires et la publication régulière d’indicateurs financiers réduisent leur probabilité et leur ampleur, sans les annuler. C’est précisément pour cette raison que la société de gestion recommande un horizon de placement d’au moins 8 ans : cette durée permet d’absorber les cycles du marché immobilier et de lisser l’effet des aléas ponctuels sur la performance globale de votre investissement.
Avant toute souscription, prenez le temps de consulter la documentation réglementaire de la SCPI qui vous intéresse, notamment son document d’informations clés (DIC) et sa note d’information, et n’hésitez pas à solliciter un conseiller en gestion de patrimoine pour vérifier que ce placement correspond à votre situation personnelle, à votre horizon et à votre tolérance au risque.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et liés à l’évolution du marché immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
FAQ – Risques SCPI
Une SCPI peut-elle vous faire perdre tout votre capital ?
Le capital investi en SCPI n’est pas garanti et sa valeur dépend de celle du patrimoine immobilier détenu. Une perte partielle ou totale est donc possible. La diversification du patrimoine peut atténuer l’impact d’une difficulté affectant un actif, un secteur ou un locataire, sans supprimer le risque de perte en capital.
Une SCPI peut-elle faire faillite ?
Une SCPI peut rencontrer des difficultés importantes, voir la valeur de ses parts diminuer ou faire l’objet d’une procédure de dissolution et de liquidation de son patrimoine. La défaillance de sa société de gestion n’entraîne toutefois pas automatiquement la disparition de la SCPI. Dans tous les cas, les associés restent exposés à un risque de perte en capital et de liquidité.
Combien de temps faut-il pour récupérer sa mise de départ en SCPI ?
Cela dépend du prix de la part au moment de la revente, des revenus éventuellement perçus et des frais appliqués. La société de gestion recommande un horizon minimal de huit ans afin d’inscrire l’investissement dans une perspective de long terme et de lisser les effets des cycles immobiliers. Cette durée ne garantit toutefois ni la récupération de la mise initiale ni la compensation des frais supportés.
Est-il facile de revendre ses parts de SCPI en cas de besoin urgent de liquidités ?
Non, la revente dépend de l’existence d’une contrepartie et le délai peut varier fortement selon le contexte de marché et le type de SCPI (capital fixe ou variable). Une SCPI ne convient donc pas à un épargnant susceptible d’avoir besoin de ses fonds à court terme.
Les revenus versés par une SCPI sont-ils garantis ?
Non, les revenus dépendent des loyers effectivement perçus par la SCPI et peuvent varier à la hausse comme à la baisse selon le taux d’occupation du patrimoine, la solvabilité des locataires et les conditions de marché. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
