Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) séduisent de plus en plus d’épargnants. Ce placement vous permet d’investir indirectement dans l’immobilier avec une mise de fonds modeste et sans les contraintes de gestion locative. Vous devenez ainsi « propriétaire » (associé.e de la SCPI) de bureaux, commerces, locaux d’activités, etc.
Cependant, avec près de 200 SCPI disponibles sur le marché, faire le bon choix peut être complexe. Il ne faut pas se limiter à la seule performance financière. Pour vous aider, voici quelques critères à analyser avant de prendre votre décision.
1. La stratégie d’investissement
A- Les SCPI diversifiées par typologie d’actifs
Les SCPI adoptent de plus en plus des stratégies multi-actifs, visant à investir dans différents secteurs immobiliers pour maximiser la stabilité et la performance globale de leur portefeuille. Voici quelques-unes des principales typologies d’actifs dans lesquelles les SCPI diversifiées investissent aujourd’hui :
Commerces spécialisés : Bien que les commerces traditionnels aient souffert de la digitalisation et de la montée de l’e-commerce, certains segments du retail continuent de prospérer, notamment les commerces alimentaires, les centres commerciaux de proximité ou les retail parks. Les SCPI peuvent choisir de diversifier leur portefeuille en intégrant des biens immobiliers de commerces spécialisés qui résistent mieux aux fluctuations du marché.
Santé : Ce secteur regroupe les immeubles destinés aux établissements de soins, cliniques, EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) et maisons de retraite. Le vieillissement de la population et l’augmentation des besoins en services de santé ont entraîné une forte demande pour ces types de biens immobiliers. Les SCPI orientées vers la santé misent sur la stabilité des loyers et la sécurité des baux à long terme, puisque ces établissements sont souvent exploités par des locataires solides avec des contrats fermes.
Logistique : Le développement du commerce en ligne a favorisé l’expansion de la logistique. Les SCPI investissant dans ce domaine acquièrent des entrepôts, plateformes de distribution et centres logistiques. Ces actifs sont stratégiquement situés près des grandes agglomérations ou des hubs de transport (ports, gares, aéroports). Ce secteur connaît une forte demande, notamment dans les pays où l’e-commerce continue de croître. La logistique offre également des baux souvent à long terme, sécurisant ainsi potentiellement les revenus des SCPI.
Hôtellerie et tourisme : Les SCPI peuvent également investir dans l’hôtellerie, qui connaît un regain d’intérêt, notamment dans les zones touristiques majeures et les grandes villes. Ces actifs permettent de profiter de la dynamique du secteur du tourisme, bien que ce type d’investissement soit plus sensible aux aléas économiques et sanitaires, comme l’a montré la crise du COVID-19. Toutefois, avec la reprise du secteur touristique, certaines SCPI thématiques misent sur la résilience de ce marché à long terme.
Bureaux : Historiquement, les SCPI étaient principalement concentrées sur le secteur des bureaux, qui reste aujourd’hui l’un des piliers de l’investissement immobilier en France et en Europe. Les bureaux offrent des avantages certains, notamment grâce à des baux longs termes signés avec des entreprises, assurant ainsi une stabilité des loyers. Ce type d’actif est généralement situé dans des zones stratégiques, telles que les centres d’affaires des grandes métropoles (Paris, Lyon, Francfort, etc.) ou des quartiers dynamiques en périphérie, favorisant ainsi une forte demande locative.
Toutefois, le marché des bureaux a connu une transformation profonde ces dernières années, en grande partie à cause de la montée du télétravail et des nouvelles attentes des entreprises en matière d’espaces de travail flexibles et collaboratifs. Certaines SCPI ont réajusté leur stratégie en investissant dans des bureaux plus modernes, souvent équipés de services de coworking ou répondant aux normes environnementales strictes (bâtiments « verts »).
Le secteur des bureaux reste attractif, mais la gestion de ces actifs doit prendre en compte l’évolution rapide des usages. Les SCPI investissant dans ce secteur diversifient souvent leurs portefeuilles avec des bureaux situés à l’étranger ou dans des zones en pleine expansion pour équilibrer les risques liés à cette transition. Une bonne gestion et une anticipation des nouvelles tendances sont donc essentielles pour maintenir une performance stable et pérenne dans cette typologie d’actifs.
Résidentiel : Bien que traditionnellement dominé par les investisseurs particuliers, le secteur résidentiel (logements, résidences étudiantes, coliving) devient une cible pour certaines SCPI. Le résidentiel présente un profil de risque généralement plus faible que d’autres typologies, car la demande locative pour les habitations reste forte, même en période de crise. Il s’agit d’un secteur en constante évolution, avec l’émergence de nouvelles formes de logement (résidences seniors, logements intermédiaires, etc.).
B – Les SCPI « thématiques » et les SCPI « opportunistes »
Au sein des SCPI diversifiées, deux grandes stratégies se distinguent : les SCPI thématiques et les SCPI opportunistes.
Les SCPI thématiques : Ces SCPI se spécialisent dans un secteur immobilier spécifique, comme la santé, la logistique ou les énergies renouvelables. Leur objectif est d’exploiter les tendances et dynamiques de croissance d’un marché particulier. Par exemple, une SCPI thématique spécialisée dans le secteur de la santé investira exclusivement dans des établissements médicaux et de soins, cherchant ainsi à capitaliser sur le vieillissement démographique et la hausse des besoins en santé.
Les SCPI thématiques attirent des investisseurs souhaitant s’exposer à des secteurs précis, souvent perçus comme plus stables ou porteurs d’un potentiel de croissance à long terme. Cependant, cette spécialisation peut également comporter un risque plus élevé, car la SCPI est davantage exposée à des aléas sectoriels spécifiques.
Les SCPI opportunistes : Ces SCPI se caractérisent par une plus grande flexibilité dans leur stratégie d’investissement. Elles saisissent des opportunités sur différents segments immobiliers en fonction des conditions du marché et des opportunités d’acquisition. Plutôt que de se concentrer sur un seul secteur, ces SCPI diversifient leur portefeuille de manière dynamique, en intégrant des actifs de bureaux, commerces, santé, logistique ou même résidentiels selon les opportunités qui se présentent.
Une SCPI opportuniste, telle qu’Epsilon 360°, privilégie cette approche flexible. Elle investit dans plusieurs secteurs, en fonction des tendances du marché et des opportunités d’acquisition, offrant ainsi à ses associés une diversification maximale tout en optimisant les rendements. Cette approche permet de mieux gérer les cycles économiques et de réduire les risques en équilibrant le portefeuille.
C- Diversification géographique
En plus de la diversification sectorielle, les SCPI diversifient également leurs investissements sur le plan géographique. Initialement concentrées sur le territoire français et surtout en Ile-de-France, elles s’ouvrent de plus en plus aux marchés régionaux et européens, en raison des opportunités de rendement attractives qu’ils offrent.
Certaines SCPI choisissent de diversifier leur portefeuille dans plusieurs régions de France, en évitant de se concentrer uniquement sur les grandes métropoles, où les prix peuvent être élevés et la concurrence intense. D’autres SCPI, notamment celles à forte capitalisation, investissent dans des pays européens tels que l’Allemagne, les Pays-Bas, l’Espagne ou encore les pays nordiques, où le marché immobilier présente des rendements équivalent ou parfois plus attractifs à ceux observés en France.
Cette diversification internationale permet aux SCPI de profiter de différents cycles économiques et de bénéficier de législations fiscales ou immobilières favorables. Toutefois, elle nécessite une expertise spécifique et une gestion locale adaptée pour maximiser les chances de succès.
2. Labellisation ISR
L’investissement responsable prend une place de plus en plus importante. Certaines SCPI intègrent dans leur stratégie une démarche ESG (Environnement, Social et Gouvernance) et obtiennent le label ISR (Investissement Socialement Responsable). Créé en 2015, ce label permet d’identifier les SCPI qui cherchent à concilier performance financière et extra-financière en intégrant des critères ESG dans leur gestion.
Ce label peut également garantir que la société anticipe les évolutions réglementaires (comme le décret tertiaire), qui pourraient améliorer la valorisation des actifs à long terme.
3. La capitalisation
La capitalisation d’une SCPI correspond au montant total des capitaux investis par ses associés, et donc à la taille du patrimoine qu’elle détient. Si ce critère est important pour la mutualisation des risques et la liquidité des parts, il est parfois surestimé.
Une forte capitalisation ne garantit pas toujours la performance. Les SCPI à grosse capitalisation doivent souvent acquérir de grands biens, avec une concurrence accrue sur les prix. De plus, une SCPI de grande taille peut avoir un patrimoine ancien, ce qui pourrait poser des questions de valorisation à long terme.
A -Comment évaluer la capitalisation pour bien choisir sa SCPI ?
Lors de l’évaluation de la capitalisation, il est important de comparer les SCPI sur plusieurs aspects :
- Taille du patrimoine immobilier : Plus la SCPI possède de biens, plus le risque est mutualisé. Cependant, assurez-vous que la gestion des biens soit optimisée pour maximiser la performance.
- Qualité des actifs : La valeur d’une SCPI ne réside pas uniquement dans la quantité de biens détenus, mais dans leur qualité et leur potentiel à générer des loyers stables et attractifs.
- Antériorité de la SCPI : Une SCPI ancienne peut avoir accumulé un important patrimoine, mais veillez à évaluer l’état et la modernité des actifs, ainsi que la stratégie de rénovation ou de renouvellement de ceux-ci.
La performance d’une SCPI ne se limite pas à ses rendements. Il est essentiel de prendre en compte des indicateurs clés qui reflètent la qualité de son parc locatif et de ses locataires :
Taux d’occupation physique (TOP) : Il représente la proportion de surfaces louées. Un TOP de 100 % signifie que l’ensemble du patrimoine est loué, mais il est rare d’atteindre ce chiffre à cause de la vacance structurelle (travaux, départ de locataires, etc.).
Taux d’occupation financier (TOF) : Cet indicateur compare les loyers perçus à ceux que la SCPI pourrait encaisser si l’intégralité des biens étaient loués. Il prend en compte la valeur locative des biens vacants.
Taux de recouvrement : Il mesure la part des loyers effectivement encaissés par rapport aux loyers facturés. Un taux inférieur à 100 % reflète des impayés.
Durée résiduelle des baux : Plus cette durée est longue, plus la situation locative est sécurisée à long terme, à condition que les locataires soient solvables.
5. La liquidité
Investir dans une SCPI est un placement à long terme, avec une durée de détention recommandée de 8 ans, voire plus. Toutefois, la liquidité des parts est cruciale. Dans une SCPI à capital variable, la liquidité est assurée par l’équilibre entre les souscriptions et les retraits. Il est donc important de vérifier la régularité des collectes et le niveau de demandes de retrait en attente.
Les sociétés de gestion publient généralement ces informations chaque trimestre.
A- Facteurs influençant la liquidité
Plusieurs facteurs peuvent influencer la liquidité d’une SCPI :
- La popularité de la SCPI : Les SCPI reconnues pour leur performance, leur stratégie solide et leur transparence attirent généralement un flux régulier d’investisseurs, garantissant une meilleure liquidité.
- Le volume de collecte : Une SCPI qui collecte régulièrement des fonds aura une meilleure capacité à satisfaire les demandes de retrait. Un flux de collecte important est un indicateur positif de la confiance des investisseurs dans la gestion de la SCPI.
- Les conditions de marché : Dans un marché immobilier en croissance, la liquidité des parts de SCPI tend à être meilleure, car les perspectives de valorisation sont attractives. Inversement, en période de crise, la revente des parts peut devenir plus compliquée et les délais de retrait s’allonger.
B- Gestion de la liquidité par les sociétés de gestion
Les sociétés de gestion jouent un rôle clé dans la gestion de la liquidité des SCPI. Certaines SCPI mettent en place des mécanismes pour assurer une meilleure flexibilité aux investisseurs, comme des rachats de parts par la société elle-même ou des fonds de réserve dédiés aux retraits.
Par exemple, une SCPI comme Epsilon 360° veille à maintenir un flux régulier de nouvelles souscriptions pour assurer que les demandes de retrait soient rapidement compensées. La communication transparente sur les flux de collecte et les demandes de retrait est un autre point à vérifier pour anticiper tout problème potentiel de liquidité.
6. Les « petits plus » à considérer
Certaines SCPI offrent des avantages supplémentaires qui peuvent faire pencher la balance lors de votre choix. Il reste essentiel de comprendre l’ensemble des risques et de les prendre en considération avant chaque investissement en SCPI.
Rythme de versement des revenus : Si la majorité des SCPI versent des revenus trimestriels, certaines, comme Epsilon 360°, proposent des versements mensuels, offrant ainsi une plus grande régularité des flux de trésorerie.
Délai de jouissance : Ce délai représente le temps qui s’écoule entre votre investissement et la date à partir de laquelle vous commencez à percevoir des revenus. Chez certaines SCPI, ce délai peut aller jusqu’à 6 mois. Pour Epsilon 360°, il est de 4 mois.
Accessibilité : Certaines SCPI fixent un montant minimum de souscription. Pour Epsilon 360°, par exemple, le montant minimum est de 1 008 €, soit 4 parts.
Modularité : Certaines SCPI, telles qu’Epsilon 360°, permettent de mettre en place une épargne programmée ou de réinvestir automatiquement les dividendes en parts supplémentaires, facilitant ainsi l’accroissement progressif de votre investissement.
