L’investissement en SCPI répond à plusieurs besoins patrimoniaux : certains épargnants recherchent un complément de revenus, d’autres souhaitent optimiser leur fiscalité, préparer leur retraite ou organiser une transmission. Les SCPI permettent également à une entreprise de placer une partie de sa trésorerie excédentaire dont elle ne prévoit pas d’usage à moyen terme. Avant toute souscription, prenez le temps de comprendre l’ensemble des risques propres à ce placement.
Pour acheter des parts d’une SCPI, vous pouvez investir directement auprès d’une société de gestion ou passer par un intermédiaire (banquier, conseiller en gestion de patrimoine, plateforme spécialisée dans les SCPI digitales). Les conditions de souscription restent identiques dans les deux cas : le choix dépend surtout de votre besoin d’accompagnement dans le pilotage de votre patrimoine.
Investir en SCPI est un investissement long terme qui comporte plusieurs risques, dont le risque de perte en capital et de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent du marché immobilier. Ceci est une communication publicitaire. Renseignez-vous avant d’investir sur epsicap.fr.
1. Choisir le type de SCPI en fonction de vos objectifs
Avant de souscrire, identifiez la ou les SCPI qui correspond(ent) à vos objectifs financiers. Le marché distingue plusieurs familles de SCPI : les SCPI de rendement, pour générer des revenus réguliers sous forme de dividendes ; les SCPI fiscales, pour bénéficier de dispositifs comme le Malraux ou le déficit foncier ; et les SCPI de capitalisation, pour une stratégie de long terme centrée sur la valorisation des parts plutôt que sur la distribution.
Si votre objectif est de percevoir des revenus complémentaires réguliers, une SCPI de rendement reste souvent la plus adaptée. C’est le positionnement d’Epsicap Nano et d’Epsicap Explore, deux SCPI de rendement à capital variable qui distribuent des revenus potentiels mensuellement, là où la majorité du marché distribue trimestriellement.
2. Déterminer le montant à investir
Le prix d’une part varie selon les SCPI, mais commence généralement à quelques centaines ou milliers d’euros. Chez Epsicap REIM, une souscription initiale porte sur quatre parts, soit 1 028 euros pour Epsicap Nano et 1 000 euros pour Epsicap Explore.
Plusieurs options de financement s’offrent à vous :
- la souscription au comptant, en une seule fois avec votre épargne disponible ;
- la souscription à crédit, qui finance l’achat des parts via un prêt immobilier, étale le coût dans le temps et permet de profiter d’un effet de levier ;
- la souscription en démembrement, où vous achetez uniquement la nue-propriété, sans percevoir de revenus pendant une durée définie, avant de récupérer la pleine propriété à l’issue du démembrement. C’est une solution qui peut se révéler fiscalement avantageuse.
Le financement à crédit présente un intérêt particulier si vous souhaitez optimiser votre capacité d’investissement sans mobiliser l’intégralité de votre épargne. Pour un investissement plus progressif, l’épargne programmée permet également de vous constituer un patrimoine immobilier au fil du temps : chez Epsicap REIM, cette option reste accessible à partir de 50 euros par échéance et se module à tout moment depuis votre espace associé, sans engagement de durée.
3. Sélectionner la société de gestion et la SCPI
Chaque SCPI est gérée par une société de gestion, et ce choix mérite une attention particulière. Pour orienter votre décision, consultez les rapports annuels de la société afin d’évaluer la santé financière de la SCPI, examinez ses performances passées (taux de distribution, TRI, TOF) ainsi que sa stratégie d’investissement, et évaluez la qualité du portefeuille immobilier : diversification géographique, types d’actifs, qualité des locataires.
Privilégiez une société de gestion dont la stratégie correspond à vos objectifs et à votre appétence au risque. Epsicap REIM, société de gestion de portefeuille indépendante agréée par l’ AMF (Autorité des Marchés Financiers) et implantée à Bordeaux, a été fondée par András Boros, président, et Léonard Héry, directeur général. Son approche repose sur la proximité, l’indépendance et l’agilité : une équipe à taille humaine, des circuits de décision courts et une sélection directe des actifs. Epsicap REIM porte également Epsicare, un fonds de dotation qui soutient des projets d’intérêt général dans l’enfance, la jeunesse et le handicap.
Sa gamme se compose de deux stratégies complémentaires. Epsicap Nano, pionnière des SCPI small caps européennes, cible des actifs tertiaires généralement inférieurs à 10 millions d’euros et porte le label ISR. Epsicap Explore, quant à elle, ne se donne pas de limite de taille d’actif mais donne priorité aux actifs mid caps, entre 10 et 20 millions d’euros, avec une diversification pan-européenne et sans commission de souscription.
Nous sommes d’ailleurs fiers de vous annoncer qu’Epsicap Nano occupe la première place du classement SCPI 2026 publié par Finance Héros, une distinction qui repose sur la méthodologie propre à cet éditeur, sans constituer une garantie de performance. Epsicap Nano remporte également le TOP d’or « Meilleure SCPI moins de 10 ans » et Epsicap Explore est primée TOP d’or « Meilleure nouvelle SCPI ». Deux prix décernés par un jury indépendant, qui vient consacrer à la fois la maturité d’Epsicap Nano et le démarrage remarqué d’Epsicap Explore.
4. Choisir le canal de souscription
Plusieurs canaux permettent de souscrire à une SCPI.
Via une banque ou une plateforme en ligne. De nombreuses banques et plateformes spécialisées dans les placements proposent des SCPI à leurs clients, avec la possibilité de consulter un conseiller en agence ou de souscrire directement en ligne. Les plateformes de courtage, spécialisées dans les SCPI, offrent en général un choix élargi de sociétés de gestion différentes.
Directement auprès de la société de gestion. Ce canal permet parfois de réduire les frais d’intermédiation et de bénéficier directement de l’expertise du marché propre à la société de gestion.
Via un conseiller en gestion de patrimoine (CGP). Le CGP vous accompagne dans une démarche personnalisée, adaptée à votre profil et à vos objectifs patrimoniaux, mais son intervention peut s’accompagner de frais supplémentaires. Si vous hésitez entre plusieurs SCPI, ce canal, comme celui d’une plateforme de courtage, permet de bénéficier de conseils individualisés.
5. Choisir la modalité de détention
Au-delà du canal de souscription, plusieurs modalités de détention structurent votre investissement.
La pleine propriété reste la modalité la plus répandue : elle correspond à la détention de la totalité des droits attachés aux parts. Elle s’adresse aux investisseurs qui recherchent avant tout des revenus potentiels réguliers, sur un horizon recommandé d’au moins 8 ans. La souscription peut se faire au comptant, à crédit auprès d’un établissement bancaire, ou via un contrat d’assurance-vie. Le retrait des parts reste possible à tout moment, sous réserve de l’existence d’une contrepartie reçue par la société de gestion : le prix de sortie correspond à la valeur de retrait, égale au prix de souscription à la date du retrait, diminué de la commission de souscription pour les SCPI qui en appliquent une. Par exemple 5 % chez Epsicap Nano, contre 0 % chez Epsicap Explore, où une commission de retrait de 5 % s’applique en cas de sortie avant cinq ans.
Le démembrement temporaire sépare l’usufruit, qui confère la jouissance des parts et la perception des revenus potentiels, de la nue-propriété, qui confère la propriété sans la jouissance. Cette séparation, choisie par l’investisseur pour une durée déterminée à l’avance (de 3 à 20 ans), donne droit à une décote à l’achat, calculée selon la durée retenue et destinée à compenser l’absence de revenus pendant la période de démembrement : plus le démembrement est long, plus la décote est importante. L’absence de revenus pendant cette période évite toute imposition, et le montant investi n’entre pas dans l’assiette de l’IFI. Ce mécanisme convient particulièrement aux investisseurs fortement fiscalisés qui anticipent un besoin futur de revenus complémentaires, par exemple au moment du départ à la retraite. À l’issue du démembrement, l’investisseur devient automatiquement plein propriétaire et choisit alors de conserver ses parts, pour percevoir des dividendes potentiels réguliers, ou de les revendre : la décote initiale est alors réintégrée dans sa base imposable.
Le démembrement viager repose sur le même principe, mais pour une durée indéterminée : la nue-propriété est cédée aux héritiers, tandis que le donateur usufruitier conserve la jouissance des parts jusqu’à son décès. La décote à l’achat dépend alors de l’âge de l’usufruitier : plus il est jeune, plus la décote pour le nu-propriétaire est importante. Ce mécanisme permet de transmettre progressivement un patrimoine et d’optimiser les droits de succession. Les héritiers nus-propriétaires ne perçoivent pas de revenus et ne sont donc pas imposés, et l’investissement n’entre pas dans l’assiette de l’IFI. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire obtient automatiquement la pleine propriété des parts, sans droits de succession, avec la possibilité de les conserver ou de les revendre.
Le réinvestissement des dividendes permet de transformer tout ou partie de vos revenus potentiels en parts ou fractions de parts supplémentaires, qui généreront elles-mêmes des dividendes à l’issue de leur propre délai de jouissance. Vous déterminez la quote-part réinvestie, entre 0 et 100 %, et pouvez l’ajuster à tout moment depuis votre espace associé. Les revenus perçus ou réinvestis restent fiscalisés dans leur intégralité.
6. Remplir et soumettre les documents de souscription
Une fois le mode de souscription et la SCPI choisis, plusieurs documents sont nécessaires pour finaliser l’achat de vos parts : le bulletin de souscription, qui recense vos informations personnelles, le nombre de parts souhaitées et le mode de paiement retenu ; un justificatif d’identité, un justificatif sur l’origine des fonds et un justificatif de domicile ; ainsi qu’un relevé d’identité bancaire, nécessaire pour recevoir vos futurs dividendes. La démarche se réalise en ligne en moins de 10 minutes chez Epsicap REIM.
Relisez attentivement l’ensemble des informations avant de valider votre souscription : certaines SCPI appliquent des conditions spécifiques ou des frais de souscription complémentaires à prendre en compte.
7. Suivre votre investissement et recevoir vos revenus potentiels
Une fois votre souscription finalisée et signée, vous devenez associé de la SCPI et recevez vos certificats de parts. Vous commencez ensuite à percevoir vos revenus sous forme de dividendes, généralement versés trimestriellement sur le marché, mensuellement chez Epsicap Nano et Epsicap Explore.
Vous recevez régulièrement des rapports de gestion qui détaillent les performances de la SCPI, la gestion du patrimoine immobilier et les perspectives à venir. Le suivi de l’évolution du prix des parts et de la performance globale reste utile pour réévaluer vos choix si nécessaire : les dividendes fluctuent en fonction de la performance du portefeuille immobilier, et il convient d’ajuster vos attentes en conséquence.
8. Que faire en cas de revente de vos parts ?
Lorsqu’un investisseur souhaite revendre ses parts, il adresse une demande de retrait à la société de gestion. Sa sortie de la SCPI doit être compensée par la souscription de nouveaux investisseurs. Tant que les nouvelles souscriptions reçues excèdent les demandes de retrait, la société de gestion peut servir les retraits rapidement ; dans le cas contraire, il faut attendre l’arrivée de nouveaux entrants.
Pour les SCPI à capital fixe, ou en cas de blocage des demandes de retrait, un marché secondaire potentiel existe. La revente des parts peut alors passer par la société de gestion, qui aide à trouver un acheteur, ou par des plateformes spécialisées qui permettent de mettre les parts en vente directement auprès d’autres investisseurs, moyennant des frais de cession selon la SCPI concernée.
Commencer à investir en SCPI
Vous l’aurez compris, il n’existe pas de « meilleure SCPI » dans l’absolu : le choix dépend de votre horizon de placement, de votre besoin de revenus, de votre sensibilité aux frais et de votre appétence pour une stratégie de diversification européenne ou pour une démarche ISR. Vous pouvez même souscrire à plusieurs SCPI différentes afin de constituer un portefeuille SCPI cohérent en adéquation avec votre situation personnelle.
Souscrire à une SCPI reste une démarche accessible, qui permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement des biens. Ces étapes vous aideront à faire des choix éclairés, à sélectionner la SCPI qui correspond à vos objectifs et à profiter pleinement des avantages de l’investissement immobilier collectif.
