Investir dans la Pierre Papier, permet d’accéder au marché immobilier de manière indirecte, via des véhicules d’investissement non cotés. Parmi eux, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont de plus en plus prisées, du fait qu’elles permettent aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier, sans les contraintes de gestion, ni la nécessité de mobiliser de capitaux importants. Adapté à divers profils et objectifs patrimoniaux, l’investissement en SCPI requiert toutefois une vision de long terme et une bonne compréhension des risques associés.
Ce guide propose un tour d’horizon complet sur le fonctionnement des SCPI, leurs avantages, leur cadre fiscal et les risques associés, afin de vous aider à identifier les solutions les plus adaptées à votre profil et à vos objectifs patrimoniaux.
Le fonctionnement des SCPI : les fondements
Qu’est-ce qu’une SCPI et comment fonctionne t-elle ?
Le fonctionnement des SCPI repose sur des collectes de fonds auprès d’investisseurs afin d’acquérir et de gérer un portefeuille immobilier locatif par l’intermédiaire d’une société de gestion. Pour investir dans une société civile de placements immobiliers, vous acquérez des parts de cette dernière et en devenez associé. Ainsi, vous détenez indirectement des parts d’un patrimoine immobilier.
Le parc immobilier est ensuite mis en location, principalement auprès d’entreprises, et les loyers perçus servent à rémunérer les associés après déduction des frais de gestion. Ces frais couvrent l’ensemble des services assurés par la société de gestion, qui prend en charge la gestion immobilière, locative, administrative et financière des actifs.
Les types de SCPI : comprendre pour bien choisir
Il existe différents types de SCPI, à savoir, les SCPI de rendement, les SCPI de capitalisation et les SCPI fiscales. Chacune de ces SCPI a un objet social propre et donc un objectif distinct.
En effet, les SCPI de rendement ont pour vocation de distribuer régulièrement des revenus à leurs associés. Elles investissent majoritairement dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts, santé, logistique, etc.) afin de générer des loyers, qui sont ensuite redistribués sous forme de dividendes.
Les SCPI de capitalisation, quant à elles, ne visent pas la distribution de revenus immédiats, mais la valorisation progressive du patrimoine immobilier. L’objectif principal est de revendre les actifs à terme avec une plus-value potentielle. Leur parc immobilier est donc composé de biens qui présentent un fort potentiel d’appréciation.
Enfin, les SCPI fiscales permettent aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux en contrepartie d’un engagement de détention sur une durée déterminée. Elles investissent dans l’immobilier résidentiel éligible à des dispositifs fiscaux comme le Pinel, le Malraux ou encore le Déficit Foncier, afin d’optimiser la fiscalité des souscripteurs.
Acheter des parts de SCPI : les modes de souscription
L’investissement en SCPI peut se faire de plusieurs manières :
- en pleine propriété ;
- en démembrement ;
- à crédit ;
- via une assurance-vie.
Chacun de ces modes de souscription a ses propres caractéristiques, avantages et risques. La pleine propriété permet de percevoir immédiatement des revenus, tandis que le démembrement peut optimiser la fiscalité ou répondre à des objectifs de transmission. L’achat à crédit permet quant à lui, de profiter de l’effet de levier, sous réserve d’une bonne gestion de l’endettement. Enfin, l’investissement via une assurance-vie offre un cadre fiscal avantageux, mais avec des contraintes spécifiques imposées par les contrats d’assurance.
Revendre des parts de SCPI : un processus variable selon le type de capital de la société
La revente des parts dépend du type de capital de la SCPI. En effet, une SCPI peut être à capital fixe, avec un montant défini dans ses statuts, ou à capital variable, dont le nombre de parts évolue selon les souscriptions et les retraits.
En tant qu’investisseur, cela influence la liquidité de votre placement. Dans une SCPI à capital fixe, la revente des parts existantes s’effectue sur un marché secondaire, ce qui peut allonger les délais en fonction de l’offre et de la demande. À l’inverse, une SCPI à capital variable permet, sous réserve de nouvelles souscriptions, une cession plus rapide des parts, car la société de gestion peut racheter directement les parts mises en vente. Toutefois, en cas de déséquilibre entre retraits et souscriptions, la liquidité peut être limitée.
Les frais liés à l’investissement en SCPI
Investir en SCPI entraîne des frais qui impactent la rentabilité nette globale du placement. Les principaux étant :
- Les frais de souscription. Ces frais incluent principalement les coûts liés à l’acquisition des actifs et à la commercialisation des parts. Comparables aux frais de notaire pour un achat immobilier en direct, ils varient de 0 à 12 % du montant investi selon les SCPI. Toutefois, leur impact réel ne se concrétise qu’au moment de la revente des parts.
- Les frais de gestion sont quant à eux prélevés de manière régulière sur les revenus locatifs afin de rémunérer la société de gestion pour l’administration et l’entretien du patrimoine immobilier. Généralement compris entre 8 et 12 % des loyers, ces frais sont déjà déduits des dividendes que vous percevez. De même, le Taux de Distribution (TD) affiché par les SCPI est net de ces frais, et reflètent la performance réelle de l’investissement, hors fiscalité.
D’autres frais peuvent s’ajouter en fonction du mode de souscription, notamment dans le cadre d’un investissement via une assurance-vie.
Il est essentiel de comparer ces frais et de les intégrer à votre analyse afin d’évaluer la rentabilité potentielle nette de votre investissement.
Pourquoi investir en SCPI ?
Des avantages adaptés à vos objectifs
Selon le type de SCPI choisi, cet investissement peut contribuer à la constitution ou au développement d’un patrimoine immobilier dans le secteur professionnel, souvent difficilement accessible aux particuliers, potentiellement au niveau international. Il peut offrir un complément de revenus via la perception de dividendes ou permettre une optimisation fiscale. Enfin, la cession des parts ouvre la possibilité de réaliser une plus-value à terme.
Des atouts structurels
Les SCPI se distinguent par leur accessibilité (ticket d’entrée modéré), leur modularité (différents modes de souscription et options comme les versements programmés ou la capitalisation automatique) et leur capacité à mutualiser les risques, grâce à la diversification des actifs et des locataires au sein de leur portefeuille.
Comprendre la gestion et la gouvernance des SCPI
La gestion des SCPI repose sur un cadre réglementé qui implique plusieurs acteurs, à savoir, la société de gestion, l’assemblée générale des associés, le conseil de surveillance, le commissaire aux comptes et des évaluateurs immobiliers indépendants. Supervisée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), cette organisation vise à garantir la transparence et la protection des investisseurs.
Les sociétés de gestion, agréées par l’AMF, sont responsables de l’acquisition, de la gestion et de la cession des actifs immobiliers en accord avec la stratégie définie pour la SCPI.
L’assemblée générale des associés valide les grandes orientations de la SCPI et approuve les comptes annuels. Le conseil de surveillance, composé d’associés élus à la suite d’un appel à candidatures de la société de gestion, assiste cette dernière et peut effectuer les contrôles qu’il juge pertinents. Le commissaire aux comptes à pour rôle de certifier la régularité et la sincérité des comptes de la SCPI.
Enfin, la société de gestion est tenue de faire appel à des évaluateurs immobiliers indépendants pour estimer la valeur du patrimoine de la SCPI. Depuis l’application de l’ordonnance de juillet 2024, cette évaluation doit être réalisée deux fois par an.
Se faire un avis sur les SCPI
Que disent les experts ?
Les SCPI sont régulièrement mises en avant par les conseillers en gestion de patrimoine comme un levier de diversification. Elles offrent un accès simplifié à l’immobilier, sans contrainte de gestion, et avec un ticket d’entrée plus abordable que l’investissement en direct. Toutefois, les experts insistent sur la nécessité de sélectionner ses SCPI en fonction de son profil de risque, de son horizon de placement et de sa stratégie patrimoniale. Il est également indispensable d’analyser l’historique de performance, la solidité de la gestion et la stratégie d’investissement de plusieurs SCPI avant toute souscription.
Comment analyser une SCPI avant d’investir ?
Avant d’investir, et afin de vous faire un avis sur les SCPI, il est essentiel de s’informer sur les caractéristiques et les performances des SCPI. Plusieurs documents réglementaires et indicateurs permettent d’évaluer une SCPI :
- Le Document d’Informations Clés (DIC) : Ce document standardisé par l’AMF présente les principaux risques, les frais et les performances historiques de chaque SCPI.
- La notice d’information : La notice reprend en détail les informations du DIC et détaille le fonctionnement et les règles qui encadrent chaque SCPI.
- Le rapport annuel et les bulletins trimestriels : Ces rapports apportent une vision détaillée de la gestion du portefeuille et de la performance des SCPI par l’intégration de nombreuses informations et indicateurs tels que le Taux de Distribution (TD), le Taux de Rendement Interne (TRI), la valeur de reconstitution, le taux d’occupation financier (TOF), le report à nouveau (RAN).
À nouveau, comparer plusieurs SCPI et analyser ces informations à la lumière du contexte économique et immobilier est essentiel pour prendre vos décisions. Plus encore, ces dernières doivent être alignées avec vos objectifs patrimoniaux, votre tolérance au risque et votre horizon d’investissement ; tout en ayant conscience des risques inhérents aux SCPI.
Comment évaluer la rentabilité d’une SCPI ?
Avant d’investir, il est essentiel d’analyser plusieurs indicateurs pour évaluer la performance et le rendement des SCPI :
- Le Taux de Distribution (TD) : mesure le rendement brut versé aux associés chaque année, exprimé en pourcentage du prix de la part ;
- Le Taux de Rendement Interne (TRI) : prend en compte l’ensemble des revenus perçus et la revalorisation du prix des parts sur une période donnée. Il permet de comparer la performance des SCPI sur plusieurs années ;
- Le Report à Nouveau (RAN) : indique la réserve de trésorerie constituée par la SCPI pour assurer une stabilité des revenus en cas de baisse des loyers ;
- Le Taux d’Occupation Financier (TOF) : mesure le pourcentage des loyers perçus par rapport aux loyers potentiels si tous les biens étaient loués.
Comparer les performances des SCPI
Attention ! Il ne faut pas se limiter au seul TD pour choisir une SCPI. Une SCPI qui affiche un rendement élevé peut cacher un niveau de réserve faible ou une stratégie opportuniste. Il est donc préférable d’analyser plusieurs critères en parallèle, tout en prenant en compte le contexte économique.
En 2024, le TD moyen des SCPI s’est établi à 4,52 % selon l’ASPIM. Certaines SCPI dépassent les 6 %, mais avec des stratégies plus dynamiques qui peuvent engendrer une plus grande volatilité.
Les facteurs qui influencent la performance
Le rendement d’une SCPI dépend de plusieurs éléments :
- le secteur d’investissement (bureaux, commerces, santé, logistique, etc.) ;
- la diversification géographique (France, Europe, international) ;
- le taux d’occupation et la qualité des locataires ;
- les frais appliqués.
L’impact de la fiscalité des SCPI et du régime fiscal sur votre investissement
Généralités
Au-delà de la performance des SCPI investies, la fiscalité des SCPI impacte la rentabilité nette de votre investissement. Les loyers perçus sont imposés au régime des revenus fonciers, intégrés à votre impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition et grevés des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Régime fiscal
Si, en plus de vos parts de SCPI, vous détenez un bien immobilier loué, nu, en France, hors dispositif fiscal spécifique, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier, sous réserve que vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus locatifs. Au-delà de ce seuil, ou en l’absence d’un bien éligible au micro-foncier, les dividendes des SCPI sont automatiquement soumis au régime réel.
Optimisation
Pour optimiser la fiscalité de votre investissement en SCPI, plusieurs stratégies peuvent être envisagées :
- Investir dans des SCPI européennes : grâce aux conventions fiscales en vigueur, ces SCPI ne sont pas soumises aux mêmes conditions d’imposition.
- Souscrire des parts via un contrat d’assurance-vie : en optant pour des SCPI en unités de compte (UC), l’imposition sur les dividendes n’intervient qu’en cas de retrait.
- Opter pour un démembrement de propriété en nue-propriété : cette solution permet d’échapper à toute fiscalité sur les revenus locatifs durant la période de démembrement, tout en bénéficiant d’une reconstitution automatique de la pleine propriété à terme.
Études de cas et témoignages
Pour vous aider à vous faire un avis sur l’investissement en SCPI, notamment sur ses opportunités et ses risques, nous mettons à votre disposition une sélection d’études de cas et de témoignages d’investisseurs ayant fait le choix de la pierre papier. Vous y découvrirez différents profils d’épargnants, leurs stratégies d’investissement, les performances obtenues et les enseignements qu’ils en tirent.
Gestion des risques et précautions avant d’investir
Comme tout investissement, investir en SCPI comporte des risques qu’il est essentiel de comprendre et d’anticiper. Le marché immobilier évolue en fonction de cycles économiques, ce qui impacte directement la valorisation du patrimoine et les revenus locatifs perçus. De plus, la gestion des SCPI repose sur des choix stratégiques opérés par la société de gestion, qui peuvent influencer la rentabilité à long terme. Enfin, les performances passées ne garantissent pas les performances futures, d’où l’importance d’une analyse approfondie avant toute souscription et surtout, d’un suivi de vos investissements.
Les principaux risques des SCPI
La valeur des parts de SCPI dépend du marché immobilier. En cas de baisse du prix des actifs sous-jacents, la valeur des parts peut diminuer, et entrainer une perte en capital pour l’investisseur. Il s’agit du risque de perte en capital.
Parallèlement , les cycles économiques et les évolutions du secteur immobilier influencent la valorisation du patrimoine des SCPI. Une conjoncture défavorable peut peser sur les rendements. Il s’agit du risque de marché.
Aussi, une baisse du taux d’occupation du parc peut affecter les revenus distribués aux investisseurs et impacter la rentabilité. Il s’agit du risque de baisse des revenus locatifs.
Enfin, l’investissement en SCPI est un à considérer sur le long terme (8 à 10 ans) et la revente des parts de SCPI peut prendre du temps, en particulier pour les SCPI à capital fixe où les cessions doivent se faire sur le marché secondaire. Le délai de sortie dépendra de l’offre et de la demande. Il s’agit du risque de liquidité.
Les bonnes pratiques pour investir sereinement
Afin de minimiser ces risques, le premier levier est la diversification de vos investissements. En répartissant votre capital entre plusieurs SCPI ou sur plusieurs actifs d’investissement, vous limitez l’exposition à un secteur, une zone géographique ou un type d’actifs spécifiques et réduirez ainsi les risques.
De plus, l’investissement en SCPI est recommandé sur une durée minimale de 8 à 10 ans pour lisser les cycles immobiliers et optimiser la rentabilité.
Enfin, avant toute souscription, il est essentiel d’analyser la stratégie d’investissement de la SCPI, ses performances historiques (sans oublier qu’elles ne préjugent pas ses performances futures), ainsi que des indicateurs clés de performance et de gestion. Ceci car, par exemple, choisir une SCPI paneuropéenne permet de répartir les risques sur plusieurs marchés immobiliers. Parallèlement, l’analyse du taux d’occupation financier (TOF), du Report à Nouveau (RAN), de la capitalisation et de la qualité des locataires vous aidera à apprécier la stabilité des revenus locatifs, le niveau de risque associé et la capacité de la SCPI à absorber d’éventuelles fluctuations du marché.
Il est recommandé d’investir dans une SCPI dont la stratégie est en adéquation avec vos objectifs et votre tolérance au risque. Un accompagnement professionnel permet d’affiner votre choix et d’adapter l’investissement à votre situation patrimoniale, votre profil de risque et vos objectifs.
FAQ SCPI : les questions les plus courantes
Pour vous apporter des réponses claires et accessibles, nous avons rassemblé les questions les plus fréquemment posées par les investisseurs dans notre FAQ SCPI.
Comment choisir une SCPI ? Quels sont les frais inhérents ? Qu’est-ce que le délai de jouissance ? Pourquoi le label ISR est-il important ? Qu’est ce qu’une SCPI smallcaps ? Retrouvez toutes ces réponses et bien d’autres sur notre page dédiée, conçue pour vous aider à mieux comprendre ce placement.
Focus sur la SCPI Epsilon 360°
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alt : parc immeuble Epsilon
Epsilon 360° est une SCPI de rendement à capital variable, labellisée ISR, qui se distingue par son positionnement sur les actifs immobiliers de petite et moyenne capitalisation (smallcaps). Notre stratégie repose sur une diversification sectorielle et géographique, avec un portefeuille composé d’actifs soigneusement sélectionnés dans des secteurs résilients tels que le commerce de proximité, la santé et les services. Chaque acquisition répond à des critères ESG rigoureux. Notre stratégie nous permet de nous positionner parmi les SCPI les plus performantes du marché, avec un Taux de Distribution de 6,55 % en 2024.
Nous avons à cœur de rendre l’investissement accessible au plus grand nombre, grâce à un montant de souscription abordable et une large gamme de modes d’acquisition. Notre ambition est également d’optimiser la performance de votre investissement. C’est pourquoi nous proposons des options telles que le réinvestissement automatique, afin de bénéficier de l’effet de capitalisation, ainsi que les versements programmés, pour lisser votre investissement dans le temps.
Si vous souhaitez en savoir plus sur l’expérience de nos investisseurs, retrouvez leurs témoignages et avis directement sur notre site et découvrez-en plus sur comment notre SCPI peut s’intégrer dans votre stratégie patrimoniale. Pour toute question, contactez nos conseillers en investissement.
Comme tout placement immobilier, investir des parts d’Epsilon 360° comporte des risques et nos performances passées ne présagent pas nos performances futures.
Conclusion : les SCPI, un levier patrimonial à intégrer dans une stratégie globale et personnalisée
Les SCPI offrent un accès simplifié à l’investissement immobilier, avec des opportunités de diversification et de revenus passifs. Cependant, leur nature de placement long terme implique une sélection rigoureuse et une bonne compréhension des risques associés. L’adéquation entre votre projet patrimonial, votre horizon d’investissement et la SCPI choisie est déterminante pour en tirer le meilleur parti.
Au-delà des SCPI, d’autres solutions d’investissement en Pierre Papier existent, telles que les OPCI ou les foncières cotées (SIIC). Chacune présente des caractéristiques spécifiques en termes de rentabilité, de liquidité et de fiscalité. Par ailleurs, intégrer des SCPI au sein d’une SCI peut offrir une gestion patrimoniale optimisée, notamment pour faciliter la transmission ou structurer un investissement à plusieurs. Explorer ces alternatives permet d’affiner votre stratégie d’investissement en fonction de votre profil, de votre horizon de placement et de vos objectifs financiers.
