Les SCPI Smallcaps s’inscrivent dans la logique des SCPI spécialisées, en explorant un segment spécifique ; celui des actifs immobiliers de petite taille. Ces derniers, bien que souvent délaissés par les grands investisseurs, permettent pourtant de diversifier votre portefeuille immobilier, tout en profitant de rendements généralement supérieurs à 6 %, en fonction de la qualité des actifs et de la stratégie de la société de gestion. Dans cet article, comprenez les avantages des SCPI Smallcaps, leur fonctionnement, ainsi que l’exemple d’Epsilon 360°, qui illustre parfaitement ce modèle d’investissement.
Qu’est-ce qu’une SCPI Smallcaps ?
Les SCPI Smallcaps ciblent des actifs immobiliers de faible capitalisation, souvent valorisés à moins de 10 millions d’euros ; issus de différents secteurs (bureaux, commerces de proximité, entrepôts ou locaux d’activité par exemple). Grâce à leur taille modeste, ces biens offrent aux SCPI l’opportunité de se positionner sur des segments de marché peu concurrentiels et diversifiés. Les biens, souvent acquis à des conditions attractives, offrent d’autant plus aux SCPI Smallcaps des opportunités intéressantes de valorisation à long terme. À l’inverse, les SCPI traditionnelles se concentrent généralement sur de grands ensembles immobiliers, où la concurrence est plus intense et les marges parfois réduites.
SCPI Smallcaps : les avantages d’un marché en pleine croissance
Certaines SCPI Smallcaps ont connu des croissances notables, à l’instar de la SCPI Epsilon 360°, qui a doublé sa capitalisation en 2023, atteignant 80 millions d’euros. Ce dynamisme s’explique par l’attractivité de leur rendement moyen, et leur capacité à saisir des opportunités dans des segments souvent sous-exploités. Vous l’aurez compris, les SCPI Smallcaps offrent plusieurs avantages aux investisseurs :
La performance
En ciblant des biens de petite taille, les SCPI Smallcaps peuvent générer des rendements annuels supérieurs à 6 %. Ces performances dépassent souvent celles des SCPI traditionnelles, dont le rendement moyen se situe généralement entre 4 et 5 % (bien que certaines SCPI traditionnelles puissent offrir des rendements nettement supérieurs).
Rappelons que tout investissement comporte des risques et que les performances passées ne préjugent pas les performances futures.
Une diversification optimisée grâce à une gestion active
Ces SCPI répartissent leurs investissements sur plusieurs zones géographiques et types d’actifs. Cela contribue à réduire les risques liés à un portefeuille trop concentré. Parallèlement, le positionnement sur des biens de petite taille, souvent ignorés par les grandes structures, offre davantage d’opportunités d’acquisition à ces SCPI. Ces dernières ont d’autant plus, une politique de gestion active, afin de trouver sans cesse les meilleures opportunités de marché du segment.
Une niveau d’accessibilité adapté à différents profils
Avec un prix d’entrée généralement abordable, les SCPI Smallcaps constituent une solution attractive si vous débutez dans l’investissement immobilier, ou si vous souhaitez opter pour une stratégie d’investissement de DCA (Dollar-Cost Averaging). Les SCPI Small Caps peuvent également être accessibles via des contrats d’assurance vie afin de bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires.
De belles perspectives d’avenir
Les SCPI Smallcaps profitent de tendances favorables, notamment l’essor des locaux d’activité et des commerces de proximité dans les villes moyennes. Certaines SCPI Smallcaps visent un rendement annuel de 7, 8, ou encore 9,5 %. De quoi refléter le potentiel de ce segment pour les années à venir.
Les risques liés aux SCPI Smallcaps
Bien que performantes, les SCPI Smallcaps, comme tout investissement, présentent certains risques que vous devez connaître :
- Sensibilité aux cycles économiques : Les actifs de petite taille, comme les locaux d’activité ou les commerces de proximité, peuvent être plus exposés à des variations de la demande immobilière et entraîner des variations de prix de part. Cependant, cette sensibilité peut être atténuée par une diversification sectorielle et géographique bien pensée ;
- Liquidité réduite : Comme pour toutes les SCPI, la revente des parts dépend de l’équilibre entre la demande des investisseurs et les possibilités de retrait. Le positionnement sur des actifs de niche peut attirer un public plus restreint, comparé aux sociétés traditionnelles qui investissent dans de grandes propriétés souvent plus prisées ;
- Gestion exigeante : La performance des SCPI Small Caps repose sur une gestion active et proactive. Identifier des biens de petite taille à fort potentiel, négocier des acquisitions à des prix compétitifs et maintenir des taux d’occupation élevés : cela nécessite une expertise immobilière approfondie.
Bien que ces risques soient réels, ils peuvent être significativement réduits en optant pour des SCPI sélectionnées avec soin, qui bénéficient de l’expertise d’une société de gestion compétente, et en adoptant une stratégie d’investissement réfléchie et orientée sur le long terme.
Epsilon 360 : la SCPI des Smallcaps en Europe
Présentation et performances
La SCPI Epsilon 360°, lancée en 2021 et gérée par Epsicap REIM, se positionne comme une référence dans le segment des SCPI Smallcaps en Europe. En 2024, Epsilon 360° a affiché un rendement très attractif, avec un Taux de Distribution (TD) de 6,55 %. Elle possède à date (T1-2025), 45 actifs pour une taille moyenne de 3,5 M €, en Europe. Parallèlement, elle a affiché un Taux d’Occupation Financier (TOF) de 99,95 % au 4ème trimestre 2024 : de quoi rassurer les investisseurs quant à la stabilité des revenus locatifs. Au T1 2025, sa capitalisation dépasse déjà 143 millions d’euros, ce qui témoigne de l’expertise et de la rigueur de sa société de gestion, spécialisée dans l’immobilier tertiaire. Cette dernière, a d’ailleurs l’ambition de doubler sa capitalisation pour atteindre 300 millions d’euros d’ici 2026. En d’autres termes, Epsilon 360° c’est une SCPI européenne, souple, accessible, responsable.
Les points forts d’Epsilon 360
- Sélection rigoureuse des actifs : Epsilon 360° cible des biens avec un fort potentiel de valorisation, répartis entre bureaux (15 %), commerces (50 %) et locaux d’activité (20 %) ;
- Diversification stratégique : La SCPI investit dans des zones géographiques variées, notamment dans des villes moyennes dynamiques et des périphéries d’agglomérations attractives en Europe ;
- Gestion proactive : L’équipe de gestion maximise la valeur des actifs en surveillant constamment le marché et en adaptant ses choix d’investissement ;
- Labellisation ISR : Epsilon 360° est une SCPI labellisée ISR depuis 2022 (Investissement Socialement Responsable), ce qui renforce d’autant plus sa position sur le marché, son potentiel de valorisation et sa capacité de résilience.
Pour investir dans une SCPI comme Epsilon 360°, il suffit de suivre ces étapes :
- Renseignez-vous avant d’investir, analysez la documentation réglementaire pour comprendre les spécificités et les risques liés à cet investissement ;
- Déterminez votre budget ;
- Lancez une souscription en toute autonomie depuis le site web de la société de gestion www.epsicap.fr ou contactez votre conseiller en gestion de patrimoine ;
- Procédez au versement de votre investissement et accédez à votre attestation de part en ligne. Le délai de jouissance pour la SCPI Epsilon 360° est de 4 mois.
À noter : Les revenus issus des SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Pensez à inclure cet aspect fiscal dans votre planification.
Conclusion : Pourquoi choisir une SCPI Smallcaps ?
Les SCPI Smallcaps vous permettent de diversifier votre portefeuille immobilier, de profiter de revenus complémentaires, et de perspectives de valorisation importantes. Avec son taux de distribution à 6,55 % en 2024, sa gestion proactive et son engagement ISR, Epsilon 360° se positionne comme une SCPI leader de ce modèle d’investissement Smallcaps. Si vous souhaitez en savoir plus sur les opportunités offertes par Epsilon 360°, contactez-nous.
