Vous souhaitez diversifier vos investissements, générer des revenus complémentaires, préparer votre retraite ou encore défiscaliser vos investissements immobiliers ? Investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) répond à de nombreux objectifs et profils patrimoniaux, tout en vous permettant d’accéder à l’immobilier professionnel sans aucune contrainte de gestion. Pour faire les meilleurs choix de placement, il convient de comprendre le fonctionnement des SCPI, leurs avantages, risques et subtilités fiscales ; c’est l’objet de ce guide proposé par Epsicap REIM, société de gestion experte en SCPI.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI est un véhicule de placement collectif qui acquiert, gère et loue des actifs immobiliers (majoritairement d’entreprise), grâce à des fonds collectés auprès d’investisseurs, par l’intermédiaire d’une société de gestion. Les investisseurs, en détenant des parts sociales de la SCPI, perçoivent en retour, des dividendes issus des loyers des biens immobiliers sous-jacents détenus par la SCPI. Autrement dit, vous souscrivez des parts en fonction de votre budget (et des critères de chaque SCPI) ; la société de gestion utilise les fonds pour acheter, entretenir et gérer un patrimoine immobilier (souvent diversifié tant en secteur d’activité, qu’en localisation) ; et les loyers perçus sont distribués aux associés, après déduction des frais de gestion (selon la typologie de SCPI choisie). Placer son argent en SCPI est couramment défini comme investir en « Pierre Papier » ; car vous investissez dans de l’immobilier, mais sous forme de parts d’un produit financier.
Les SCPI sont régulées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) afin de leur garantir un cadre réglementé. Toutefois, comme tout placement, elles comportent des risques, que nous détaillerons dans une section dédiée de ce guide.
Pourquoi investir en SCPI ?
L’investissement en SCPI offre plusieurs avantages propres, qui peuvent répondre à différents objectifs patrimoniaux et profils investisseurs.
Accessibilité et polyvalence
L’un des principaux atouts des SCPI réside dans leur accessibilité. En effet, investir en SCPI vous permet d’accéder à un patrimoine immobilier souvent diversifié, sans devoir mobiliser un capital important comme pour un investissement immobilier locatif en direct. Certaines SCPI sont accessibles dès 200 à 500 euros par part. Ensuite, il est possible d’investir dans différentes typologies de SCPI, que nous évoquerons plus loin, et par différents modes de souscription, que nous détaillerons également. Ce haut niveau d’accessibilité en fait un investissement polyvalent, capable de s’adapter à une large diversité de profils d’investisseurs, quels que soient leur capacité d’investissement, leurs objectifs patrimoniaux ou leur horizon de placement.
Diversification
Parallèlement, le niveau de diversification (bien que propre à chaque SCPI en fonction de sa stratégie), permet de lisser les risques (que nous aborderons en détail plus loin) sur un large éventail d’actifs (plusieurs dizaines à plusieurs centaines de biens), un grand nombre de locataires, différents secteurs immobiliers (bureaux, commerces, santé, logistique, etc.) et zones géographiques (villes et provinces en France, Europe ou international). Ainsi, par exemple, certaines SCPI adoptent une stratégie paneuropéenne en investissant en France et dans plusieurs pays européen, afin de tirer parti des cycles économiques et des opportunités de croissance propres à chaque marché immobilier européen, et donc de lisser les risques, tout en offrant un cadre fiscal plus favorable à leurs investisseurs.
Potentiel de rendement sans contrainte de gestion
Si vous investissez dans de l’immobilier locatif en direct, vous devez vous chargez de la supervision locative (recherche de locataires, collecte des loyers, du traitement des impayés le cas échéant), des travaux d’entretien et de rénovation si nécessaire, de la gestion administrative (paiement de la taxe foncière, etc.). Lorsque vous investissez en SCPI, vous n’avez rien à faire de tout ceci. C’est la société de gestion qui administre la SCPI qui se charge d’absolument tout. En tant qu’investisseur, vous ne faites que percevoir les dividendes proportionnellement au capital investi.
À ce sujet, les SCPI offrent un potentiel de rendement attractif et historiquement relativement stable et résilient. En effet, selon l’ASPIM (l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), le taux de distribution moyen (TD) des SCPI s’élevait à 4,52 % en 2023. supérieurs à 7 %, même 8 %En 2024, le marché des SCPI a été marqué par une hausse des taux d’intérêt, entraînant une baisse de la collecte et une dépréciation de la valeur des parts pour certaines SCPI, notamment celles investies dans l’immobilier de bureaux. Cependant, certaines SCPI se sont distinguées par des performances et une résilience remarquables, malgré un contexte économique tendu, grâce à des stratégies d’investissement innovantes, diversifiées et une gestion rigoureuse. Ainsi, certaines SCPI qui adoptent des stratégies spécifiques visent des rendements bien supérieurs à la moyenne du marché. C’est le cas de la SCPI Epsilon 360°, qui affiche un objectif de taux de distribution compris entre 6,5 et 7 % pour 2025.
⚠️ Investir en SCPI est un investissement long terme qui comporte plusieurs risques. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent du marché immobilier. Les performances passées ne présagent pas les performances futures.
Les risques associés à l’investissement dans la pierre papier
Comme tout placement, investir en SCPI comporte certains risques que vous devez bien identifier et comprendre avant de souscrire :
Le risque de perte en capital
La valeur des parts de SCPI peut évoluer à la hausse comme à la baisse, en fonction des fluctuations du marché immobilier et de la performance des actifs détenus. De plus, des situations comme la vacance locative ou la défaillance de certains locataires peuvent entraîner une baisse des revenus locatifs distribués. Cependant, ces risques sont limités pour les SCPI qui disposent d’un portefeuille diversifié, tant au niveau des typologies de biens, que des zones géographiques et des locataires. À l’inverse, certaines SCPI connaissent des revalorisations régulières et positives du prix de leur part.
Le risque de liquidité
Bien qu’il soit généralement plus facile de céder des parts de SCPI qu’un bien immobilier physique, la procédure et le délai de revente varient selon le type de SCPI. Ce point sera détaillé en fin de guide.
Les risques liés aux frais
Investir en SCPI est soumis à des frais de souscription et de gestion, susceptibles d’impacter le rendement net de votre placement. Les frais de souscription, appliqués une seule fois, représentent en moyenne 10 à 12 % du capital investi et peuvent être assimilés aux frais notariés. Quant aux frais de gestion, ils sont récurrents et servent à rémunérer la société de gestion pour son expertise et son travail. Ces derniers, comparables à une délégation de gestion par une agence immobilière, s’élèvent en moyenne de 8 à 10 % des loyers perçus. Cependant, ils sont totalement intégrés au calcul des dividendes, qui vous sont versés net de ces frais. Il convient donc, lors de vos choix d’investissement, de comparer ces frais et de vérifier la présence de frais annexes, qui peuvent être librement déterminés par chaque SCPI (bien qu’encadrés par l’Autorité des marchés financiers).
Choisir sa SCPI : les critères essentiels
Avec plus de 200 SCPI sur le marché, comment choisir la bonne SCPI ? La première étape consiste à comprendre la classification des SCPI (de rendement, fiscale ou de capitalisation), chacune répondant à des objectifs patrimoniaux spécifiques. Ensuite, il convient de comprendre et d’analyser différents indicateurs de la performance globale (par l’interprétation d’indicateurs tels que le TD, le TRI, ou le RAN), puis de les mettre en perspective avec la stratégie et l’historique de chaque SCPI, afin d’évaluer son potentiel et sa capacité à atteindre vos objectifs financiers.
La typologie de la SCPI : un choix à faire en fonction de vos objectifs patrimoniaux
SCPI de rendement
Lorsqu’on évoque les SCPI, la première idée qui vient souvent à l’esprit est la perception de revenus locatifs. Et c’est le cas des SCPI dites de rendement, qui ont pour vocation d’investir dans des biens pour en redistribuer les loyers aux investisseurs sous forme de dividendes réguliers. Vous devez donc vous orientez vers des SCPI de rendement si votre objectif est de générer des revenus complémentaires réguliers tout en diversifiant et développant votre patrimoine immobilier.
SCPI de capitalisation
Si vous privilégiez la valorisation à long terme de votre patrimoine plutôt que des revenus immédiats, les SCPI de capitalisation, aussi appelées SCPI de plus-value, sont plus adaptées. Ces SCPI misent sur l’acquisition d’actifs immobiliers à fort potentiel de revalorisation. L’objectif étant de générer une plus-value lors de la revente des parts, les rendements locatifs sont souvent plus faibles que ceux des SCPI de rendement (en moyenne 2 à 3 %).
SCPI fiscale
Enfin, si votre priorité est de réduire votre fiscalité, orientez-vous vers des SCPI fiscales. Ces SCPI ont pour objet social, d’investir dans des biens éligibles à différents dispositifs fiscaux (Pinel, Malraux, etc.) afin d’en faire profiter leurs associés. Toutefois, l’objectif étant la défiscalisation, en choisissant ce type de SCPI, vous ne percevrez pas ou peu de revenus locatifs pendant la durée d’application du dispositif fiscal.
Focus sur les SCPI européennes
Parmi toutes ses SCPI, certaines font le choix d’investir hors France, voire hors Europe pour limiter les risques tout en profitant des opportunités et dynamiques d’autres marchés. Outre cet aspect, les revenus issus d’actifs situés à l’étranger ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % applicables en France. De plus, les conventions fiscales internationales permettent d’éviter toute double imposition, et souvent, de réduire la taxation sur les revenus locatifs au titre de l’impôt sur le revenu via des crédits d’impôt ou la méthode du taux effectif.
Les critères de performance
Une fois la typologie de SCPI déterminée en fonction de vos objectifs, il convient d’analyser différents indicateurs de performances afin de choisir la ou les SCPI dans la ou lesquelles vous souhaitez investir.
L’indicateur phare des SCPI est le Taux de Distribution ou TD. Il indique le rendement de la SCPI. Par exemple, si une SCPI affiche un TD de 6 %, et que vous avez investi 10 000 euros dans cette SCPI, vous percevez 600 euros de dividendes annuels, nets de frais de gestion. Pour rappel, les performances passées ne présagent pas les performances futures. De plus, nous vous conseillons de consulter l’historique des TD afin d’évaluer la stabilité et l’évolution des performances de la SCPI au fil du temps.
Ensuite, pour comparer plusieurs SCPI entres elles, vous pouvez vous référer au Taux de Rendement Interne ou TRI. Il s’agit d’un indicateur de performance plus complet qui prend en compte les flux de trésorerie, mais aussi le facteur temps. Ainsi vous pourrez analyser la performance de votre investissement potentiel sur 5, 10 ou 15 ans notamment.
La stratégie des SCPI
D’autres indicateurs tels que le Taux d’occupation financier ou TOF, qui reflète le taux d’occupation du parc immobilier de la SCPI, vous donne des informations quant à la gestion locative de ce dernier et à la stabilité des revenus (hors contexte exceptionnel) ; ou encore le Report à nouveau ou RAN, qui vous indique le niveau de réserve de financière accumulées par la SCPI.
Ensuite, informez-vous sur la stratégie de diversification de la SCPI, tant au niveau des actifs que des zones géographiques. Une diversification bien pensée contribue à limiter les risques liés à un secteur ou une région en particulier.
Enfin, soyez attentifs aux frais appliqués par la SCPI. Par exemple, certaines SCPI dites “sans frais” font le choix de ne pas appliquer de frais de souscription, au profit de frais de gestion souvent plus élevés. C’est une question de stratégie.
en pleine propriété : pour devenir propriétaire des parts et percevoir l’intégralité des revenus locatifs ainsi que les éventuels avantages liés. Soyez cependant attentif à la fiscalité appliquée ;
à crédit : pour bénéficier de l’effet de levier et déduire les intérêts ;
en démembrement en nue propriété : pour alléger votre fiscalité pendant l’investissement, tout en anticipant la récupération de la pleine propriété et des revenus locatifs à terme ;
en démembrement en usufruit : pour percevoir des revenus complémentaires dans une stratégie à court, moyen terme ou pour faire fructifier une trésorerie d’entreprise ;
en démembrement viager : pour optimiser la transmission d’un patrimoine familial ;
via une assurance vie : pour bénéficier de la synergie des avantages des SCPI et de ceux de l’enveloppe fiscale.
Le démembrement, bien qu’efficace et avantageux dans certains cas, peut, ne pas être la solution la plus appropriée pour vous. Il en est de même pour l’ensemble des modes de souscription listés. Chacun répond à un objectif précis. N’hésitez donc pas à solliciter l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine afin d’élaborer une stratégie d’investissement adaptée à vos objectifs, votre horizon de placement et à votre profil.
Quel montant minimal pour investir en SCPI ?
La réponse dépend de chaque SCPI, car chacune est libre de fixer son propre montant minimal d’investissement ou « ticket d’entrée ». Sur le marché, certaines SCPI sont accessibles dès 200 euros, tandis que d’autres, plus sélectives, peuvent exiger un investissement initial de 1 000 euros ou plus. Ce montant reflète souvent une stratégie propre à la SCPI. Cependant, un ticket d’entrée élevé n’est en aucun cas synonyme de meilleure performance ou de gestion plus rigoureuse.
Aussi, soyez attentif au nombre minimum de parts à acquérir. Certaines SCPI peuvent imposer, par exemple, l’achat de 5 parts de 200 euros, ce qui porte l’investissement initial à 1 000 euros. Distinguez donc bien : le prix d’une part, du ticket d’entrée (investissement initial) et du montant minimal par investissement (en cas d’investissement progressif).
Le principe de réinvestissement des dividendes en SCPI
L’utilisation ou le réinvestissement de vos dividendes doit faire partie intégrante de votre stratégie et doit être adaptée en fonction du mode de souscription choisi. Ainsi, vous pouvez choisir de réinvestir automatiquement vos dividendes dans l’achat de nouvelles parts de SCPI afin de bénéficier de l’effet de capitalisation sur le long terme. Ce mécanisme est souvent appelé « effet boule de neige » ou « intérêts composés », car il vise à accroître vos gains de manière exponentielle année après année.
Dans le cadre d’un investissement au sein d’une enveloppe fiscale (comme l’assurance vie ou le PER), les gains sont automatiquement capitalisés. Toutefois, il est essentiel de bien définir l’allocation de votre réinvestissement, c’est-à-dire définir s’il sera dirigé vers des Fonds euros ou des unités de compte (UC) en SCPI. En dehors de ces solutions fiscales, le réinvestissement de vos dividendes ne vous exempte pas de l’imposition sur les revenus perçus. Vous serez donc tenu de déclarer les gains et de payer les impôts correspondants, même si vous choisissez de les réinvestir.
Les versements programmés en SCPI
Certaines SCPI offrent la possibilité à leurs investisseurs de mettre en place des versements programmés. Cette option permet d’effectuer des investissements réguliers (souvent mensuels ou trimestriels), selon un montant minimum défini par la SCPI. Par exemple, certaines SCPI rendent cette option accessible dès 50 euros par versement.
Cette stratégie d’investissement permet de lisser les fluctuations du marché immobilier. En investissant régulièrement, vous achetez des parts à des prix différents, ce qui réduit le risque de mauvais timing. Sur le long terme, ces variations de prix s’équilibrent.
Les versements programmés sont également particulièrement adaptés si vous ne disposez pas d’un capital important à mobiliser dès le départ. Ils vous permettent de construire progressivement un portefeuille immobilier en maintenant une discipline d’épargne régulière.
La fiscalité de l’investissement en SCPI
Bien qu’assimilées à des actifs financiers sur plusieurs aspects (absence de gestion, souscription et cession simplifiées, perception de revenus passifs), les parts de SCPI sont considérées comme des actifs immobiliers pour l’administration fiscale. Ainsi, de manière générale (notamment pour de la pleine propriété en direct), les revenus fonciers générés entrent dans l’assiette de calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et sont soumis à l’impôt sur le revenu selon votre TMI (Tranche marginale d’imposition). Cependant, la fiscalité varie selon le mode de souscription et la typologie de la SCPI : pas de prélèvements sociaux pour les SCPI européennes, fiscalité avantageuse pour les parts détenues dans une assurance vie et pas de fiscalité en nue-propriété avant le remembrement notamment.
La fiscalité est déterminante dans la rentabilité nette globale de chaque investissement et doit être considérée et optimisée. Demandez conseils à un conseiller en gestion de patrimoine.
Vendre des parts de SCPI : valeur de retrait et structure de capital, deux éléments à considérer
Lorsque vous revendez vos parts de SCPI, le montant que vous récupérez, appelé valeur de retrait, correspond au prix de souscription des parts diminué des frais de souscription. Contrairement à une idée reçue, ces frais n’affectent pas le capital investi, mais réduisent la somme récupérée lors de la cession des parts. Parallèlement, la valeur de retrait dépend également de la valorisation des parts au moment de la vente, ainsi que des conditions de marché, notamment dans le cas d’une revente sur le marché secondaire pour une SCPI à capital fixe.
En effet, la revente de vos parts de SCPI dépend de la structure de capital de la SCPI dans laquelle vous avez investi : à capital fixe ou à capital variable. Chaque type de SCPI présente des modalités de cession spécifiques, qui influencent les délais, la facilité de transaction et les frais associés. Dans une SCPI à capital variable, la société de gestion se charge du rachat des parts ou de leur réattribution à un nouvel investisseur en fonction des souscriptions en cours : le processus est simplifié et centralisé. Dans une SCPI à capital fixe, la revente s’effectue uniquement sur un marché secondaire, où les parts sont échangées entre investisseurs (sauf en période d’augmentation de capital). Le prix de cession dépend alors entièrement de l’offre et de la demande, ce qui peut allonger le délai de cession ou impacter le prix de retrait.
Ainsi, bien que la liquidité ne soit pas le premier critère à considérer dans un investissement en SCPI, il reste essentiel d’anticiper la revente de vos parts, notamment si vous envisagez un placement à horizon court ou moyen terme.
Zoom sur l’investissement proposé par Epsilon 360°
La SCPI Epsilon 360°, gérée par Epsicap REIM, est une SCPI à capital variable, spécialisée dans les smallcaps immobiliers (actifs de petite capitalisation à fort potentiel de revalorisation).
Elle se positionne comme SCPI accessible (montant minimal de souscription intermédiaire d’environ 1 000 euros, 4 parts minimum), responsable (labellisée ISR), et diversifiée (bureaux, commerces, locaux d’activité principalement en France et en Espagne). Sa stratégie lui permet d’afficher un TD supérieur à la moyenne des SCPI (6,55 % en 2024) et une revalorisation du prix de souscription de + 1,52 % la même année. De plus, elle se veut flexible, en permettant notamment l’intégration de versements programmées et en offrant de nombreux modes de souscription (pleine propriété, démembrement en nue propriété et viager, à crédit, via une assurance vie). Pour découvrir davantage la SCPI Epsilon 360° et explorer son potentiel, rendez-vous sur notre site ; vous pourrez y effectuer une simulation d’investissement personnalisée.
Investir en SCPI offre de nombreuses opportunités pour diversifier et optimiser votre patrimoine. Toutefois, il est essentiel d’adapter votre stratégie en fonction de vos objectifs patrimoniaux, de votre horizon d’investissement et de votre fiscalité. Contactez un conseiller pour plus d’informations.
L’équipe d’Epsicap REIM est à votre écoute pour vous guider au mieux dans votre investissement. Un conseiller dédié vous présentera la SCPI Epsilon 360° et répondra à toutes vos questions, par téléphone ou en visioconférence.
A considérer avant d’investir
Les informations présentées ici ne constituent pas un conseil en investissement. Investir en SCPI est un investissement long terme qui comporte des risques notamment de perte en capital et de liquidité.
Simulez votre investissement en moins de 2 minutes
Parce que faire une simulation et mener une analyse sont essentielles avant d’investir, nous mettons à votre disposition un outil de projection de votre investissement. Celui-ci vous permet d'obtenir en quelques clics un aperçu des performances que vous pourriez obtenir et de prendre des décisions éclairées.
Comparez un investissement en pleine propriété ou en démembrement et estimez votre patrimoine à long terme.
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société qui collecte des fonds auprès d’investisseurs pour investir dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers, tels que des bureaux, des commerces ou des logements. Les investisseurs achètent des parts de la SCPI et reçoivent des revenus locatifs proportionnels à leurs investissements. Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion qui s'occupent de l'acquisition, de la gestion locative, et de la revente des biens. Cela permet aux investisseurs de profiter des avantages de l'immobilier sans avoir à gérer directement des propriétés. Pour aller plus loin :découvrez le fonctionnement d'une SCPI
Comme tout investissement immobilier, la SCPI comporte des risques :
Risque de liquidité : Les parts de SCPI sont peu liquides et leur revente dépend de la présence d’une contrepartie. La société de gestion ne garantit pas la revente.
Revenus non garantis : Les revenus peuvent fluctuer en fonction des loyers perçus et de leur règlement par les locataires.
Risque de perte en capital : Le capital investi n'est pas garanti, car il dépend des variations du marché immobilier.
Malgré ces risques, la gestion professionnelle et la diversification de la SCPI aident à les limiter.
Oui, la SCPI Epsilon 360° est accessible via un contrat d’assurance-vie, notamment grâce à notre partenariat avec Intential Patrimoine - Groupe APICIL. Ce partenariat permet aux investisseurs de souscrire à Epsilon 360° tout en bénéficiant des avantages fiscaux propres à l’assurance-vie. Cette solution est idéale pour diversifier votre patrimoine de manière optimisée. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter un conseiller ou à explorer les contrats proposés par nos partenaires.
