Performance et frais

La performance des SCPI se manifeste premièrement à travers leur Taux de Distribution (« TD »). Celui-ci correspond aux dividendes versés aux associés sur l’année, divisé par le prix d’achat de la part en début d’année. Cet indicateur permet de calculer le rendement d’une SCPI.

En 2021, le TD brut moyen du marché était de 4,49% (source : ASPIM) dont 0,19% de fiscalité payée par les SCPI pour le compte de leurs associés.

S’agissant d’un produit de distribution avec une durée de détention en moyenne très longue (environ 20 ans !), le marché des SCPI se concentre quasi exclusivement sur cet indicateur pour comparer la performance financière des fonds.

Le saviez – vous ? Le TD étant calculé sur le prix de part au 1er janvier de l’année N (par exemple, le TD 2021 d’une SCPI est le dividende global distribué en 2021 rapporté au prix de souscription au 1er janvier 2021), vérifiez bien que le prix de part n’a pas été augmenté depuis. Sinon, à dividende constant, vous rentrerez sur un TD « courant » inférieur au dernier TD communiqué par la société de gestion

Le Taux de Rendement Interne prend en compte le rendement annuel (les revenus distribués et rapportés au montant de la part) et la plus-value en capital (ou la moins-value) faite au moment de la revente des parts. C’est là où ça se complique…en effet le mécanisme de plus-value pour une SCPI est loin d’être évident.

Premièrement, ce n’est pas parce que le prix de part augmente que vous êtes immédiatement en plus-value.

En effet, si vous investissez dans une SCPI qui pratique des commissions de souscription, ce qui est encore le cas de la très grande majorité des SCPI disponibles sur le marché, alors il faut que l’augmentation du prix de part absorbe d’abord votre commission de souscription. En effet, le prix de sortie d’une SCPI (appelée « valeur de retrait ») se calcule toujours comme le prix de souscription au moment de votre sortie diminué de la commission de souscription. Par exemple, si vous achetez une SCPI avec une commission de souscription de 5% comme Epsilon 360°, alors votre prix de sortie sera le prix de souscription au moment de votre sortie diminué de 5%. Donc, dans ce cas, il faut que votre prix de part ait augmenté d’un peu plus de 5% (5,26% exactement) pour que vous vendiez votre part au même prix que votre prix d’achat. Donc c’est seulement lorsque le prix de part s’est apprécié d’au moins 5,26% que vous êtes en plus-value.

Si vous achetez une SCPI sans commission de souscription mais qui pratique en contrepartie des droits de sortie (ce qui n’est pas le cas d’Epsilon 360°) en cas de retrait avant une date limite (généralement 3 à 5 ans), alors votre prix de sortie sera égal au prix de part réapprécié, diminué du droit de sortie. Réfléchissez donc bien avant de sortir avant la date butoir…une SCPI reste un investissement de moyen/long terme, même pour les SCPI sans commission de souscription.

Deuxièmement, l’évolution du prix de la part n’est pas automatiquement corrélée à l’évolution de la valeur du patrimoine de la SCPI. En effet, la société de gestion peut librement fixer le prix de souscription de la part dans un tunnel de + ou – 10% de ce qu’on appelle la « valeur de reconstitution » de la part (qui correspond à la « valeur de réalisation » de la part augmentée des frais qui seraient nécessaires pour « reconstituer » le patrimoine de la SCPI comme les frais de notaire, la commission de souscription etc). Cela n’est donc pas mécanique et c’est un point important à comprendre puisque la société de gestion peut décider de ne pas augmenter le prix de part tant que la valeur de reconstitution n’est pas supérieure de 10% au prix de souscription. A l’inverse, ce n’est pas parce que la valeur de reconstitution est de quelques % en dessous du prix de souscription que la société de gestion va devoir immédiatement baisser le prix de souscription de la part. Chaque société de gestion a sa stratégie en la matière, certaines réévaluent régulièrement (voire plusieurs fois par an), certaines le font beaucoup plus rarement.

La SCPI étant avant tout un produit de distribution, le TRI est un indicateur relativement peu suivi historiquement par le marché. Mais compte tenu des nouveaux modèles avec peu ou pas de commission de souscription comme la SCPI Epsilon 360°, il sera intéressant de comparer le TRI de chaque fonds sur une période de référence donnée pour mesurer la performance globale des fonds entre eux.‍

Le saviez – vous ? Chaque année, la réglementation impose que le patrimoine de chaque SCPI soit valorisé par un expert indépendant qui calcule la valeur vénale – appelée aussi la « valeur d’expertise » – des actifs détenus par la SCPI, ce qui permet ensuite de calculer la « valeur de réalisation » de la SCPI, qui est la valeur de chaque part si la SCPI était « liquidée », donc si la société de gestion vendait à court terme tous les actifs de la SCPI puis procédait à la dissolution de la SCPI.

Cet indicateur récent est censé retracer la performance globale de la SCPI d’une année sur l’autre en additionnant le taux de distribution et la variation de la valeur de réalisation de la SCPI. Cette performance mesure donc en quelque sorte la performance de la société de gestion mais pas la performance pour l’associé car comme nous l’avons vu plus haut ce n’est pas parce que le patrimoine « performe » (ou ne performe pas) que cela va se traduire à l’identique pour l’associé sur le prix de sa part.

Certains opérateurs contestent ainsi le bien fondé de cet indicateur au motif qu’elle ne retrace pas une performance réelle pour l’associé. Cela est vrai, mais nous estimons pour notre part que cet indicateur demeure intéressant pour mesurer la performance intrinsèque de la SCPI même si effectivement il ne s’agit pas de la performance globale pour l’associé.