L’investissement en Pierre Papier est une alternative intéressante pour diversifier votre patrimoine sans les contraintes de la gestion en direct. Cette stratégie repose sur un modèle dans lequel l’investisseur détient des parts d’une société qui possède elle-même un patrimoine immobilier, permettant ainsi d’y accéder à partir de quelques centaines d’euros tout en bénéficiant d’un encadrement professionnel. Mais dans quoi investir ? Plusieurs véhicules d’investissement existent : SCPI, OPCI, SIIC ou SCI, ces solutions offrent des approches variées, adaptées à différents objectifs patrimoniaux. Décryptons ensemble ces options pour vous aider à structurer votre stratégie.
SCPI : la solution phare de la Pierre Papier
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont le produit de placement en Pierre Papier le plus populaire. En souscrivant des parts de SCPI, vous investissez indirectement dans un portefeuille d’actifs immobiliers, géré par une société de gestion. Vos dividendes en tant qu’associé proviennent des loyers perçus sur ces biens et sont redistribués sous forme de dividendes.
Les SCPI se déclinent en trois grandes typologies :
- Les SCPI de rendement se concentrent sur l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts) pour maximiser la distribution de revenus. En 2024, leur rendement moyen était de 4,72 % selon l’ASPIM, avec des performances variées selon la géographie et le secteur.
- Les SCPI fiscales investissent dans des biens résidentiels éligibles à des dispositifs de défiscalisation, comme le Malraux ou le Déficit Foncier, qui permettent de réduire l’imposition des associés. Toutefois, elles affichent une rentabilité plus faible et imposent des contraintes de détention minimales.
- Les SCPI de plus-value ou de capitalisation investissent dans des biens sous-évalués, à rénover ou avec un potentiel de valorisation important. L’objectif principal est la revente des actifs à un prix supérieur, afin de générer une plus-value pour les investisseurs.
Les SCPI bénéficient d’une gestion déléguée, ce qui vous décharge, en tant qu’investisseur, des préoccupations liées à la gestion locative. Toutefois, elles présentent des risques, notamment en matière de liquidité. De plus, les frais de souscription (souvent compris entre 8 et 12 %) doivent être pris en compte dans l’évaluation du résultat réel.
OPCI et SIIC : deux alternatives pour diversifier son portefeuille
Les OPCI et SIIC (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) et (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) offrent d’autres approches de l’investissement.
Les OPCI combinent des actifs physiques (60 % à 90 %) avec des actifs financiers (actions, obligations, liquidités), ce qui leur permet d’offrir une meilleure liquidité que les SCPI. Contrairement à ces dernières, dont la cession des parts peut être plus complexe et soumise à des délais de revente, ces véhicules d’investissement permettent à l’investisseur de récupérer son capital plus rapidement. Cette flexibilité a cependant un coût : leur performance est plus volatile. En 2024, le rendement moyen des OPCI s’est établi à -2,82 %, contre -7,6 % en 2023, marquant tout de même un redressement notable. De son côté, l’indice IEIF OPCI Grand Public Mensuel affiche une contre-performance de -3,49 % cette année. Cette volatilité est en grande partie due à la composante financière des OPCI, plus sensible aux fluctuations des marchés boursiers.
Les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées, considérées comme des titres cotés en Bourse plutôt que comme de l’immobilier direct, bénéficient d’une liquidité élevée. En effet, leurs parts peuvent être achetées et revendues instantanément sur les marchés financiers, contrairement aux SCPI ou aux OPCI qui nécessitent des délais de cession. Elles offrent un levier de rentabilité qui combine les loyers perçus sur les actifs immobiliers et la performance boursière du titre.
Toutefois, cette liquidité les expose fortement aux fluctuations, en 2024, certaines ont affiché des rendements dépassant 6 %, mais leur rendement reste tributaire du contexte économique et des cycles boursiers.
SCI : une approche flexible pour l’immobilier mutualisé
Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) offrent une grande souplesse en matière de gestion, de transmission et de fiscalité. Contrairement aux SCPI, qui sont des véhicules financiers, elles permettent de structurer et gérer collectivement des placements immobiliers. Elles sont particulièrement adaptées pour investir en famille ou entre associés afin d’acquérir et d’administrer des biens communs. Une SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), selon l’option fiscale choisie.
Toutefois, les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI à hauteur de leur participation, ce qui peut représenter un risque en cas de difficultés financières. De plus, bien qu’elle permette de transmettre un bien progressivement via des donations de parts, elle impose un suivi administratif rigoureux et des obligations comptables plus contraignantes qu’un placement direct.
Face à la diversité des solutions existantes, plusieurs critères doivent guider votre choix. Il est essentiel de définir vos objectifs : cherchez-vous un complément de salaire immédiat, une réduction fiscale, ou une valorisation à long terme de votre capital ? Votre horizon de placement et votre tolérance au risque influenceront également directement le choix du véhicule.
Ensuite, la sélection de la société de gestion est déterminante. Un suivi rigoureux garantit une meilleure performance et une bonne maîtrise du risque. Avant d’investir, il est recommandé d’analyser la rentabilité passée, le taux d’occupation des biens et les frais associés. Néanmoins, les rendements passés ne préjugent pas des résultats futurs, et il est essentiel de considérer l’ensemble des paramètres avant toute décision.
Enfin, la fiscalité joue également un rôle important dans votre choix. Les dividendes sont généralement imposés comme des revenus fonciers, tandis que ceux des SIIC relèvent des revenus de capitaux mobiliers (RCM). L’intégration de ces placements dans une assurance-vie ou un PER peut permettre d’optimiser la fiscalité, notamment pour les OPCI et certaines SIIC accessibles en unités de compte.
Epsilon 360° : Une SCPI engagée sur le long terme
Chez Epsicap REIM, nous avons conçu Epsilon 360° pour offrir à nos souscripteurs un produit de placement performant, accessible et résilient, capable de s’adapter aux évolutions du secteur immobilier.
En 2024, notre Taux de Distribution de 6,55 % s’est inscrit au-dessus de la moyenne du marché, illustrant la solidité de notre modèle. Notre portefeuille, composé de 44 actifs répartis en Europe, reflète une stratégie de diversification pensée pour optimiser la maîtrise des risques sur la durée. Avec un Taux d’Occupation Financier (TOF) de 99,95 %, nous assurons une stabilité des revenus locatifs et un haut niveau de résultat. Toutefois, il est important de noter que les rendements passés ne préjugent pas des résultats futurs, les recettes locatives peuvent fluctuer en fonction du marché.
Notre force repose sur une gestion proactive et une sélection rigoureuse du portefeuille, concentrée sur l’immobilier des smallCaps européennes. Nous identifions des opportunités au sein de ces entreprises à fort potentiel de valorisation et ajustons continuellement notre stratégie pour maximiser les performances.
Nous sommes également convaincus que les investissements immobiliers doivent être responsables et durables. C’est pourquoi Epsilon 360° est labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable) depuis 2022 et intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans chacune de nos décisions.
Pierre Papier : un levier efficace pour votre patrimoine
Les produits en Pierre Papier sont une solution simple et diversifiée pour accéder à l’immobilier tout en bénéficiant d’un accompagnement professionnel. Selon vos objectifs, plusieurs options s’offrent à vous : certaines permettent d’investir dans l’immobilier locatif en mutualisant les risques, tandis que d’autres offrent une meilleure liquidité grâce à leur exposition aux marchés financiers. Enfin, certaines structures facilitent la gestion et la transmission de votre patrimoine de manière plus flexible.
Avant d’investir, il est essentiel de définir votre stratégie et de vous appuyer sur une société de gestion agréée par l’AMF (l’Autorité des marchés Financiers) . Avec une rentabilité solide et une approche dynamique, la SCPI Epsilon 360° constitue un choix pertinent pour intégrer l’immobilier à vos actifs. Nos experts sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet et répondre à vos questions. Contactez-nous pour en savoir plus. Parlez nous de votre projet d’épargne.
