Investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) aussi appelée « la pierre papier » est une solution populaire pour les épargnants qui cherchent à diversifier leur épargne dans l’immobilier tout en évitant les contraintes de la gestion quotidienne d’un bien. Toutefois, avant de vous lancer dans cette aventure, il est crucial de bien comprendre tous les frais associés à cet investissement immobilier. En effet, les frais d’une SCPI de rendement peuvent avoir un impact direct sur la rentabilité de votre placement. Cet article vous permettra d’identifier et de comprendre le marché et les frais liés afin de prendre des décisions éclairées et maximiser votre rendement. Alors, quels sont les frais à connaître pour investir intelligemment en SCPI ?
1. Quels sont les frais d’une SCPI ?
Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous êtes confronté à différents types de frais, chacun ayant un rôle précis dans la gestion et le fonctionnement de votre investissement. Ces frais se divisent principalement en trois catégories : les frais ou commission de souscription, les frais ou commission de gestion, et les frais ou commission de cession. Il est important de noter qu’il existe des frais visibles (ceux directement mentionnés dans les documents commerciaux) et des frais non visibles, moins évidents mais tout aussi importants.
Frais visibles et non visibles
Les frais visibles incluent principalement les frais de souscription et les frais de gestion, tandis que les frais non visibles peuvent inclure les frais liés à la gestion des travaux ou encore les frais de transaction. Ces frais, bien que moins mis en avant, peuvent réduire la rentabilité nette de votre investissement immobilier. Il est donc essentiel de bien comprendre ces deux types de frais avant d’investir dans une SCPI.
Importance de connaître les frais de SCPI
Investir dans une SCPI sans une vision claire des frais associés peut mener à des rendements plus bas que prévu. Les frais influencent directement la performance de votre placement. Par exemple, les frais de gestion réduisent les revenus locatifs nets redistribués aux investisseurs, et les frais de souscription affectent la valeur initiale de votre investissement. Plus vous êtes informé, mieux vous pouvez choisir une SCPI qui correspond à vos attentes de rendement.
2. Les frais de souscription SCPI
La commission de souscription est une commission facturée par la société de gestion à la SCPI sur chaque nouvelle souscription. Les frais de souscription sont des frais prélevés lors de l’achat de parts de SCPI. Ces frais servent à rémunérer la société de gestion pour l’acquisition de nouveaux biens immobiliers.
On parle de « frais d’entrée » car si l’épargnant revend sa part « le lendemain », alors il « perd » la commission de souscription puisque son prix de sortie se calcule comme le prix de souscription diminué de la commission de souscription.
S’ils ne servent pas à payer les frais de notaire ou autres commission d’acquisition comme nous pouvons parfois l’entendre, ils fonctionnent exactement comme les frais de notaire lorsque vous achetez un appartement. Si votre appartement prend de la valeur, ces frais sont « amortis », c’est-à-dire que votre plus-value couvre ces frais payés à l’entrée. Par analogie, cela fonctionne exactement de la même manière pour une SCPI : si le prix de part de votre SCPI augmente d’environ 10% et que vous avez payé une commission de souscription de 10%, alors vous revendrez votre part au même prix que vous l’avez acheté. C’est généralement le cas lorsque les investisseurs restent au minimum sur la durée d’investissement recommandée qui est au minimum de 8 ans pour une SCPI.
Pourcentage des frais de souscription
Les frais de souscription oscillent généralement entre 8 % et 12 % du montant de votre investissement immobilier. Ils peuvent sembler élevés, mais ils sont justifiés par les coûts liés à la sélection, l’acquisition et la gestion des biens immobiliers dans lesquels la SCPI investit.
Exemples de SCPI avec frais de souscription
Certaines SCPI se distinguent par leurs frais de souscription plus faibles ou plus élevés. Par exemple, la SCPI Epsilon 360° propose une commission de souscription d’environ de 5%, tandis que d’autres SCPI sont moins compétitives avec des frais légèrement supérieurs. Il est crucial de comparer ces frais de souscription avant de faire votre choix, car ils influent directement sur votre rendement à court terme.
3. Les frais de gestion SCPI
Les frais de gestion SCPI sont des frais récurrents prélevés chaque année par la société de gestion pour couvrir l’administration, la gestion locative et la maintenance du patrimoine immobilier de la SCPI. Contrairement aux frais de souscription, qui ne sont payés qu’une fois, les frais de gestion affectent vos revenus annuels.
Pourcentage des frais de gestion
Ces frais de gestion sont généralement compris entre 8 % et 10 % des revenus locatifs bruts. Ce pourcentage peut varier légèrement selon les SCPI, mais il reste un critère important à prendre en compte, car il réduit le montant redistribué aux investisseurs.
Impact des frais de gestion sur la rentabilité
Une SCPI avec des frais de gestion élevés peut offrir des rendements bruts intéressants, mais une fois les frais déduits, le rendement net peut être moins attractif. Par exemple, une SCPI affichant un rendement brut de 5 % pourrait, après déduction des frais de gestion, offrir un rendement net de seulement 4 %. Il est donc essentiel de bien analyser le rapport entre les frais et le rendement net pour bien investir en SCPI.
Pour optimiser votre investissement immobilier, il est judicieux de comparer les SCPI selon leurs frais de souscription et de gestion.
4. Les frais de transaction
Les frais de transaction s’appliquent lorsque vous achetez ou vendez des parts de SCPI. Ils varient selon la SCPI et le type de parts (capital fixe ou variable).
Quand ces frais sont-ils appliqués ?
Ils sont généralement perçus lors d’une revente anticipée ou d’un rachat de parts par la SCPI elle-même. Ces frais peuvent s’élever à environ 3 % à 5 % du montant de la transaction, réduisant ainsi votre capital en cas de sortie prématurée.
Exemples concrets de frais de transaction
Si vous revendez vos parts après cinq ans, alors que la SCPI avait imposé un frais de transaction de 4 %, vous devrez déduire cette somme de votre valeur liquidative, ce qui peut réduire considérablement le rendement net de votre investissement immobilier.
5. Les frais de suivi et de pilotage des travaux
Ces frais concernent principalement les travaux de rénovation ou de mise aux normes des biens immobiliers détenus par la SCPI. Bien que ces travaux soient nécessaires pour maintenir ou augmenter la valeur des actifs, les frais de suivi peuvent impacter le rendement.
Frais appliqués lors de travaux
Ils sont généralement calculés en pourcentage du montant des travaux et peuvent varier de 1 % à 5 %. Il est important de vérifier si la SCPI dans laquelle vous investissez prévoit des travaux fréquents, car ces frais peuvent s’accumuler et impacter vos bénéfices à long terme.
6. Les frais de cession de parts
Les frais de cession s’appliquent lors de la vente de vos parts de SCPI. Ces frais sont moins fréquents dans le cadre des SCPI à capital variable, mais peuvent être appliqués dans certaines situations.
Frais typiques de cession
Ils représentent généralement 1 % à 2 % du montant des parts vendues. Si vous détenez une SCPI à capital fixe, les frais de cession peuvent être plus importants en raison de la structure même de la SCPI.
7. Les frais de retrait
Les frais de retrait concernent principalement les SCPI à capital fixe, où les investisseurs doivent parfois payer des frais pour récupérer leur capital.
Exemple concret
Si vous détenez des parts d’une SCPI à capital fixe et que vous souhaitez les vendre, des frais de retrait peuvent s’appliquer. Ils sont généralement compris entre 1 % et 3 % du montant retiré.
8. Les SCPI sans frais de souscription
Bien que les SCPI à 0 % de frais de souscription présentent de nombreux avantages, elles comportent aussi des inconvénients à ne pas négliger.
La première limite à souligner est que les SCPI sans frais ne sont pas totalement exemptes de frais. Elles ne facturent pas de frais de souscription, mais pour compenser cette absence, les sociétés de gestion appliquent des frais de gestion annuels plus élevés, souvent de 6 à 11 % supplémentaires par rapport aux SCPI traditionnelles. Ces frais sont prélevés indirectement sur les loyers perçus, généralement chaque trimestre dans le cadre des baux professionnels, et diminuent ainsi les dividendes nets versés aux investisseurs.
Il est donc essentiel d’intégrer ces frais dans l’évaluation globale de votre investissement, car ils influencent directement le rendement, surtout si vous optez pour une stratégie d’investissement à long terme (plus de 15 ans).
Cependant, malgré ces frais de gestion plus élevés, les SCPI sans frais ont montré des performances solides depuis leur apparition, avec des bénéfices moyens de 6 à 7,5 %, contre 3,5 à 6,5 % pour les SCPI classiques.
L’investissement en SCPI est souvent conçu pour des horizons à long terme, surtout lorsque des frais de souscription sont applicables. Avec la suppression de ces frais, certains investisseurs pourraient être tentés de miser sur des stratégies court-termistes, espérant réaliser de forts gains en quelques années seulement. Cette absence de frais initiaux peut donner l’illusion d’une liquidité facile, incitant les investisseurs à vendre rapidement leurs parts.
Il est important de rappeler que, comme pour tout actif immobilier, si un grand nombre de souscripteurs souhaitent vendre simultanément, la liquidité peut s’effondrer et les valeurs des parts peuvent chuter. En outre, cela pourrait déstabiliser le taux de distribution si les SCPI sont contraintes de vendre des actifs immobiliers pour garantir la liquidité.
Pour prévenir ce genre de situations, certaines SCPI sans frais appliquent des frais de sortie pour les investisseurs qui vendent leurs parts avant une durée minimale de détention (généralement entre 3 et 5 ans), ces frais s’élevant en moyenne à 5 % du prix de la part.
Cette approche permet de réguler les mouvements spéculatifs et d’assurer une meilleure stabilité des investissements à long terme.
9. Questions fréquentes sur les frais des SCPI (FAQ)
Quels sont les frais cachés d’une SCPI ?
Les frais de suivi des travaux et les frais de transaction peuvent être moins visibles, mais ils ont un impact sur le rendement à long terme.
Comment minimiser les frais en SCPI ?*
Optez pour des SCPI avec des frais de gestion ou de souscription réduits et comparez régulièrement les performances.
Les frais impactent-ils la rentabilité de mon investissement SCPI ?
Oui, les frais réduisent le rendement net de votre investissement, d’où l’importance de les analyser en amont.
Faut-il privilégier une SCPI avec des frais bas ?
Cela dépend de vos objectifs. Une SCPI avec des frais bas mais un rendement moindre peut être moins intéressante qu’une SCPI avec des frais plus élevés mais un rendement plus attractif.
