Vous vous interrogez sur le fonctionnement des frais SCPI ? Sur l’impact réel des SCPI sans frais de souscription dans une allocation patrimoniale ? Vous cherchez des repères précis pour comparer ces produits avec les SCPI traditionnelles avant de les proposer à vos clients ? Les SCPI sans frais de souscription proposent en effet une structure tarifaire différente des véhicules traditionnels. Faisons le focus sur ce que sont les SCPI sans frais de souscription, leurs avantages, les points d’attention à connaître, ainsi que les coûts qui continuent néanmoins à s’appliquer même en l’absence de frais d’entrée. L’objectif est de vous donner une vision complète et pédagogique de ce modèle d’investissement immobilier indirect.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et liés à l’évolution du marché immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Qu’est‑ce qu’une SCPI sans frais de souscription ?
Une SCPI sans frais de souscription est une société civile de placement immobilier où la société de gestion ne prélève aucune commission au moment de la souscription des parts.
Ce modèle se distingue des SCPI traditionnelles, où la société de gestion facture généralement une commission de souscription, comprise dans le prix de part. Cette commission de souscription rémunère notamment la recherche et l’acquisition des actifs, ainsi que le coût de distribution de la SCPI.
Dans une SCPI sans commission de souscription, l’absence de prélèvement à l’entrée doit être compensée par d’autres mécanismes de rémunération pour permettre à la société de gestion d’opérer.
Les mécanismes de frais dans une SCPI sans frais de souscription
Même lorsque la commission de souscription est nulle, des frais continuent de s’appliquer à différents niveaux de la structure de la SCPI et durant la vie du placement. On distingue généralement :
1. Frais de gestion
Comme pour toute SCPI, les frais de gestion sont prélevés annuellement sur les revenus locatifs avant distribution aux associés. Ils rémunèrent la société de gestion pour l’exploitation du patrimoine : gestion comptable, administrative, travaux, relations avec les locataires, etc.
Ces frais demeurent obligatoires, car la gestion d’un patrimoine immobilier exige des ressources et des compétences spécifiques.
Dans le cadre des SCPI sans frais de souscription, les frais de gestion peuvent être plus importants afin de compenser l’absence de commission à l’entrée.
2. Commissions d’investissement
Les SCPI sans commission de souscription se voient généralement appliquer une commission d’investissement lors de chaque acquisition d’un actif immobilier par la SCPI, compensant partiellement l’absence de commission de souscription.
3. Frais liés à la dynamique de liquidité
Certaines SCPI sans frais de souscription peuvent instaurer des commissions de retrait ou de sortie si les parts sont cédées avant une période minimale définie, souvent 5 ans. Ces frais visent à dissuader des retraits rapides et à préserver la stabilité du capital de la SCPI.
Par exemple, en souscrivant à notre SCPI Epsicap Explore, votre client aura 0 % de commission de souscription, mais une commission de retrait en cas de sortie avant une durée de détention de 5 ans, puis 0% de frais de retrait après 5 ans de détention.
Pourquoi certaines SCPI suppriment‑elles les frais d’entrée ?
L’émergence de SCPI sans frais de souscription répond à plusieurs tendances structurelles du marché :
Attirer une clientèle plus large
L’absence de frais d’entrée rend ce type de support plus accessible, notamment pour des primo‑investisseurs ou des épargnants plus sensibles à la structure tarifaire.
Position commerciale claire
Ce positionnement tarifaire offre une différenciation sur le marché de la pierre papier, souvent perçu comme complexe pour un public non initié.
Lisibilité perçue par l’investisseur
En supprimant les frais à l’entrée, cela peut simplifier la compréhension du coût réel de l’investissement.
Limites et points d’attention des SCPI sans frais d’entrée
Frais de gestion plus élevés
Pour compenser l’absence de frais à la souscription, ces SCPI adoptent généralement une structure de frais différente. Cela peut se traduire par :
- des frais de gestion annuels plus élevés,
- des commissions d’investissement,
- ou, plus rarement, des commissions de performance, indexées sur le rendement ou la revalorisation du patrimoine.
Liquidité à moyen ou long terme
Comme pour toute SCPI, la liquidité dépend des conditions de marché et des mécanismes prévus dans les statuts. Les SCPI sans frais d’entrée peuvent également intégrer des frais de sortie anticipée, appliqués si la revente intervient dans les premières années (souvent avant 5 ans).
Il reste donc recommandé de considérer un horizon d’investissement long, souvent supérieur à huit ans, afin de limiter le risque de moins-value et de lisser les cycles immobiliers.
Historique de gestion plus court
Les SCPI sans frais d’entrée sont souvent des véhicules récents, encore en phase de constitution ou de montée en puissance. Leur historique de distribution et de gestion est limité, ce qui peut rendre l’analyse de leur comportement en période de tension ou de cycle immobilier baissier moins fiable qu’avec une SCPI mature.
Cette analyse peut toutefois être complétée par l’expérience de la société de gestion. C’est le cas d’Epsicap REIM, qui disposait déjà d’un historique significatif lors du lancement de sa SCPI sans frais Epsicap Explore.
Epsicap Explore : une SCPI Européenne sans frais de souscription
Epsicap Explore repose sur une stratégie d’investissement définie autour de trois piliers :
- Complémentarité stratégique avec Epsicap Nano
La stratégie d’Epsicap Explore est parfaitement complémentaire avec celle d’Epsicap Nano. Epsicap Explore a ainsi vocation à capitaliser sur le savoir-faire et les capacités de sourcing des équipes d’Epsicap Reim en ciblant en priorité des investissements d’un volume unitaire supérieur à 10M€.
- Diversification européenne
La politique d’investissement vise des actifs situés en Europe, avec une diversification sectorielle pensée pour répondre aux évolutions des usages immobiliers. Elle cible également toutes les typologies d’actifs (logistique, commerce, locaux d’activités, bureaux, entrepôts, l’immobilier de santé, hôtellerie).
- Suppression des commissions de souscription
Epsicap Explore n’applique aucun frais de souscription. En contrepartie, une pénalité de sortie de 5 % sera appliquée pour toute sortie avant 5 ans (0 % après 5 ans de détention).
Vous souhaitez analyser ce type de véhicule dans une allocation patrimoniale ? Les équipes d’EPSICAP REIM peuvent vous accompagner dans l’étude de leur pertinence au regard du profil de vos clients.
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- Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
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