Vous souhaitez investir dans l’immobilier de manière responsable, qui plus est sans contrainte de gestion locative ? Les SCPI ISR appliquent les critères extra-financiers de l’Investissement Socialement Responsable (ISR), dits ESG pour environnementaux, sociaux et de gouvernance, dans la sélection et la gestion de leurs actifs immobiliers. Les SCPI ISR s’inscrivent parmi les SCPI par spécialisation, aux côtés des SCPI de logistique, de santé ou de bureaux notamment, en se distinguant par leur stratégie durable et engagée. Créé en 2016 par le Ministère de l’Économie et des Finances, le label ISR ne concernait initialement que les fonds d’investissement classiques (actions, obligations, OPCVM notamment). En 2020, il est étendu aux fonds immobiliers, dont les SCPI, OPCI et SCI grand public. Fin 2023, 85 fonds immobiliers français sont labellisés ISR d’après l’ASPIM, dont plus de 60 SCPI. Ce chiffre témoigne de l’essor exponentiel de l’investissement responsable dans le secteur immobilier et plus précisément de la pierre papier. Dans ce guide, découvrez le fonctionnement des SCPI ISR, leurs avantages, les critères de labellisation, ainsi que leur place dans une stratégie patrimoniale globale.
Qu’est-ce qu’une SCPI ISR ?
Définition et objectif
Une SCPI ISR est une Société Civile de Placement Immobilier labellisée Investissement Socialement Responsable. Une SCPI labellisée ISR s’engage à intégrer des critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) dans toutes les étapes de sa gestion : sélection des immeubles, gestion locative, travaux, reporting et communication, etc. Une SCPI ISR vise donc un double objectif : générer une performance financière stable et attractive, tout en ayant un impact positif mesurable sur les plans environnemental, social et éthique.
Distinctions entre SCPI ISR et SCPI non labellisée
Outre cette spécificité, les SCPI ISR fonctionnent sur le plan juridique, fiscal et opérationnel, de la même manière qu’une SCPI non labellisée : structures juridiques (SCPI à capital fixe ou à capital variable), modes de souscription (au comptant, à crédit, en démembrement, via une enveloppe fiscale type assurance vie), délégation de gestion à une société de gestion agréée par l’AMF, tout est identique. En tant qu’investisseurs, vous investissez dans un portefeuille immobilier géré collectivement, vous percevez des revenus proportionnels à vos parts, et vous êtes soumis aux mêmes règles fiscales et juridiques, ISR ou non.
En revanche, elles se distinguent par la concrétisation de leur stratégie. Concrètement, la SCPI définit une orientation générale — spécialisée sur un secteur (santé, bureaux, commerce, etc.) ou diversifiée, avec un positionnement géographique propre (France, Europe, international) — puis applique les critères ESG à l’ensemble de ses décisions : sélection des actifs, gestion locative, travaux, arbitrages, etc. Notons toutefois que ces engagements impliquent des coûts spécifiques (travaux de mise aux normes, audits, accompagnement ESG), qui peuvent peser temporairement sur la rentabilité.
Le niveau de transparence est également renforcé. Là où une SCPI non labellisée se limite aux rapports financiers classiques (trimestriels et annuels), une SCPI ISR doit en complément produire des reportings ESG réguliers, qui contiennent des indicateurs concrets (consommation énergétique, plans d’amélioration, notes ESG, etc.), à destination de ses associés et des organismes certificateurs.
En investissant dans une SCPI ISR, vous bénéficiez donc des atouts classiques de l’investissement en SCPI (accessibilité, mutualisation et absence de gestion notamment), tout en profitant des engagements propres à la labellisation ISR, que nous détaillerons après. De fait, vous restez également exposé aux mêmes frais (frais de souscription et frais de gestion) et aux mêmes risques que pour toute SCPI (risque de perte en capital, risque de liquidité et rendements non garantis). Le choix dépend de vos convictions et de vos objectifs patrimoniaux.
Quels sont les critères ESG appliqués aux SCPI ?
Les critères environnementaux
Les SCPI ISR doivent s’attacher à réduire l’empreinte écologique des immeubles détenus. Cela passe notamment par l’amélioration des performances énergétiques, la réduction des consommations d’eau, d’électricité, ou des émissions de CO₂, l’usage de matériaux durables ou recyclés, ainsi que l’obtention de certifications telles que HQE, BREEAM ou LEED.
Les critères sociaux
L’enjeu social concerne la qualité de vie et de travail des occupants. Cela inclut notamment l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, le confort thermique et visuel, la qualité de l’air intérieur, ainsi que l’ancrage territorial et les services de proximité disponibles aux usagers.
Les critères de gouvernance
La gouvernance vise quant à elle à assurer une gestion éthique, transparente et responsable. Les SCPI ISR s’engagent notamment à lutter contre les conflits d’intérêts, à communiquer régulièrement et de manière claire, et à impliquer les locataires et partenaires dans la démarche ESG.
Les exigences spécifiques
Le label ISR n’impose pas de spécialisation sectorielle particulière. Son rôle est d’encadrer la gestion responsable du parc, quelle que soit la typologie des actifs (bureaux, commerce, santé, logistique, résidentiel, etc.). C’est en soi logique du fait que la labellisation intervient à postériori de la création et de la mise en œuvre de la stratégie de chaque SCPI. Pour obtenir et conserver le label ISR, les SCPI doivent concrètement répondre à six exigences :
- Définir des objectifs ESG clairs, mesurables et cohérents avec leur stratégie immobilière.
- Mettre en œuvre une méthode d’analyse rigoureuse des actifs, à l’acquisition et en phase de détention.
- Justifier l’intégration des critères ESG dans les décisions d’investissement.
- Impliquer activement les parties prenantes (locataires, prestataires, gestionnaires).
- Communiquer de manière transparente auprès des associés sur les actions menées.
- Suivre et mesurer les impacts ESG tout au long du cycle de vie des actifs.
Depuis l’ouverture du label ISR aux SCPI en octobre 2020, les sociétés de gestion peuvent faire auditer leur stratégie par un organisme indépendant accrédité par le COFRAC, comme l’AFNOR, EY France ou Deloitte. L’attribution du label ISR est valable pour une durée de trois ans, sous réserve d’un contrôle régulier et du respect continu des engagements pris en matière de critères ESG.
Pourquoi investir dans une SCPI ISR ?
Concilier rendement, résilience et impact positif
Contrairement à certains préjugés, les SCPI ISR peuvent afficher des résultats similaires, voire supérieures à celles des SCPI classiques, tout en générant un impact environnemental et social mesurable.
Par ailleurs, la stratégie des SCPI ISR se veut proactive face à l’évolution rapide des normes environnementales qui se durcissent de plus en plus dans le secteur immobilier. Cette proactivité renforce leur résilience économique sur le long terme, et leur capacité à traverser les cycles économiques ; à l’inverse des sociétés qui négligent ces évolutions et enjeux pourtant inévitables et qui s’exposent à un risque de dévalorisation progressive de leurs actifs. Leur résilience s’explique également par l’attractivité des biens détenus et par le profil des locataires qu’ils parviennent à capter, souvent plus stables et engagés.
Donner du sens à son épargne
L’investissement ISR permet de soutenir des projets immobiliers en cohérence avec vos valeurs personnelles de durabilité, de sobriété et de responsabilité sociétale. Vous avez qui plus est la possibilité de suivre concrètement la stratégie déployée par la SCPI et de mesurer l’impact réel de votre placement, grâce aux différentes publications régulières : indicateurs ESG, plans d’action environnementaux et rapports d’impact.
Quels sont les risques associés à une SCPI ISR ?
Une SCPI ISR est exposée aux risques inhérents à ce véhicule d’investissement, auxquels s’ajoutent certaines spécificités liées à sa démarche environnementale, sociale et de gouvernance.
Risque de perte en capital
Comme tout investissement en pierre papier, le capital investi n’est pas garanti. La valeur des parts dépend de la valorisation du patrimoine immobilier détenu, elle-même soumise aux fluctuations du marché. En cas de baisse du marché ou de mauvaise exécution de la stratégie, le montant récupéré à la revente peut être inférieur à l’investissement initial.
Rendement non garanti
De même, les SCPI y compris celles labellisées ISR, ne garantissent pas le niveau des dividendes versés. Le rendement peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon le taux d’occupation des immeubles, le niveau des loyers perçus, et les charges supportées pour la gestion et l’entretien des actifs.
Risque de liquidité
Les SCPI sont des placements à horizon long terme (8 à 10 ans recommandés). Il est donc important de considérer cet investissement comme non disponible à court terme. Par ailleurs, la revente des parts peut être plus longue qu’anticipée, surtout en période de tension sur le marché ou en cas de faible demande sur le marché secondaire.
Risque lié aux engagements ESG
La mise en œuvre d’un engagement ESG peut générer des coûts supplémentaires : travaux de rénovation énergétique, audits environnementaux, accompagnement des locataires dans la démarche, etc. Si ces investissements ne sont pas compensés par une amélioration durable de la valeur des immeubles ou une hausse des loyers, la rentabilité de la SCPI peut être impactée.
Risque de change (en cas d’investissement hors zone euro)
Certaines SCPI ISR peuvent investir dans des pays dont la devise diffère de l’euro. Dans ce cas, l’investisseur s’expose à un risque de variation de change, qui peut affecter à la hausse ou à la baisse les revenus perçus et la valorisation des actifs. Ce risque reste toutefois marginal, la majorité des SCPI ISR actuelles étant principalement exposées à des actifs situés en France ou dans la zone euro.
Quelle fiscalité pour une SCPI ISR ?
Nous l’avons évoqué précédemment dans ce guide, la fiscalité appliquée est la même que pour toute SCPI de rendement, et concerne les revenus fonciers perçus chaque année ainsi que les plus-values éventuelles lors de la revente des parts. En effet, les dividendes distribués par une SCPI ISR sont considérés comme des revenus fonciers et sont donc soumis à l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
Une plus-value immobilière réalisée lors de la cession sera quant à elle soumise à un impôt de 19 % et à 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux global de 36,2 %. Des abattements progressifs s’appliquent en fonction de la durée de détention, à partir de la sixième année échue.
Des leviers d’optimisation fiscale peuvent être mobilisés en fonction de votre profil et de vos objectifs patrimoniaux : détenir vos parts en démembrement de propriété (afin de différer la fiscalité), les loger dans une enveloppe fiscale type assurance vie (afin de bénéficier du régime fiscal spécifique applicable à ce support), ou encore investir dans des SCPI internationales (afin de profiter d’une fiscalité plus souple).
Exemple d’engagement ISR concret
Une SCPI ISR acquiert un immeuble tertiaire avec une étiquette énergie D. Elle engage un programme de rénovation énergétique sur 3 ans : isolation thermique, éclairage LED, installation de panneaux photovoltaïques. L’objectif est de passer en étiquette B.
Pendant ce temps, la SCPI travaille avec le ou les locataires sur une charte d’usage responsable, met en place un suivi de consommation via des capteurs intelligents, communique les gains ESG réalisés dans ses rapports aux associés. Ce type de démarche permet à l’immeuble d’augmenter sa valeur de marché, de réduire les charges pour le locataire, et de renforcer la cohérence entre performance économique et durabilité.
Investir dans une SCPI ISR implique les mêmes critères de sélection que pour une SCPI traditionnelle, auxquels s’ajoutent des éléments spécifiques liés à la démarche responsable. Le choix doit reposer sur une analyse complète : aspects patrimoniaux, financiers et extra-financiers. Avant tout, il est toujours essentiel d’identifier ce que vous attendez de votre investissement : votre objectif vous guidera tout au long de votre processus de sélection.
Les données stratégiques et de résultats
Ensuite, il convient d’analyser attentivement la stratégie de plusieurs SCPI : typologie d’actif, positionnement géographique, taille du patrimoine, historique, et bien entendu, stratégie ESG. De même, comme pour toute SCPI, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Toutefois, elles donnent des repères sur la stabilité des dividendes distribués, la valorisation du prix de part, et l’évolution des indicateurs ESG.
L’expertise de la société de gestion
Enfin, il convient de s’assurer de la solidité et de l’expertise de la société de gestion qui administre les SCPI : son expérience en matière d’ESG, sa capacité à piloter une démarche ISR certifiée, ainsi que la qualité du reporting fourni aux associés sont déterminants.
Les frais
Les SCPI ISR présentent des frais globalement alignés avec les SCPI traditionnelles : frais de souscription compris entre 8 et 12 % et frais de gestion de l’ordre de 10 à 12 % prélevés chaque année sur les loyers. Certaines SCPI récentes suppriment les frais de souscription au profit de frais de gestion majorés. Il est essentiel d’analyser avec précision leur impact sur le rendement net à long terme de votre placement.
Les frais de souscription étant assimilés à des frais de notaire dans le cadre d’un investissement immobilier en direct, et les frais de gestion servant à rémunérer chaque année, l’expertise et le travail de la société de gestion (gestion administrative, maintenance, pilotage de la stratégie ESG, etc.). Le pilotage ESG n’entraîne pas nécessairement un surcoût de gestion pour l’associé, mais il convient de lire attentivement les documents réglementaires pour identifier les frais réellement supportés et comparer plusieurs véhicules avant d’investir.
Comment trouver ces informations
L’ensemble de ces informations est disponible dans les documents réglementaires de chaque SCPI, accessibles sur les sites des sociétés de gestion : notices d’information, bulletins trimestriels, rapports annuels et documents de labellisation ISR.
Rappel : Une SCPI ISR ne doit pas être choisie isolément. Elle doit s’intégrer dans une allocation patrimoniale cohérente, en complément d’autres SCPI (rendement, européenne, etc.) ou d’autres actifs financiers et immobiliers.
Zoom sur Epsilon 360° : une SCPI ISR au positionnement différenciant
Epsilon 360°, gérée par Epsicap REIM, est une SCPI de rendement à capital variable labellisée ISR, qui se distingue par sa stratégie orientée vers le segment des small caps immobilières. Ce positionnement ciblé permet d’accéder à des actifs de taille intermédiaire (généralement compris entre 1 et 10 millions d’euros), souvent moins concurrentiels, mais à fort potentiel de valorisation. L’objectif d’Epsilon 360° est de combiner performance locative et résilience patrimoniale, tout en intégrant des critères ESG dans l’ensemble de sa gestion.
L’expertise d’Epsicap reim se reflète à travers les performances 2024, avec notamment un Taux de distribution (TD) supérieur de 2 points à la moyenne du marché des SCPI de rendement, une revalorisation du prix de part, un Taux d’occupation financier (TOF) de presque 100 %, et un objectif de capitalisation à N+1 de +64 % !
Labellisée ISR depuis 2022, seulement un an après sa création, Epsilon 360° respecte les exigences du label sur l’ensemble des critères ESG et se veut d’autant plus accessible au comptant, à crédit, en démembrement en nue propriété ou viager, ou dans un contrat d’assurance vie (sous réserve de référencement).
Pour en savoir plus sur la stratégie d’investissement d’Epsilon 360° et identifier comment l’intégrer dans votre allocation globale, contactez nos conseillers.
Investir dans une SCPI ISR, c’est bénéficier des atouts de la pierre papier tout en adoptant une vision tournée vers l’avenir, qu’il s’agisse de performance durable, d’impact environnemental ou de cohérence éthique avec vos valeurs personnelles. Appuyez-vous sur l’expertise d’un conseiller en gestion de patrimoine et réalisez une étude patrimoniale personnalisée afin d’établir la meilleure stratégie d’investissement en fonction de vos objectifs et profil.
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