Comment expliquer que plus de 20 nouvelles SCPI aient été lancées en 2024, alors même que la collecte du marché a reculé ? Ce paradoxe illustre une réalité : malgré un contexte plus sélectif, les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) restent un outil d’investissement de référence pour de nombreux épargnants en quête de diversification et de simplicité de gestion. Vous envisagez d’investir dans des parts de SCPI ? Avant toute souscription, il est essentiel d’en comprendre les mécanismes, d’en mesurer les avantages comme les limites, et surtout de vérifier leur compatibilité avec vos objectifs patrimoniaux. Ce guide vous aide à vous forger un avis structuré, à évaluer les critères de sélection, et à faire le choix d’un placement immobilier cohérent avec votre situation.
Tout investissement comporte des risques. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Demandez conseils avant d’investir.
SCPI : avis sur les fondements de ce véhicule d’investissement
Un placement immobilier dit de pierre-papier
Les SCPI constituent un placement dit de « pierre papier » : vous investissez dans l’immobilier, non par l’acquisition directe d’un bien, mais par l’achat de titres représentatifs d’un parc géré collectivement. Ceci à l’image des OPCI, des SIIC ou des SCI notamment. En souscrivant des parts, vous devenez co-investisseur d’un parc immobilier composé d’actifs sélectionnés, exploités et valorisés par une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Vous n’avez aucune démarche à effectuer : la société de gestion se charge de l’ensemble des opérations. Les SCPI ciblent en priorité des actifs immobiliers tertiaires — bureaux, commerces, entrepôts logistiques, établissements de santé — implantés en France ou dans d’autres pays.
Les trois types de SCPI
Il existe plusieurs catégories de SCPI, chacune répondant à des objectifs patrimoniaux distincts :
- Les SCPI de rendement : ce sont les plus répandues sur le marché et l’objet de ce guide. Leur vocation principale consiste à générer des revenus réguliers, versés généralement chaque trimestre sous forme de dividendes. Ces dividendes, issus des loyers encaissés, représentent le principal levier de rentabilité pour les associés.
- Les SCPI de capitalisation : également appelées SCPI de valorisation, elles visent à constituer un patrimoine immobilier dont la valeur progresse dans le temps. L’objectif n’est pas de distribuer des revenus, mais de dégager une plus-value à terme lors de la revente des parts.
- Les SCPI fiscales : leur stratégie repose sur des dispositifs fiscaux spécifiques (Pinel, Malraux, Denormandie, etc.). L’objectif est d’offrir à leurs associés un avantage fiscal, en contrepartie d’un engagement de durée de détention et d’un rendement souvent secondaire.
Pourquoi investir en SCPI ? Avis sur les atouts reconnus du placement immobilier collectif
Les avantages des SCPI sont nombreux. Elles permettent d’accéder à l’immobilier dès quelques centaines d’euros, sans gestion directe, avec un potentiel de rendement stable.
Un ticket d’entrée faible et des modalités de souscription flexibles
Contrairement à l’achat direct d’un bien immobilier, investir dans des parts de SCPI ne requiert pas un capital élevé. Certaines SCPI sont accessibles dès 200 ou 500 euros. Par ailleurs, plusieurs modes de détention sont possibles :
- en pleine propriété avec un paiement au comptant ou à crédit (pour bénéficier d’un effet de levier financier) ;
- en démembrement de propriété pour réduire la fiscalité ou optimiser la transmission ;
- au sein d’une enveloppe fiscale type contrat d’assurance vie ou PER afin de tirer parti des avantages propres à ces supports.
Une gestion immobilière entièrement prise en charge
En tant qu’investisseur en SCPI, vous n’avez rien à gérer. La gestion est totalement déléguée à une société de gestion spécialisée qui sélectionne les actifs, signe les baux, encaisse les loyers, gère les travaux éventuels, etc.
Une mutualisation efficace grâce à la diversification
Un autre atout réside dans la diversification. Une SCPI investit dans des dizaines d’actifs répartis sur plusieurs zones géographiques et secteurs. Cette mutualisation réduit les risques locatifs et ainsi les impacts directs sur votre investissement.
Parallèlement, les SCPI constituent un outil efficace de diversification patrimoniale. Elles permettent d’investir indirectement dans l’immobilier, en accédant à un portefeuille réparti sur plusieurs secteurs d’activité et zones géographiques, le tout sans les contraintes d’une gestion en direct et de manière relativement simplifiée.
Des revenus locatifs attractifs dans la durée
Enfin, les SCPI de rendement génèrent des dividendes issus des loyers encaissés sur les actifs détenus. En 2023, le taux de distribution moyen s’élevait à 4,52 % et 4,72 % en 2024 (source ASPIM). Certaines SCPI ont même versé des dividendes équivalents à plus de 6 %, voire 8 % du prix de part. Ce rendement locatif constitue un revenu complémentaire apprécié des investisseurs.
Rappel : le rendement n’est jamais garanti. Il dépend de l’occupation des immeubles, du niveau des loyers, et des décisions de gestion. Les performances passées ne présagent pas les performances futures.
Investissement en SCPI : avis sur les limites à connaître
Un placement immobilier à envisager sur le long terme
Les SCPI répondent à une large variété de situations patrimoniales, mais elles ne conviennent pas à tous les investisseurs. Le principal inconvénient des SCPI tient à l’horizon de placement conseillé. Un investissement en SCPI s’inscrit en effet dans le long terme, avec une durée de détention recommandée d’au moins huit ans. Ce délai permet de lisser les fluctuations éventuelles du marché immobilier et de maximiser le potentiel de rendement locatif.
Des frais de souscription et de gestion intégrés au modèle
La majorité des SCPI appliquent des frais de souscription compris entre 8 et 12 % du montant investi. Ces frais couvrent principalement les coûts liés à l’acquisition des biens immobiliers (recherche, due diligence, actes notariés, etc.). Ils sont amortis sur la durée recommandée de détention. D’où l’importance d’envisager l’investissement sur le long terme. À cela, s’ajoutent des frais de gestion annuels, généralement de l’ordre de 8 à 10 % des loyers perçus. Ces frais rémunèrent la société de gestion pour l’ensemble des tâches qu’elle effectue.
Ces frais restent justifiés au regard de la gestion assurée par la société et du rendement net effectivement versé aux associés. Toutefois, ils ont un impact réel sur la rentabilité du placement et doivent être pris en compte dès la construction de votre stratégie patrimoniale.
Un cadre fiscal à intégrer à votre stratégie patrimoniale
Enfin, les revenus issus des SCPI sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers, selon le barème de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux. Ce traitement fiscal peut réduire significativement le rendement net du placement. Des dispositifs existent pour en atténuer les effets (enveloppe fiscale, démembrement et SCPI internationale notamment), mais nécessitent une analyse patrimoniale adaptée.
Quels sont les risques d’un investissement en SCPI ?
Les SCPI présentent également plusieurs risques qu’il convient d’intégrer à toute décision d’investissement. Le capital investi n’est pas garanti : une baisse des prix de l’immobilier ou un déséquilibre du marché peut entraîner une diminution de la valeur de retrait des parts. Aussi, une diminution des loyers encaissés se traduit directement par une baisse des dividendes versés aux associés. Ces derniers ne sont jamais garantis et peuvent évoluer d’un trimestre à l’autre selon la situation locative et la stratégie de gestion. Enfin, la liquidité constitue un autre facteur de vigilance : la revente dépend de la présence de nouveaux souscripteurs ou de la capacité de la société de gestion à organiser les retraits (en fonction de si vous investissez dans une SCPI à capital fixe ou variable).
SCPI : vigilance face aux idées reçues et aux arnaques
Le cadre réglementaire des SCPI limite les dérives, mais n’exclut pas les pratiques trompeuses et les arnaques. L’AMF recense régulièrement des offres frauduleuses sur son site via sa “liste noire”. Des signaux d’alerte doivent alerter : absence de numéro ORIAS, discours trop incitatifs, rendement annoncé supérieur à 8 %. Autre dérive fréquente : les idées reçues. Une SCPI n’offre ni sécurité absolue, ni fiscalité systématiquement avantageuse. Sa performance dépend de la stratégie, de l’expertise et de l’expérience de sa société de gestion.
Évaluer une SCPI : les bons indicateurs pour vous faire un avis fiable
Pour vous faire un avis et orienter vos choix d’investissements, plusieurs indicateurs doivent être analysés — et pas seulement des indicateurs financiers !
Les indicateurs pour comprendre les performances sur la durée
Le taux de distribution
Le taux de distribution (TD) indique le rendement brut annuel. Il doit s’évaluer sur plusieurs années, pas isolément. En effet, c’est une vérité d’actualité : en 2024, plus de vingt SCPI ont vu le jour, dans un environnement de marché favorable. Ces véhicules récents affichent des taux de distribution particulièrement attractifs, souvent supérieurs à 6, voire 8 % pour certaines d’entre elles. Cependant, ces niveaux de rendement doivent être interprétés avec prudence, car ils reflètent le plus souvent une phase de lancement, caractérisée par une dynamique d’acquisition accélérée, une absence temporaire de charges structurelles et des prix d’achat décotés. Ces conditions ne garantissent pas la pérennité des performances : il convient d’analyser ces SCPI sur plusieurs trimestres, en observant également l’évolution de leur taux d’occupation, la composition de leur portefeuille et la politique de distribution appliquée.
L’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine reste essentiel pour différencier un rendement durable d’un simple effet d’aubaine lié au lancement. Cela souligne également l’importance de ne pas fonder son choix uniquement sur le taux de distribution, souvent mis en avant par les sociétés de gestion ou dans les classements, sans prendre en compte la solidité réelle du modèle.
Le prix de part et le TRI
Le prix de part constitue un indicateur souvent sous-évalué. Il correspond au montant à investir pour acquérir une part de SCPI. Sa stabilité ou son évolution dans le temps influence directement la performance globale du placement. Une baisse du prix de part peut améliorer le taux de distribution pour les nouveaux souscripteurs, mais représente un risque de perte en capital pour les associés déjà investis. À l’inverse, une revalorisation du prix reflète généralement une bonne gestion du patrimoine sous-jacent et soutient la performance long terme. D’où l’importance de ne pas analyser une SCPI uniquement à travers son rendement, mais aussi à travers l’évolution historique et prévisionnelle de sa valeur de part.
Le taux de rentabilité interne (TRI) est un indicateur de performance complet qui mesure la performance globale d’une SCPI sur une période de 5, 10 ou 15 années. Contrairement au taux de distribution, qui reflète un rendement annuel brut, le TRI intègre l’ensemble des dividendes perçus au fil des années, en plus de l’évolution du prix de part. Il offre donc une vision plus fidèle de la rentabilité réelle du placement sur une durée déterminée. Il s’agit d’un indicateur clé pour comparer plusieurs SCPI entre elles ou évaluer leur compétitivité par rapport à d’autres classes d’actifs sur des horizons longs. Un TRI cohérent sur dix années, par exemple, témoigne de la capacité d’une SCPI à délivrer une performance régulière dans le temps, au-delà des fluctuations ponctuelles.
Les indicateurs financiers pour mesurer les marges de sécurité de la SCPI
Au-delà des rendements affichés, certains indicateurs financiers permettent d’évaluer la capacité d’une SCPI à absorber les aléas du marché et à maintenir une distribution stable dans le temps. Parmi eux, deux postes méritent une attention particulière : le report à nouveau (RAN) et les provisions pour gros entretien (PGE).
Le report à nouveau correspond à la part des résultats non distribuée aux associés, conservée en réserve. Il sert de matelas de sécurité en cas de baisse temporaire des loyers, de vacance locative ou de charges exceptionnelles. Un niveau de RAN élevé, exprimé en pourcentage d’une année de distribution, constitue donc un signal positif.
Les provisions pour gros entretien sont quant à elles destinées à anticiper les dépenses liées à la rénovation ou à l’entretien structurel du patrimoine immobilier. Elles évitent que ces coûts ne pèsent brutalement sur les résultats d’un exercice et permettent à la SCPI de préserver son rendement tout en assurant la pérennité de la valeur des actifs détenus.
L’analyse croisée de ces deux indicateurs — bien qu’ils ne fassent l’objet d’aucun encadrement réglementaire — permet d’apprécier la stratégie de gestion adoptée par la SCPI. Des réserves correctement constituées traduisent une approche responsable, orientée vers la stabilité et la régularité des revenus sur le long terme, plutôt qu’une recherche de performance ponctuelle au détriment de la résilience du modèle.
Les indicateurs de gestion : l’importance de la composition du portefeuille
L’analyse de la composition du portefeuille est un élément central pour évaluer la robustesse d’une SCPI. Elle permet de mesurer la qualité de la gestion et le niveau de diversification mis en œuvre pour limiter les risques locatifs. Plusieurs dimensions doivent être examinées :
- La nature des actifs : une SCPI investie exclusivement dans des bureaux ou des commerces peut s’exposer à une plus forte volatilité, en fonction des cycles économiques. À l’inverse, un portefeuille diversifié qui inclut des actifs logistiques, de santé ou à usage mixte offre une meilleure résilience. Parallèlement, l’analyse du taux d’occupation financier (TOF), reflète la capacité de la SCPI à maintenir ses biens loués. Un TOF supérieur à 90 % est un bon signal.
- La répartition géographique : un portefeuille concentré sur une zone limitée — comme l’Île-de-France — reste plus sensible aux évolutions locales du marché. Une SCPI investie à la fois dans plusieurs régions françaises et dans des pays de la zone euro bénéficie d’un amortisseur géographique en cas de crise localisée.
- La qualité des locataires : la solidité financière des preneurs, la durée résiduelle des baux, leur secteur d’activité et leur dispersion sont autant de facteurs qui influencent la stabilité des revenus. Une bonne diversification locative limite l’impact d’un défaut ou d’un départ.
- La capitalisation globale : plus la SCPI gère un volume d’actifs important, plus elle peut diluer les risques individuels liés à un actif ou un locataire. Une capitalisation élevée est souvent corrélée à une meilleure mutualisation.
- Le nombre d’associés : un nombre important de porteurs de parts limite le risque de tension en cas de demandes de retrait simultanées. Cela participe aussi à la stabilité de la SCPI dans la durée.
Comment analyser ces indicateurs pour vous faire votre avis ?
Pour vous faire une opinion fiable, privilégiez des informations issues des sources vérifiées : rapport annuel, bulletins d’information, documents réglementaires publiés par les sociétés de gestion.
Croiser ces indicateurs demande une certaine expertise. Un conseiller en gestion de patrimoine peut vous accompagner pour analyser les données et vous aider à identifier les SCPI cohérentes avec vos objectifs de construction de patrimoine, de rendement, de transmission, ou de préparation à la retraite. En effet, si vous souhaitez intégrer des SCPI dans un contrat d’assurance-vie, vous devez vérifier en amont que la ou les SCPI envisagées figurent parmi celles proposées par les assureurs partenaires — seules une vingtaine sont actuellement accessibles dans ce cadre. Il en va de même pour d’autres modalités de souscription, comme le démembrement de propriété ou l’investissement à crédit : toutes les SCPI ne sont pas disponibles sous chaque format. Par ailleurs, si votre objectif est de bénéficier des avantages liés aux SCPI européennes, il convient de cibler des véhicules qui répondent réellement à cette classification au sens de la réglementation de l’AMF. Toutes les SCPI qui investissent partiellement hors de France ne sont pas automatiquement reconnues comme SCPI européennes au regard de la fiscalité applicable.
Trouver une bonne SCPI c’est bien, encore faut-il qu’elle répondent à vos objectifs ! Contactez nos experts SCPI ou votre conseiller en gestion de patrimoine . Renseignez-vous avant d’investir.
Avis sur Epsicap Nano : une SCPI tournée vers l’immobilier smallcaps
Chez EPSICAP REIM, nous avons conçu la SCPI Epsicap Nano. Nous ciblons des actifs immobiliers intermédiaires — locaux commerciaux, bureaux, immeubles à usage mixte — dits “smallcaps” positionnés sur des marchés dynamiques, notamment en France et en Espagne. Notre méthode s’appuie sur une sélection rigoureuse des actifs, une gestion prudente et un suivi structuré de chaque immeuble, dans le respect des engagements définis par notre labellisation ISR (Investissement Socialement Responsable). Nous mettons un point d’honneur à la transparence et publions des rapports complets, conformes à la réglementation AMF. Epsicap Nano se veut accessible au plus grand nombre et peut s’intégrer dans diverses stratégies patrimoniales (comptant, crédit, démembrement en nue propriété, et en assurance vie sous réserve de son éligibilité par l’assureur et des conditions spécifiques du contrat).
Vous souhaitez vous faire un avis sur la SCPI Epsicap Nano ? Rendez-vous sur notre site pour effectuer une simulation d’investissement en ligne ou contactez nos conseillers.
Avis sur Epsicap Explore : une SCPI complémentaire et sans commission de souscription
Epsicap Explore est la nouvelle SCPI d’Epsicap REIM, conçue pour investir dans des actifs tertiaires de taille supérieure à 10 millions d’euros. Pensée comme une solution complémentaire à Epsicap Nano, elle permet d’accéder à des immeubles plus larges, plus structurants et situés sur des marchés en mutation, en tirant parti d’opportunités que seuls les acteurs agiles peuvent saisir. Fidèle à notre ADN d’innovation et de transparence, Epsicap Explore se distingue par une structure sans commission de souscription, offrant un modèle plus lisible pour l’investisseur. Sa stratégie vise à combiner sélection rigoureuse, dynamisme d’allocation et recherche de performance durable, pour accompagner les épargnants en quête de diversification et d’exposition à des actifs immobiliers d’envergure.
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Faut-il investir en SCPI en 2025 ? Notre avis
Le contexte 2025
Le recul du prix de certaines parts observé en 2023-2024 a généré un effet mécanique d’amélioration des taux de distribution pour les nouveaux souscripteurs. En parallèle, les loyers restent globalement indexés sur l’inflation, ce qui soutient le niveau des revenus locatifs. La collecte nette a certes ralenti en 2024, mais la création de plus de vingt nouvelles SCPI montre que l’intérêt des investisseurs reste bien réel et reflète la capacité de ces véhicules à tirer parti d’un contexte d’acquisition favorable.
La résilience des SCPI
Les SCPI ont aussi prouvé leur solidité dans la durée et la force de leur résilience. Année après année, elles ont traversé différentes phases de marché en maintenant, pour beaucoup, une distribution régulière à leurs associés — et jamais inférieur à 4 % de moyenne depuis plus d’une décennie. Même lors de périodes plus instables — comme la crise sanitaire ou le repli immobilier de 2023 — elles ont, pour la grande majorité, su s’adapter grâce à une gestion rigoureuse et à des portefeuilles bien diversifiés.
L’adaptabilité du véhicule
Enfin, les SCPI répondent à plusieurs objectifs : génération de revenus complémentaires, préparation à la retraite, optimisation fiscale via l’assurance vie ou le démembrement, ou encore valorisation d’un capital.
La SCPI reste une solution d’investissement efficace, à condition de l’inscrire dans une stratégie patrimoniale globale, construite et cohérente. Ce véhicule de pierre papier offre une combinaison équilibrée entre rendement potentiel, diversification immobilière et simplicité de gestion. Mais elles ne conviennent pas à tous les profils. Un choix judicieux nécessite une lecture complète et croisée des caractéristiques du produit et un accompagnement par des professionnels. Chez EPSICAP REIM, nous mettons notre expertise à votre disposition pour structurer un placement SCPI conforme à vos attentes.
Contactez-nous pour intégrer de manière cohérente des parts de notre gamme de SCPI à votre stratégie patrimoniale.
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