Logistique, santé, coliving… Faut-il en acheter ?
Au cours des dernières années, nous avons assisté à l’émergence de nouvelles typologies d’actifs immobiliers dans l’univers d’investissement des SCPI.
Historiquement investis majoritairement en bureaux, mais également en commerces et, pour quelques véhicules dédiés, en habitation, les gérants ont progressivement diversifié leurs portefeuilles pour y intégrer ces nouveaux sous-jacents. Récemment, de plus en plus de fonds thématiques sont lancés sur ces typologies « tendances », à même d’attirer de très fortes collectes.
Alors, simple effet de mode ou engouement justifié ? Voici notre éclairage et nos convictions sur ces typologies.
Les locaux d’activités (stockage, entreposage)
Il s’agit d’un segment que nous jugeons très attractif, mais qui ne doit pas être confondu avec la logistique stricto sensu (voir ci-dessous). Sur le segment des smallcaps, ce type d’actif s’adresse surtout à des locataires de type TPE/PME. Il faut donc parfois accepter des qualités de signature moindre et potentiellement du turnover, car il s’agit souvent d’actifs avec plusieurs locataires et des baux classiques 3/6/9.
Ce sont des objets immobiliers relativement simples, qui nécessitent peu de charges et de capex. Les rendements sont donc relativement attractifs, mais ils ont eu tendance à se compresser, compte tenu de l’intérêt croissant des investisseurs en quête de rendements plus élevés.
La logistique
La logistique pure (grosses plateformes) est généralement hors scope pour nous, compte tenu des volumes d’investissement unitaires sur ces actifs.
Pour nous, le segment de la logistique couvre donc potentiellement les actifs relatifs à la logistique du dernier kilomètre (en zone périurbaine de grandes métropoles ou de villes moyennes) et la logistique de centre-ville.
La logistique du dernier kilomètre
Il s’agit d’une typologie avec des caractéristiques techniques très spécifiques (accès véhicules légers, portes à quais, etc.). Ces actifs répondent à une tendance structurelle liée à la pénétration du ecommerce.
Les actifs récents et/ou bénéficiant de belles signatures (DHL, FedEx, etc.) et/ou avec des engagements fermes sont très chers. Pour les actifs plus anciens, avec un risque de départ du locataire vers un actif plus récent, se pose la question de la réversibilité de l’actif et des capex associés, ce qui donne lieu à d’âpres négociations au cas par cas.
La logistique de centre-ville
Il s’agit de locaux divers (pieds d’immeuble, petits locaux indépendants), historiquement exploités par des commerces, des garages, des ateliers, etc., et désormais exploités sous forme de darkstores, dark kitchens, drive piétons, centres de dispatch. Il s’agit souvent de modèles d’exploitation récents, sans véritable track record, avec ces dernières années une concurrence féroce pour les prises à bail, ce qui a conduit à une inflation sur les valeurs locatives. Cette inflation est accentuée par le fait que les pouvoirs publics ont rapidement cherché à limiter l’expansion de certaines de ces activités, compte tenu des nuisances qu’elles génèrent en termes de flux.
Nous privilégierons donc sur ces actifs ceux présentant une réversibilité évidente et un loyer cohérent avec les valeurs de marché, afin de pouvoir recommercialiser en cas de départ du locataire en place.
L’immobilier de santé
Cette typologie englobe les EHPAD, les cliniques, les résidences seniors (assez proches de la typologie habitation d’un point de vue immobilier), les laboratoires, les centres de santé (cabinets dentaires, centres ophtalmologiques, cabinets médicaux).
Il s’agit naturellement d’une thématique intéressante qui a suscité le lancement de nombreux fonds dédiés. Toutefois, cet univers d’investissement reste limité. Les rendements y sont donc relativement faibles, et il n’est donc pas évident de nous positionner en raison de nos objectifs de performance.
Nous resterons donc attentifs mais résolument opportunistes sur ce créneau.
Les logements
Dans les grandes métropoles, les rendements nets générés par l’immobilier résidentiel sont incompatibles avec nos objectifs de rendement. Les villes moyennes, voire les petites villes, peuvent offrir un rendement attractif. Cependant, pour que la constitution d’une poche résidentielle fasse sens dans notre stratégie d’investissement, il conviendrait de s’y déployer de manière significative.
La gestion d’un parc résidentiel nécessite un dispositif spécifique, compte tenu de sa granularité, et ne constitue pas notre priorité. Par conséquent, l’investissement résidentiel se limitera le cas échéant à l’acquisition en bloc d’immeubles mixtes (pied d’immeuble commercial), où la cession ultérieure des appartements à la découpe pourra constituer un levier de création de valeur pour le fonds.
Nous restons attentifs au développement du coliving (classique ou seniors), qui offre l’avantage d’une exposition résidentielle avec une gestion déléguée à un opérateur unique. Toutefois, dans les grandes métropoles, nous nous heurtons là encore à l’obstacle d’un rendement insuffisant au regard de nos objectifs de performance.
L’hébergement hôtelier
Comme le commerce, il s’agit d’un segment hétéroclite qui englobe l’hôtellerie traditionnelle, les campings, les auberges de jeunesse, les résidences avec services, etc.
Il s’agit selon nous d’un segment structurellement attractif, et nous pourrions de façon opportuniste intégrer certaines lignes dans notre portefeuille, notamment sur le segment d’entrée de gamme, qui nous semble le moins volatil et qui peut, selon les localisations, présenter des rendements attractifs.
András Boros et Léonard Hery
