La crise sanitaire du COVID-19 en 2020 a constitué un test grandeur nature pour les SCPI. Fermetures d’activités, tensions sur les loyers, incertitudes économiques : en quelques mois, l’ensemble du marché immobilier a été mis sous pression. Avant elle, la crise financière de 2008 avait déjà provoqué un ralentissement marqué des transactions et une correction des valorisations. Plus récemment, la remontée rapide des taux d’intérêt depuis 2022 est venue modifier les équilibres du marché, en influençant à la fois les conditions de financement et la valeur des actifs immobiliers.
Ces épisodes, bien que très différents dans leurs causes, posent une même question : comment les SCPI se comportent-elles réellement face aux cycles économiques et aux chocs conjoncturels ? Une lecture limitée au court terme peut parfois accentuer la perception du risque, alors que leur fonctionnement repose sur une logique différente, fondée sur la détention d’actifs immobiliers et une gestion inscrite dans le temps long.
L’enjeu est donc de comprendre les mécanismes à l’œuvre, d’identifier les risques à considérer et de replacer les évolutions observées dans une lecture plus globale, fondée sur les caractéristiques propres à cette classe d’actifs.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et liés à l’évolution du marché immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les SCPI face aux cycles économiques : comprendre les mécanismes
Une classe d’actifs immobilière exposée
Les SCPI investissent majoritairement dans l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, logistique ou encore santé), segment directement liés à l’activité économique. À ce titre, elles ne sont pas isolées des cycles : elles les traversent, avec leurs phases de croissance comme de ralentissement.
En période de crise, plusieurs paramètres peuvent être affectés. La solidité financière des locataires peut influencer le niveau des loyers perçus, tandis que le taux d’occupation financier (TOF), indicateur de la capacité à maintenir les actifs loués, peut évoluer. Dans le même temps, la valorisation des actifs immobiliers dépend des conditions de marché et peut faire l’objet d’ajustements.
Ces évolutions se traduisent ensuite dans les indicateurs suivis par les investisseurs, comme, entre autres, le taux de distribution ou le taux de rendement interne (TRI), qui permettent d’apprécier la performance dans la durée.
Pour autant, cette exposition aux cycles doit être mise en perspective. Contrairement aux actifs cotés, les SCPI reposent sur des revenus locatifs issus de baux souvent pluriannuels. Cette structuration introduit une forme d’inertie : les ajustements existent, mais ils ne se matérialisent généralement pas de manière immédiate. Ils s’inscrivent le plus souvent dans une temporalité progressive, au fil des renégociations locatives, des arbitrages d’actifs et des évolutions de marché.
Exemple concret : le comportement des SCPI pendant la crise du COVID-19
La crise du COVID-19 constitue un cas concret pour comprendre le fonctionnement des SCPI dans un environnement dégradé. En 2020, les mesures sanitaires ont entraîné la fermeture temporaire de nombreux commerces et perturbé une partie des activités économiques.
Dans ce contexte, plusieurs évolutions ont été observées. Certains locataires, notamment dans les secteurs du commerce et de la restauration, ont bénéficié de reports ou d’aménagements de loyers.
Les actifs liés aux commerces et à l’hôtellerie ont subi une pression plus marquée, avec des baisses de fréquentation importantes et des renégociations locatives plus fréquentes. À l’inverse, des segments comme la logistique ou la santé ont fait preuve d’une forte résilience. La logistique, portée par l’essor du e-commerce, a même bénéficié d’une dynamique favorable, avec des taux d’occupation souvent restés supérieurs à 95 %. Les actifs de santé, occupés par des exploitants sur des baux longs, ont également maintenu une bonne stabilité des loyers.
Du côté des bureaux, la situation s’est révélée plus contrastée. Si certains actifs ont été temporairement affectés par le développement du télétravail, les immeubles bien situés et occupés par des locataires solides ont globalement conservé des taux d’occupation élevés.
Ces ajustements n’ont donc pas été homogènes. Leur intensité dépendait directement du niveau de diversification du patrimoine, de la qualité des locataires et de la stratégie de gestion mise en place. Les SCPI les plus diversifiées, tant sectoriellement que géographiquement, ont généralement mieux amorti le choc.
Sur le plan des performances, la baisse est restée mesurée à l’échelle du marché. Le taux de distribution moyen des SCPI est passé d’environ 4,4 % en 2019 à 4,2 % en 2020. Une correction réelle, mais limitée, qui illustre la capacité d’amortissement de cette classe d’actifs.
Cette période a surtout mis en évidence un point essentiel : les SCPI ne réagissent pas comme des actifs financiers cotés. Les revenus et les valorisations évoluent de manière progressive, au fil des renégociations locatives, des arbitrages d’actifs et des décisions de gestion.
SCPI en période de crise : quels risques concrets pour l’investisseur ?
Baisse potentielle des revenus et des valorisations
En période de crise, les SCPI peuvent connaître des ajustements sur deux dimensions principales : les revenus distribués et la valorisation des parts.
Du côté des revenus, les loyers perçus peuvent évoluer en fonction de la situation des locataires. Lors de la crise du COVID-19, certains secteurs comme le commerce ou l’hôtellerie ont connu des difficultés ponctuelles, conduisant à des reports ou à des aménagements de loyers. Ces mesures ont pu peser temporairement sur les distributions, sans pour autant remettre en cause le fonctionnement global des SCPI.
Concernant les valorisations, les expertises immobilières peuvent être revues en fonction des conditions de marché. Une hausse des taux d’intérêt, comme observée depuis 2022, peut par exemple entraîner une baisse des valeurs d’actifs. Cette évolution reste progressive et dépend fortement de la qualité des immeubles, de leur localisation et de leur capacité à générer des revenus.
Ainsi, les impacts d’une crise ne sont jamais uniformes. Ils varient selon la composition du patrimoine et les choix de gestion.
Risque de liquidité : un point central en phase de tension
La question de la liquidité occupe une place particulière en SCPI, et devient plus visible lors des phases de marché dégradées.
Contrairement aux actifs cotés, les parts de SCPI ne s’échangent pas en continu. Leur revente repose sur l’existence d’une contrepartie, dans le cadre des mécanismes propres à chaque véhicule. Lorsque l’équilibre entre les demandes de retrait et les nouvelles souscriptions se dégrade, les délais de cession peuvent ainsi s’allonger.
Ce fonctionnement reflète directement la nature des actifs sous-jacents. Adossées à de l’immobilier, les SCPI ne peuvent offrir la même liquidité que des instruments financiers négociés en temps réel.
Dans ce contexte, la liquidité ne disparaît pas nécessairement en période de crise, mais elle peut devenir moins immédiate. Son niveau dépend notamment de la dynamique de collecte, de la gestion des flux par la société de gestion et des mécanismes internes mis en place pour organiser les retraits.
Cette caractéristique rappelle que les SCPI s’inscrivent dans un horizon d’investissement de long terme, généralement de plusieurs années, tel qu’indiqué dans leur documentation réglementaire.
Le rôle du levier et du contexte financier
Certaines SCPI peuvent recourir à l’endettement pour financer une partie de leurs acquisitions immobilières. Ce levier leur permet d’accroître leur capacité d’investissement, tout en introduisant une sensibilité supplémentaire aux conditions de financement.
Son effet dépend étroitement du contexte économique. Dans un environnement de taux bas, le recours à l’endettement peut accompagner le développement du portefeuille et soutenir les équilibres financiers des opérations. À l’inverse, en phase de remontée des taux, l’augmentation du coût de financement peut peser sur les conditions d’investissement et, indirectement, sur les revenus générés et sur la valorisation des actifs.
La période récente en offre une illustration concrète. Après plusieurs années marquées par des taux historiquement faibles, la remontée rapide des taux directeurs amorcée en 2022 a profondément modifié les équilibres du marché immobilier, influençant à la fois les valorisations et les stratégies d’arbitrage.
Dans ce contexte, l’analyse d’une SCPI ne peut se limiter à la seule lecture immobilière. Elle suppose également de prendre en compte sa structure financière et son exposition aux conditions de marché.
Garder un horizon long terme : un principe fondamentale pour l’investissement en SCPI
Pourquoi la durée de détention change la lecture du risque
La perception du risque en SCPI dépend étroitement de l’horizon d’investissement retenu. Une lecture à court terme peut accentuer l’impact d’une phase de marché défavorable, là où une analyse sur plusieurs années permet de replacer ces évolutions dans un cycle immobilier plus large.
Le fonctionnement même des SCPI repose sur cette temporalité. Les actifs immobiliers sont détenus sur des durées longues, les baux s’inscrivent généralement sur plusieurs années, et les ajustements de marché — qu’ils concernent les loyers ou les valorisations — s’opèrent de manière progressive. Cette dynamique contribue à lisser, dans une certaine mesure, les effets des périodes de tension.
L’épisode du COVID-19 en offre une illustration concrète. À court terme, certaines SCPI ont connu des ajustements liés aux reports de loyers ou à des incertitudes sectorielles. Sur une durée plus longue, ces évolutions ont été en partie absorbées par la continuité des flux locatifs, la diversification des portefeuilles et les décisions de gestion mises en œuvre.
Dans ce contexte, certains indicateurs prennent tout leur sens. Le taux de rendement interne (TRI), par exemple, propose une lecture dans la durée en intégrant à la fois les revenus distribués et l’évolution de la valeur des parts, offrant ainsi une vision plus globale de la performance passée. Le Taux d’Occupation Financier peut quant à lui donner une indication de la santé actuelle d’une SCPI.
Les effets d’une sortie anticipée en période de crise
Une sortie de SCPI en période de crise peut exposer à plusieurs effets défavorables, souvent liés au timing de marché.
Dans un contexte dégradé, la valorisation des parts peut faire l’objet d’ajustements temporaires. Une cession réalisée à ce moment peut ainsi conduire à constater une moins-value, là où une détention plus longue aurait permis d’en atténuer l’impact.
À cela peuvent s’ajouter des éléments liés à la structure même du produit. Certaines SCPI intègrent des mécanismes de frais dépendant de la durée de détention. Dans les modèles sans commission de souscription, des frais de sortie peuvent par exemple s’appliquer en cas de revente anticipée, souvent avant une période de plusieurs années.
Par ailleurs, les conditions de marché peuvent également affecter la liquidité. En phase de tension, l’équilibre entre acheteurs et vendeurs peut se dégrader, ce qui peut rallonger les délais de cession.
Pris ensemble, ces éléments traduisent la nature même des SCPI. Leur fonctionnement — qu’il s’agisse de la valorisation, des frais ou de la liquidité — s’apprécie dans le temps. C’est pourquoi elles s’inscrivent généralement dans un horizon d’investissement de long terme, souvent supérieur à plusieurs années selon la documentation réglementaire.
Dans ce cadre, la gestion d’une SCPI en période de crise repose moins sur des ajustements immédiats que sur la cohérence de la stratégie au regard de cet horizon.
Suivre la stratégie et la communication de la société de gestion
Comprendre les décisions en période de crise
En période de crise, la performance d’une SCPI dépend en partie des choix opérés par la société de gestion. L’investisseur ne détient pas directement les actifs : il en délègue la gestion, ce qui rend cette dimension particulièrement visible lorsque le marché se tend.
Lors de la crise du COVID-19, les sociétés de gestion ont ainsi été amenées à adapter rapidement leur approche. Aménagements de loyers pour certains locataires, renforcement de la relation locative afin de préserver les taux d’occupation, arbitrages d’actifs pour ajuster les portefeuilles : ces décisions ont eu un impact direct sur les revenus distribués et sur la capacité des SCPI à traverser la période.
Comprendre une SCPI suppose donc de s’intéresser à sa stratégie d’ensemble. La typologie des actifs, leur répartition géographique, la qualité des locataires ou encore la politique d’arbitrage constituent autant de clés de lecture pour appréhender les décisions prises dans un environnement incertain.
Cette analyse peut être complétée par le suivi de certains indicateurs, à condition de les replacer dans leur contexte. Le taux d’occupation financier permet d’apprécier la capacité à maintenir les actifs loués, tandis que le taux de distribution reflète les revenus versés sur une année, sans pour autant suffire à lui seul à juger de la performance globale. Le report à nouveau, en tant que réserve de résultats, peut contribuer à lisser les distributions dans le temps. Enfin, le taux de rendement interne propose une lecture plus globale, en intégrant à la fois les revenus perçus et l’évolution de la valeur des parts.
Pris isolément, ces indicateurs apportent un éclairage partiel. C’est leur mise en perspective avec la stratégie de gestion qui permet d’en tirer une lecture cohérente.
Maîtriser l’émotionnel : comme pour tout investissement
En période de crise, la perception du risque évolue souvent plus rapidement que les fondamentaux. Ce décalage peut conduire à des décisions influencées par le contexte immédiat, plutôt que par une analyse de fond.
La crise du COVID-19 en offre une illustration. Face à un environnement incertain, certains investisseurs ont pu anticiper une dégradation durable, alors même que les ajustements observés se sont révélés progressifs et très différenciés selon les secteurs.
Ce type de situation met en lumière certains réflexes fréquents : une attention accrue portée aux événements récents, des réactions rapides face aux évolutions de marché, ou encore des comparaisons avec des actifs plus liquides. Pris isolément, ces éléments peuvent conduire à des arbitrages qui ne sont pas toujours alignés avec la nature des SCPI, fondée sur des cycles longs et une gestion dans la durée.
Dans ce contexte, l’enjeu consiste avant tout à replacer les évolutions observées dans leur cadre d’analyse. Cela implique de considérer la qualité et la diversification du patrimoine, de suivre les principaux indicateurs dans le temps et de comprendre les décisions prises par la société de gestion. L’objectif est de distinguer ce qui relève d’ajustements conjoncturels de ce qui traduit des évolutions plus structurelles.
