Il s’agit évidemment de l’un des critères les plus importants lorsque vous faîtes le choix de votre SCPI (mais pas le seul !). La performance des SCPI se mesure par 3 indicateurs que nous détaillons ici.
Il est important de comprendre que indicateurs de performance des fonds sont évalués sur des données historiques. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Taux de distribution
La performance des SCPI se manifeste premièrement à travers leur Taux de Distribution (« TD »). Celui-ci correspond aux dividendes versés aux associés sur l’année (bruts de fiscalité étrangère, mais nets de frais de gestion), divisé par le prix de souscription en vigueur au 1er janvier de l’année en cours. Cet indicateur permet de calculer le rendement d’une SCPI.
En 2025, le TD brut moyen du marché était de 4,91% (source : ASPIM).
S’agissant d’un produit de distribution avec une durée de détention en moyenne très longue (la durée recommandée est généralement entre 8 et 10 ans), le marché des SCPI se concentre quasi exclusivement sur cet indicateur pour comparer la performance financière des fonds.
Le saviez – vous ? Le TD étant calculé sur le prix de part au 1er janvier de l’année N (par exemple, le TD 2025 d’une SCPI est le dividende global distribué en 2025 rapporté au prix de souscription au 1er janvier 2025), vérifiez bien que le prix de part n’a pas été augmenté depuis. Sinon, à dividende constant, vous rentrerez sur un TD « courant » inférieur au dernier TD communiqué par la société de gestion.
Le TRI
Le Taux de Rendement Interne prend en compte le rendement annuel (les revenus distribués et rapportés au montant de la part) et la plus-value en capital (ou la moins-value) faite au moment de la revente des parts. C’est là où ça se complique…en effet le mécanisme de plus-value pour une SCPI est loin d’être évident.
Premièrement, ce n’est pas parce que le prix de part augmente que vous êtes immédiatement en plus-value.
En effet, lorsque vous investissez dans une SCPI, il existe frais à l’entrée (appelés commissions de souscription), dans la très grande majorité des SCPI du marché. Ainsi, il faut que l’augmentation du prix de part absorbe d’abord votre commission de souscription. En effet, le prix de sortie d’une SCPI (appelée « valeur de retrait ») se calcule toujours comme le prix de souscription au moment de votre sortie diminué de la commission de souscription. Par exemple, si vous achetez une SCPI avec une commission de souscription de 5% comme Epsicap Nano, alors votre prix de sortie sera le prix de souscription au moment de votre sortie diminué de 5%. Donc, dans ce cas, il faut que votre prix de part ait augmenté de 5% pour que vous vendiez votre part au même prix que votre prix d’achat. Donc c’est seulement lorsque le prix de part s’est apprécié d’au moins 5% que vous êtes en plus-value. En revanche, il existe des SCPI sans commission de souscription, comme Epsicap Explore. Dans ce cas, la valeur de retrait et le prix de souscription sont identiques. Pour ce type de SCPI, la société de gestion prélève en revanche le plus souvent des frais de rentrée en cas de retrait « rapide » (généralement avant 5 ans), pour éviter les comportements opportunistes d’investisseurs qui pourraient déstabiliser la liquidité de la SCPI.
Deuxièmement, l’évolution du prix de la part n’est pas automatiquement corrélée à l’évolution de la valeur du patrimoine de la SCPI. En effet, la société de gestion peut librement fixer le prix de souscription de la part dans un tunnel de + ou – 10% de ce qu’on appelle la « valeur de reconstitution » de la part (qui correspond à la « valeur de réalisation » de la part augmentée des frais qui seraient nécessaires pour « reconstituer » le patrimoine de la SCPI comme les frais de notaire, la commission de souscription etc). Cela n’est donc pas mécanique et c’est un point important à comprendre puisque la société de gestion peut décider de ne pas augmenter le prix de part tant que la valeur de reconstitution n’est pas supérieure de 10% au prix de souscription. A l’inverse, ce n’est pas parce que la valeur de reconstitution est de quelques % en dessous du prix de souscription que la société de gestion va devoir immédiatement baisser le prix de souscription de la part. Chaque société de gestion a sa stratégie en la matière, certaines réévaluent régulièrement (voire plusieurs fois par an), certaines le font beaucoup plus rarement.
La SCPI étant avant tout un produit de distribution, le TRI est un indicateur relativement peu suivi historiquement par le marché mais qui a toute son important sur une période de référence donnée pour mesurer la performance globale entre différentes SCPI.
Le saviez – vous ? Chaque année, la réglementation impose que le patrimoine de chaque SCPI soit valorisé par un expert indépendant qui calcule la valeur vénale – appelée aussi la « valeur d’expertise » – des actifs détenus par la SCPI, ce qui permet ensuite de calculer la « valeur de réalisation » de la SCPI, qui est la valeur de chaque part si la SCPI était « liquidée », donc si la société de gestion vendait à court terme tous les actifs de la SCPI puis procédait à la dissolution de la SCPI.
La performance globale annuelle correspond à la somme du taux de distribution de l’année n et la variation (i) du prix de souscription, décidée par la société de gestion, entre le 1er janvier de l’année n et le 1er janvier de l’année n+1.
