Les SCPI internationales ont généré en 2023 un rendement moyen de 4,94 %, contre 4,52 % pour l’ensemble des SCPI selon l’ASPIM. En investissant au-delà des frontières françaises, ces véhicules accèdent à des marchés variés et dynamiques, tout en bénéficiant de fiscalités spécifiques. Dans ce guide, comprenez les fondements de ces SCPI spécialisées sur le plan géographique, les avantages concrets de cette stratégie, les modalités de souscription pertinentes, ainsi que les points de vigilance à considérer avant d’investir.
Investir en SCPI est un placement à long terme qui comporte des risques. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Qu’est-ce qu’une SCPI internationale ?
Une SCPI internationale est une Société Civile de Placement Immobilier de droit français — agréée et encadrée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) — qui se définit par une stratégie d’investissement au-delà des frontières nationales, afin de constituer un portefeuille immobilier locatif réparti sur plusieurs pays. Leur patrimoine comprend principalement des immeubles tertiaires (bureaux, commerces, logistique, santé, etc.) situés dans des zones jugées attractives sur les plans économique, fiscal et locatif. Elles peuvent ainsi cumuler des biens en France, en zone euro (Allemagne, Espagne, Irlande, Pays-Bas notamment) et hors zone euro (Royaume-Uni, Canada, etc.). L’objectif reste identique à celui des SCPI de rendement classiques : générer des revenus réguliers à travers la mise en location des biens, puis redistribuer les loyers sous forme de dividendes aux investisseurs.
A savoir : La quasi-totalité des SCPI internationales sont des SCPI de rendement, dont l’objet est de générer des loyers réguliers et de les redistribuer. Les SCPI de capitalisation internationales — orientées plus-value — existent, mais sont relativement rares. Quant aux SCPI fiscales, elles ne peuvent s’inscrire dans une stratégie internationale, les dispositifs de défiscalisation français imposant un investissement strictement localisé sur le territoire national.
SCPI européenne : une sous-catégorie à part entière
Bien que pouvant être confondues, il convient de distinguer les SCPI européennes des SCPI internationales. Les premières concentrent leurs acquisitions dans des pays membres de l’Union européenne — le plus souvent au sein de la zone euro — et bénéficient ainsi de plusieurs avantages structurels. Le premier étant l’absence de risque de change. En effet, les loyers sont perçus et redistribués en euros, ce qui neutralise les effets potentiels de variation monétaire, fréquents lorsqu’un portefeuille est exposé à des devises étrangères. Le second : l’accès à des opportunités immobilières matures. Des pays comme l’Allemagne, les Pays-Bas ou l’Espagne notamment, offrent une profondeur d’actifs à potentiel, tout en conservant une bonne visibilité réglementaire. Un équilibre apprécié des investisseurs !
SCPI Epsilon Nano : une SCPI de rendement spécialisée à deux niveaux
Notre SCPI Epsilon Nano, gérée par EPSICAP REIM, se distingue par une double spécialisation claire : géographique et typologique. Nous concentrons en effet nos investissements en France et en Europe, dans des zones à forte dynamique économique et réglementairement stables. Dans ces zones ciblées, nous sélectionnons exclusivement des actifs de taille intermédiaire, dits smallcaps immobilières. Des biens qui présentent un couple rendement/risque particulièrement équilibré : prix d’acquisition compétitif, taux de vacance modéré et demande locative constante. Epsilon Nano s’inscrit également dans une démarche responsable, reconnue par l’obtention du label ISR, gage d’engagement environnemental et social dans l’ensemble de la gestion. Notre objectif : générer des revenus réguliers et sécurisés dans le temps, grâce à une gestion rigoureuse, transparente et ancrée dans l’économie réelle. Pour en savoir plus sur Epsilon Nano, découvrez la composition de notre parc. Nous proposons plusieurs modalités de souscription, avec un seuil d’accès pensé pour être accessible à une large typologie d’investisseurs. Pour toute question, contactez notre équipe.
Pourquoi les SCPI internationales séduisent-elles les épargnants ?
Diversification géographique et sectorielle
Les SCPI internationales offrent une diversification que le marché immobilier français ne permet pas toujours. En sortant du périmètre hexagonal, elles accèdent à une grande variété d’actifs implantés dans des économies complémentaires à celle de la France. Cette diversification géographique permet de mutualiser les risques locatifs et d’amortir l’impact d’une éventuelle conjoncture défavorable dans un pays donné. Au-delà de la localisation, ces SCPI ciblent des secteurs d’activité souvent sous-représentés en France. Par exemple, en Espagne, la santé et le tourisme médical affichent une dynamique robuste, aux Pays-Bas, la logistique urbaine et durable connaît une forte croissance, en Irlande, les data centers bénéficient d’un cadre technologique et fiscal attractif. Cette diversification sectorielle améliore la résilience des revenus locatifs tout en positionnant les portefeuilles sur des thématiques immobilières d’avenir. De plus, certaines zones ciblées, comme l’Allemagne, bénéficient de fondamentaux économiques solides : faible taux de vacance, stabilité des loyers, dynamisme industriel. D’autres, comme le Royaume-Uni ou le Canada, misent sur l’innovation et la croissance démographique pour soutenir la valorisation des actifs sur le long terme.
Rendements potentiels plus élevés
Parallèlement, l’accès à des marchés moins concurrentiels et à des coûts d’acquisition souvent plus bas, permet aux SCPI internationales d’afficher des rendements supérieurs à la moyenne des SCPI toutes catégories confondues, comme évoqué en introduction.
Rappel : Le rendement brut ne doit jamais être considéré isolément. Il doit s’apprécier au regard de la stratégie d’acquisition, de la stabilité des locataires, de la fiscalité applicable et de la gestion du risque de change. Les performances passées ne préjugent pas les performances futures.
Fiscalité étrangère plus légère
L’un des attraits majeurs des SCPI internationales réside dans la fiscalité applicable aux revenus perçus à l’étranger. En effet, pour les résidents fiscaux français, les revenus issus de pays étrangers échappent aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Seuls les revenus issus de biens français sont grevés de ces prélèvements sociaux. Parallèlement, deux régimes encadrent l’imposition au titre de l’impôt sur le revenu de ces sources étrangères, en fonction des conventions fiscales signées entre la France et le pays d’implantation des immeubles : le régime du crédit d’impôt et le taux effectif global. Attention, ces dispositifs n’exonèrent pas de la fiscalité, mais permettent de bénéficier des conditions fiscales appliquées aux revenus fonciers du pays étrangers, sans double imposition en France (bien qu’un léger delta — appelé frottement fiscal — puisse demeurer en fonction du dispositif et du profil du foyer fiscal).
Le régime du crédit d’impôt est notamment appliqué en Allemagne, en Espagne et en Italie. L’impôt payé localement ouvre droit à un crédit d’impôt équivalent, appliqué sur le montant de l’IR français : il vient donc réduire le montant de l’impôt à payer en France. Le taux effectif global s’applique notamment en Belgique, en Pologne ou en Irlande. Dans ce cas, les revenus déjà imposés à l’étranger sont “seulement” pris en compte dans le calcul du taux moyen d’imposition appliqué aux autres revenus de source française.
L’absence de prélèvements sociaux combinée à l’imposition selon les règles locales permettent, dans les deux cas, de bénéficier d’un gain fiscal net non négligeable, qui peut s’avérer particulièrement significatif pour les contribuables soumis à une tranche marginale d’imposition élevée.
Quels sont les risques à anticiper ?
Si les SCPI internationales offrent des perspectives attractives, elles s’accompagnent de plusieurs risques que vous devez considérer avant d’investir. La diversification géographique n’annule pas les aléas du marché immobilier : elle les répartit différemment.
Risque de change pour les SCPI hors zone euro
Les SCPI investies dans des pays hors zone euro (Royaume-Uni, Canada notamment) exposent les porteurs de parts à des fluctuations de devise. Les loyers encaissés dans une autre monnaie peuvent perdre de leur valeur une fois convertis en euros, et réduire mécaniquement la rentabilité nette du placement. Cette volatilité constitue un facteur de risque difficile à maîtriser, notamment pour des horizons de placement à long terme.
Contexte économique, instabilité géopolitique et contraintes juridiques locales
Des situations spécifiques — tensions géopolitiques ou commerciales, changement de majorité politique, durcissements réglementaires, absence d’acheteurs, etc. — peuvent affecter la liquidité des parts, la valeur des actifs et la stabilité des loyers. Le cas récent de la Pologne, indirectement exposée aux conséquences du conflit en Ukraine, illustre la nécessité de suivre de près l’environnement macroéconomique des pays ciblés. Par ailleurs, investir à l’étranger implique de composer avec des régimes juridiques et fiscaux spécifiques à chaque pays. La gestion de ces contraintes requiert une expertise locale solide. Certaines SCPI confient ces opérations à des prestataires externes, ce qui peut générer des surcoûts et un pilotage plus distancié. Enfin, l’évolution des conventions fiscales ou la remise en cause de certains régimes d’imposition préférentiels constituent des risques à anticiper sur le long terme, et rappellent l’importance de rester informé.
Gérer vos allocations
L’investissement en SCPI internationale doit s’intégrer dans une stratégie patrimoniale globale, qui doit tenir compte de votre profil, de vos objectifs et de vos contraintes fiscales. Avant toute souscription, vous devez définir votre tolérance au risque, votre horizon d’investissement et votre besoin de liquidité. Selon les experts, les SCPI internationales ne doivent pas représenter l’intégralité de votre allocation immobilière. Il est recommandé de répartir vos investissements entre :
- SCPI françaises : pour saisir les opportunités présentes sur le marché national et bénéficier d’une meilleure lisibilité réglementaire ;
- SCPI européennes : pour accéder à des actifs diversifiés au sein de la zone euro, sans exposition au risque de change, tout en profitant d’une fiscalité optimisée ;
- SCPI internationales hors zone euro : pour viser un surcroît de performance, en acceptant une part de volatilité liée aux devises et aux cadres fiscaux locaux.
L’investissement est toujours une question d’équilibre, de diversification et de cohérence. Demandez conseil pour établir la stratégie d’investissement qui correspond à votre situation et profil.
Étudier la zone géographique et le secteur ciblé
Tous les marchés étrangers ne se valent pas. Les zones qui présentent un dynamisme économique avéré, une bonne stabilité institutionnelle et une réglementation lisible doivent être privilégiées. De même, les SCPI exposées à des secteurs porteurs — santé, logistique, data centers, bureaux durables — disposent d’un potentiel de valorisation supérieur. À l’inverse, les SCPI trop concentrées sur des zones cycliques (comme le tourisme) ou instables politiquement peuvent entraîner un risque plus important.
Examiner la qualité de la société de gestion
La capacité de la société de gestion à sélectionner, acquérir et valoriser des actifs dans des contextes économiques et culturels variés constitue un facteur important de succès. D’où l’importance de choisir une société de gestion qui dispose d’une parfaite maîtrise des marchés ciblés, de relais opérationnels locaux et d’un processus d’investissement structuré. Une analyse rigoureuse de sa stratégie, de son historique de distribution et de sa communication est indispensable. Privilégiez les sociétés dotées d’une transparence exemplaire et d’un reporting clair sur leur exposition géographique, les devises utilisées, les rendements nets et les perspectives d’occupation locative.
SCPI internationale : quelles modalités de souscription ?
Les SCPI internationales s’inscrivent dans le cadre général des SCPI de rendement et peuvent être souscrites selon différentes modalités. Cependant, tous les modes d’investissement ne sont pas adaptés à ce type de support, notamment en raison de la fiscalité spécifique liée aux revenus de source étrangère.
Souscription en pleine propriété au comptant
Il s’agit de la méthode la plus directe. Vous achetez des parts de SCPI en numéraire, avec des revenus potentiellement distribués chaque trimestre. Cette solution convient particulièrement à ceux qui recherchent un complément de revenus immédiat tout en diversifiant leur patrimoine hors de France.
Souscription en pleine propriété à crédit
L’effet de levier du crédit immobilier peut aussi s’appliquer aux SCPI internationales. Vous financez l’acquisition des parts via un emprunt, les revenus locatifs servant partiellement à rembourser le crédit. Cette stratégie, plus patrimoniale, permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers, ce qui peut réduire la pression fiscale. Il convient toutefois d’évaluer soigneusement la stabilité des distributions et les modalités du prêt.
Souscription en démembrement temporaire de propriété
Vous pouvez investir uniquement en nue propriété pendant une période définie (5 à 15 ans en général), sans percevoir de revenus pendant la durée du démembrement. Ce schéma convient particulièrement si vous êtes fortement fiscalisés ou dans un contexte de préparation de retraite, car il permet de bénéficier d’une décote à l’achat et d’aucune imposition pendant la période de démembrement.
Pourquoi les SCPI internationales sont inadaptées à l’assurance vie
Contrairement aux SCPI françaises, les SCPI internationales sont peu adaptées à une détention via un contrat d’assurance vie. En effet, les conventions fiscales internationales, qui permettent normalement d’éviter la double imposition, ne s’appliquent pas dans le cadre de cette enveloppe fiscale. Par ailleurs, l’assurance vie repose déjà sur un régime fiscal avantageux. Y loger des SCPI internationales, dont la fiscalité dépend des règles locales, est incohérent. La détention en direct reste le mode le plus pertinent pour bénéficier pleinement des spécificités fiscales liées aux revenus immobiliers étrangers.
Investir en SCPI internationale permet de diversifier son patrimoine, de bénéficier de régimes fiscaux favorables et d’accéder à des marchés porteurs en dehors de la France. Toutefois, cette stratégie nécessite une compréhension fine des risques associés. Parallèlement, un arbitrage cohérent entre SCPI françaises, européennes et internationales doit être construit selon vos objectifs patrimoniaux. Chez EPSICAP REIM, nous pensons que l’immobilier smallcaps européen constitue aujourd’hui une réponse concrète aux attentes des épargnants en quête de rendement, de stabilité et de transparence. Pour en savoir plus sur notre SCPI Epsilon Nano, prenez contact avec nos équipes. Nous vous accompagnons dans la structuration d’une allocation adaptée à votre situation, en toute indépendance et dans le respect de vos objectifs.
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