SCPI à Bordeaux : un positionnement ciblé pour investir autrement

Avec plus de 1,2 million d’habitants dans sa métropole et une croissance démographique supérieure à la moyenne nationale (source : Insee, 2023), Bordeaux s’impose comme l’un des pôles les plus attractifs de France. Sa dynamique économique soutient un marché immobilier tertiaire actif, notamment dans les secteurs des bureaux, de la logistique et des commerces de proximité. Pourtant, investir à Bordeaux via une SCPI suppose de comprendre deux approches différentes : certaines SCPI régionales possèdent des immeubles localisés dans la métropole, d’autres sont simplement administrées depuis la région, sans pour autant y déployer leur capital. Ce guide vous donne les outils pour distinguer ces deux positionnements, identifier les critères concrets qui vous permettront d’investir de manière ciblée et cohérente dans l’économie bordelaise à travers une SCPI, et comprendre comment EPSICAP REIM positionne cette logique régionale dans sa gestion immobilière. 

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et liés à l’évolution du marché immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne tiennent pas compte de la fiscalité applicable aux revenus fonciers. La SCPI est un placement de long terme, à minima recommandé sur 8 ans, afin de lisser les cycles immobiliers et de permettre une gestion efficace des immeubles par la société de gestion. Avant toute souscription, demandez conseil auprès d’un CGP ou d’un CIF. 

SCPI régionale : définition et principes

Les fondements de la SCPI 

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) reposent sur un principe simple : permettre à des épargnants d’investir collectivement dans un portefeuille immobilier locatif diversifié, tout en déléguant l’intégralité de la gestion à une société spécialisée agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). En échange de leur souscription, les associés perçoivent des revenus potentiels issus des loyers encaissés, proportionnels à la part de capital détenue, sous forme de dividendes. Ce modèle de la pierre papier permet une accessibilité financière plus large à l’immobilier d’entreprise, souvent hors de portée en direct, et une mutualisation du risque entre différents actifs, locataires et zones géographiques.

Le positionnement des SCPI régionales

Dans ce cadre, une SCPI régionale concentre ses investissements sur une zone géographique définie, qu’il s’agisse d’une région administrative (Nouvelle-Aquitaine), d’un bassin économique (Sud-ouest), ou d’un périmètre métropolitain (Bordeaux et sa couronne). À l’inverse d’un véhicule à portée nationale qui peut cibler Paris ou des grands pôles tertiaires, une SCPI régionale peut cibler des zones moins visibles, mais porteuses, à l’image de certaines communes de la métropole bordelaise comme Pessac, Gradignan ou Bègles. Ces localisations offrent un bon rapport entre rendement locatif et stabilité, en lien avec une demande locale soutenue. Les SCPI régionales se distinguent donc par une connaissance fine du marché local, une stratégie de proximité dans la gestion locative et un choix d’immeubles souvent plus ciblé et spécifique.

Cette structure peut se révéler pertinente pour capter des opportunités immobilières moins exposées à la concurrence, avec des rendements potentiellement différenciants selon les biens sélectionnés. Les investisseurs bénéficient ainsi d’une exposition contrôlée à des marchés en développement comme la région bordelaise, sans concentration excessive et d’une mutualisation du risque sur un parc diversifié à l’échelle d’un territoire cohérent. 

SCPI investies à Bordeaux : comment les intégrer à votre allocation SCPI ? 

Investir dans une SCPI qui détient des immeubles à Bordeaux vous permet de bénéficier de la dynamique économique locale sans acquérir vous-même un bien physique. Vous détenez ainsi indirectement une part d’immeubles situés dans des zones à fort potentiel comme le quartier Euratlantique ou Mérignac, via une structure collective qui prend en charge l’intégralité de leur gestion. 

Les SCPI régionales, à l’image des SCPI bordelaises, peuvent être considérées comme des leviers de diversification au sein d’un portefeuille de SCPI exposé à d’autres régions ou secteurs thématiques (santé, logistique, etc.). Leur part au sein de votre portefeuille dépend étroitement de votre profil d’investisseur. Si vous avez un profil prudent ou réalisez vos premiers investissements en SCPI, une exposition mesurée à une SCPI régionale suffit à renforcer la diversification de votre portefeuille tout en profitant du tissu économique équilibré et une demande locative soutenue. Si vous avez un profil équilibré, les SCPI bordelaises peuvent représenter un axe structurant de votre stratégie immobilière. Le développement progressif de projets d’aménagement comme l’Euratlantique suggérant un potentiel de valorisation et une certaine régularité des revenus locatifs. Pour un investisseur dynamique, une SCPI régionale permet d’adopter un positionnement plus ciblé, orienté vers la recherche d’un couple rendement/localisation différenciant et une granularité adaptée à une allocation plus active. 

Demandez conseil pour établir l’allocation patrimoniale qui correspond à vos objectifs et votre profil. 

SCPI gérées depuis Bordeaux : faut-il privilégier une expertise locale ?

Certaines SCPI sont administrées par des sociétés de gestion implantées à Bordeaux. Ce lien géographique peut donner le sentiment d’une meilleure connaissance du marché local. Toutefois, la localisation du siège du gestionnaire n’implique pas nécessairement une exposition significative au territoire bordelais.

En effet, une société de gestion basée à Bordeaux bénéficie d’un accès direct aux acteurs économiques régionaux et aux opportunités immobilières locales. Cette proximité peut favoriser une réactivité élevée dans la gestion des biens et une meilleure compréhension du tissu économique local. Cependant, cette implantation géographique n’induit pas automatiquement un investissement massif dans la métropole. En réalité, certaines SCPI gérées depuis Bordeaux adoptent une vision nationale, voire européenne, sans affecter de capital significatif à leur territoire d’implantation. Une SCPI peut ainsi être pilotée depuis Paris tout en détenant plusieurs immeubles en région bordelaise. À l’inverse, une SCPI gérée sur place peut privilégier des marchés situés dans d’autres régions selon sa stratégie d’allocation.

Ce qui compte pour vous en tant qu’investisseur, c’est la stratégie immobilière globale de la SCPI, sa capacité à sélectionner des actifs de qualité et à générer des revenus locatifs durables. L’implantation bordelaise du gestionnaire ne constitue qu’un élément de contexte. Elle devient pertinente uniquement si elle s’accompagne d’une allocation concrète de capital sur le territoire.

Bordeaux : un marché porteur pour l’immobilier d’entreprise

Avec une croissance démographique soutenue, une économie diversifiée et une position géographique stratégique, la région bordelaise présente un profil favorable pour l’investissement immobilier tertiaire via SCPI. Pour les investisseurs, cette dynamique influe directement sur la valorisation des actifs et sur la régularité des revenus potentiels distribués.

Une métropole en expansion

Selon l’Insee, la population de la métropole bordelaise a progressé de plus de 7 % entre 2013 et 2020. Cette tendance s’accompagne d’un afflux d’entreprises, attirées par la qualité de vie, l’accessibilité (LGV, aéroport de Mérignac), et les politiques locales d’aménagement. Cette croissance démographique soutient la demande de bureaux, de locaux commerciaux et d’espaces logistiques.

Une demande tertiaire soutenue

En effet, le marché des bureaux reste particulièrement actif, porté par des projets structurants, à l’image du projet Euratlantique. Ce quartier d’affaires en pleine transformation, autour de la gare Saint-Jean, concentre des immeubles récents recherchés par les SCPI investies dans le tertiaire. D’autres secteurs comme la zone aéroportuaire de Mérignac, le parc Newton ou la rive droite affichent également un bon taux d’absorption des surfaces.

Les locaux d’activité et la logistique urbaine suscitent également un intérêt croissant, en lien avec l’essor du e-commerce et la nécessité de livraisons rapides. Bordeaux bénéficie d’autant plus de connexions autoroutières favorables à cette typologie d’actifs.

Un foncier maîtrisé et des perspectives locatives solides

Le développement maîtrisé du foncier, encadré par les documents d’urbanisme (PLU et SCOT — Schéma de Cohérence Territoriale), limite les risques de surproduction immobilière. Ce cadre renforce la stabilité des loyers et la valorisation potentielle des immeubles détenus par les SCPI. La vacance locative reste contenue, notamment pour les actifs bien positionnés géographiquement et bien entretenus.

En effet, la localisation des immeubles conditionne leur rendement locatif. À Bordeaux, le taux d’occupation reste élevé pour ceux bien situés, notamment les bureaux modernes ou les commerces de proximité dans les quartiers en transformation. Une SCPI qui cible ces segments peut générer des revenus potentiellement réguliers, même si ceux-ci dépendent toujours du contexte locatif à un instant donné. Certaines SCPI peuvent aussi arbitrer des immeubles anciens pour recentrer leur patrimoine sur des immeubles plus performants. 

La capitale de la Nouvelle-Aquitaine réunit ainsi plusieurs leviers d’attractivité pour les acteurs de la pierre papier : profondeur de marché, diversité des typologies d’actifs et potentiel de valorisation. 

Comment les SCPI intègrent-elles Bordeaux dans leur parc immobilier ? 

Une SCPI concentre rarement l’ensemble de son patrimoine sur une seule ville. Toutefois, une présence significative à Bordeaux, au sein d’un portefeuille plus large, permet d’apporter une exposition régionale équilibrée. Objectif : répartir les risques locatifs sur plusieurs villes tout en bénéficiant des opportunités propres à la métropole bordelaise et à celles offertes par d’autres territoires complémentaires. 

Il est donc essentiel de consulter les documents officiels et réglementaires des sociétés de gestion — rapport annuel, bulletin trimestriel, document d’information clé —  afin d’analyser la composition du parc immobilier de chaque SCPI qui se dit régionale et investie sur Bordeaux. 

Bien choisir sa SCPI orientée Bordeaux

Constitution du parc et qualité des locataires 

Investir dans une SCPI exposée au marché bordelais suppose d’analyser plusieurs paramètres structurants. Au-delà du discours commercial, et du taux de distribution affiché, c’est la composition réelle du portefeuille et la vision du gestionnaire qui déterminent la pertinence de l’investissement. Vérifiez donc :

• le nombre d’immeubles localisés dans la métropole ou sa périphérie ;
• la part du portefeuille total représentée par ces immeubles ;
• les zones précises d’implantation : centre-ville, zone Euratlantique ou autre villes comme Pessac, Mérignac, etc.

Une SCPI vraiment orientée vers Bordeaux met en avant des localisations précises, avec des données complémentaires sur les locataires et les baux (entreprises pérennes, baux fermes, absence de turn-over fréquent, etc.). Analysez ensuite le type d’immobilier détenu ainsi que leur qualité (accessibilité, performance énergétique, modularité, etc.). Ces informations influent directement sur le potentiel de rendement, la stabilité locative et l’attractivité du parc sur le long terme.

Enfin, consultez les taux d’occupation, qui témoignent de la capacité de la SCPI à sécuriser des revenus locatifs. Il doit se maintenir au-dessus de 90 % sur une base continue, avec un taux de recouvrement élevé. 

Approche du gestionnaire et transparence

L’expertise et la stratégie de la société de gestion sont déterminantes. Un positionnement régional clairement défini, appuyé par une politique d’investissement transparente et des arbitrages cohérents, donne de la visibilité à l’investisseur. Il convient donc avant d’investir, d’évaluer la régularité des communications financières, la politique de distribution ainsi que les perspectives à moyen terme sur le marché local.

D’autres indicateurs comme le Taux de Rendement Interne (TRI) ou le Report à Nouveau (RAN) doivent également être examinés avant toute décision d’investissement. Ici, nous avons choisi de mettre en avant les éléments différenciants liés au positionnement local de la SCPI. N’hésitez pas à demander conseil. 

EPSICAP REIM et la SCPI Epsilon Nano : un positionnement engagé sur les territoires à potentiel

Chez EPSICAP REIM, société de gestion physiquement implantée à Bordeaux, nous avons conçu la SCPI diversifiée Epsilon Nano pour répondre à une logique d’investissement ancrée dans les territoires à fort potentiel, en dehors des marchés immobiliers déjà fortement valorisés. Notre stratégie cible ainsi des actifs de taille intermédiaire, communément appelés « smallcaps immobilières », situés dans des zones dynamiques et accessibles. Bordeaux s’inscrit naturellement dans cette approche, aux côtés de métropoles comme Toulouse, Nantes ou Montpellier, ainsi que de certains marchés européens sélectionnés. Cette répartition géographique permet de capter la croissance des territoires secondaires en France comme en Europe, tout en évitant la concentration du patrimoine sur une seule aire urbaine.

L’analyse de chaque actif repose sur :

• la qualité de son emplacement (proximité des flux, accessibilité, potentiel locatif) ;
• la pérennité du locataire et la durée des baux ;
• la capacité de l’immeuble à maintenir ou améliorer sa valeur dans le temps.

Nous sélectionnons des immeubles :

• situés dans des agglomérations dynamiques en France et en Europe ;
• occupés par des PME ou des structures stables et implantées localement ;
• à usage de bureaux, d’activité ou de commerce de proximité ;
• qui répondent aux critères ESG. 

Cette approche permet une gestion active, en lien avec les réalités et besoins économiques locaux.

La ligne directrice d’Epsilon Nano : cibler des actifs de taille intermédiaire qui offrent un bon équilibre entre potentiel locatif, diversification géographique et perspectives de valorisation du prix de part, qu’ils soient implantés en région, dans les métropoles de France ou dans des zones d’Europe dynamiques. Nous nous voulons accessible avec un minimum d’investissement abordable pour de nombreux profils investisseurs et divers modes de souscription : pleine propriété, démembrement, via contrat d’assurance vie (sous réserve de référencement chez l’assureur) et engagé  — à l’image de notre labellisation ISR (Investissement Socialement Responsable). 

Vous souhaitez diversifier votre patrimoine en investissant dans un immobilier professionnel résilient, ancré dans les régions françaises les plus prometteuses ? Faites le choix Epsilon. Contactez notre équipe pour étudier votre projet d’investissement et construire une allocation cohérente.