À mi-chemin entre immobilier physique et placement financier, les SCPI — Société Civile de Placement Immobilier — autrement appelées “pierre papier”, permettent d’investir dans un parc immobilier diversifié dès quelques centaines d’euros et sans aucune contrainte de gestion. Ce modèle d’investissement, encadré par l’AMF, est de plus en plus plébiscité par les épargnants. Rendement attractif, diversification du risque, optimisation fiscale : les atouts sont nombreux, à condition de bien en comprendre le fonctionnement. Pour vous faire un avis sur l’investissement en SCPI, voici un tour d’horizon complet de leurs avantages afin d’orienter votre stratégie patrimoniale.
L’investissement en SCPI présente des risques de perte en capital, de liquidité et de fluctuation de marché. Il est à considérer comme un placement de long terme (8 à 10 ans), et doit faire l’objet d’un conseil adapté à votre situation, à vos objectifs et à votre profil de risque.
Une accessibilité renforcée pour tous les profils d’épargnants
L’un des principaux atouts des SCPI réside dans leur accessibilité financière. Contrairement à l’immobilier classique, où l’acquisition d’un bien suppose un apport conséquent et souvent un recours au crédit, l’investissement en SCPI peut être accessible à partir de quelques centaines d’euros. Il est ainsi possible de devenir associé avec un montant adapté à vos capacités d’épargne, sans immobiliser une part trop importante de votre patrimoine. Vous pouvez également envisager une montée en puissance progressive, avec la possibilité d’acheter des parts additionnelles au fil du temps, voire de mettre en place des versements programmés.
Cette souplesse ouvre l’investissement immobilier à des profils variés : jeunes actifs, investisseurs initiés, retraités, etc. Quelle que soit votre situation personnelle, les SCPI offrent des solutions d’investissement ajustées à vos besoins. Que vous souhaitiez vous constituer un patrimoine ou renforcer sa solidité, générer des revenus complémentaires, préparer votre retraite ou votre succession, ou encore optimiser votre fiscalité, il existe une stratégie adaptée.
Autre avantage : les SCPI s’adaptent à divers modes de souscription. Vous pouvez investir au comptant, à crédit (et ainsi bénéficier d’un effet de levier), en démembrement de propriété (utile pour optimiser la fiscalité ou préparer une transmission), ou encore via un contrat d’assurance-vie. Cette pluralité de solutions fait des SCPI un véritable outil de construction patrimoniale, adapté aux besoins spécifiques de chaque investisseur.
Un placement à fort potentiel de rendement — historiquement stable
Les SCPI séduisent également par leur rendement attractif. Selon les données de l’ASPIM, le taux de distribution moyen des SCPI s’est établi à 4,72 % en 2024 et 4,52 % en 2023, se maintenant entre 4 % et 5 % depuis plus de 10 ans. Cela confirme la capacité de ces véhicules à générer des revenus réguliers, même dans un environnement de marché incertain. Cependant, le rendement annuel ne suffit pas à évaluer la performance réelle d’une SCPI. Pour cela, il est essentiel de s’intéresser au TRI (taux de rendement interne) sur 5 ou 10 ans. Cet indicateur de performance complet prend en compte l’évolution du prix des parts, et les dividendes perçus ainsi que les éventuels frais et le facteur temps. Plusieurs SCPI affichent ainsi un TRI supérieur à 5 % sur dix ans, une preuve factuelle de leur régularité, de leur capacité d’adaptation et de leur résilience dans le temps.
Ces performances reposent sur des flux locatifs stables, générés par des actifs immobiliers professionnels rigoureusement sélectionnés : bureaux, commerces, santé, logistique, et bien d’autres secteurs. Grâce à cette diversification, à la solidité du portefeuille immobilier et à une gestion optimisée des taux d’occupation, les SCPI offrent un placement plus résilient, moins exposé à la volatilité d’un marché unique ou aux risques inhérents à l’investissement immobilier direct. À long terme, l’immobilier reste une valeur d’ancrage dans une allocation patrimoniale. Les SCPI permettent d’y accéder avec souplesse, tout en profitant de la dynamique de valorisation du secteur tertiaire.
Chaque SCPI est gérée par une société de gestion, dont l’expertise constitue le socle de sa réussite. Lors de la comparaison des SCPI, renseignez vous sur l’historique, les compétences et la stratégie adoptée par chaque société de gestion (diversification, secteur d’activité, etc.), afin d’évaluer la solidité et la pertinence de leur approche.
Une gestion totalement déléguée à des professionnels agréés AMF
Avec les SCPI, vous profitez des revenus de l’immobilier sans les tracas de la gestion locative : c’est une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) qui prend le relais pour vous. Son rôle ? Sélectionner les biens, négocier les acquisitions, trouver les locataires, percevoir les loyers, assurer l’entretien et gérer les acquisitions et ventes. Vous n’avez rien à gérer, ni à superviser. SCPI = gestion déléguée !
Cette délégation vous permet d’investir dans l’immobilier sans mobiliser votre temps ni vos compétences. Vous bénéficiez de l’expertise de professionnels qui pilotent l’intégralité de l’opération, dans un cadre réglementé et transparent. Chaque trimestre, vous recevez un reporting détaillé, et chaque année un rapport annuel complet sur la performance et les perspectives de la SCPI à laquelle vous avez souscrit.
Une mutualisation des risques au cœur du modèle portée par la diversification des investissements
Lorsque vous investissez en SCPI, vous n’êtes jamais seul face aux aléas du marché immobilier. En tant qu’associé, vous participez à un portefeuille composé de dizaines, parfois de centaines d’actifs répartis sur plusieurs zones géographiques, secteurs d’activité et typologies de locataires. En moyenne, une SCPI investit dans plus de 50 immeubles et fait appel à plus de 100 locataires, ce qui dilue fortement le risque locatif. Ce principe de mutualisation est l’un des piliers de la sécurité offerte par la pierre papier. En cas de vacance temporaire ou d’aléas sur un marché, l’impact sur vos revenus est limité ; d’autant que certaines SCPI mettent en place des fonds de sécurité destinés à amortir les pertes et à protéger leurs associés.
Parallèlement, investir en SCPI constitue un levier puissant de diversification patrimoniale. En diversifiant vos investissements à travers un portefeuille immobilier étendu, vous réduisez votre exposition à un secteur ou une région spécifique. Cela vous permet de limiter les risques liés à des événements ponctuels, d’accéder à des segments du marché immobilier que vous n’auriez pas pu investir directement (comme des bureaux, des commerces ou des actifs logistiques dans différents pays européens) et de maximiser les chances de rendement sur le long terme.
Une fiscalité optimisable selon la stratégie choisie
Les SCPI peuvent également offrir des avantages fiscaux spécifiques, en fonction de votre situation personnelle, de la SCPI choisie ou du mode de souscription des parts.
Revenus fonciers : régime réel ou microfoncier selon votre situation
Les revenus issus des SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) au barème progressif, ainsi qu’aux prélèvements sociaux (PS) à hauteur de 17,2 %. Par défaut, ils relèvent du régime réel — qui permet de déduire toutes les charges liées à votre investissement — ce qui peut s’avérer particulièrement avantageux notamment en cas d’acquisition de parts à crédit. Dans certains cas spécifiques, vous pouvez bénéficier du micro-foncier avec abattement automatique.
La fiscalité est un levier déterminant dans la gestion de vos investissements. Il est recommandé de solliciter un conseil spécialisé afin de faire les choix les plus adaptés à votre situation et d’optimiser votre stratégie patrimoniale.
SCPI européennes : une fiscalité allégée grâce aux conventions bilatérales
Certaines SCPI investissent à l’étranger, notamment en Allemagne, aux Pays-Bas ou en Espagne. Grâce aux conventions fiscales signées entre la France et ces pays, vous évitez la double imposition tout en étant exonérés des prélèvements sociaux. Concrètement, les revenus immobiliers issus de biens hors France sont imposés dans le pays où se trouvent les biens et ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français de 17,2 %. Seuls les revenus issus de bien français seront grevés des barèmes de l’IR et des PS.
Attention cependant, selon le mécanisme fiscal appliqué (taux effectif ou crédit d’impôt), un écart sur l’imposition des revenus étrangers peut subsister.
Assurance-vie : fiscalité différée et transmission optimisée
Lorsque vous investissez en SCPI via un contrat d’assurance-vie multisupport, vous profitez d’un cadre fiscal distinct : pas d’imposition sur les revenus tant qu’aucun retrait n’est réalisé, et, en cas de retrait (dits « rachat ») seuls les gains sont imposés (dividendes et plus values), avec une fiscalité allégée après 8 ans de détention et l’application d’abattement annuel (4 600 € pour un souscripteur unique ou 9 200 € pour un contrat détenu en couple). Intégrer des parts de SCPI dans une assurance vie est également très pertinent dans une logique de transmission patrimoniale, car les bénéficiaires désignés peuvent bénéficier d’exonération importante selon en fonction de l’âge du souscripteur. Ce mode de détention permet d’allier rendement immobilier et enveloppe fiscale avantageuse.
Chaque assureur étant libre de définir la liste des SCPI accessibles au contrat ainsi que les frais appliqués, il est essentiel d’examiner attentivement les conditions spécifiques de ce dernier avant toute souscription.
Un cadre réglementé qui sécurise l’investisseur
L’un des atouts majeurs des SCPI réside dans le niveau élevé de régulation et de transparence qui encadre leur fonctionnement. Nous l’avons déjà évoqué, chaque société de gestion doit être agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui veille au respect de règles strictes en matière de gouvernance, de gestion des actifs, d’information des associés et de contrôle interne.
En tant qu’investisseur, vous bénéficiez d’une information claire, normée et régulière. Bulletins trimestriels, rapports annuels, documents d’informations clés (DIC), statuts mis à jour : tous les éléments sont accessibles pour suivre l’évolution de votre placement. Cette transparence vous permet de prendre vos décisions d’investissement en toute connaissance de cause.
Par ailleurs, les SCPI sont tenues de faire évaluer régulièrement leur patrimoine par un expert indépendant, et de respecter des ratios de liquidité, de diversification et de prudence financière. En cas de difficulté d’une société de gestion, l’AMF peut en désigner une autre pour assurer la continuité de la gestion, ce qui constitue une protection supplémentaire pour votre capital. Ces évaluations permettent également de déterminer la valeur de reconstitution de chaque SCPI, un indicateur important qui permet aux investisseurs de vérifier si le prix de souscription des parts est en ligne avec la valeur réelle de l’immobilier détenu par la société.
Ce cadre réglementaire vous offre une sécurité juridique et opérationnelle et fait des SCPI un outil fiable pour intégrer l’immobilier à votre stratégie patrimoniale.
Des perspectives solides malgré un marché immobilier en recomposition
Le marché immobilier professionnel traverse une phase de transformation structurelle, marquée par l’évolution des taux, les changements d’usages et une sélectivité élevée de la demande locative. Pourtant, les SCPI montrent une capacité de résilience notable, en particulier celles qui s’adaptent rapidement aux nouvelles dynamiques de marché. En 2023, dans un environnement contraint, plusieurs SCPI ont affiché des taux de distribution nettement supérieurs à la moyenne, certaines dépassant même les 8 %. Cette performance exceptionnelle est avant tout le fruit de la réactivité et de la gestion proactive des sociétés de gestion : gestion rigoureuse des portefeuilles, diversification, arbitrages stratégiques et repositionnement sur des secteurs porteurs tels que la logistique, la santé et les baux de proximité.
Le positionnement Epsicap REIM
Chez Epsicap REIM, nous nous spécialisons dans l’acquisition d’actifs immobiliers de taille intermédiaire, compris entre 1 et 10 millions d’euros, répartis sur divers secteurs tels que les bureaux, les commerces et les locaux d’activité. Ces actifs, appelés smallcaps immobilières, sont souvent négligés par les grands investisseurs institutionnels, mais offrent un avantage concurrentiel distinctif. Notre SCPI Epsilon 360°, créée en 2021, a été conçue pour capter le potentiel de ces actifs tertiaires de taille intermédiaire à l’échelle européenne.
Nous accordons une attention particulière à la qualité locative, à la résilience des flux de revenus et à la durabilité des actifs. Dans cette optique, nous sommes fièrement labellisés ISR (Investissement Socialement Responsable), un gage de notre engagement envers des pratiques responsables et durables. Notre positionnement, qui allie durabilité et potentiel de performance, nous permet de proposer des taux de rendement supérieurs de plus de 2 points à la moyenne du marché. Nos équipes sont à votre disposition pour vous aider à intégrer Epsilon 360°, dans une stratégie patrimoniale cohérente, responsable et performante. Contactez-nous.
Les SCPI offrent des avantages considérables en combinant les atouts de l’immobilier et des actifs financiers. Quel que soit votre objectif patrimonial, elles peuvent parfaitement s’inscrire dans une stratégie d’investissement globale. Cependant, pour choisir la ou les SCPI qui correspondent à vos besoins, il est essentiel de vous informer en consultant les documents officiels, en vous adressant directement aux sociétés de gestion, ou en vous appuyant sur l’expertise d’un conseiller en gestion de patrimoine pour construire une allocation sur mesure, adaptée à votre profil d’investisseur.
