Fiscalité d’une SCPI
Autour de la fiscalité
Comprendre la fiscalité des SCPI
Nous avons constitué un petit guide pratique sur la fiscalité qui est en principe applicable aux revenus et plus-values des SCPI. Attention, nous ne sommes pas fiscalistes et la règlementation peut évoluer ; nous vous invitons donc à vous rapprocher d’un spécialiste si vous souhaitez une information plus poussée sur le sujet.
Une SCPI n’est pas passible de l’impôt sur les sociétés. Les épargnants, en leur qualité d’associé.e.s, sont en conséquence personnellement soumis à l’impôt sur la part des résultats sociaux correspondant à leurs droits dans la SCPI.
Concrètement, la quote-part de résultat attribuée à chaque investisseur est comprise dans son revenu taxable, selon le cas, à l’impôt sur les sociétés, à l’impôt sur le revenu, aux prélèvements sociaux et, le cas échéant, à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.
Quelle fiscalité pour les revenus issus de la SCPI ?
Pour une personne physique
Les revenus issus de la SCPI sont traités de manière équivalente aux revenus issus d’un appartement détenu directement. Ils sont considérés comme des revenus fonciers et traités comme tels fiscalement.
Ces revenus sont donc soumis aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS) et au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Leur traitement fiscal dépend ainsi de votre tranche marginale d’imposition basée sur votre revenu fiscal de référence auquel s’ajouteront les prélèvements sociaux (actuellement 17,2%).
Pour une personne morale
Dans le cas d’une personne morale, la fiscalité des revenus de parts de SCPI dépend du régime d’imposition de la société détentrice :
- Si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés, les revenus sont fiscalisés au taux de l’impôt sur les sociétés suivant les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
- Si la société est soumise à l’impôt sur les revenus, les associé.es de la société seront fiscalisés de la même manière que pour une personne physique au prorata de leur détention dans la société concernée.
La SCPI et l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Qu'est-ce que l'IFI ?
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est l’impôt payé par les personnes physiques ou les couples détenant un patrimoine immobilier supérieur au seuil de 1,3 million d’euros. Les parts de SCPI sont prises en comptes dans l’assiette taxable de l’IFI.
Quelle est la valeur IFI d'une SCPI ?
La valeur IFI d’une SCPI se calcule en multipliant la valeur de retrait par un coefficient appelé « ratio immobilier ». Ce ratio correspond au rapport entre la valeur du patrimoine immobilier et la valeur de l’ensemble des actifs de la SCPI (la SCPI pouvant également détenir de la trésorerie disponible qui est hors champ de l’IFI). Rassurez-vous, la valeur IFI est communiquée directement par la société de gestion au moment de la déclaration fiscale.
Et l'IFI en démembrement ?
Les parts détenues en nue-propriété n’entrent pas dans l’assiette de calcul de l’IFI. C’est l’usufruitier qui en porte la charge.
Fiscalité à la revente
Lors de la revente des parts de SCPI, la plus-value potentielle est soumise à l’imposition des plus-values immobilières.
Comment est calculée la plus-value ?
La plus-value est la différence entre le montant investi et le montant à la revente (valeur d’achat – valeur de revente).
La plupart des SCPI appliquent une commission de souscription prise à l’entrée mais réellement constatée uniquement à la revente des parts, puisque la valeur de retrait se détermine comme le prix de souscription minorée de la commission de souscription au moment de la revente.
Il existe donc une plus-value uniquement si l’augmentation du prix de souscription de la part est supérieure au montant de la commission de souscription.
Concrètement, pour une SCPI ayant une commission de souscription à 10%, il y aura plus-value à la revente uniquement si le prix de la part a augmenté de plus de 10% entre la souscription et la revente des parts.
Comment est fiscalisée cette plus-value ?
Cette plus-value immobilière est imposée comme toute plus-value immobilière, soit actuellement à l’impôt sur les revenus de 19% augmenté des prélèvements sociaux (17,2% actuellement).
Des abattements viennent s’appliquer en fonction de la durée de détention des parts de SCPI :
- un abattement de 6% par an à compter de la 6e année
- un abattement de 4% à partir de la 21e année
Concernant les prélèvements sociaux le mécanisme est le même :
- un abattement de 1,65% par an à compter de la 6e année
- un abattement de 9% au-delà de la 22e année
Transmission des parts
Lors du décès d’un épargnant porteur de parts de SCPI, ses parts intègrent l’actif successoral et sont soumises aux règles de droit commun. Il n’y a donc pas de formalité particulière à accomplir, il s’agit du même fonctionnement que la détention d’un bien immobilier en direct.
Il existe toutefois plusieurs options qui permettent d’optimiser la transmission de parts de SCPI. Le démembrement viager ou la donation de parts en font partie.
- La donation permet de transmettre à tout moment son patrimoine à ses héritiers en leur permettant de bénéficier d’abattements spécifiques
- Le démembrement viager permet de transmettre la nue propriété de ses parts tout en conservant l’usufruit (c’est-à-dire la perception des revenus potentiels de la SCPI) jusqu’à son décès.
Fiscalité des non-résidents
Les non-résidents fiscaux français peuvent (sauf exception) investir en SCPI. La fiscalité applicable diffère de celle des résidents français.
Fiscalité des revenus de source française de la SCPI
Les revenus fonciers issus de la détention de parts de SCPI sont en principe imposables en France et sont soumis à une imposition minimale fixée à 20%. Toutefois ce taux minimum n’est pas applicable aux personnes qui peuvent justifier que l’impôt français dont elles seraient redevables sur leur revenu global serait inférieur à celui qui résulte de l’application du taux minimum à leurs seuls revenus immobiliers de source française. Dans ce cas, c’est le taux de l’impôt français sur l’ensemble de ses revenus de source française ou étrangère, qui est inférieur à ce minimum, qui serait applicable aux revenus distribués par la SCPI.
Ces revenus sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2%.
Fiscalité à la revente
Lors de la revente de parts de SCPI, l’imposition dépend surtout du pays de votre résidence. Pour les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France, le principe est que les plus-values réalisées à titre occasionnel qui résultent de la cession des parts de votre SCPI subissent un prélèvement de 33.33%. Cependant il existe deux exceptions à ce principe:
- Ce prélèvement sera réduit à 19% si la résidence fiscale du contribuable se situe dans un Etat membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen.
- La taxation sera de 50% si le contribuable réside dans un état non coopératif, dont la liste est arrêtée chaque année par le Ministre des Finances.
Dans tous les cas, la plus-value est également soumise aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2%.
Le régime micro-foncier
Dans certains cas, les revenus des SCPI peuvent être éligibles au régime micro-foncier. Cette option, qui vous permet d’obtenir un abattement de 30% sur les revenus fonciers bruts, est envisageable à plusieurs conditions :
- L’ensemble des revenus fonciers de votre foyer fiscal n’excède pas 15 000€ bruts.
- Les revenus fonciers de votre foyer fiscal ne sont pas soumis à un régime fiscal spécifique (ex : Robien, Périssol, Borloo, etc.)
- Vos revenus fonciers proviennent d’immeubles en location nue ordinaire, et vous ne percevez pas uniquement des revenus fonciers au travers de sociétés immobilières (vos revenus proviennent au moins en partie d’immeubles détenus directement).
Par exemple, si vous détenez des parts de SCPI et qu’elles vous rapportent un revenu global de 1 000 €, votre revenu net sera de 1 000 € mais en appliquant les 30% du régime micro-foncier, votre revenu net imposable s’élèvera à 700 €.
Epsicap
SCPI Epsilon 360°
Comprendre les SCPI
