Vous souhaitez investir dans une SCPI de rendement, tout en renforçant la diversification de votre patrimoine et en allégeant la fiscalité sur vos revenus ? Les SCPI européennes vous offrent la possibilité d’accéder, sans contrainte de gestion, à un parc immobilier situé dans plusieurs pays européens dynamiques, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Dans ce guide, découvrez le fonctionnement de ces véhicules, leurs atouts, les risques à anticiper, ainsi que leur place dans une stratégie patrimoniale moderne, diversifiée et performante.
Qu’est-ce qu’une SCPI européenne ?
Une SCPI européenne est une Société Civile de Placement Immobilier dont le patrimoine est constitué principalement d’actifs situés hors du territoire français. Ces SCPI de rendement peuvent investir dans différents secteurs immobiliers et investir notamment dans des immeubles de bureaux, de commerces, de logistique ou de santé ; en France et/ou à l’étranger en fonction de la stratégie de chacune, en vue de les louer et de redistribuer les loyers aux investisseurs sous forme de dividendes.
Bien qu’exposées à l’Europe, ces SCPI sont créées et réglementées en France, sous l’autorité de l’AMF. Elles permettent ainsi de conjuguer sécurité juridique française et diversification immobilière européenne, sans aucune contrainte de gestion sur les biens détenus. De plus, ce sont les sociétés de gestion qui assurent l’ensemble des tâches administratives, locatives et financières liées à chaque SCPI.
Note : Il n’existe pas de seuil réglementaire officiel (AMF ou ASPIM) qui définit précisément à partir de quel pourcentage une SCPI devient « européenne ». Cependant, dans les usages du marché, on considère généralement qu’une SCPI est européenne à partir de 50 % de son patrimoine situé hors France. En dessous de ce seuil, on parlera plutôt de SCPI “diversifiée avec exposition européenne”.
SCPI européenne ou SCPI internationale : quelles différences ?
Une SCPI européenne est une SCPI de rendement dont le patrimoine est investi exclusivement ou majoritairement dans des pays de l’Europe. Cela inclut les pays de la zone euro comme l’Allemagne, l’Espagne, les Pays-Bas ou l’Italie, mais aussi, selon les SCPI, des pays européens hors zone euro comme la Pologne ou le Royaume-Uni. L’objectif est de capter le dynamisme locatif et économique de ces marchés tout en restant dans un cadre réglementaire globalement homogène et accessible.
À l’inverse, une SCPI internationale peut étendre sa stratégie au-delà de l’Europe, en ciblant également des marchés hors continent européen, comme les États-Unis, le Canada, l’Australie, ou certaines zones émergentes. Ces SCPI cherchent à capter des opportunités sur des marchés porteurs, à fort potentiel de valorisation, mais souvent plus complexes à appréhender du fait de leur réglementation, de leur fiscalité ou de leur devise locale.
Dans une stratégie patrimoniale, les SCPI européennes sont souvent privilégiées en premier niveau de diversification hors France, du fait de leur accessibilité, leur fiscalité avantageuse et leur exposition modérée au risque de change.
Zoom sur Epsicap Nano (nom commercial d’Epsilon 360°) : une SCPI ISR gérée par Episcap REIM tournée vers l’Europe
La stratégie de notre SCPI Epsicap Nano gérée par Epsicap REIM repose sur l’acquisition d’actifs immobiliers de taille intermédiaire, principalement situés en France et en Europe, afin de capter des opportunités de marché moins concurrentielles et à fort potentiel de valorisation appelés “smallcaps”.
Lancée fin 2021, Epsicap Nano a affiché un taux de distribution en 2024 supérieur de 2 points à la moyenne du marché des SCPI de rendement, avec un taux d’occupation financier proche de 100 % et une revalorisation du prix de la part ; ceci grâce à une stratégie diversifiée sur plusieurs secteurs immobiliers. Labellisée ISR depuis 2022, nous appliquons systématiquement des critères ESG à l’ensemble de nos décisions d’investissement, ce qui renforce la résilience de notre patrimoine face aux évolutions réglementaires.
Accessible au comptant, à crédit, en démembrement, Epsicap Nano constitue une solution pertinente pour intégrer une dimension européenne et durable à votre allocation patrimoniale. Pour en savoir plus sur la stratégie d’Epsicap Nano par Epsicap REIM, contactez nos conseillers.
Pourquoi investir dans une SCPI européenne ?
La force de la diversification
Investir dans des parts de SCPI européenne vous ouvre les portes de marchés immobiliers attractifs, difficiles d’accès en direct. L’Allemagne, l’Espagne, les Pays-Bas ou encore la Belgique figurent parmi les destinations privilégiées en Europe, en raison de leur stabilité économique et de leur dynamisme locatif. L’investissement s’étend aussi à d’autres pays européens présentant un potentiel de croissance intéressant, comme l’Italie, l’Irlande ou la Finlande. En répartissant vos investissements sur plusieurs marchés européens, vous diluez votre exposition aux risques locaux et bénéficiez de cycles immobiliers différents, ce qui stabilise vos revenus sur le long terme.
Une fiscalité spécifique
L’un des avantages majeurs des SCPI européennes est leur régime fiscal avantageux. Contrairement aux SCPI investies en France, les revenus fonciers issus d’actifs étrangers ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français de 17,2 %.
Sur le plan de l’impôt sur le revenu, les conventions fiscales internationales permettent d’éviter la double imposition. Deux mécanismes sont prévus : le crédit d’impôt ou le taux effectif. Avec le crédit d’impôt, vous êtes imposé à la source à l’étranger et bénéficiez en France d’une réduction d’impôt équivalente à votre imposition moyenne. Avec le taux effectif, vos revenus fonciers étrangers sont également imposés à la source puis comptabilisés dans votre taux d’imposition français.
Focus pratique sur les deux mécanismes : crédit d’impôt et taux effectif
Lorsque vous investissez dans des parts de SCPI européenne et quel que soit le ou les mécanismes utilisés (si la SCPI investie dans plusieurs pays européens), la société de gestion vous verse un revenu net d’impôt local, accompagné d’un relevé fiscal détaillé (l’IFU) qui précise la ventilation des revenus par pays. Vous devez déclarer pays par pays les revenus perçus, en les intégrant dans le formulaire 2047 (déclaration des revenus de source étrangère). Vous reportez ensuite les montants dans la déclaration 2042, qui calculera votre impôt français en neutralisant le revenu étranger, selon les règles prévues par chaque convention.
Un léger frottement fiscal peut néanmoins subsister en raison des subtilités de calcul entre taux marginal d’imposition, taux moyen et mécanismes conventionnels appliqués. Le crédit d’impôt ne constitue pas un remboursement : il annule simplement l’impôt que vous auriez dû payer en France sur ces revenus fonciers. Tandis qu’avec le mécanisme du taux effectif, les revenus étrangers sont intégrés fictivement à vos revenus imposables pour le calcul de votre taux moyen d’imposition (aussi appelé « taux effectif ») qui sera ensuite appliqué à vos revenus imposables de source française. Dans les deux cas, vous êtes totalement exonéré des 17,2 % de prélèvements sociaux.
L’accessibilité
Enfin, le ticket d’entrée reste accessible à l’image des autres SCPI : il est possible d’investir en SCPI européenne avec quelques milliers d’euros, ce qui rend la constitution d’un portefeuille multi-pays possible pour un large éventail d’investisseurs.
Pourquoi les SCPI européennes sont-elles particulièrement pertinentes aujourd’hui ?
2024 : une dynamique de création de SCPI européennes
Les SCPI européennes apparaissent comme un levier d’investissement particulièrement adapté au contexte actuel. En effet, le recentrage progressif des politiques monétaires en Europe a entraîné une revalorisation des actifs immobiliers dans plusieurs pays, notamment là où les prix avaient fortement corrigé ces dernières années. Cela a créé des fenêtres d’investissement attractives pour les SCPI qui disposent d’une capacité d’acquisition rapide, notamment dans les pays à forte stabilité économique comme l’Allemagne, les Pays-Bas ou la Belgique. Cela explique la création en 2024 de pas moins de 5 SCPI positionnées clairement comme européennes sur l’année ! Portées par des sociétés de gestion expérimentées, ces jeunes SCPI européennes donnent accès à des portefeuilles performants et bien diversifiés dès les premières années de vie du fonds.
Cette tendance traduit non seulement l’engouement des investisseurs pour une exposition géographique élargie, mais aussi la volonté des sociétés de gestion et autres acteurs du marché de capter les opportunités actuelles offertes par certains pays européens. Investir en dehors des frontières françaises n’est plus une niche, mais une orientation stratégique désormais centrale dans la construction d’un portefeuille immobilier performant à long terme.
La pression fiscale française
D’autre part, dans un contexte de pression fiscale croissante sur les revenus en France, les SCPI européennes permettent de réduire l’impact fiscal sur les loyers perçus, grâce à l’exonération de prélèvements sociaux. Cette structure permet à l’investisseur de conserver une plus grande part de ses revenus, sans recourir à des montages complexes d’optimisation fiscale ou à des enveloppes fiscales type assurances vie.
L’état du marché français
Par ailleurs, face à l’évolution du marché immobilier français, parfois plus mature ou contraint réglementairement, l’exposition à des marchés européens moins saturés permet de diversifier intelligemment ses sources de rendement, tout en mutualisant les risques économiques et locatifs. Les SCPI européennes ciblent ainsi des actifs dans des zones où la demande locative est encore en croissance, qu’il s’agisse de bureaux, de commerces, de santé ou de logistique.
En résumé, dans le contexte actuel de transformation des marchés, de réajustement des valeurs immobilières et de recherche de rendement net optimisé, les SCPI européennes offrent une réponse concrète, flexible et fiscalement avantageuse aux investisseurs soucieux de faire évoluer leur stratégie patrimoniale.
Quels sont les risques associés aux SCPI européennes ?
Perte en capital, rendement et liquidité : les classiques
Comme toute SCPI, les SCPI européennes comportent un risque de perte en capital. La valeur des actifs peut fluctuer selon les conditions du marché immobilier local, les évolutions économiques et les stratégies de gestion. D’autre part, le rendement n’est pas garanti. Il dépend du taux d’occupation des immeubles, de la qualité des locataires et de la dynamique économique dans les pays d’implantation. Les loyers peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des marchés. Le risque de liquidité existe également. Comme pour toute SCPI, la revente de vos parts n’est pas instantanée. Enfin, un risque de change subsiste si la SCPI investit dans un pays hors zone euro. Bien que marginal pour les SCPI concentrées sur la zone euro, ce risque peut influencer les revenus et la valorisation du portefeuille.
Les frais à considérer pour le calcul des performances et le choix de vos placements
Enfin, les SCPI européennes sont soumises aux mêmes frais de souscription et de gestion que l’ensemble des SCPI de rendement. Ainsi, des frais d’entrée compris entre 8 et 12 % sont généralement appliqués sur le capital investi. À cela s’ajoutent des frais de gestion annuel, souvent compris entre 10 et 12 %, prélevés sur les loyers perçus, afin de rémunérer la société de gestion pour l’administration du portefeuille immobilier. Bien que ces frais soient standards dans l’univers des SCPI, ils doivent être pris en compte dans l’évaluation de la rentabilité nette du placement, d’autant plus lorsqu’il s’agit d’un placement à long terme. Les niveaux de frais doivent donc être considérés lors de vos choix.
La stratégie de diversification
Toutes les SCPI européennes n’adoptent pas la même stratégie d’allocation. Certaines sont fortement diversifiées et répartissent leurs investissements entre plusieurs secteurs immobiliers — bureaux, logistique, santé, commerce — et plusieurs pays. D’autres, au contraire, choisissent une approche plus spécialisée, en se concentrant sur un segment précis ou une zone géographique limitée. Ce choix stratégique influence directement le profil de risque et le comportement du rendement à long terme. Pour bien choisir une SCPI européenne, il est essentiel d’évaluer plusieurs éléments fondamentaux et la stratégie d’investissement doit être claire et cohérente avec votre profil : diversification multi-pays, spécialisation sectorielle ou recherche d’opportunités ciblées. L’analyse de la qualité du patrimoine détenu et du taux d’occupation financier constitue également des indicateurs précieux de la solidité de la SCPI.
Les indicateurs de performance
Analysez également les indicateurs financiers : Taux de Distribution (TD), Taux de Rendement Interne (TRI), réserve financière (RAN), taux d’endettement, valorisation du prix de part, etc. Ces indicateurs sont précieux pour juger de l’expertise et de la solidité de la stratégie et de la société de gestion. Pour cela, référez-vous aux documents légaux : notice d’information, rapport annuel, etc.
Note : la prudence reste de mise concernant les Taux de Distribution affichés par certaines jeunes SCPI européennes lancées en 2024, dont les performances élevées peuvent s’expliquer par des effets d’aubaine ou une phase de déploiement rapide, non forcément représentative de leur rendement à long terme.
Les modes de souscription
La souscription de parts de SCPI européenne peut se faire directement auprès de la société de gestion ou par l’intermédiaire d’un conseiller en gestion de patrimoine. Il est possible d’investir au comptant, à crédit pour profiter de l’effet de levier bancaire, ou en démembrement de propriété afin de différer la fiscalité sur les revenus. L’intégration de SCPI européennes dans une enveloppe fiscale comme l’assurance vie est généralement peu recommandée, du fait qu’elle neutralise les avantages fiscaux propres à ces véhicules.
Dans tous les cas, il est recommandé de définir une stratégie patrimoniale globale avant d’investir pour construire un portefeuille cohérent, diversifié et adapté à votre profil de risque. Pour rappel, l’investissement en SCPI s’inscrit dans une logique de long terme, avec une durée de détention recommandée d’au moins huit ans afin de bénéficier pleinement des effets de l’horizon patrimonial et de la régularité des revenus.
Les SCPI européennes : un levier à activer face aux enjeux patrimoniaux actuels
Les SCPI européennes constituent donc aujourd’hui un levier efficace pour dynamiser et diversifier votre patrimoine immobilier tout en profitant d’une fiscalité avantageuse. Elles offrent un accès facilité à des marchés porteurs, difficilement accessibles en direct, et permettent de répartir intelligemment les risques sur plusieurs zones géographiques et secteurs économiques. Comme tout investissement immobilier collectif, elles nécessitent une approche rigoureuse, un choix sélectif et un accompagnement personnalisé pour optimiser leur intégration dans votre allocation globale. Demandez conseil pour tirer pleinement partie des avantages des SCPI européennes.
