La remontée des taux d’intérêt et le taux d’endettement des SCPI
La remontée des taux d’intérêt a remis le taux d’endettement des SCPI sur le devant de la scène. Certains opérateurs présentent un taux d’endettement inférieur à la moyenne du marché (de l’ordre de 17% à fin 2021) comme un avantage compétitif majeur, avec comme sous-entendu, il faut le dire, que les autres SCPI sont plus « risquées ».
Rappelons que le régulateur (l’AMF) laisse la possibilité aux gérants d’endetter les SCPI à hauteur de maximum 40% de la valeur d’acquisition des immeubles (voire 50% pour certains fonds). Nous estimons donc que piloter un endettement fait partie intégrante du travail d’un gérant de SCPI. Le pilotage et le calibrage d’un endettement se font en tenant compte des trois principaux risques auxquels l’endettement expose une SCPI :
Les trois risques principaux de l’endettement
1. Risque de liquidité
Il s’agit du risque que la SCPI ne puisse pas faire face à ses échéances de crédit. Ce risque se pilote par la combinaison de dette amortissable (qui se rembourse tous les trimestres) et de dette in fine (qui se rembourse à l’échéance), en prenant en considération la trésorerie disponible dans le fonds, le rythme de collecte et les possibilités de refinancement.
2. Risque de taux
Il s’agit du risque lié à la hausse des taux d’intérêt sur les résultats de la SCPI. Ce risque se pilote par le calibrage entre dette à taux fixe (NB : 100% pour Epsilon 360°) et dette à taux variable, tout en anticipant l’impact d’un potentiel refinancement à un coût supérieur à la dette en place.
3. Risque de valeur
Il s’agit du risque que l’endettement ait un impact sur la valeur des parts de la SCPI. L’effet de levier ayant pour effet d’accélérer, à la hausse comme à la baisse, l’impact de la variation des expertises sur la valeur de reconstitution, qui sert de base à la fixation du prix de souscription de la SCPI.
Ce risque se pilote en adaptant le niveau du levier :
- (i) à la stratégie d’investissement (plus la stratégie est volatile – exposition à l’international, aux classes d’actifs dont les taux de capitalisation ont fortement comprimé, etc. –, plus les valeurs d’expertise sont susceptibles d’ajustements lorsque les conditions de marché évoluent de manière significative),
- (ii) aux marges de manœuvre disponibles entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution de la SCPI (NB : 9% chez Epsilon 360°).
Le cas d’Epsilon 360°
Epsilon 360° est actuellement endettée à hauteur d’environ 25%, et nous estimons que ce niveau d’endettement est non seulement sous contrôle, mais également pertinent pour le fonds, et donc pour nos associés.
L’effet de levier, utilisé à bon escient et s’il est adapté à chaque stratégie d’investissement, est un des leviers de création de valeur dans l’immobilier.
András Boros et Léonard Hery
