Généralités
sur les SCPI
Tout savoir sur les SCPI
Qu’est ce qu’une SCPI ?
Les SCPI font partie de l’éventail des outils à disposition du grand public pour investir dans l’immobilier. Schématiquement, quand vous souhaitez investir dans la pierre, il est possible d’investir soit en direct (seul ou à plusieurs, en SCI ou en indivision), en Bourse (ce sont les foncières cotées ou « SIIC ») ou alors à travers des « véhicules d’investissement » (ou « fonds ») non cotés (OPCI, SCI, SCPI, etc) dans lesquels vous confiez votre épargne à un tiers.
Ces fonds sont communément appelés « pierre papier », puisque vous ne détenez pas un bien physique mais les parts d’une société qui elle-même détient l’immobilier.
Voici un petit guide pour vous expliquer comment fonctionnent les SCPI. Ce n’est pas exhaustif, mais cela vous permettra déjà de bien comprendre l’essentiel et de voir si cet outil peut correspondre à vos attentes ou non.
Aperçu des SCPI
Une SCPI est une « Société Civile de Placement en Immobilier » dans laquelle un investisseur place une partie de son épargne (cela peut représenter seulement quelques centaines d’euros ou beaucoup plus) en achetant des parts de ladite société. Il devient alors un.e des « associé.es » de la SCPI.
La SCPI est gérée par une société de gestion qui utilise l’épargne des associé.es pour acquérir des biens immobiliers et ensuite gérer le patrimoine (encaissement des loyers, recherche de locataires, réalisation des travaux etc.). Investir en SCPI permet donc aux associé.es de mutualiser le risque locatif en étant indirectement propriétaire de plusieurs dizaines voire centaines de biens immobiliers avec une mise initiale qui peut être très limitée (par exemple, 1 000 € pour Epsilon 360°).
La première SCPI a vu le jour en 1965, aujourd’hui il en existe environ 200 pour une épargne totale gérée en SCPI de l’ordre de 84,1 milliards € à fin juin 2022. En 2021, plus de 7 milliards € ont été collectés auprès des épargnants par les sociétés qui gèrent ces SCPI.
Le saviez-vous ?
Les plus grosses SCPI du marché comptent plusieurs milliers d’associé.es. Le nombre total d’associé.es de SCPI en France dépasse le million.
Les épargnants perçoivent des loyers potentiels (techniquement, il s’agit en réalité de « dividendes », puisque c’est la SCPI qui perçoit les loyers – qui composent son chiffre d’affaires -, et qui reverse ensuite tout ou partie de son résultat à ses associé.es) au prorata de leur participation au capital de la SCPI, selon une fréquence qui est généralement trimestrielle mais qui peut être mensuelle, comme avec Epsilon 360°.
La gouvernance d’une SCPI
Les décisions d’une SCPI sont prises par l’Assemblée Générale des associé.es, qui se tient généralement une fois par an. Il existe également un Conseil de Surveillance, composé de 7 à 12 membres, choisis sur une liste d’associé.es ayant candidaté à la suite d’un appel à candidature organisé par la société de gestion. Le Conseil de Surveillance assiste la société de gestion, et réalise les vérifications et les contrôles qu’il juge opportuns, et présente chaque année à l’Assemblée Générale un rapport sur la gestion de la SCPI. En bref, il assiste et contrôle la bonne gestion de la SCPI ainsi que la stratégie adoptée, tout cela dans l’intérêt des associé.es.
Le saviez-vous ?
L’Assemblée Générale peut révoquer la société de gestion si elle estime qu’elle ne fait pas correctement son travail de gestion.
Les différents types de SCPI
01.SCPI de rendement ou fiscale
La SCPI de rendement est le modèle le plus courant de SCPI et c’est également celui d’Epsilon 360°. L’objectif est de redistribuer des revenus locatifs réguliers aux investisseurs tout en préservant le capital investi sur la durée d’investissement recommandée.
La SCPI fiscale a quant à elle pour objectif d’aider les investisseurs à réduire leurs impôts grâce à des avantages fiscaux. Il s’agit souvent de répliquer les dispositifs fiscaux applicables à l’investissement en immobilier d’habitation (SCPI Scellier, SCPI Malraux, SCPI déficit foncier etc).
02. Capital fixe ou variable
Comme son nom l’indique, une SCPI à capital fixe possède un capital « qui ne bouge pas », avec un objectif de montant de capital à atteindre. Les fonds sont dits « fermés ». Elle peut procéder à des augmentations de capital ponctuellement lorsqu’elle décide de faire de nouvelles acquisitions. Mais aucune part ne sera émise entre ces périodes d’augmentation de capital et donc il n’est pas possible de devenir librement associé de la SCPI. Pour entrer au capital, chaque nouvel investisseur doit racheter les parts d’un associé qui souhaite les revendre, selon des prix qui peuvent fluctuer selon le marché.
Une SCPI à capital variable est en constante augmentation de capital. Les fonds sont dits « ouverts ». Les prix d’achat-revente sont fixés par la société de gestion et chaque associé peut demander sa sortie (on parle de « retrait ») quand il le souhaite. Dans ce cas, la société de gestion compensera ces demandes de retrait par les nouvelles souscriptions en attente, avant de procéder à une nouvelle augmentation de capital de la SCPI.
Le saviez-vous ? Le dynamisme de collecte d’une SCPI est un critère important à avoir en tête pour juger de la « liquidité » d’une SCPI (on dit qu’une SCPI est liquide quand il est facile de revendre ses parts rapidement). Une part importante de retraits par rapport aux nouvelles souscriptions peut être un signe de fragilité de la SCPI et peut résulter en un délai d’attente avant de pouvoir sortir.
03. Différentes stratégies d'investissement
En ce qui concerne les zones géographiques, de plus en plus de SCPI font également le choix de la diversification et investissent dans différentes régions de France et/ou hors des frontières (principalement en Europe). Cela leur permet d’étendre leur zone d’investissement et d’avoir davantage d’opportunités immobilières. Mais cela les oblige également à se structurer davantage pour avoir des équipes locales pour réaliser les acquisitions et gérer le patrimoine. Cela ajoute davantage de complexité dans la gestion.
Le saviez-vous ? La nouvelle classification de l’ASPIM précise qu’une SCPI dite « diversifiée » est une SCPI qui est au moins investie sur 3 typologies différentes sans qu’aucune typologie ne représente plus de 50% du patrimoine.
Quel intérêt d'investir en SCPI ?
Les avantages d’un investissement en SCPI sont multiples. Avant de vous lancer, consultez toutefois attentivement les sections concernant les risques et la fiscalité.
Aucune contrainte de gestion
Investir en SCPI vous offre la possibilité d’investir en immobilier en délégant 100% des contraintes de gestion. En effet, la société de gestion s’occupe de l’achat des biens, de la gestion des locataires, de la gestion des travaux, des encaissements des loyers et de la potentielle revente des biens. Au moment de la déclaration de revenus, la société de gestion vous transmet également un « IFU » (imprimé fiscal unique) vous détaillant précisément ce que vous devez déclarer.
Diversification et mutualisation du risque locatif et immobilier
Une SCPI a pour mission de se constituer un patrimoine composé de plusieurs actifs et donc de plusieurs locataires, sur un volume généralement inaccessible pour un investisseur particulier. Ainsi, même en investissant un montant relativement peu significatif (à partir de 1000€ pour Epsilon 360°), vous êtes exposés à plusieurs dizaines voire centaines d’immeubles et de locataires.
Ensuite, en fonction de la thématique de la SCPI, vous pouvez même diversifier encore davantage votre risque d’un point de vue géographique (Paris, Ile de France, régions ou même plusieurs pays européens) et sectoriel (bureaux, commerces, logistique et entrepôts, hôtellerie etc).
Un complément de revenus potentiel
Les SCPI distribuent des revenus potentiels régulièrement (généralement trimestriellement, mais parfois mensuellement, comme Epsilon 360°). Le montant des versements peut varier, car il dépend notamment des encaissements de loyers des locataires.
Le saviez-vous ?
Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous ne touchez pas immédiatement vos dividendes, mais seulement après quelques mois que l’on appelle le « délai de jouissance ». Ce délai varie de 3 à 6 mois en général, parfois plus. Il est de 3 mois chez Epsilon 360°. Ce délai permet à la société de gestion de déployer les fonds collectés. En effet, réaliser un investissement, cela prend du temps, ce n’est pas comme acheter une action en Bourse !
Un outil très souple et qui s’adapte à de multiples besoins
Au fil du temps, la SCPI s’est modernisée et s’adapte à tous les profils d’investisseurs et permet de répondre à plusieurs besoins : constitution de patrimoine, générer un complément de revenus etc. Contrairement aux idées reçues, ce n’est pas un outil réservé aux épargnants les plus aisés et aux retraités.
Le saviez-vous ?
Environ 1 millions de Français ont aujourd’hui une part de SCPI, et ce chiffre ne cesse de croître tous les jours.
Epsicap
SCPI Epsilon 360°
Comprendre les SCPI
