Comment choisir
une SCPI ?
Bien choisir sa SCPI
Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont de plus en plus prisées des épargnants. En effet, comme on l’a vu, ce placement vous permet d’investir indirectement dans l’immobilier avec une mise de fonds limitée et sans devoir subir les contraintes de la gestion immobilière. Vous pouvez ainsi devenir « propriétaire » (associé.e de la SCPI) de bureaux, commerces, locaux d’activités, …
Avec près de 200 SCPI disponibles sur le marché, il est toutefois difficile de faire son choix, et nous vous recommandons fortement de ne pas vous arrêter à la seule performance financière des SCPI pour faire votre choix. Sans vouloir être exhaustifs, voici donc quelques éléments d’analyse pour vous guider dans votre décision d’investissement.
La stratégie
La stratégie d’investissement d’une SCPI est le cœur du réacteur. Elle est essentielle car elle déterminera la nature du parc immobilier acquis par la SCPI.
Historiquement, les SCPI se sont essentiellement concentrées sur le marché des bureaux et des commerces. Puis, progressivement, les SCPI se sont diversifiées sur de nouvelles typologies (la santé, la logistique, l’hôtellerie). Certaines SCPI font le choix de se spécialiser sur une seule de ces typologies. On parle alors de SCPI « thématiques ». C’est une tendance forte de ces dernières années. D’autres, comme Epsilon 360°, font le choix de se laisser la possibilité d’investir sur l’ensemble de ces typologies, selon les opportunités.
En ce qui concerne les zones géographiques, de plus en plus de SCPI font également le choix de la diversification et investissent dans différentes régions de France et/ou hors des frontières (principalement en Europe).
Cela leur permet d’étendre leur zone d’investissement et d’avoir davantage d’opportunités immobilières. Mais cela les oblige également à se structurer davantage pour avoir des équipes locales pour réaliser les acquisitions et gérer le patrimoine. Cela ajoute davantage de complexité dans la gestion.
Labélisation ISR
La notion d’investissement responsable est de plus en prégnante dans le monde d’aujourd’hui. Certaines SCPI ont fait le choix d’intégrer cet aspect dans leur stratégie immobilière en adoptant une démarche dite « ESG » (environnement, social, gouvernance) dans leur gestion. Lancé fin 2015 par les pouvoirs publics, le label ISR permet aux investisseurs d’identifier facilement les produits d’épargne et d’investissement qui cherchent à concilier performance financière et extra-financière en intégrant la prise en compte de critères ESG dans leurs processus d’investissement et de gestion.
Cette labélisation permet de s’assurer que la société de gestion anticipe au mieux l’évolution des normes environnementales (décret tertiaire par exemple) qui pourrait par exemple permettre une meilleure valorisation des actifs à long terme.
La capitalisation
La capitalisation d’une SCPI représente le montant de capital apporté par les associé.es et donc, par ricochet, la taille du patrimoine détenu par la SCPI. Même s’il s’agit d’un critère important (diversification et mutualisation du risque locatif, liquidité des parts), son importance est selon nous trop souvent surestimé.
En effet, un patrimoine important n’est pas synonyme de performance. Les plus grosses capitalisations ont par ailleurs des stratégies de collecte ambitieuses qui créent une pression forte sur les équipes pour acheter des biens, souvent de taille importante, avec une forte concurrence sur les prix. Enfin, une capitalisation importante peut aussi être représentative d’une SCPI créée il y a longtemps et par conséquent un patrimoine ancien.
Performance immobilière
Il est important de comprendre certains indicateurs qui illustrent la qualité de votre parc locatif (son adéquation aux besoins des usagers) et de la signature de vos locataires. Le « taux d’occupation physique » (TOP) permet d’identifier la quote-part des surfaces louées. Un TOP de 100% signifie que l’ensemble de votre patrimoine est loué. En pratique, cela est rarement le cas pour les SCPI matures car il y a une vacance dite « structurelle » (remise en état suite au départ d’un locataire par exemple) tout à fait normale.
Le « taux d’occupation financier » (TOF) correspond lui au montant des loyers facturés rapporté au montant des loyers facturables si la totalité du patrimoine était loué (les loyers des locaux vacants étant estimés par la société de gestion au regard de leur valeur locative de marché). Le TOF prend donc en compte la disparité des valeurs locatives au sein du patrimoine (exemple : la SCPI a 5% de surfaces vacantes mais ces surfaces représentent 10% du revenu locatif potentiel global).
Le « taux de recouvrement » mesure la quote-part des loyers encaissés rapportée aux loyers facturés. L’écart avec un taux de 100% correspond schématiquement aux impayés.
Pour finir, la durée résiduelle des baux du patrimoine est également un critère pertinent puisque dans le cas d’une SCPI, qui acquiert des immeubles dans une perspective de détention long terme, plus la durée résiduelle est importante plus cela lui permet, en principe, de sécuriser sa situation locative sur une longue période. Toutefois, il convient là encore de ne pas surestimer cet indicateur : il est certes préférable d’avoir des durées fermes longues, mais encore faut-il que votre locataire soit solvable et qu’il puisse payer son loyer…
La liquidité
Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous investissez dans l’immobilier, qui est donc un placement long terme. La plupart des sociétés de gestion recommandent une durée de détention d’au minimum 8 ans. En pratique, la durée moyenne de détention d’une SCPI en France est supérieure à 20 ans ! Ceci étant dit, si vous souhaitez céder vos parts, il est important que vous puissiez le faire dans un délai raisonnable, c’est ce qu’on appelle la « liquidité ». Dans une SCPI à capital variable, cette liquidité est assurée en compensant les demandes de sortie (les « retraits » dans le jargon des SCPI) avec les nouvelles demandes de souscription. Il est donc important que la SCPI bénéficie d’un flux de collecte régulier permettant de compenser les demandes de retrait. La plupart des SCPI communiquent trimestriellement sur le montant des capitaux collectés et les demandes de retraits compensées (ou en attente de compensation) au cours du trimestre écoulé.
Les petits plus
D’autres petits plus peuvent être déterminant dans votre choix.
Le rythme de versement des revenus
Il est généralement trimestriel mais pour certaines SCPI, comme Epsilon 360°, il est mensuel.
Le délai de jouissance
Il représente le délai (en nombre de mois) entre le 1er jour du mois suivant la date de votre investissement et le premier mois au titre duquel vos parts « jouissent » du droit aux revenus potentiels de la SCPI. Par exemple, si vous investissez le 15 janvier, avec un délai de jouissance de 4 mois, vos parts sont en jouissance à compter du mois de juin. Ce délai peut atteindre 6 mois pour certaines SCPI. Il est de 3 mois pour Epsilon 360°.
L'accessibilité
Il s’agit du montant minimum qu’il faut souscrire pour pouvoir investir dans la SCPI. Il est de 1.000 € pour Epsilon 360°.
La modularité
Certaines SCPI comme Espilon 360° vous permettent de souscrire régulièrement et de manière automatique avec l’épargne programmée, et/ou de réinvestir tout ou partie de vos revenus en part de la SCPI.
Epsicap
SCPI Epsilon 360°
Comprendre les SCPI
