Le rôle de la SGP
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société récoltant et regroupant des capitaux dans le but d’acheter puis de mettre en location des biens immobiliers. Afin d’atteindre cet objectif, cette structure juridique est dirigée par une équipe : c’est la fonction de la SGP.
La SCPI n’est pas un investissement nouveau puisqu’il existe depuis les années 1970. Structure juridique originale, elle permet à ses associés de mettre en commun leurs capitaux afin d’acquérir des biens immobiliers. Une fois ces biens mis en location, ils vont générer des dividendes qui vont être redistribués aux possesseurs de parts de la SCPI. Pour s’occuper de cet ensemble et mener à bien toutes les actions de gestion, les associés font appel à une société de gestion qui s’en charge en échange de frais de gestion.
Les associés sont les seuls propriétaires d’une SCPI
Il est absolument nécessaire de préciser que la société de gestion n’est en aucun cas la propriétaire de la SCPI. La législation l’autorise à en détenir quelques parts, mais rien de plus. La SGP est considérée comme un fournisseur de services ayant reçu un agrément de la part de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Elle dispose ainsi de l’entièreté des compétences de gestion immobilière et agit pour le compte de la SCPI.
Chaque année, les associés de la SCPI approuvent lors de l’Assemblée Générale les différents éléments administratifs et de gestion rédigés et fournis par la SGP (Rapports de gestion, comptes semestriels ou annuels etc.). À cette occasion, ils lui confient la charge de diriger au mieux la SCPI, dans l’intérêt des associés et dans une transparence totale.
Entre la SCPI et la SGP : la gestion déléguée
La SGP représente le cœur battant de la SCPI. Elle a pour mission de mener à bien l’ensemble des opérations nécessaires à la bonne gestion du parc immobilier. Elle remplit cette mission avec une équipe d’experts dans divers domaines :
- La recherche et l’identification des immeubles potentiellement intéressants en vue d’un investissement ;
- Les acquisitions ;
- Le processus de sélection des locataires ;
- Les travaux d’entretien ;
- L’ensemble du suivi juridique et administratif ;
- Communiquer des informations aux associés etc.
Après l’acquisition de leurs parts dans la SCPI, les associés ne s’occupent aucunement de l’activité locative. Pour les associés possesseurs de parts, cela permet donc d’avoir accès à des compétences organisées et structurées pour gérer leur épargne à leur place.
La société de gestion joue un rôle primordial dans les acquisitions immobilières
La raison d’être d’une SCPI est de générer des dividendes potentiels pour ses associés. Ces dividendes étant constitués par les loyers versés par les locataires, la qualité de son patrimoine immobilier est donc prépondérante. Pour ce faire, la société de gestion doit donc sélectionner de manière très minutieuse les biens immobiliers que la SCPI compte acquérir. Ceux-ci doivent également correspondre à une stratégie d’investissement plus globale.
De multiples critères sont analysés et pris en compte :
- Localisation des biens ;
- Qualité des bâtiments ;
- Accessibilité ;
- Diagnostic de performance environnementale ;
- Services attachés etc.
Le dernier critère essentiel est bien évidemment celui du coût. En effet, le placement ne peut être rentable que si le coût du bien le permet. L’équipe gestionnaire analyse et pondère l’ensemble de ces critères afin de déterminer les biens les plus intéressants en corrélation avec la stratégie du fonds.
Quel est le rôle de la SGP dans la gestion locative ?
Quand le patrimoine de la SCPI est constitué, il faut également le gérer. La SGP a pour mission de de mettre en location les biens possédés. Cette mission se décompose en deux volets. Le premier est la commercialisation des biens vacants. Le second volet est de sélectionner judicieusement les locataires, en réduisant le risque locatif au maximum. Cela implique de vérifier la santé financière des locataires et de privilégier les baux à long terme pour plus de visibilité dans le temps.
L’intégralité des activités locatives se place sous la responsabilité de la SGP :
- Visites,
- États des lieux,
- Facturations,
- Recouvrement des loyers et charges,
- Gestion des demandes des locataires,
- Travaux d’entretien et de rénovation etc.
Le budget de fonctionnement dédié à chaque bien est également géré par la SGP.
La société de gestion a la charge de la valorisation du patrimoine immobilier de la SCPI
La Société de gestion a également pour mission de faire en sorte que le patrimoine immobilier de la SCPI se valorise et ne se dégrade pas. Elle se charge donc du suivi de chaque immeuble et réalise les travaux de rénovation nécessaires afin d’optimiser la performance locative des biens.
Toutes ces actions sont longuement planifiées et budgétisées pour rationaliser et maîtriser les dépenses, mais également s’assurer un retour sur investissement optimal. Il est donc nécessaire d’étaler ces interventions dans le temps afin de limiter au maximum les conséquences sur la rentabilité des immeubles et des dividendes versés aux associés.
La SGP a pour rôle d’informer les associés de la SCPI
Les associés bénéficient d’un droit à l’information. L’équipe dirigeante de la société de gestion se charge de cette mission. Dans cette optique, elle fournit tout au long de l’année divers documents, rapports etc. aux associés. Elle informe également les associés de la performance du patrimoine immobilier détenu par la SCPI et des derniers évènements concernant le parc immobilier détenu par la société.
La SGP se charge de la distribution des dividendes périodiques
En tant que responsable et gestionnaire des comptes de la SCPI, la société de gestion a la charge du calcul et de la distribution des dividendes périodiques auprès des associés. Ces dividendes sont proportionnés selon la quote-part du capital de la SCPI détenue par associé.
Ces dividendes correspondent aux loyers perçus, mais également des bénéfices obtenus par des placements sécurisés de la trésorerie. De cette somme, il faut déduire les charges diverses et les frais de gestion.
La SGP doit respecter les réglementations et protéger ses associés
La société de gestion a enfin l’obligation légale d’avoir un contrôle très strict sur l’intégralité de ses activités. L’AMF édicte des réglementations très précises encadrant les différentes missions d’une SGP. Le but principal est de protéger et de garantir avant toute chose la primauté des intérêts des associés.
C’est pour cela que la société de gestion doit nommer en son sein au sein un RCCI (Responsable du Contrôle et de la Conformité Interne, garant du respect des règlementations diverses. Ce dernier se charge de vérifier que les informations transmises aux associés sont transparentes et exactes, que la gestion de la SGP est menée de manière indépendante et que l’équipe de direction respecte les règles de bonne conduite. Il vérifie enfin qu’il n’y ait aucun conflit d’intérêt.
