Ce glossaire regroupe l’ensemble des termes techniques et réglementaires incontournables du fonctionnement des SCPI pour accompagner efficacement un client dans l’investissement en SCPI. Il couvre plus de 60 définitions, classées par ordre alphabétique.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et liés à l’évolution du marché immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
A
Actif immobilier
Bien physique détenu par une SCPI (bureaux, commerces, entrepôts, logements…) destiné à générer des revenus locatifs.
Actif net réévalué (ANR)
Valeur globale d’une société après réévaluation des actifs et déduction des dettes. En pratique, pour les SCPI, on utilise plus fréquemment les notions de valeur de réalisation et de valeur de reconstitution.
Agrément AMF
Autorisation délivrée par l’AMF à une société de gestion pour exercer ses activités dans un cadre réglementaire strict.
AMF (Autorité des Marchés Financiers)
Autorité administrative indépendante chargée de veiller à la protection des épargnants, à l’intégrité des marchés financiers et à la régulation des placements collectifs comme les SCPI.
Arbitrage
Décision de la société de gestion de vendre un bien immobilier pour réorienter la stratégie de portefeuille.
ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier)
Association professionnelle représentant les sociétés de gestion de SCPI et OPCI, participant aux réflexions réglementaires et à la médiation entre acteurs.
B
Bail commercial
Contrat de location entre un bailleur et un locataire professionnel, généralement conclu pour une durée de 9 ans avec des clauses spécifiques.
Bénéficiaire effectif
Personne physique qui détient ou contrôle directement ou indirectement une part significative dans une entité juridique, notamment une SCPI.
C
Capital fixe
Forme de SCPI dont le capital est plafonné. Les nouvelles souscriptions ne sont possibles qu’en cas d’augmentation de capital.
Capital variable
Forme de SCPI dans laquelle les souscriptions et retraits sont possibles en continu, dans une limite définie par les statuts.
Capitalisation
Montant total représenté par l’ensemble des parts de la SCPI multiplié par leur prix d’émission ou de marché.
Collecte brute
Total des montants investis dans une SCPI sur une période, sans tenir compte des retraits ou reventes.
Collecte nette
Différence entre les montants souscrits et les retraits sur une période donnée.
Commission de souscription
Frais inclus dans le prix d’achat des parts, destinés à couvrir les coûts liés à la collecte, à l’intermédiation et à l’investissement.
Convention fiscale
Accord entre deux États visant à éviter la double imposition pour les contribuables percevant des revenus à l’étranger.
D
Délai de jouissance
Période entre la date de souscription et le début de la perception des revenus. Ce délai est généralement de 3 à 5 mois selon la SCPI.
Démembrement
Montage patrimonial consistant à dissocier l’usufruit (droit de percevoir les revenus) de la nue-propriété (détention des parts).
Document d’information clé (DIC)
Support réglementaire qui résume les principales caractéristiques, risques et frais d’une SCPI, à remettre avant souscription.
Dividende SCPI
Revenu versé aux porteurs de parts de SCPI, correspondant à la quote-part des loyers encaissés.
E
Effet de levier
Utilisation de l’endettement par la SCPI pour accroître sa capacité d’investissement, avec impact sur le rendement et le risque.
Exercice comptable
Période de référence (souvent l’année civile) servant au calcul du résultat et de la distribution de dividendes.
F
Frais de gestion
Prélevés sur les loyers encaissés, ces frais financent l’exploitation et la gestion du patrimoine immobilier.
Frais directs
Frais supportés explicitement par l’associé, comme les commissions de souscription ou les pénalités de sortie.
Frais indirects
Frais prélevés en amont sur les loyers, incluant notamment les frais de gestion, d’acquisition ou de cession d’actifs.
Fonds de remboursement
Réserve constituée par certaines SCPI pour sécuriser la liquidité en cas de retraits importants.
G
Gérance
Ensemble des missions confiées à la société de gestion : acquisition, location, entretien, revente des actifs.
Gestion locative
Suivi opérationnel du parc immobilier : relations locataires, encaissement des loyers, gestion des baux.
H
Horizon de placement
Durée conseillée pour détenir des parts de SCPI. Généralement de 8 à 10 ans, elle permet d’optimiser le rendement et la liquidité.
I
Immobilier d’entreprise
Typologie d’actifs majoritaire dans les SCPI de rendement : bureaux, commerces, entrepôts, cliniques, etc.
Indicateurs de performance
Mesures quantitatives (TOF, TD, TRI…) permettant d’évaluer la qualité de gestion et la rentabilité d’une SCPI.
L
Liquidité
Faculté de revendre ses parts. Plus complexe que sur les marchés financiers, elle dépend du statut juridique de la SCPI.
M
Marché primaire
Marché sur lequel les souscriptions de parts sont effectuées auprès de la société de gestion (SCPI à capital variable ou fixe en augmentation).
Marché secondaire
Espace de rencontre entre vendeurs et acheteurs de parts existantes, géré par la société de gestion ou par gré à gré.
P
Performance Globale Annuelle (PGA)
Indicateur combinant revenus distribués et évolution du prix de part.
Prix acquéreur
Coût total payé par l’investisseur à l’achat, incluant la part et les éventuels frais d’entrée.
Prix d’exécution
Prix auquel une part est vendue sur le marché secondaire, fixé par confrontation de l’offre et de la demande.
Provision pour Gros Entretien (PGE)
Réserve comptable dédiée aux travaux importants à venir sur le patrimoine immobilier.
Q / quote part
La quote-part correspond à la fraction du patrimoine et des revenus d’une SCPI détenue par un associé, proportionnellement au nombre de parts qu’il possède. Elle détermine les droits de l’investisseur sur les loyers perçus, les plus-values éventuelles, ainsi que sa participation aux décisions collectives.
En découvrir plus sur la quote part.
R
RAN (Report à Nouveau)
Montant mis en réserve non distribué en fin d’exercice, permettant de lisser les revenus futurs en cas de variation des loyers.
Rendement
Rapport entre les revenus distribués et le prix de souscription, exprimé en pourcentage, il est le plus souvent exprimé par le taux de distribution (TD), mais peut aussi être analysé via d’autres indicateurs comme le TRI.
Rendement Global Immobilier (RGI)
Indicateur combinant les revenus perçus et l’évolution de la valeur de réalisation, utilisé à titre complémentaire.
S
Société de gestion de portefeuille (SGP)
Structure agréée par l’AMF, chargée de la gestion du patrimoine immobilier, de la politique d’investissement et de la distribution.
Smallcaps immobilières
Les smallcaps immobilières désignent des actifs de petite à moyenne taille, généralement compris entre 1 et 10 millions d’euros, situés en dehors des marchés institutionnels.
T
Taux de Distribution (TD)
Rapport entre le dividende brut annuel et le prix de la part au 1er janvier. C’est le principal indicateur de performance courante.
Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM)
Ancien indicateur, il comparait le dividende à la valeur moyenne de part sur l’année. Supplanté depuis par le TD.
Taux de rendement interne (TRI)
Mesure de la rentabilité annualisée d’un investissement, tenant compte des revenus et de la variation de valeur sur une période donnée.
Taux d’occupation financier (TOF)
Indicateur-clé mesurant le rapport entre les loyers réellement facturés et ceux potentiellement facturables si l’ensemble des biens étaient loués.
En découvrir plus sur le TOF.
U / Unité de compte
Une unité de compte (UC) est un support d’investissement adossé à des actifs financiers (actions, obligations, SCPI, etc.), disponible au sein d’un contrat d’assurance-vie ou de capitalisation. Contrairement au fonds en euros, sa valeur évolue à la hausse ou à la baisse selon les performances des actifs sous-jacents, sans garantie en capital.
V
Valeur de réalisation
Estimation de la valeur vénale des actifs détenus, sur la base des expertises semestrielles, hors droits.
En découvrir plus sur la valeur de réalisation.
Valeur de reconstitution
Valeur de réalisation à laquelle s’ajoutent les frais théoriques nécessaires pour reconstituer l’intégralité du patrimoine immobilier.
En découvrir plus sur la valeur de reconstitution.
Valeur de retrait
Montant récupéré par l’associé sortant dans une SCPI à capital variable, égal au prix de part diminué des frais de souscription.
En découvrir plus sur la valeur de retrait.
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