Performance et frais
Comment se mesure la performance des SCPI ?
Il s’agit évidemment de l’un des critères les plus importants lorsque vous faîtes le choix de votre SCPI (mais pas le seul !). La performance des SCPI se mesure par 3 indicateurs que nous détaillons ici.
Taux de distribution
La performance des SCPI se manifeste premièrement à travers leur Taux de Distribution (« TD »). Celui-ci correspond aux dividendes versés aux associés sur l’année, divisé par le prix d’achat de la part en début d’année. Cet indicateur permet de calculer le rendement d’une SCPI.
En 2021, le TD brut moyen du marché était de 4,49% (source : ASPIM) dont 0,19% de fiscalité payée par les SCPI pour le compte de leurs associés.
S’agissant d’un produit de distribution avec une durée de détention en moyenne très longue (environ 20 ans !), le marché des SCPI se concentre quasi exclusivement sur cet indicateur pour comparer la performance financière des fonds.
Le saviez – vous ? Le TD étant calculé sur le prix de part au 1er janvier de l’année N (par exemple, le TD 2021 d’une SCPI est le dividende global distribué en 2021 rapporté au prix de souscription au 1er janvier 2021), vérifiez bien que le prix de part n’a pas été augmenté depuis. Sinon, à dividende constant, vous rentrerez sur un TD « courant » inférieur au dernier TD communiqué par la société de gestion
Le TRI
Le Taux de Rendement Interne prend en compte le rendement annuel (les revenus distribués et rapportés au montant de la part) et la plus-value en capital (ou la moins-value) faite au moment de la revente des parts. C’est là où ça se complique…en effet le mécanisme de plus-value pour une SCPI est loin d’être évident.
Premièrement, ce n’est pas parce que le prix de part augmente que vous êtes immédiatement en plus-value.
En effet, si vous investissez dans une SCPI qui pratique des commissions de souscription, ce qui est encore le cas de la très grande majorité des SCPI disponibles sur le marché, alors il faut que l’augmentation du prix de part absorbe d’abord votre commission de souscription. En effet, le prix de sortie d’une SCPI (appelée « valeur de retrait ») se calcule toujours comme le prix de souscription au moment de votre sortie diminué de la commission de souscription. Par exemple, si vous achetez une SCPI avec une commission de souscription de 5% comme Epsilon 360°, alors votre prix de sortie sera le prix de souscription au moment de votre sortie diminué de 5%. Donc, dans ce cas, il faut que votre prix de part ait augmenté d’un peu plus de 5% (5,26% exactement) pour que vous vendiez votre part au même prix que votre prix d’achat. Donc c’est seulement lorsque le prix de part s’est apprécié d’au moins 5,26% que vous êtes en plus-value.
Si vous achetez une SCPI sans commission de souscription mais qui pratique en contrepartie des droits de sortie (ce qui n’est pas le cas d’Epsilon 360°) en cas de retrait avant une date limite (généralement 3 à 5 ans), alors votre prix de sortie sera égal au prix de part réapprécié, diminué du droit de sortie. Réfléchissez donc bien avant de sortir avant la date butoir…une SCPI reste un investissement de moyen/long terme, même pour les SCPI sans commission de souscription.
Deuxièmement, l’évolution du prix de la part n’est pas automatiquement corrélée à l’évolution de la valeur du patrimoine de la SCPI. En effet, la société de gestion peut librement fixer le prix de souscription de la part dans un tunnel de + ou – 10% de ce qu’on appelle la « valeur de reconstitution » de la part (qui correspond à la « valeur de réalisation » de la part augmentée des frais qui seraient nécessaires pour « reconstituer » le patrimoine de la SCPI comme les frais de notaire, la commission de souscription etc). Cela n’est donc pas mécanique et c’est un point important à comprendre puisque la société de gestion peut décider de ne pas augmenter le prix de part tant que la valeur de reconstitution n’est pas supérieure de 10% au prix de souscription. A l’inverse, ce n’est pas parce que la valeur de reconstitution est de quelques % en dessous du prix de souscription que la société de gestion va devoir immédiatement baisser le prix de souscription de la part. Chaque société de gestion a sa stratégie en la matière, certaines réévaluent régulièrement (voire plusieurs fois par an), certaines le font beaucoup plus rarement.
La SCPI étant avant tout un produit de distribution, le TRI est un indicateur relativement peu suivi historiquement par le marché. Mais compte tenu des nouveaux modèles avec peu ou pas de commission de souscription comme la SCPI Epsilon 360°, il sera intéressant de comparer le TRI de chaque fonds sur une période de référence donnée pour mesurer la performance globale des fonds entre eux.
Le saviez – vous ? Chaque année, la réglementation impose que le patrimoine de chaque SCPI soit valorisé par un expert indépendant qui calcule la valeur vénale – appelée aussi la « valeur d’expertise » – des actifs détenus par la SCPI, ce qui permet ensuite de calculer la « valeur de réalisation » de la SCPI, qui est la valeur de chaque part si la SCPI était « liquidée », donc si la société de gestion vendait à court terme tous les actifs de la SCPI puis procédait à la dissolution de la SCPI.
Rendement Global Immobilier
Cet indicateur récent est censé retracer la performance globale de la SCPI d’une année sur l’autre en additionnant le taux de distribution et la variation de la valeur de réalisation de la SCPI. Cette performance mesure donc en quelque sorte la performance de la société de gestion mais pas la performance pour l’associé car comme nous l’avons vu plus haut ce n’est pas parce que le patrimoine « performe » (ou ne performe pas) que cela va se traduire à l’identique pour l’associé sur le prix de sa part.
Certains opérateurs contestent ainsi le bien fondé de cet indicateur au motif qu’elle ne retrace pas une performance réelle pour l’associé. Cela est vrai, mais nous estimons pour notre part que cet indicateur demeure intéressant pour mesurer la performance intrinsèque de la SCPI même si effectivement il ne s’agit pas de la performance globale pour l’associé.
Une SCPI, combien ça coûte ?
Oui ok c’est intéressant tout ça, mais combien ça va me coûter ?
Il est important de rappeler que le rendement d’une SCPI (le « TD ») est toujours exprimé net de tous frais. En revanche, votre plus-value (et donc votre TRI) est impactée par les frais d’entrée et/ou de sortie de la SCPI, il est donc important de bien comprendre chaque catégorie de frais.
Quel que soit le modèle de frais d’une SCPI, ces frais constituent le chiffre d’affaires de la société de gestion qui gère votre SCPI.
Ils servent donc à rémunérer le personnel ou les fournisseurs de la société de gestion (les personnes qui réalisent les acquisitions, qui gèrent la comptabilité du fonds, qui sont au service commercial, qui suivent le patrimoine etc), les distributeurs externes, les frais de marketing, le loyer, etc etc. Et ce qui reste à la fin est la marge de la société de gestion !
Le saviez-vous ?
Il est important que la société de gestion soit rentable car l’Autorité des Marchés Financiers lui impose un montant minimum de fonds propres, qui est fonction du niveau de charges fixes et du montant des encours gérés. Le niveau de fonds propres de chaque société de gestion est contrôlé par l’AMF tous les ans et une insuffisance de fonds propres peut résulter en un retrait d’agrément. L’objectif est d’avoir des sociétés de gestion solides et pérennes capables de gérer l’épargne du public dans la durée.
Voici donc les principaux types de frais que vous pourrez rencontrer :
La commission de souscription
S’ils ne servent pas à payer les frais de notaire ou autres frais d’acquisition comme nous pouvons parfois l’entendre, ils fonctionnent exactement comme les frais de notaire lorsque vous achetez un appartement. Si votre appartement prend de la valeur, ces frais sont « amortis », c’est-à-dire que votre plus-value couvre ces frais payés à l’entrée. Par analogie, cela fonctionne exactement de la même manière pour une SCPI : si le prix de part de votre SCPI augmente d’environ 10% et que vous avez payé une commission de souscription de 10%, alors vous revendrez votre part au même prix que vous l’avez acheté. C’est généralement le cas lorsque les investisseurs restent au minimum sur la durée d’investissement recommandée qui est au minimum de 8 ans pour une SCPI.
Le saviez-vous ? La commission de souscription des SCPI est en général de l’ordre de 10% mais ils peuvent aller jusqu’à 12% pour certaines SCPI. Pour Epsilon 360°, cette commission est de 5%.
Les frais de sortie
Certaines SCPI ne pratiquent pas de commission de souscription, en revanche en cas de revente « rapide » (généralement entre 3 à 5 ans), une commission de sortie est prélevée sur le prix de cession de la part.
Le saviez-vous ? Il n’y en a pas chez Epsilon 360°
Les frais de transfert de parts
La plupart des sociétés de gestion prélèvent des frais administratifs forfaitaires (de l’ordre de 250€) lors de cessions de parts ou de donations.
Le saviez-vous ? Eh non, elle n’existe pas non plus chez Epsilon 360°
La commission d'acquisition
Cette commission est facturée par la société de gestion à chaque acquisition faite par la SCPI.
Le saviez – vous ? A l’inverse de la commission de souscription, la commission d’acquisition n’influe pas directement sur la valeur de rachat des parts (la « valeur de retrait »).
La commission de cession
La plupart des sociétés de gestion facturent à la SCPI une commission au moment de la revente des actifs immobiliers. Il peut en effet arriver qu’une SCPI vende (on dit aussi « arbitrer ») un actif lorsque par exemple il ne répond plus à sa stratégie ou qu’il présente un potentiel de plus-value.
Le saviez-vous ? Celle-ci non plus n’existe pas chez Epsilon 360°
La commission de gestion
Cette commission est facturée chaque année par la société de gestion selon un % des loyers encaissés par la SCPI.
La commission de suivi de travaux
La plupart des SCPI pratiquent une commission sur les travaux effectués sur le patrimoine immobilier.
Le saviez-vous ? Encore une catégorie de frais qui n’existe pas chez Epsilon 360° !