Faut-il aborder une SCPI et une SIIC comme deux placements immobiliers similaires, ou comme deux supports aux logiques très différentes ? Cette comparaison avec d’autres investissements aide à mieux situer chaque véhicule. Les deux donnent accès à l’immobilier locatif de façon indirecte, mais avec des différences fortes de cotation, de liquidité, de volatilité, de revenus, de fiscalité, de frais, de mode de détention et d’horizon de placement.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et liés à l’évolution du marché immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
SCPI et SIIC : pourquoi les compare-t-on souvent ?
Deux façons d’investir indirectement dans l’immobilier
Les deux supports permettent d’accéder à un patrimoine immobilier sans acheter un immeuble en direct. La différence essentielle vient du véhicule juridique et financier utilisé pour y parvenir : une part de société civile non cotée d’un côté, une action de société cotée en Bourse de l’autre.
Une même famille, deux comportements de marché
La SCPI suit une logique de valorisation immobilière non cotée, fondée sur des expertises périodiques du patrimoine. La SIIC suit une logique de marché financier, puisque son prix évolue en continu sur les marchés boursiers.
Une comparaison utile, mais à manier avec méthode
Cette comparaison doit s’appuyer sur des critères précis : revenus potentiels recherchés, besoin de diversification, tolérance à la liquidité limitée ou à la volatilité boursière, fiscalité applicable et horizon de placement envisagé.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Un véhicule immobilier non coté
Une SCPI collecte l’épargne de ses associés pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif. L’investisseur perçoit un revenu potentiel qui évolue avec les loyers encaissés, et la valeur de ses parts varie selon l’évolution du patrimoine immobilier détenu.
Une gestion déléguée à une société de gestion
La société de gestion prend en charge l’acquisition des immeubles, le suivi locatif, les travaux, les arbitrages et la publication de bulletins périodiques et de rapports annuels, dans un cadre réglementaire encadré par l’Autorité des marchés financiers.
Une logique de placement long terme
Une SCPI doit être étudiée sur un horizon long, car les parts ne sont pas cotées et leur revente dépend des conditions de marché ainsi que de l’équilibre entre demandes de retrait et souscriptions nouvelles.
Qu’est-ce qu’une SIIC ?
Une société immobilière cotée en Bourse
Une SIIC est une foncière cotée qui achète, détient, loue, transforme ou revend des actifs immobiliers. L’investisseur achète des actions de cette société, ce qui l’expose directement à la valeur boursière du titre.
Une logique proche des actions cotées
La valeur d’une SIIC peut varier chaque jour selon les marchés financiers, les taux d’intérêt, les anticipations des investisseurs, le niveau de dette de la société, ses résultats et la perception générale du secteur immobilier coté.
Un régime de distribution spécifique
Le régime SIIC prévoit une exonération d’impôt sur les sociétés sous conditions, en contrepartie d’une distribution obligatoire d’au moins 95 % des bénéfices issus de la location d’immeubles et de 70 % des plus-values de cession, selon les règles fiscales applicables à ce statut.
SCPI vs SIIC : quelles différences de logique d’investissement ?
Le schéma suivant résume les principales différences de logique entre une SCPI et une SIIC.
Deux véhicules, deux logiques de cotation, de valorisation et de liquidité
La détention : parts sociales ou actions cotées
La SCPI donne accès à des parts d’un véhicule immobilier non coté. La SIIC donne accès à des actions d’une société cotée, ce qui modifie profondément le mode de détention et de circulation du titre.
La valorisation : expertise immobilière ou prix de marché
La valeur d’une SCPI suit les expertises périodiques du patrimoine et les règles propres à la fixation du prix de part. La valeur d’une SIIC dépend, elle, du prix fixé en continu par le marché boursier.
La liquidité : retrait organisé ou vente en Bourse
Une SIIC peut être vendue sur les marchés financiers, sous réserve de la profondeur de marché du titre. Une SCPI présente une liquidité plus limitée : cette illiquidité doit être clairement comprise lorsque l’épargne ne peut pas être récupérée rapidement.
La volatilité : immobilier non coté ou marché actions
Une SIIC peut connaître des variations rapides de prix, à la hausse comme à la baisse. Une SCPI réagit plus progressivement, mais son prix de part peut également baisser si la valeur du patrimoine détenu recule.
Quels revenus attendre d’une SCPI ou d’une SIIC ?
Les revenus de SCPI
Les revenus distribués par une SCPI proviennent principalement des loyers encaissés, après frais, charges et politique de distribution décidée par la société de gestion. Ils ne sont jamais garantis.
Les dividendes de SIIC
Les SIIC peuvent distribuer des dividendes liés à leur activité immobilière, mais ces dividendes dépendent des résultats de la société, de son niveau de dette, de sa politique financière et des conditions de marché du moment.
Revenu régulier et revenu boursier : deux lectures différentes
Une SCPI peut être étudiée pour une logique de revenus potentiels issus d’un patrimoine non coté. Une SIIC s’analyse davantage comme une action immobilière cotée, combinant dividende et variation possible du cours de Bourse.
Quels risques comparer entre SCPI et SIIC ?
Le risque immobilier
Les deux supports restent exposés aux risques propres à l’immobilier : vacance locative, baisse des loyers, travaux nécessaires, évolution des usages et valorisation des actifs détenus.
Le risque de marché financier
Ce risque concerne plus directement la SIIC, dont l’action se négocie en Bourse. Les actions de foncières cotées se comportent comme des actions d’entreprise et peuvent connaître une volatilité marquée.
Le risque de liquidité
La SCPI présente une liquidité moins immédiate, dépendante des retraits et des souscriptions. La SIIC dispose d’une liquidité de marché, qui peut néanmoins varier selon le titre, le volume échangé et le contexte boursier.
Le risque de perte en capital
Pour les SCPI, ni le rendement ni le capital investi ne sont garantis. Pour les SIIC, la perte en capital peut provenir à la fois d’une baisse du cours de Bourse et d’une évolution défavorable du patrimoine immobilier détenu par la société.
Fiscalité, frais et enveloppes : quelles différences pratiques ?
La fiscalité des SCPI
Les revenus de SCPI relèvent le plus souvent des revenus fonciers, avec un traitement qui peut varier selon le mode de détention retenu : en direct, via l’assurance-vie ou via une société. Une fiscalité étrangère peut également s’appliquer selon les pays d’investissement. Cette analyse doit être confirmée avec un professionnel qualifié.
La fiscalité des SIIC
Les dividendes et les plus-values issus des actions de SIIC relèvent de la fiscalité des valeurs mobilières, selon le mode de détention retenu et la situation personnelle de l’investisseur. Un compte-titres, un contrat d’assurance-vie ou un fonds coté figurent parmi les modes d’accès possibles à ce type de foncières.
Les frais à comparer dans la durée
Une SCPI peut appliquer une commission de souscription, ou en être dépourvue selon les véhicules, ainsi que des frais de gestion, des frais d’acquisition et d’éventuels frais de retrait. Une SIIC implique plutôt des frais de courtage, d’éventuels frais de garde, et des frais de gestion si l’accès se fait via un fonds ou un support coté.
Dans quel cas une SCPI peut-elle être cohérente ?
Pour une exposition immobilière non cotée
La SCPI peut correspondre à un investisseur qui recherche une exposition à l’immobilier locatif sans gestion directe, avec une lecture patrimoniale construite sur le long terme.
Pour des revenus potentiels issus de loyers
La SCPI peut s’étudier dans une stratégie de revenus complémentaires, sous réserve d’accepter les risques propres à ce placement, ses frais, sa fiscalité et sa liquidité limitée.
Pour une allocation patrimoniale construite dans la durée
La SCPI trouve également sa place dans une réflexion plus large, qui distingue l’immobilier détenu en direct, la société civile immobilière et la SCPI, selon les objectifs et le patrimoine déjà constitué par l’investisseur.
Dans quel cas une SIIC peut-elle être cohérente ?
Pour accepter la volatilité d’un actif coté
La SIIC peut correspondre à un investisseur qui accepte les variations boursières et comprend le fonctionnement général des actions cotées.
Pour rechercher une liquidité de marché
L’action de SIIC peut être achetée ou vendue sur les marchés financiers, sous réserve des conditions de marché et de la profondeur d’échange du titre concerné.
Pour intégrer l’immobilier dans une poche financière
La SIIC se rapproche davantage d’une action immobilière cotée que d’un placement immobilier non coté, ce qui peut convenir à un investisseur qui souhaite intégrer une exposition immobilière au sein d’une poche financière classique.
Tableau comparatif : SCPI vs SIIC
| Critère |
SCPI |
SIIC |
| Nature du support |
Parts de société civile immobilière |
Actions de foncière cotée |
| Cotation |
Non cotée |
Cotée en Bourse |
| Valorisation |
Expertises immobilières et prix de part |
Prix de marché en continu |
| Liquidité |
Limitée, selon retraits et souscriptions |
Marché boursier, selon volumes |
| Volatilité |
Plus progressive, mais baisse possible |
Plus visible et rapide |
| Revenus |
Dividendes issus principalement des loyers |
Dividendes d’une société cotée |
| Fiscalité |
Revenus fonciers ou régime selon détention |
Valeurs mobilières selon enveloppe |
| Horizon |
Long terme |
Variable, souvent analysé comme une action |
| Risques |
Immobilier, liquidité, perte en capital |
Bourse, immobilier, dette, perte en capital |
Conclusion
SCPI et SIIC appartiennent toutes deux à la famille de la pierre papier, mais elles répondent à deux logiques distinctes. La SCPI s’inscrit dans une approche immobilière non cotée, patrimoniale et de long terme. La SIIC se rapproche d’un investissement en actions immobilières cotées, avec une liquidité de marché et une volatilité plus visible. Le choix dépend du profil de risque, de l’horizon, de la fiscalité, des objectifs et de la place recherchée dans le patrimoine.
Ce guide a une vocation pédagogique et ne constitue ni un conseil en investissement ni une recommandation personnalisée. Nous vous invitons à consulter la documentation d’Epsicap Nano et d’Epsicap Explore, dont le document d’informations clés (DIC) et la note d’information visée par l’AMF, puis à échanger avec notre équipe ou votre conseiller pour comprendre la place possible des SCPI dans une allocation patrimoniale, en complément ou en comparaison avec d’autres supports immobiliers et financiers.
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