La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) représente ce que l’on nomme un « véhicule de placement collectif ». Elle offre la possibilité à des épargnants de pouvoir investir dans l’immobilier. La SCPI, après avoir rassemblé l’argent des investisseurs, achète puis gère, en contrepartie de frais de gestion, un patrimoine immobilier locatif. En échange, elle reverse des dividendes (potentiels) mensuellement, trimestriellement ou semestriellement aux investisseurs (que l’on nomme « associés »). Réaliser un investissement dans une SCPI est une action très simple et parfaitement transparente pour l’investisseur. Le principal avantage est que celui-ci n’a pas à se préoccuper des éléments de gestion locative. La SCPI regroupe différents acteurs qui ont pour mission de s’occuper de sa gestion, de son contrôle et de sa transparence. Notre article vous présente ces différents acteurs.

La SCPI : un véhicule de placement collectif

Véhicule de placement collectif, la SCPI rassemble des fonds auprès d’investisseurs variés (particuliers) dans le but de se porter acquéreur de divers biens, puis assure ensuite la gestion de ce patrimoine immobilier. En contrepartie de son investissement, chaque associé reçoit des parts sociales de la SCPI et peut en recevoir des dividendes, au prorata du nombre de part qu’il possède.

Il est toutefois important de signaler que, comme pour tout investissement, investir dans une SCPI peut comporter des risques de perte en capital. De plus, les revenus distribués ne sont pas obligatoirement garantis.

Quels acteurs composent le monde des SCPI ?

Les premières SCPI remontent aux années 1970. Le secteur s’est construit et organisé petit à petit. Désormais, nous pouvons dénombrer sept acteurs nécessaires au bon fonctionnement d’une SCPI.

La Société de Gestion

Une SGP (Société de gestion de portefeuille) coordonne la vie de la SCPI. Elle a pour fonction :

• De réaliser la collecte des fonds auprès des investisseurs et d’investir ces sommes dans divers biens immobiliers, selon une politique d’investissement planifiée et fixée en amont. Cette SGP peut avoir à réaliser des ventes si cela s’impose.
• réaliser la gestion locative des biens (optimiser l’occupation des immeubles, se charger de la gestion courante des logements, etc.) et l’entretien et les travaux sur le patrimoine.
• réaliser la gestion financière de la SCPI, c’est-à-dire, de réaliser la comptabilité, les gestions des emprunts bancaires, et des distributions aux associés des revenus potentiels.
• D’informer ses investisseurs. Pour cela, elle doit émettre des rapports/bulletins semestriels, annuels, ainsi que des déclarations fiscales dans le but d’informer les associés du bilan de la SCPI.

La société de gestion perçoit des frais divers, définis dès le départ, qui servent à sa rémunération.

Le Conseil de Surveillance

Cette instance est la plupart du temps composée de 7 à 12 représentants, eux-mêmes associés de la SCPI. Ces élus sont choisis durant l’assemblée générale et occupent leur poste durant un temps défini dans les statuts.

Le conseil de surveillance est totalement autonome et indépendant de la Société de Gestion. Sa mission est d’être le représentant de l’ensemble des associés auprès de la société de gestion. Le conseil de surveillance a pour mission :

• D’assister la société de gestion,
• De présenter chaque année à l’assemblée générale un rapport de synthèse sur l’exécution de sa mission et donner un avis sur le rapport de la société de gestion. Il peut à tout moment de l’année opérer les vérifications et contrôles qu’il juge opportuns, se faire communiquer tous documents ou demander à la société de gestion un rapport sur la situation de la SCPI,
• donner son avis sur les questions qui pourraient lui être posées par l’assemblée générale.

A noter que le conseil de surveillance s’abstient de tout acte de gestion. Des réunions du Conseil de Surveillance avec la Société de Gestion se tiennent à intervalles réguliers pour faire le point sur les décisions de gestion les plus importantes.

L’Expert immobilier

Tous les ans, un expert immobilier mène une expertise détaillée des biens possédés par la SCPI. L’expert est totalement indépendant de la société de gestion et réalise son expertise en fin d’exercice. Cette dernière servira ensuite de base de calcul pour la valeur de réalisation et celle de reconstitution de la SCPI pour l’année suivante.

Pour éviter toute contestation, c’est l’assemblée générale qui se charge de nommer l’expert immobilier, et celui-ci a l’obligation d’être agréé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Le plus souvent, il est mandaté pour une durée de quatre ans.