Les diverses méthodes d’investissement dans une SCPI
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une forme d’investissement collectif dont la principale mission est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Une SCPI est gérée par une SGP (Société de Gestion de Patrimoine), contrôlée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).
Les détenteurs de parts de la SCPI (les Associés) ont la possibilité d’investir selon quatre méthodes dans une SCPI :
- SCPI au comptant ;
- SCPI à crédit ;
- SCPI en démembrement ;
- Avec un contrat d’assurance-vie.
Chaque moyen correspond à une cible particulière pouvant répondre à divers objectifs.
Investir dans une SCPI au comptant
Réaliser un investissement au comptant dans une SCPI implique évidemment de posséder des liquidités immédiates. Cette solution d’investissement remplit trois objectifs :
- Percevoir un revenu trimestriel ;
- Diversifier son épargne ;
- Obtenir un rendement attractif.
Le taux moyen de distribution des SCPI en 2021 s’élevait à 4,49%. Ce rendement est largement supérieur aux produits d’épargne dits « traditionnels ». C’est pour cette raison que l’investissement dans une SCPI séduit de plus en plus d’investisseurs. Les dividendes perçus par un associé sont soumis au régime micro-foncier.
Si vous souhaitez céder vos parts, la plus-value éventuelle est quant à elle soumise au régime d’imposition des plus-values immobilières.
Investir dans une SCPI à crédit
Réaliser un investissement dans une SCPI permet de se constituer à moyen ou long terme un capital immobilier intéressant. Le principal avantage de cette opération se situe dans l’effet de levier réalisé grâce crédit. En effet, cette solution permet de financer son achat de parts grâce à un crédit au taux inférieur au rendement des parts de la SCPI.
Ainsi, si les parts de votre SCPI rapportent 4,49%, si le taux d’intérêt de votre crédit est moindre, vous bénéficierez alors du différentiel de taux. L’effet de levier ainsi généré permet de réaliser une opération financière bénéficiaire sur la durée totale de l’investissement. Les intérêts d’un emprunt étant fiscalement déductibles de vos revenus fonciers, cela peut vous permettre d’acquérir des parts de SCPI avec un effort d’épargne peu élevé.
Investir dans une SCPI en démembrement
Le démembrement est encore une alternative mal connue du grand public. Elle n’en présente pas moins des avantages pour les investisseurs ayant déjà une fiscalité élevée, souhaitant se constituer un patrimoine, et n’ayant pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat. Ainsi, tout comme un bien immobilier possédé directement, l’investisseur dans une SCPI peut n’acquérir que l’usufruit ou simplement la nue-propriété.
La différence consiste en ce que l’usufruit correspond au droit de se servir d’un bien et d’en percevoir les revenus alors que la nue-propriété ne permet à son détenteur de prétendre aux revenus de la SCPI qu’au terme de la durée de démembrement. Pour compenser cela, l’acquéreur peut acheter ses parts de SCPI démembrée avec une décote. Il en retrouvera, au bout de quelques temps, la pleine propriété.
Investir dans une SCPI par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance vie
Acquérir des parts d’une SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie constitue un montage judicieux. Cela permet une rentabilité et une optimisation fiscale dans le même cadre. La très bonne rentabilité actuelle des SCPI, corrélée aux avantages fiscaux de l’assurance vie, permettent de capitaliser les dividendes dans le cadre même de l’unité de compte. Cela permet ainsi à l’investisseur d’éviter la taxation de ces revenus fonciers (qui peut varier selon la tranche marginale d’imposition).
De plus, investir dans une SCPI par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance vie permet de percevoir des revenus durant le trimestre d’entrée dans le capital, au contraire de l’investissement direct pour lequel il existe un délai de jouissance (carence locative). C’est donc un rendement immédiat.
Pour finir, quelle que soit la méthode choisie, l’investisseur bénéficie toujours des avantages inhérents à une SCPI :
- Des dividendes nets decharges et de frais de gestion ;
- Un investissement immobilier qui est mutualisé sur plusieurs immeubles et locataires (moins de risques) ;
- Un parc immobilier entièrement géré par la SGP.
