Comment souscrire
à une SCPI ?
Souscrire des parts de SCPI
L’investissement en SCPI permet de répondre à plusieurs besoins. Certains épargnants cherchent un complément de revenus, d’autres souhaitent optimiser leur fiscalité, préparer leur retraite ou transmettre. Les SCPI permettent aussi à une entreprise de placer une partie de la trésorerie excédentaire dont elle ne prévoit pas d’usage à moyen terme. Ci-dessous les différentes manières d’investir en SCPI.
Le saviez-vous ?
Pour acheter des parts d’une SCPI, il est possible d’investir directement auprès d’une société de gestion ou bien de passer par un intermédiaire (banquier, conseiller en gestion de patrimoine, site internet pour les SCPI digitales …). Vous rentrerez aux mêmes conditions dans les deux cas.
De multiples possibilités
et une grande souplesse pour investir
La souscription en pleine propriété
La souscription en démembrement de propriété
La souscription à crédit
La souscription en assurance vie
L'épargne programmée
La souscription en société
Le réinvestissement des dividendes
01. La souscription en plein propriété
L’investissement en pleine propriété est le plus répandu en SCPI. Cela permet à l’épargnant de devenir propriétaire des parts de SCPI et d’en percevoir les revenus potentiels.
Ce type d’investissement est très adapté aux épargnants à la recherche de revenus complémentaires immédiats.
02. La souscription à crédit
Il est possible d’acquérir des parts de SCPI à crédit afin de profiter de l’effet de levier et limiter l’effort d’épargne. Deux formes de crédit peuvent être utilisées :
Crédit amortissable : Les montants de vos remboursements mensuels sont fixes. Vous remboursez tous les mois les intérêts et une partie du capital emprunté.
Crédit in fine : Vous ne remboursez que les intérêts tous les mois, et le capital n’est remboursé qu’au terme de la durée de votre emprunt. Ce type de financement est particulièrement indiqué si votre fiscalité est importante, car il vous permet de déduire des intérêts plus importants de vos revenus potentiels mensuels.
Le saviez-vous ?
Dans la plupart des cas, les banques traditionnelles ne financent que les SCPI rattachées à leur groupe bancaire. Il est donc plus difficile de trouver un financement bancaire pour l’achat de parts de SCPI indépendantes.
03. L’épargne programmée
Certaines SCPI vous proposent l’épargne programmée, qui vous permet de vous constituer une épargne immobilière de manière régulière et en fonction de vos possibilités. Vous choisissez le montant et la fréquence à laquelle vous souhaitez épargner.
A chaque échéance (mensuelle, trimestrielle, semestrielle, ou annuelle selon les SCPI), le montant que vous avez choisi est prélevé sur votre compte. Chacun de vos versements vous rend propriétaire de parts et/ou de fractions de parts supplémentaires qui généreront également des dividendes à l’issue du délai de jouissance : vous vous constituez ainsi régulièrement une épargne immobilière.
Le saviez-vous ?
Pour investir en épargne programmée chez Epsicap, il vous suffit de détenir au moins 4 parts en pleine propriété d’Epsilon 360° soit un investissement initial de 1 000 euros. L’investissement programmé est directement disponible en ligne. Vous pouvez l’activer, le désactiver ou le modifier à tout moment sans délai et sans frais.
04. Le réinvestissement des dividendes
Certaines SCPI vous donnent également la possibilité de réinvestir tout ou partie de vos dividendes. Vous achetez ainsi des parts et/ou des fractions de parts supplémentaires qui généreront également des dividendes à l’issue du délai de jouissance.
Le saviez-vous ?
Chez Epsicap, cette option est activable à tout moment en ligne lors de votre souscription ou sur simple demande via votre espace privé en ligne. Vous pouvez également interrompre et/ou modifier le réinvestissement des dividendes sans délai et sans frais depuis votre espace privé ou auprès de votre interlocuteur Epsicap.
05. La souscription en démembrement de propriété
Ce type d’investissement repose sur le principe du démembrement temporaire de parts de SCPI. La pleine propriété est alors divisée en deux parties pour une durée déterminée à l’avance et choisie par l’investisseur nue-propriétaire : la nue-propriété et l’usufruit
La nue-propriété
Il s’agit de la propriété des parts sans en avoir la jouissance (en particulier les revenus générés par les parts) sur une durée déterminée à l’avance. Vous profitez d’une décote sur le prix de la part. Vous ne percevez pas de revenus pendant la période de démembrement mais n’alourdissez pas votre fiscalité.
Opter pour le démembrement en achetant la nue-propriété c’est accepter de ne pas percevoir de revenus le temps du démembrement en échange d’une décote à l’acquisition. Cette absence de revenus permet d’éviter l’imposition des revenus. Par ailleurs, le montant de l’investissement sort entièrement de la base taxable à l’IFI, puisque seul l’usufruitier y est soumis. Il s’agit donc d’un mode d’investissement particulièrement attractif si l’épargnant n’a pas de besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat (préparation de retraite par exemple) et/ou s’il est déjà fortement fiscalisé.
Vous achetez vos parts avec une décote
Vous ne percevez aucun revenu pendant la durée du démembrement
Vous ne supportez aucune charge
Vous récupérez la pleine-propriété à la fin de la période de démembrement
Vous n’augmentez pas votre imposition
L’usufruit
Vous aurez uniquement la jouissance de la part sur la durée déterminée à l’avance et en particulier des revenus générés par la part. Vous profitez d’une décote sur l’achat de la part. Vous percevez les revenus des parts de la SCPI sélectionnée, tout au long de la phase de démembrement.
L’usufruit donne uniquement le droit de percevoir les revenus pendant la période de démembrement. Il s’agit donc d’un pur produit financier permettant de placer de la trésorerie à moyen terme. Il est souvent acquis par des sociétés qui souhaitent placer leur trésorerie. Le mécanisme d’amortissement rend cet investissement particulièrement attractif pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés.
Acheter en usurfruit :
Vous achetez vos parts avec une décote
Vous percevez en totalité les revenus potentiels sur la durée initialement choisie
Vous disposez d’un complément de revenus correspondant à une détention en pleine-propriété avec une mise initiale plus faible
A la fin de la période de démembrement, vous n’êtes plus propriétaire des parts et ne percevez donc plus de revenus
06. La souscription en assurance-vie
Si la SCPI est référencée chez un assureur, il est possible d’y souscrire au travers de contrats d’assurance-vie ou de capitalisation (soit en mettant de l’argent sur le contrat soit en demandant l’arbitrage de fonds existants vers une SCPI sur un contrat existant). Comme pour les autres fonds en unité de compte (fonds actions, fonds monétaires etc), vous souscrivez à l’unité de compte dans le contrat et c’est l’assureur qui sera propriétaire des parts de la SCPI.
Cela peut être intéressant d’investir en SCPI dans le cadre de l’assurance-vie en raison d’une fiscalité plus attractive que pour une détention en direct (« flat tax » vs barème de l’IR + prélèvements sociaux) et un avantage successoral indéniable.
Toutefois, votre assureur prélèvera des frais de gestion sur le contrat et certains assureurs peuvent également prélever une partie du rendement généré par la SCPI. Il convient donc de bien peser le pour et le contre selon votre situation.
Le saviez-vous ?
L’assureur garantie la liquidité de votre investissement alors que pour une souscription en direct, votre capacité à sortir dépend du niveau de collecte de la SCPI. Historiquement, les situations où les retraits étaient compliqués à satisfaire sont toutefois très peu courantes, les SCPI ayant connu très peu d’accidents de parcours.
07. La souscription en société
L’investissement en SCPI n’est pas réservé aux personnes physiques et peut parfaitement s’envisager via une société, notamment des structures patrimoniales (SCI, SAS), mais également des sociétés opérationnelles souhaitant placer de la trésorerie disponible.
Une SCPI est fiscalement « transparente », c’est-à-dire que c’est l’associé.e qui paye l’impôt selon son régime fiscal, et pas la SCPI (sauf pour certains revenus de source étrangère pour les SCPI investissant à l’étranger).
Ainsi, pour les sociétés fiscalisées à l’impôt sur les revenus, ce sont les associé.es de la société qui constatent la fiscalité en fonction de leur pourcentage de détention de la société. Il s’agit de la même fiscalité constatée dans le cadre d’un investissement en tant que personne physique.
S’il s’agit d’une société fiscalisée à l’impôt sur les sociétés, la fiscalité peut être plus avantageuse, car les revenus sont fiscalisés au taux d’impôt sur les sociétés de la société détentrice de parts de SCPI.
Epsicap
SCPI Epsilon 360°
Comprendre les SCPI
