Selon les dernières données publiées par l’ASPIM, la collecte nette des SCPI demeure significative, confirmant leur rôle structurant dans les stratégies d’investissement immobilier indirect. Cette collecte témoigne d’un intérêt marqué, mais rappelle aussi de l’importance de la compréhension et de la sélection de ces véhicules. Car derrière un taux de distribution se cachent de nombreux paramètres : stratégie, structure des frais, qualité du patrimoine, liquidité secondaire, cadre fiscal, ou encore gouvernance de la société de gestion. Ce guide vous propose 15 réponses claires sur les fondamentaux à maîtriser, les enjeux techniques à anticiper et des repères concrets pour conseiller en toute transparence.
Nous vous rappelons qu’investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et liés à l’évolution du marché immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Comprendre les fondamentaux du placement en SCPI
1 – Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un véhicule de placement collectif qui permet à des épargnants d’acquérir des parts dans un portefeuille immobilier diversifié. La société de gestion collecte des capitaux auprès des souscripteurs, achète des actifs immobiliers, les gère activement et redistribue les revenus générés.
Le fonctionnement repose sur un principe clair : mutualiser l’investissement dans l’immobilier via un support collectif. Chaque associé perçoit une quote-part des loyers proportionnelle au nombre de parts détenues. Ces revenus prennent la forme de dividendes, généralement versés de manière mensuelle ou trimestrielle.
La SCPI s’inscrit donc comme une solution d’investissement immobilier indirect, avec un objectif de rendement régulier et une accessibilité plus large qu’un bien en direct.
2 – Quels sont les différents types de SCPI ?
Le marché distingue plusieurs catégories de SCPI, dont les objectifs diffèrent :
- SCPI de rendement : elles visent à générer des revenus réguliers à partir d’un parc immobilier professionnel (bureaux, commerces, logistique, santé…). Ce sont les plus recherchées par les épargnants souhaitant compléter leurs revenus, et les plus représentées sur le marché des SCPI.
- SCPI fiscales : adossées à des dispositifs de défiscalisation (type loi Malraux, déficit foncier, Pinel ancien), elles permettent de réduire l’imposition. La rentabilité brute peut s’avérer plus faible, l’intérêt résidant dans l’optimisation fiscale.
- SCPI de plus-values : elles capitalisent sur l’appréciation de la valeur des actifs à long terme. Ces SCPI distribuent peu ou pas de revenus durant la période de détention, avec un objectif de gain à la revente.
Le marché des SCPI répond donc à trois objectifs patrimoniaux : complément de revenus, transmission ou réduction d’impôt.
3 – Quel rendement peut-on attendre ?
Le rendement d’une SCPI est exprimé via son taux de distribution (TD), c’est-à-dire le revenu net versé aux associés rapporté au prix de part. Selon les données de l’ASPIM, le taux de distribution moyen des SCPI de rendement se situe à 4,72 % pour l’année 2024, en croissance par rapport à l’année précédente.
Ce taux varie d’une SCPI à l’autre selon la composition du patrimoine, le taux d’occupation, la maîtrise des charges, et la politique de distribution. Ainsi, certaines SCPI ont affiché la même année des rendements supérieurs à …. Cependant, un rendement plus élevé peut refléter une stratégie opportuniste, un marché porteur, mais aussi une prise de risque plus marquée.
Le TD ne constitue pas une garantie. Il convient d’insister auprès des clients sur les risques liés à l’investissement en SCPI : perte en capital, illiquidité, fiscalité, vacance locative ou évolution défavorable du marché immobilier.
4 – Quels sont les actifs détenus par une SCPI ?
La politique d’investissement définie par la société de gestion oriente la typologie des actifs. Dans le cas des SCPI de rendement, il s’agit principalement d’immobilier tertiaire, avec des segments variés :
- bureaux en centre-ville ou en périphérie ;
- locaux commerciaux et retail park ;
- logistique urbaine ou entrepôts régionaux ;
- immobilier de santé (cliniques, EHPAD, laboratoires…) ;
- hôtellerie, éducation ou actifs spécialisés.
Cette liste n’est pas exhaustive
La diversification géographique constitue un levier de mutualisation du risque. Certaines SCPI investissent en Europe (Allemagne, Pays-Bas, Espagne etc), tandis que d’autres conservent un ancrage national. L’analyse de la stratégie immobilière est indispensable pour la sélection des supports pierre papier de votre portefeuille, et doit être corrélée aux autres aspects stratégiques et de résultats de chaque SCPI.
5 – Quels sont les frais liés à un investissement en SCPI ?
L’investissement en SCPI implique deux grandes catégories de frais, clairement encadrées par l’AMF :
- Les frais de souscription : appelés aussi commission de souscription, ces frais sont inclus dans le prix de part et rémunèrent la collecte, la recherche d’actifs et les formalités. Ils s’élèvent généralement entre 8 % et 12 % du montant investi. Certaines SCPI dites « SCPI sans frais » n’appliquent pas de frais de souscription.
- Les frais de gestion : prélevés annuellement sur les revenus bruts de la SCPI, ils rémunèrent l’ensemble des missions de la société de gestion : administration, comptabilité, travaux, gestion locative. Leur taux varie selon les SCPI, généralement entre 8 % et 15 % des loyers encaissés. Il est nécessaire de lire la documentation propre à chaque SCPI pour comprendre sa structure de frais. Notons que le taux de distribution (TD) des SCPI est affiché net de frais de gestion
Ces frais ne sont pas une contrainte de la pierre papier. Ils rémunèrent un travail de gestion actif et une expertise immobilière qui justifient, en partie, la performance du placement.
Questions liées à l’accompagnement client et aux objectifs patrimoniaux
6 – Quelle fiscalité selon le profil de l’investisseur ?
La fiscalité applicable aux revenus issus des SCPI dépend de deux critères principaux : le lieu de situation des actifs immobiliers et la résidence fiscale de l’investisseur.
SCPI françaises : principe de l’imposition sur les revenus fonciers
Lorsque la SCPI détient exclusivement des actifs situés en France, les loyers perçus constituent des revenus fonciers imposables selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR), auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %).
Les associés peuvent opter pour le régime réel ou le micro-foncier (s’ils remplissent les conditions). En pratique, la plupart des contribuables imposables relèvent du régime réel, avec la possibilité de déduire certaines charges.
SCPI européennes : l’application de conventions fiscales
Dans le cas d’une SCPI investie hors de France, la fiscalité repose sur les conventions fiscales internationales conclues entre la France et le pays de situation des immeubles.
En pratique, deux mécanismes principaux peuvent s’appliquer selon la convention concernée :
- L’imposition dans l’État de situation des biens, avec neutralisation en France afin d’éviter une double imposition, soit par l’octroi d’un crédit d’impôt, soit par le mécanisme dit du taux effectif.
- L’exonération des prélèvements sociaux français dans la majorité des cas, lorsque les revenus sont imposés à l’étranger conformément à la convention applicable.
Ces revenus doivent néanmoins être déclarés en France et peuvent influencer le taux d’imposition global du foyer fiscal selon le mécanisme retenu.
Ce cadre modifie l’impact fiscal final pour l’investisseur et peut, dans certains cas, améliorer la fiscalité nette des revenus perçus. Les SCPI européennes peuvent ainsi s’inscrire dans une logique de diversification géographique et fiscale, à condition de respecter strictement les obligations déclaratives et d’intégrer cette dimension dans une stratégie patrimoniale globale.
Non-résidents fiscaux : un régime spécifique
Les non-résidents fiscaux français sont également soumis à des règles spécifiques, notamment un taux forfaitaire de 20 % sur les revenus fonciers d’origine française. Là encore, l’application des conventions fiscales permet d’éviter une double imposition avec le pays de résidence du porteur. Chaque situation est unique et nécessite une étude approfondie.
7 – Quel budget minimum prévoir ?
L’accessibilité constitue l’un des atouts majeurs des SCPI. Contrairement à un investissement immobilier en direct, le montant minimum requis reste souvent abordable.
La plupart des SCPI fixent un ticket d’entrée entre 1 000 et 5 000 euros, correspondant à un nombre minimal de parts. Ce montant varie selon la valeur de souscription par part et la politique commerciale de la société de gestion. Certaines SCPI font le choix de proposer des tickets d’entrée inférieurs à 1 000 euros.
Ce seuil permet :
- De démocratiser l’accès à l’immobilier tertiaire.
- De répartir l’investissement sur plusieurs véhicules pour diversifier le risque.
L’investissement en SCPI doit donc être modulé selon la capacité d’épargne du client, son horizon de placement et son profil de risque.
8 – Comment s’opère la transmission des parts ?
Les parts de SCPI s’intègrent pleinement dans une stratégie patrimoniale à long terme. En cas de décès, elles font partie de l’actif successoral et sont transmises aux héritiers selon les règles classiques de dévolution (hors cas de détention dans une assurance-vie).
Elles peuvent également faire l’objet d’une donation en pleine propriété ou en démembrement, ce qui permet :
- De préparer une transmission en douceur.
- De réduire l’assiette taxable (via la nue-propriété).
- D’optimiser la fiscalité en utilisant les abattements disponibles.
Le démembrement temporaire (ex : 5, 10 ou 15 ans) permet au nu-propriétaire d’acquérir les parts à un prix décoté, tandis que l’usufruitier perçoit les revenus pendant la durée convenue.
Cette mécanique est particulièrement intéressant dans les cas suivants :
- Parents souhaitant transmettre à leurs enfants tout en conservant un revenu.
- Investisseurs à forte fiscalité optant pour l’usufruit temporaire.
- Anticipation successorale dans un cadre légal maîtrisé.
9 – Comment souscrire efficacement à des parts de SCPI ?
La souscription à une SCPI passe nécessairement par la société de gestion de la ou des SCPI sélectionnées ou par un conseiller en gestion de patrimoine habilité. Le CGP joue ici un rôle central : sélection du véhicule adapté, vérification du profil investisseur, analyse des objectifs.
Le processus de souscription comprend :
- un bulletin de souscription dûment complété ;
- une copie de la pièce d’identité du souscripteur ;
- un justificatif de domicile ;
- un RIB ;
- une connaissance client complète (profil investisseur, horizon, objectifs, origine des fonds).
Une fois validée, la société de gestion attribue les parts dans les délais fixés par les statuts (souvent à la fin du mois ou du trimestre en cours). Chaque société de gestion est libre d’appliquer un délai de carence applicable au début des versements de dividende, appelé délai de jouissance.
Le CGP accompagne également l’investisseur dans la lecture du document d’informations clés (DIC) et dans la compréhension des risques inhérents à ce type de support.
10 – Comment se passe la revente ?
La liquidité des parts dépend du type de SCPI :
- SCPI à capital variable : la société de gestion organise la sortie en rachetant les parts grâce aux nouvelles souscriptions. Le prix de retrait est connu à l’avance et actualisé périodiquement.
- SCPI à capital fixe : la revente se fait sur le marché secondaire, auprès de nouveaux investisseurs, par confrontation entre l’offre et la demande. La vente nécessite l’enregistrement de l’ordre auprès de la société de gestion, qui collecte les offres chaque mois ou trimestre.
Le délai de revente varie selon la SCPI, la conjoncture, et le volume de demandes. Il convient de rappeler à l’investisseur que la liquidité n’est jamais garantie. En pratique, la plupart des SCPI de rendement à capital variable offrent une liquidité correcte grâce à un flux de souscription continu. Toutefois, en période de tension ou de ralentissement, les délais peuvent s’allonger.
Questions techniques
11 – Qui contrôle les SCPI et quel est le rôle de l’AMF ?
Les SCPI sont des placements encadrés par un cadre juridique strict. Elles relèvent du code monétaire et financier et doivent obtenir un agrément délivré par l’Autorité des marchés financiers (AMF) pour exercer leur activité.
L’AMF exerce un rôle de contrôle à plusieurs niveaux :
- agrément des SCPI lors de leur création ;
- visa ou validation des documents réglementaires destinés à l’information des investisseurs, dont le document d’informations clés (DIC) ;
- supervision des sociétés de gestion, notamment en matière de gouvernance, transparence financière, gestion des risques et politique de distribution.
Les sociétés de gestion doivent également publier un rapport annuel certifié par un commissaire aux comptes, ce qui renforce la transparence.
En tant que CGP, vous disposez donc d’un cadre réglementaire solide pour accompagner vos clients en toute sécurité. La réglementation impose également une connaissance client complète avant toute souscription, conformément aux exigences de la directive MIF 2.
12 – Les SCPI sont-elles liquides ?
La SCPI n’a pas vocation à offrir une liquidité immédiate. Il s’agit d’un placement immobilier à long terme, avec un horizon généralement recommandé supérieur à huit ans.
Comme évoqué précédemment, la liquidité dépend du statut juridique :
- En capital variable, les parts peuvent être revendues à tout moment, sous réserve d’acheteurs entrants. La société de gestion organise les retraits en fonction du flux de souscriptions.
- En capital fixe, la revente s’opère sur un marché secondaire organisé périodiquement. Le prix se fixe selon la confrontation de l’offre et de la demande.
La société de gestion peut également constituer un fonds de remboursement, utilisé pour faire face à une demande de sortie importante. Cependant, la présence d’un marché secondaire actif ou d’une collecte dynamique reste le principal facteur de liquidité.
D’où l’importance d’évaluer l’horizon de placement réel du client et de l’informer du fonctionnement du retrait, sans laisser penser à une disponibilité immédiate des fonds.
13 – Comment les sociétés de gestion sélectionnent-elles les biens ?
La sélection des actifs repose sur une politique d’investissement propre à la stratégie de la société de gestion, validée par l’AMF et suivie par un comité d’investissement interne. Ce processus vise à garantir la qualité, la diversification et la résilience du portefeuille.
Les critères d’analyse incluent :
- l’emplacement (centralité, bassin d’emploi, accessibilité) ;
- le potentiel locatif (rendement, taux d’occupation, valorisation future) ;
- le profil du locataire (solidité financière, durée résiduelle du bail, secteur d’activité) ;
- l’état du bâti (travaux à prévoir, conformité, efficacité énergétique) ;
- les perspectives de revalorisation à long terme.
Certaines SCPI adoptent une stratégie opportuniste ou thématique (santé, logistique, small caps). L’objectif reste la création de valeur stable, tout en maîtrisant les risques locatifs et la rotation du patrimoine.
14 – Quelle fréquence de distribution des revenus ?
Les SCPI versent aux associés des dividendes issus des loyers perçus, après déduction des charges et des frais de gestion. La fréquence de distribution varie selon la politique de la société de gestion :
- Trimestrielle : la plus courante sur le marché, elle permet une régularité appréciée des investisseurs.
- Mensuelle : adoptée par certaines SCPI, notamment dans une logique de complément de revenu.
- Semestrielle ou annuelle : plus rare, généralement liée à des spécificités de gestion ou de cycle locatif.
Les bulletins trimestriels adressés aux porteurs précisent les montants distribués, le taux de distribution annualisé, ainsi que les indicateurs financiers clés (TOF, TRI, report à nouveau, etc.).
Ces différentes fréquences permettent d’adapter le choix des SCPI selon les besoins du client : complément mensuel pour un retraité, capitalisation pour un jeune actif, ou revenus différés via démembrement.
15 – Quelles sont les SCPI proposées par EPSICAP REIM ?
Epsicap Nano : l’immobilier smallcaps européen
Epsicap Nano est une SCPI de rendement à capital variable qui concentre sa stratégie sur les actifs immobiliers de petite taille en Europe, autrement appelés smallcaps.
Elle a été lancée fin 2021 sous le nom d’Epsilon 360°, elle repose sur une conviction forte : les actifs de taille modeste, bien positionnés, offrent un couple rendement/risque attractif tout en facilitant une gestion active et opportuniste. Ces actifs permettent :
- une forte granularité du patrimoine ;
- une diversification locative élevée ;
- Une capacité de revente ciblée et réactive.
Epsicap Nano s’adresse aux épargnants à la recherche d’un revenu potentiel régulier, d’une stratégie lisible et d’une exposition concrète à l’économie réelle locale.
C’est également une SCPI labellisée ISR, garantissant un engagement en faveur de l’investissement responsable.
Epsicap Explore : une stratégie complémentaire à celle d’Epsicap Nano
Epsicap Explore se distingue par son modèle sans frais d’entrée et une stratégie complémentaire à celle de Nano. La SCPI cible les actifs midcaps européens (10–20 M€) dans des marchés solides, principalement hors de France.
