En 2024, la France a accueilli plus de 100 millions de touristes internationaux, et généré 71 milliards d’euros de recettes, selon Atout France. Dans le même temps, le nombre de nuitées en hôtel a reculé de 1,4 % par rapport à 2023, selon l’Insee. Ce contraste souligne les spécificités du secteur hôtelier : dynamique, mais soumis à des tensions d’exploitation et de rentabilité selon les zones et les périodes. Alors ce secteur représente-t-il une opportunité ou une exposition supplémentaire aux aléas conjoncturels ? Les SCPI spécialisées en hôtellerie permettent d’accéder à ce segment et à ces actifs autrefois réservés aux institutionnels, et dans un cadre structuré. Faut-il y voir un levier de diversification pertinent ? À quelles conditions ? Et selon quelle logique d’allocation patrimoniale ? Vous trouverez dans ce guide des éléments concrets pour répondre à ces questions.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et liés à l’évolution du marché immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Qu’est-ce qu’une SCPI hôtelière ?
Une SCPI de rendement à dominante touristique
Une SCPI hôtelière est une SCPI de rendement qui investit uniquement dans des actifs immobiliers dédiés à l’accueil temporaire de voyageurs, de touristes ou de professionnels. Autrement dit, dans des immeubles dédiés à l’hébergement touristique ou événementiel. Selon la classification de l’ASPIM, une SCPI peut être considérée comme hôtelière, dès lors que plus de 80 % de son patrimoine relève du secteur « hôtels, tourisme et loisirs ». Il peut s’agir d’hôtels, de résidences de tourisme, de villages vacances ou de lieux appropriés aux événements d’entreprises, souvent situés dans des zones à forte fréquentation touristique ou à proximité de bassins d’activité.
Un investissement collectif, sans gestion opérationnelle
En souscrivant à une SCPI hôtelière, vous accédez indirectement à un parc immobilier habituellement réservé aux investisseurs professionnels. En tant qu’associé de la SCPI, vous percevez des revenus issus des loyers versés par les exploitants, sous forme de dividendes, sans avoir à gérer les établissements. Acquisition, cession, gestion locative : tout est assuré par une société de gestion — ou REIM — agrée par l’AMF (Autorité des marchés financiers). Ce modèle vous permet de diversifier votre patrimoine avec une exposition touristique, sans mobiliser les montants élevés ni l’expertise requis par un achat en direct.
Une catégorie encore peu représentée mais active !
Selon l’ASPIM, à fin 2024, seules 4 SCPI sont classées comme hôtellerie, tourisme et loisirs, soit environ 3 % du nombre total des SCPI de rendement (sur environ 125 véhicules recensés à date). Ce volume réduit témoigne d’un segment très spécialisé et exigeant.
Pourtant, ces 4 SCPI concentrent environ 5 % de la collecte brute des SCPI thématiques. Ce ratio souligne une efficacité commerciale relative supérieure à leur poids numérique. Autrement dit, ces SCPI parviennent à capter une part de collecte proportionnellement plus importante que leur nombre ne le laisserait penser.
À titre de comparaison :
- SCPI diversifiées : 45 SCPI soit 36 % / ≈58 % de la collecte ;
- SCPI bureaux : 43 SCPI soit 34 % / ≈21 % de la collecte ;
- SCPI commerces : 18 SCPI soit 14 % / ≈4 % de la collecte ;
- SCPI santé et éducation : 11 SCPI soit 9 % / ≈9 % de la collecte ;
- SCPI logistique et locaux d’activité : ≈3 SCPI soit 2 % / ≈6 % de la collecte.
Les SCPI hôtel se positionnent ainsi, à l’image des SCPI santé et logistique, comme des thématiques à faible représentativité en nombre, mais à pouvoir d’attraction croissant dans la collecte. Ce décalage souligne l’intérêt des investisseurs pour des stratégies sectorielles lisibles, même lorsqu’elles restent minoritaires dans l’offre globale.
Quels actifs composent le patrimoine d’une SCPI hôtellerie ?
Les différentes typologies d’immeubles
Une SCPI hôtel n’intervient pas sur les murs de restaurants, ni sur les infrastructures liées au transport ou aux activités touristiques annexes. Son patrimoine se construit autour d’actifs directement exploités dans un cadre locatif à visée touristique ou professionnelle. La sélection de ces derniers porte davantage sur la performance locative attendue que sur la nature physique du bâtiment. Autrement dit, sur le fait qu’un même immeuble puisse, par exemple, accueillir une clientèle de loisirs ou d’affaires selon la zone géographique, la saison et l’aménagement intérieur.
Le portefeuille immobilier d’une SCPI hôtelière peut ainsi être composé de :
- Hôtels classiques : établissements urbains ou périurbains, intégrés dans des chaînes nationales ou internationales, de gamme économique à haut de gamme.
- Résidences de tourisme : logements meublés avec services intégrés (accueil, ménage, restauration légère), destinés à des séjours de courte ou moyenne durée.
- Villages vacances et campings : structures d’accueil en zone touristique, souvent familiales, qui bénéficient de l’essor du tourisme de proximité.
- Centres de séminaires : lieux de réception ou de formation, implantés à proximité des grands bassins d’activité ou dans des environnements propices à l’accueil événementiel.
Une logique de diversification géographique
Pour lisser l’exposition aux aléas saisonniers ou conjoncturels, les SCPI hôtelières répartissent généralement leur patrimoine sur plusieurs zones : grandes métropoles pour le tourisme d’affaires, zones balnéaires ou de montagne pour le tourisme de loisir et destinations intermédiaires pour le tourisme de proximité.
Outre les investissements en France, plusieurs d’entre elles s’ouvrent également à l’Europe, voire à l’international, en particulier dans des pays comme l’Allemagne, la Belgique, les Pays-Bas, l’Espagne ou l’Italie. L’objectif de cette répartition géographique : sécuriser les revenus locatifs (en saisissant des opportunités de marchés et en captant différents segments de clientèle), optimiser les taux d’occupation (en combinant différents usages) et bénéficier d’une fiscalité différente.
Intégrer une SCPI hôtelière dans votre allocation : les avantages
Accéder à un secteur historiquement réservé aux professionnels
Le patrimoine hôtelier demeure difficilement accessible en direct pour un investisseur particulier. Le coût élevé des immeubles, la complexité de leur exploitation et les compétences requises en gestion rendent cet univers peu compatible avec une détention individuelle. En souscrivant à une SCPI hôtellerie, vous accédez indirectement à des établissements sélectionnés, exploités et gérés par des professionnels du secteur, tout en bénéficiant d’un cadre mutualisé et réglementé, ainsi que d’un niveau d’entrée accessible (quelques centaines ou milliers d’euros selon les SCPI).
Une performance moyenne comparable à la moyenne du marché
En 2024, les SCPI hôtelières ont affiché un taux de distribution moyen de 4,7 %, proche de la moyenne du marché des SCPI de rendement (≈ 4,72 %, selon l’ASPIM). Certaines ont même dépassé les 5 %, grâce à la hausse du revenu par chambre disponible (RevPAR) et au retour progressif du tourisme international post Covid. Cette capacité à délivrer une performance stable dans un environnement encore marqué par des incertitudes économiques témoigne de la résilience du modèle hôtelier.
Cela dit, les performances passées ne présagent pas les futures.
Parallèlement, la structuration des baux de location des SCPI hôtel permet de sécuriser leurs revenus locatifs sur le long terme.
Enfin, leurs taux d’occupation financier (TOF) atteignent fréquemment des niveaux supérieurs à 99 %, signe de la solidité des partenariats établis avec les exploitants et de la visibilité offerte pour les investisseurs.
Quels risques présente une SCPI hôtelière ?
Une dépendance forte aux cycles et à la saisonnalité
L’activité hôtelière repose sur la mobilité des personnes. En période de ralentissement économique, de tension géopolitique ou de crise sanitaire, la fréquentation des établissements peut reculer fortement et influencer directement sur les revenus locatifs. Un bon niveau de diversification de flux dans le parc immobilier est indispensable : tourisme de loisirs, d’affaires, de proximité, international pour amortir les effets de la saisonnalité ou des cycles économiques locaux.
Parallèlement, contrairement aux actifs de bureaux, de commerces ou de logistique, les établissements hôteliers génèrent des revenus qui varient selon les périodes de l’année. Les pics de fréquentation (été, vacances scolaires, événements spécifiques) alternent avec des phases plus creuses. Cette saisonnalité oblige les exploitants à optimiser leur gestion, et la SCPI à anticiper des flux parfois irréguliers à court terme.
Une sélection exigeante des exploitants et des actifs
La performance d’une SCPI hôtelière repose sur la qualité de ses exploitants, tant sur le plan financier qu’opérationnel. En effet, les biens sont généralement loués à des opérateurs spécialisés, via des baux commerciaux de longue durée, souvent supérieurs à 12 ans. Ces opérateurs investissent dans l’aménagement, la communication et l’animation des lieux, en contrepartie d’une stabilité locative. Cette logique impose aux sociétés de gestion une sélection très rigoureuse des locataires, en tenant compte de leur expérience et savoir-faire dans l’exploitation hôtelière, de leur positionnement commercial et de leur capacité à assurer un taux d’occupation élevé sur l’ensemble du cycle d’exploitation — équivalent à la durée du bail. La REIM se doit également d’assurer une certaine diversité dans les profils des locataires.
La rentabilité d’un établissement hôtelier dépend également fortement de son implantation. Un bien situé dans une zone touristique de premier ordre, bien desservie et bien positionnée commercialement, offrira des garanties locatives supérieures à un actif implanté dans une zone moins attractive ou mal adaptée à la demande. Cette dépendance à l’emplacement nécessite une sélection rigoureuse des biens et une veille constante sur l’évolution de l’attractivité touristique ou événementielle des territoires concernés.
Les risques propres à toute SCPI
Comme tout investissement en SCPI, les SCPI hôtelières comportent des risques structurels :
- Risque de perte en capital : La valeur des parts peut évoluer à la baisse selon les conditions du marché immobilier ou les résultats de la gestion.
- Risque de liquidité : La revente des parts n’est pas garantie et peut nécessiter un délai.
- Rendement non garanti : Les revenus distribués peuvent varier d’une année sur l’autre, en fonction des loyers perçus et des charges.
Ces éléments doivent être pris en compte dans toute stratégie d’allocation, en cohérence avec votre horizon de placement et votre profil de risque. Les frais inhérents ainsi que la fiscalité applicable le sont tout autant. Demandez conseil à un conseiller en gestion de patrimoine ou un conseiller en investissements financiers.
Focus sur les impacts du Covid-19, la reprise post-Covid et l’avenir des SCPI hôtelières
Chute brutale, gestion réactive des REIM, reprise progressive
Le secteur hôtelier a été l’un des plus touchés par la crise sanitaire. Certaines SCPI ont vu leur taux de distribution chuter de moitié voire davantage entre 2019 et 2020. Cette situation a mis en lumière la dépendance du modèle hôtelier à la fluidité des mobilités et à l’environnement sanitaire global. Face à ces difficultés, les sociétés de gestion ont mis en place des mesures exceptionnelles : reports, aménagements de loyers, accueil de publics spécifiques, négociation de contreparties contractuelles. Dans ce type de situation, c’est la capacité de la société de gestion à réagir et à s’adapter qui fait toute la différence. Dès 2022, la levée progressive des restrictions sanitaires a entraîné un rebond rapide du tourisme domestique, puis international. En 2023 et 2024, plusieurs SCPI du secteur ont retrouvé des niveaux de taux de distribution supérieurs à 4,5 %, voire 5 %.
Une transformation structurelle du secteur
La crise sanitaire a accéléré certaines mutations du secteur hôtelier. On observe une montée en gamme progressive des établissements, portée par une exigence en hausse des clients en matière de qualité de service, de pratiques écoresponsables et de flexibilité.
De fait, les sociétés de gestion orientent leurs investissements vers des actifs adaptés aux nouveaux usages : hébergements de proximité, formats hybrides (espaces mixtes hébergement/travail), ou encore établissements en cours de labellisation environnementale. En parallèle, elles privilégient soit des implantations moins exposées au tourisme international, soit une diversification géographique renforcée pour lisser les cycles locaux.
Dans une allocation équilibrée, les SCPI hôtelières trouvent leur place dans une logique de diversification, en complément d’autres SCPI thématiques ou diversifiées. Cependant, du fait de leur sensibilité élevée à la conjoncture et à la saisonnalité, elles conviennent à des épargnants capables d’accepter une certaine volatilité dans les revenus à court terme.
La part recommandée dans une allocation globale reste généralement modérée, souvent comprise entre 5 et 15 % de l’enveloppe dédiée aux SCPI. Cependant, cette proportion est à adapter en fonction de votre appétence au risque, de votre horizon de placement et de vos objectifs. Dans tous les cas, comme pour toutes les SCPI de rendement, l’investissement doit s’envisager sur un horizon de 8 à 10 ans minimum afin de lisser les aléas conjoncturels, de capter les phases de reprise du secteur et de bénéficier pleinement du cycle locatif.
Des critères de sélection spécifiques
Avant toute souscription, plusieurs éléments méritent une attention particulière. Vous trouverez de nombreuses informations dans les documents officiels de chaque société de gestion (bulletin trimestriel, rapport annuel, document d’information clé). La seule lecture des rendements ne suffit pas à apprécier la qualité d’un véhicule d’investissement. Voici une liste non-exhaustive des éléments à comparer :
- indicateurs de performance : taux de distribution, taux de rendement interne (TRI) sur 5 ou 10 ans ;
- taux d’occupation financier (TOF) : niveau de vacance et régularité des revenus ;
- stratégie d’acquisition : typologie des actifs, localisation, qualité des locataires ;
- évolution du prix de part : stabilité ou dépréciation sur plusieurs années ;
- transparence de la gestion : clarté des reportings, gestion des aléas, politique post-crise.
Ces éléments permettent d’apprécier la cohérence du positionnement de la SCPI, sa capacité à s’adapter aux évolutions du marché et à délivrer des performances durables. Leur lecture dans la durée reste essentielle pour évaluer la robustesse de chaque stratégie de gestion.
Les SCPI hôtelières offrent donc une exposition ciblée à un secteur dynamique, porté par le tourisme, les événements professionnels et la diversification des modes d’hébergement. Leur structure locative à long terme et leur potentiel de rendement comparable à la moyenne du marché en font une option pertinente dans une allocation bien construite. Toutefois, leurs limites imposent une sélection précise et une pondération adaptée à votre profil d’épargnant.
Chez EPSICAP REIM, à travers notre SCPI Epsilon Nano, nous avons choisi de nous concentrer sur un segment distinct : l’immobilier smallcaps. Notre stratégie consiste à sélectionner des actifs professionnels (bureaux, commerces, locaux mixtes) de taille intermédiaire, situés dans des zones à forte dynamique économique, en France et en Espagne. À ce jour, le portefeuille d’Epsilon Nano n’intègre aucun actif hôtelier, ni d’hébergement touristique ou événementiel. Nous préférons cibler des actifs à usage régulier et pérenne, avec des flux locatifs stables, indépendants de la saisonnalité ou du tourisme. Avec Epsilon Nano, vous accédez à un patrimoine diversifié, composé d’actifs professionnels sélectionnés pour leur potentiel locatif, leur résilience et leur valorisation à long terme. EPSICAP REIM vous accompagne avec transparence et méthode dans vos décisions d’investissement, contactez notre équipe.
À lire aussi :
Poursuivez votre lecture avec nos autres guides par spécialisation ou thématique et identifier celle(s) qui correspondent à vos objectifs patrimoniaux :
SCPI diversifiées
SCPI labellisées ISR
SCPI smallcaps : le positionnement différenciant d’Epsilon Nano
SCPI régionales
SCPI de bureaux
SCPI logistique
SCPI santé
SCPI résidentielles
SCPI internationales
