La diversification patrimoniale reste une règle fondamentale pour les investisseurs soucieux de conjuguer performance et résilience. Et dans l’univers de la pierre papier, certaines SCPI appliquent scrupuleusement cette règle dans leur stratégie d’investissement. Il s’agit des SCPI diversifiées. Ces dernières font le choix de répartir leurs investissements entre plusieurs classes immobilières et zones géographiques. Ce positionnement leur permet de lisser les risques, tout en saisissant les opportunités conjoncturelles, y compris en période de tensions sur certains marchés, grâce à une variété de cycles, de secteurs et de profils locatifs. Ce guide vous propose de comprendre leur fonctionnement, leurs atouts, et leur place stratégique dans une allocation patrimoniale cohérente — qu’elles soient utilisées seules ou en complément d’autres SCPI spécialisées.
Qu’est-ce qu’une SCPI diversifiée ?
Une SCPI au parc hétérogène …
Au niveau sectoriel
Selon les termes de l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), une SCPI diversifiée est une SCPI de rendement dont le portefeuille immobilier est composé d’au moins trois classes d’actifs différentes, sans qu’aucune d’entre elles ne dépasse 50 % de la valeur totale du patrimoine. Contrairement aux SCPI spécialisées, qui concentrent leurs acquisitions dans un secteur donné comme le commerce, la santé, les bureaux ou la logistique par exemple, les SCPI diversifiées construisent leur patrimoine de façon hétérogène. Ainsi, bureaux, commerces, entrepôts, actifs résidentiels ou encore établissements de santé peuvent coexister au sein d’un même portefeuille.
La diversification sectorielle constitue le socle de toute SCPI diversifiée : en répartissant les acquisitions entre plusieurs typologies immobilières, la SCPI réduit sa dépendance à un secteur unique et atténue les risques liés à des évolutions conjoncturelles. Par exemple, une baisse de la demande sur les bureaux pourra être compensée par les performances d’actifs logistiques ou des commerces.
Au niveau géographique
Outre la diversification sectorielle, les SCPI diversifiées mettent également en œuvre une diversification géographique, en répartissant leurs investissements entre différentes zones urbaines et régions en France, mais aussi en ciblant différents marchés en Europe (Allemagne, Espagne, Pays-Bas, Irlande, etc.).
Cette diversification agit comme un second levier : en s’ouvrant à des marchés immobiliers aux dynamiques variées, la SCPI dilue les risques liés à une seule zone économique, tout en saisissant des opportunités dans des cycles immobiliers distincts et complémentaires, tant en France, que dans un ou plusieurs pays d’Europe. Cela permet également de renforcer la stabilité des flux locatifs dans la durée.
… qui peut être labellisées ISR
Une SCPI diversifiée peut parfaitement être labellisée ISR, dès lors qu’elle respecte des engagements environnementaux, sociaux et de gouvernance dans l’ensemble de ces décisions stratégiques. Le label ISR, délivré par un organisme indépendant agréé par le COFRAC, impose le respect de critères stricts sur ces trois dimensions, appelés critères ESG. Lorsqu’une SCPI diversifiée s’inscrit dans cette démarche, elle combine les atouts d’une répartition sectorielle et géographique équilibrée, avec la résilience apportée par une gestion durable et responsable.
C’est précisément le positionnement de notre SCPI Epsicap Nano (nom commercial d’Epsilon 360) créé par Epsicap REIM, notre société de gestion, investit dans des smallcaps immobilières réparties sur plusieurs secteurs immobiliers et zones géographiques, tout en intégrant une démarche ISR reconnue, afin de combiner performance, stabilité et impact positif.
Zoom sur Epsicap Nano (nom commercial d’Epsilon 360°) : une SCPI au positionnement hybride gérée par Epsicap REIM
Notre SCPI Epsicap Nano repose donc sur l’investissement dans des actifs diversifiés de taille intermédiaire — appelés smallcaps immobilières — souvent délaissés par les grands investisseurs institutionnels, en France et en Espagne. Cette approche permet de cibler des biens à fort potentiel de valorisation, tout en assurant une répartition sectorielle équilibrée entre bureaux, commerces et santé, afin de respecter les critères de classification des SCPI diversifiées, et de saisir les opportunités immobilières européennes. Comme évoqué, nous intégrons des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans l’ensemble de nos décisions d’investissement. Ce double positionnement nous permet d’afficher un taux de distribution supérieur de 2 points à la moyenne du marché, de figurer dans le classement 2024 des meilleures SCPI diversifiées, et de poursuivre un objectif de croissance ambitieux mais raisonné : augmentation du taux de distribution et de la capitalisation, développement du nombre de pays investis, etc.
Accessible avec quatre parts seulement, au comptant, à crédit, en démembrement ou via un contrat d’assurance vie (sous réserve de référencement par les assureurs), notre SCPI à capital variable se veut compatible avec de nombreuses stratégies patrimoniales. N’attendez pas pour faire une simulation de votre investissement.
Pour toute question, contactez nos conseillers. Ils vous apporteront des conseils personnalisés, adaptés à vos objectifs et situation patrimoniale.
Pourquoi investir dans une SCPI diversifiée : les avantages
La dilution des risques
Investir dans des parts de SCPI diversifiées offrent de nombreux avantages par rapport aux autres typologies de SCPI spécialisées. Le premier étant la dilution et la mutualisation des risques, dont nous avons déjà parlé, et qui sont essentielles dans un contexte actuel de mutation et de volatilité sectorielle et économique. En diluant l’exposition sur différents secteurs du marché immobilier, la SCPI préserve ses revenus locatifs, même en cas de tension sur une typologie particulière. Par exemple, depuis plusieurs années, les SCPI fortement exposées aux bureaux rencontrent des difficultés liées à l’évolution des usages professionnels et à la montée du télétravail. À l’inverse, une SCPI diversifiée qui dispose de bureaux dans son portefeuille peut compenser cette baisse de demande grâce à ses autres classes d’actifs, comme les commerces, la santé ou la logistique.
La souplesse d’allocation du parc immobilier
Elle conserve également une certaine souplesse d’arbitrage, et peut ajuster progressivement la composition de son patrimoine au profit de ses secteurs plus rentables ou plus défensifs, afin d’optimiser son allocation, en fonction des tendances du marché et de sa stratégie. Cette agilité lui permet de capter des opportunités de marché parfois inaccessibles aux SCPI à périmètre fixe.
Leurs rendements
En 2024, les SCPI diversifiées ont enregistré un taux de distribution moyen de 5,80 %, se positionnant ainsi en tête des catégories de SCPI les plus performantes, devant les SCPI spécialisées en logistique (5,20 %), les SCPI de commerces (4,90 %) et les SCPI de bureaux (4,80 %). Cette performance traduit leur capacité à tirer parti des décotes sur certains actifs et à adapter rapidement leurs acquisitions.
L’ensembles des avantages propres aux SCPI de rendement
À l’image des autres SCPI de rendement, l’investisseur ne supporte aucune contrainte de gestion. La totalité de l’administration, de la gestion locative et des décisions d’arbitrage est assurée par la société de gestion — ou REIM (Real Estate Investment Management) — agréée par l’AMF, qui agit pour le compte de la SCPI et des associés.
Aussi, en tant qu’associé, vous pouvez accéder à de la pierre papier d’entreprise, de manière indirecte, simplifiée et accessible. La souscription de parts peut se faire à partir de quelques milliers d’euros seulement ou moins, selon les SCPI, et différentes modalités d’acquisition sont possibles : au comptant, à crédit, en démembrement de propriété ou via un contrat d’assurance vie, sous réserve de référencement.
Quels sont les limites et risques associés ?
Le risque de perte en capital
Comme tout investissement en SCPI, une SCPI diversifiée comporte un risque de perte en capital. La valeur des actifs immobiliers peut varier à la baisse, en fonction des conditions de marché, de la vacance locative ou de la situation économique des locataires.
Le risque locatif
Le rendement locatif n’est pas garanti. Il dépend du taux d’occupation, du niveau des loyers perçus et de la qualité de gestion de la SCPI. Même si la diversification permet de limiter les chocs, elle ne les supprime pas.
Le risque de liquidité
Un risque de liquidité existe également du fait des délais non immédiats de vente de parts. Un autre risque souvent sous-estimé est celui de la liquidité. Aussi, le placement en SCPI doit généralement être envisagé sur un horizon de 8 à 10 ans minimum.
Les frais
Enfin, comme toutes les SCPI, les SCPI diversifiées sont soumises à des frais de souscription et de gestion. Les frais de souscription oscillent entre 8 à 12 % du capital investi. Ils s’assimilent aux frais de notaire lors d’un achat immobilier classique et ne sont donc payés qu’une fois au moment de la souscription. Les frais de gestion sont quant à eux, prélevés de manière automatique sur les revenus fonciers perçus — les dividendes. Ils oscillent entre 10 à 12 % des gains mensuels et servent à rémunérer le travail et l’expertise de la société de gestion. Ces frais doivent être considérés pour évaluer la performance nette réelle du placement.
La fiscalité
Sur le plan fiscal, il n’existe aucune différence entre une SCPI spécialisée et une SCPI diversifiée, dès lors que les deux sont investies exclusivement en France. Les revenus locatifs perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, selon votre tranche marginale d’imposition, et supportent également les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. En cas de cession de parts, les plus-values sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers, avec des abattements progressifs selon la durée de détention.
Cependant, si la SCPI est fortement diversifiée géographiquement et réalise une part significative de ses investissements hors de France, elle entre dans la catégorie des SCPI européennes. Dans ce cas, les revenus issus de l’étranger ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux, ce qui représente un allègement direct de 17,2 %. Ces loyers sont généralement imposés dans le pays d’origine (selon les règles locales), puis versés à l’investisseur nets de fiscalité locale. En France, vous déclarez ces montants mais ne payez pas d’impôt supplémentaire, grâce aux conventions fiscales bilatérales. Selon le pays concerné, un crédit d’impôt ou le mécanisme du taux effectif est appliqué pour éviter toute double imposition.
Ainsi, lorsqu’une SCPI diversifiée étend son périmètre à l’Europe, elle combine diversification patrimoniale et optimisation fiscale, tout en conservant le même cadre juridique et déclaratif (car une SCPI européenne reste une société de droit français, régie par les règles encadrées par l’Autorité des marchés financiers — AMF).
Quels critères pour choisir une SCPI diversifiée ?
Si vous souhaitez investir dans le produit phare de la pierre papier, à savoir, les SCPI diversifiées, vous devez examiner plusieurs éléments :
L’expertise de la société de gestion et l’historique des performances de la SCPI
La qualité de la société de gestion est un critère central dans le choix d’une SCPI diversifiée. Son expérience, sa transparence, la régularité de ses reportings ainsi que la cohérence de sa stratégie d’acquisition constituent autant d’éléments à analyser.
Il est ensuite pertinent d’examiner l’évolution des performances année après année, afin d’évaluer la capacité de la SCPI à maintenir ou à améliorer ses rendements. Pour cela, concentrez-vous sur des indicateurs tels que le taux de distribution (TD), le taux de rentabilité interne (TRI) ou encore le taux d’occupation financier (TOF), qui reflètent la solidité du patrimoine et la qualité de la gestion locative.
Il est également possible de vous référer à un classement des meilleures SCPI de rendement diversifiées, cependant, ce type de classement se limite souvent à une photographie ponctuelle, qui repose uniquement sur le TD de l’année écoulée. Il convient donc de les considérer avec recul et de croiser plusieurs autres éléments pour affiner votre jugement.
Aussi, la jeunesse ou l’ancienneté du fonds peut également jouer un rôle important dans l’interprétation des résultats. Une SCPI récemment lancée peut afficher un taux de distribution élevé en phase de déploiement, mais ce niveau devra être observé dans la durée pour évaluer sa pérennité. Ce point est d’autant plus d’actualité, puisque pas moins de 18 SCPI ont été lancées en 2024. Il convient donc de rester vigilant face à des taux de distribution particulièrement élevés, qui peuvent parfois refléter une phase de lancement plus qu’une performance durable. Par ailleurs, le prix de part initialement fixé ne préjuge pas de sa revalorisation future, et doit être analysé au regard de la stratégie d’acquisition et du rythme de déploiement des capitaux. À l’inverse, une SCPI plus mature offrira généralement une visibilité sur la stabilité des revenus et sur la valorisation du prix des parts.
Le niveau de diversification du parc immobilier
Bien entendu, lorsque vous envisagez d’investir dans une ou plusieurs SCPI diversifiées, il est essentiel d’analyser finement le degré réel de diversification du portefeuille. Portez une attention particulière à la répartition sectorielle et géographique des actifs, afin de vérifier que la SCPI respecte bien sa promesse de mutualisation des risques. L’observation du rythme des acquisitions, des arbitrages et de l’évolution de l’allocation permet également d’évaluer la cohérence et la capacité d’adaptation de la stratégie dans la durée.
Vous trouverez ces informations détaillées dans les documents réglementaires mis à disposition par la société de gestion, notamment les rapports annuels et les notices d’information disponibles sur son site.
Et bien d’autres éléments
Au-delà des performances passées et du niveau de diversification affiché, la capitalisation de la SCPI, par exemple, vous renseigne sur sa solidité financière et sa capacité à absorber les chocs de marché.
De même, le niveau d’endettement ou le montant des réserves financières sont des indicateurs à surveiller, car ils reflètent les choix de gestion et la solidité financière de chaque SCPI.
Enfin, le positionnement ISR, lorsqu’il existe, peut constituer un critère différenciant. Il traduit un engagement de la société de gestion dans une démarche responsable, en phase avec des valeurs environnementales et sociales, sans pour autant négliger la recherche de rendement.
L’analyse de ces paramètres dans leur ensemble vous permettra de choisir une SCPI diversifiée cohérente avec votre profil d’investisseur, votre horizon de placement et vos objectifs patrimoniaux. N’hésitez pas à demander conseils auprès, par exemple, d’un conseiller en gestion de patrimoine pour établir une stratégie d’investissement globale ; ou de contacter directement les sociétés de gestion pour plus amples informations.
La SCPI diversifiée peut constituer un socle immobilier dans une allocation patrimoniale, du fait de leur polyvalence. Elle permet de bénéficier d’une exposition immobilière (dans différents secteurs immobiliers et régions en France et/ou en Europe) et de rendements stables (selon les SCPI), et ce, sans aucune gestion locative. Cependant, comme pour tout placement immobilier, la SCPI doit s’inscrire dans une logique patrimoniale globale et adaptée à vos objectifs — complément de revenu, transmission ou optimisation fiscale. En effet, dans une logique de rendement, elle peut être utilisée pour générer des revenus complémentaires réguliers. En parallèle, elle peut s’insérer dans une stratégie de capitalisation ou de transmission, notamment en démembrement ou via un contrat d’assurance vie. L’essentiel est de bien calibrer votre exposition en fonction de vos objectifs, de votre fiscalité et de votre horizon de placement. L’accompagnement par un conseiller en gestion de patrimoine est recommandé pour structurer une allocation cohérente.
Pour conclure, les SCPI diversifiées offrent une réponse complète aux enjeux actuels de l’investissement immobilier : répartition des risques, adaptation aux cycles et mutations de marché, flexibilité stratégique, et performance régulière. Elles s’adressent autant aux investisseurs débutants qu’aux profils expérimentés et peuvent constituer une solution pertinente sur le long terme, à condition d’être bien choisies et intégrées dans une stratégie patrimoniale adaptée, au côté ou non de SCPI spécialisées ou d’autres véhicules de la pierre papier.
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