Une SCPI dédiée aux smallcaps : Epsilon 360°
La SCPI Epsilon 360° est la SCPI dédiée aux smallcaps en France. Nous avons « emprunté » cette terminologie au marché boursier (où elle désigne les petites et moyennes capitalisations de la cote) pour illustrer notre stratégie d’investissement dédiée exclusivement aux « petits » actifs tertiaires français.
S’il n’y a pas de définition de marché pour qualifier ce qu’est un « petit » actif tertiaire, nous estimons que globalement, il y a une réalité de marché très différente pour les deals dont la taille unitaire est inférieure à 10 M€, et bien davantage encore pour le segment inférieur à 5 M€, qui est en réalité notre cœur de métier. À date, sur 17 des acquisitions que nous avons réalisées, une seule est supérieure à 5 M€ – et encore, elle s’élève à 6 M€ – et la taille moyenne de celles-ci est de 2,4 M€.
Une stratégie assumée, différenciante et contractuellement encadrée
On nous objecte parfois que nous ne sommes pas les seuls à faire des deals sur ce segment de marché (ce qui est vrai), ou encore que beaucoup d’autres sociétés de gestion ont commencé par faire des petits deals avant de passer à de plus grosses acquisitions sous l’effet de la croissance de leur collecte (ce qui est vrai aussi). Mais :
01. Nous sommes la seule société de gestion à avoir dédié notre SCPI exclusivement à cette thématique d’investissement et à s’être contractuellement contraints à le faire vis-à-vis de nos associés : le plafond de 10 M€ par ligne n’est pas qu’un argument marketing, il figure noir sur blanc dans la documentation contractuelle (note d’information) de la SCPI.
02. Nous assumons pleinement que notre objectif prioritaire n’est pas la croissance rapide de la capitalisation de la SCPI, mais bien l’adéquation entre collecte et stratégie d’investissement dédiée aux smallcaps. Nous savons que cette stratégie plafonnera à un moment donné notre capacité de collecte, mais nous l’acceptons totalement. Le développement de notre société de gestion se fera via d’autres produits, et non en détournant la stratégie promise aux investisseurs.
Pourquoi les smallcaps ? Une question d’ADN
C’est d’abord une affaire d’ADN : entre un deal à 2 ou 3 M€ et un deal à plusieurs dizaines (voire centaines) de millions, les mondes sont très différents. Les codes changent totalement. Les transactions importantes impliquent des vendeurs institutionnels, avec des exigences, des process et une rigueur très différente. À l’inverse, dans les smallcaps, il faut souvent « mettre les mains dans le cambouis ». Et il faut aimer ça.
Une opportunité de marché bien identifiée
L’investissement en immobilier tertiaire en France représente environ 30 milliards d’euros par an, toutes typologies confondues, pour environ 1 000 transactions. Les smallcaps (<10 M€) représentent, bon an mal an, près de la moitié des transactions en nombre, mais seulement 7 à 8 % du montant investi.
Quelles conclusions en tirer ?
01. Environ 90 % du capital est déployé sur des « gros deals », ce qui nous permet d’échapper à la concurrence institutionnelle et de sourcer des actifs avec des rentabilités plus attractives.
02. Le volume de marché visé est de 2,5 milliards d’euros par an pour environ 500 deals, ce qui nous offre :
- Une très grande sélectivité (objectif : 15 à 20 actifs/an),
- Une capacité à nous limiter à la France, alors que nombre de fonds s’internationalisent.
Une typologie de vendeurs qui crée des opportunités
Dans notre segment, les vendeurs sont souvent privés, ce qui présente des inconvénients (information incomplète, revirements), mais aussi plusieurs avantages :
- Moins de hiérarchie = prise de décision plus rapide,
- Moins de connaissance du marché = opportunité d’acquisition sous les valeurs d’expertise.
Les petites transactions se font souvent de gré à gré, contrairement aux grands deals très normés et souvent inflationnistes. Cette méthode de négociation nous permet parfois de sécuriser un dossier le jour même de sa réception.
Et la qualité des signatures ?
Contrairement aux idées reçues, les petits actifs ne signifient pas petits locataires. Si l’emplacement est bon, la liquidité est forte, à la vente comme à la location. Sur le bureau, on peut trouver des filiales de grands groupes ou des PME solides ; sur le commerce, des enseignes nationales ou des franchisés costauds. Tout repose sur la sélection et l’analyse. Il n’y a pas de fatalité.
Conclusion : vive les smallcaps
Notre approche est fondée sur une conviction forte, une stratégie claire, contractualisée, et un positionnement différenciant sur un segment de marché vaste, actif et porteur. Et nous comptons bien y rester fidèles.
András Boros et Léonard Hery
