Selon les données de l’ASPIM, le marché des SCPI compte 232 véhicules au 31 décembre 2025, en progression par rapport aux 216 recensées un an plus tôt. Les premières SCPI ont été créées à la fin des années 1960, tandis que plus de 35 nouvelles SCPI ont vu le jour entre 2022 et 2024. Alors, entre véhicules historiques ayant traversé plusieurs cycles immobiliers et nouvelles SCPI âgées de moins de trois ans, le contraste peut sembler marqué. Pourtant, la question ne consiste pas à opposer ancienneté et nouveauté, mais plutôt de comprendre les logiques économiques propres à chaque génération afin de choisir son allocation SCPI avec méthode et cohérence. C’est l’objet de ce guide : analyser les forces, les limites et les complémentarités possibles entre SCPI historiques et SCPI récentes.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et liés à l’évolution du marché immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
SCPI historiques : stabilité, profondeur d’historique et contraintes structurelles
Qu’est ce qu’une SCPI « historique » ?
Il n’existe pas de définition réglementaire d’une SCPI « historique ». Dans la pratique, ce terme désigne généralement des véhicules créés avant les années 2000, voire avant 2010, dont le patrimoine s’est constitué progressivement sur plusieurs cycles immobiliers.
Les premières SCPI ont vu le jour à la fin des années 1960, dans un environnement très différent de celui que connaît le marché aujourd’hui. Depuis, ces véhicules ont traversé des phases d’expansion, des crises immobilières, la crise financière de 2008, la période post-Covid et plus récemment la remontée des taux d’intérêt.
Les forces structurelles des SCPI historiques
La plupart des SCPI historiques disposent d’une capitalisation élevée. Cette taille résulte d’années de collecte et d’investissements successifs. Elle implique souvent un patrimoine composé de nombreux immeubles et d’un nombre important de locataires. Cette mutualisation élargie contribue à lisser l’impact d’un départ locatif ou d’une vacance ponctuelle.
Un autre atout tient à la profondeur de l’historique de performance. Certaines SCPI anciennes peuvent présenter un Taux de Rendement Interne calculé sur dix, quinze ou vingt ans, voire davantage. Cette perspective longue permet d’observer la régularité des distributions, l’évolution du prix de part et le comportement du véhicule dans des contextes économiques variés. Il convient néanmoins de rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le troisième élément concerne l’expérience et la capacité d’adaptation de la société de gestion. En effet, au fil des décennies, certaines équipes ont mené des arbitrages successifs en fonction des cycles immobiliers, des évolutions économiques et des nouveaux usages. Cette pratique progressive du marché constitue un véritable savoir-faire opérationnel et explique pourquoi certaines SCPI historiques continuent d’afficher des trajectoires cohérentes aujourd’hui. Autrement dit, le track record de la société de gestion, sa capacité à gérer des cycles immobiliers contrastés et la stabilité de ses équipes doivent être intégrés dans l’analyse.
Les limites potentielles à analyser avec méthode
L’ancienneté peut également révéler certaines contraintes. Un patrimoine acquis il y a plusieurs décennies nécessite parfois des travaux de modernisation importants. De même, les exigences réglementaires en matière énergétique et environnementale ont fortement évolué, tout comme les usages et attentes des locataires. Adapter des immeubles anciens à ces nouveaux standards, ou procéder à des arbitrages pour faire évoluer l’allocation du patrimoine, peut mobiliser des budgets significatifs et peser temporairement sur la rentabilité — tout comme la modernisation des systèmes d’information et outils de reporting qui peuvent nécessiter des adaptations pour répondre aux standards actuels de transparence et de digitalisation en fonction de l’ancienneté de la SCPI et des usages internes.
Aussi, de nombreuses SCPI se sont développées autour de secteurs immobiliers historiques, à l’image des bureaux franciliens ou des commerces traditionnels. Cependant, les transformations des usages, notamment le développement du télétravail et l’évolution du commerce physique, ont modifié les équilibres sur certains segments et ont incité les sociétés de gestion à procéder à des ajustements stratégiques plus ou moins importants.
Enfin, la taille importante de certaines SCPI historiques constitue un facteur ambivalent. Elle favorise la mutualisation, mais peut également ralentir les réallocations stratégiques, compte tenu du temps nécessaire et du nombre d’acteurs impliqués.
Conclusion ?
Ainsi, une SCPI historique peut présenter une solidité structurelle réelle si elle poursuit activement la modernisation de son portefeuille et adapte sa stratégie aux cycles immobiliers. À l’inverse, l’inertie peut limiter son dynamisme. L’analyse doit donc porter sur la qualité actuelle du patrimoine, la gestion locative et la trajectoire stratégique, plutôt que sur la seule date de création.
SCPI récentes : positionnement, dynamisme et TRI court
Qu’est-ce qu’une SCPI récente ?
Il n’existe pas de définition réglementaire d’une SCPI « récente ». Dans la pratique professionnelle, une SCPI est généralement qualifiée de récente lorsqu’elle a moins de cinq ans d’existence. Le terme de SCPI « nouvelle » ou “Néo SCPI” s’applique plus précisément aux véhicules de moins de trois ans. Cette barre des trois ans correspond le plus souvent à la phase initiale de constitution du patrimoine et de déploiement des capitaux collectés.
Cette notion doit également être replacée dans les cycles de création du marché. Les premières SCPI ont été lancées à la fin des années 1960. Les années 1980 ont marqué une phase d’essor, suivie d’une période de maturité dans les années 1990 et 2000. Une nouvelle dynamique est apparue à partir de 2012, portée par l’internationalisation des stratégies et un environnement de taux bas ; puis le rythme de création s’est de nouveau accéléré depuis 2022 comme le confirment les données publiées par l’ASPIM.
Contrairement aux SCPI historiques qui ont constitué leur patrimoine sur plusieurs décennies, une SCPI récente ou nouvelle définit généralement une stratégie d’investissement, dès sa création, autour d’un positionnement précis, plus homogène, et potentiellement plus cohérent avec les standards actuels du marché : critères ESG, internationalisation, valorisation, etc.
Les atouts potentiels des SCPI récentes
Le premier avantage réside dans la modernité du patrimoine. Les actifs acquis récemment répondent généralement à des normes techniques et environnementales plus exigeantes. Ils peuvent présenter des performances énergétiques supérieures et intégrer des usages adaptés aux attentes contemporaines des locataires.
Le second atout tient au point d’entrée dans le cycle immobilier. Une SCPI lancée après une phase de correction des prix peut acquérir des immeubles dans un environnement de valorisation plus ajusté. Cette situation peut soutenir la performance future, sous réserve d’une bonne sélection des actifs et d’une stabilisation du marché. La taille plus modeste des SCPI récentes constitue également un facteur de flexibilité. Une capitalisation plus réduite facilite parfois les arbitrages et les ajustements stratégiques.
Enfin, certaines SCPI récentes ont fait évoluer leur modèle de frais, notamment en supprimant la commission de souscription et en adoptant d’autres mécanismes de rémunération prévus dans leur documentation réglementaire. Cette structure de frais peut influencer la dynamique de rentabilité selon la durée de détention. Pour rappel, tout investissement en SCPI s’inscrit dans une logique de long terme, avec une durée de détention recommandée généralement d’au moins huit ans.
Les points de vigilance à intégrer dans l’analyse
L’absence d’historique long constitue la principale limite : le Taux de Rendement Interne ne peut être évalué que sur une période courte.
Enfin, toute SCPI récente deviendra, avec le temps, une SCPI mature. L’analyse ne doit donc pas figer les catégories, mais apprécier la trajectoire. La qualité de gestion sur la durée conditionne davantage la résilience que la seule date de création.
Conclusion ?
La jeunesse d’une SCPI peut constituer une opportunité stratégique si elle s’inscrit dans un environnement favorable et repose sur une sélection rigoureuse des actifs. Elle peut également impliquer un niveau d’incertitude plus élevé lié au manque de recul.
SCPI historiques vs SCPI récentes : comparer sans opposer
L’ancienneté ne garantit pas la performance, pas plus que la nouveauté ne constitue un avantage automatique. L’analyse doit reposer sur des critères objectifs et comparables.
Le taux de distribution : un indicateur partiel
Le taux de distribution reste l’indicateur le plus visible. Il mesure les revenus versés au titre d’une année rapportés au prix de part de référence, selon les méthodes encadrées par la profession, notamment par l’ASPIM.
Toutefois, cet indicateur ne suffit pas pour comparer une SCPI historique et une SCPI récente. Une SCPI nouvelle peut afficher un taux élevé lors de ses premiers mois et années. À l’inverse, une SCPI historique peut présenter un taux plus modéré mais s’appuyer sur une trajectoire stable et un patrimoine consolidé.
Le taux de distribution doit donc être analysé en lien avec la qualité des actifs, le taux d’occupation financier et la stratégie globale.
Le TRI : une lecture dans le temps
Le Taux de Rendement Interne permet d’intégrer les revenus distribués et l’évolution du prix de part sur une période donnée. Les SCPI historiques disposent ici d’un avantage statistique, puisqu’elles peuvent présenter un TRI calculé sur dix, quinze ou vingt ans.
Les SCPI récentes, en revanche, ne disposent pas encore de recul suffisant pour produire un TRI long terme consolidé. Cette absence d’historique ne constitue pas un défaut en soi, mais elle limite la profondeur d’analyse.
Il convient donc de comparer des périodes équivalentes.
Le taux d’occupation financier : la qualité locative
Le taux d’occupation financier, calculé selon la méthodologie définie par l’ASPIM, mesure la part des loyers effectivement facturés par rapport aux loyers potentiels si l’ensemble du patrimoine était loué.
Une SCPI récente peut afficher un taux élevé si ses actifs sont neufs et attractifs. Une SCPI historique peut présenter un taux solide si elle a su adapter son patrimoine. À l’inverse, un taux en baisse peut traduire des difficultés sectorielles, une inadaptation structurelle aux exigences des locataires, ou encore des phases de travaux.
L’indicateur doit être interprété dans son contexte : phase de constitution, restructuration d’actifs, arbitrages ou repositionnement stratégique.
La valeur de reconstitution : comprendre l’ajustement du prix de part
La valeur de reconstitution correspond à la valeur estimée du patrimoine immobilier d’une SCPI, augmentée des frais nécessaires pour le reconstituer à l’identique (droits, frais d’acquisition, commissions). Elle est déterminée à partir des expertises indépendantes réalisées sur les actifs. Cet indicateur constitue un repère essentiel pour apprécier la cohérence entre le prix de souscription et la valeur économique sous-jacente du portefeuille.
Lorsque le prix de part s’écarte significativement de la valeur de reconstitution, la société de gestion peut être amenée à procéder à un ajustement, conformément au cadre réglementaire. Une variation (à la hausse ou à la baisse) peut donc résulter d’une évolution des expertises immobilières, elles-mêmes influencées par le contexte de taux d’intérêt et des rendements exigés par le marché. Par exemple, la remontée des taux observée depuis 2022 a conduit à une réévaluation des taux de rendement immobiliers et, dans certains cas, à une baisse des valeurs d’expertise. Cette mécanique a pu affecter la valeur de reconstitution de certaines SCPI, qu’elles soient historiques ou récentes, sans traduire une dégradation de la qualité des patrimoines.
Il convient donc d’analyser la variation éventuelle du prix de part en lien avec l’environnement économique et la performance globale annuelle (PGA). Une baisse ponctuelle liée à un ajustement d’expertise ne préjuge pas, à elle seule, de la trajectoire long terme du véhicule. L’ancienneté de la SCPI ne constitue pas un facteur déterminant en soi : l’analyse doit porter sur la cohérence entre valorisation actuelle, qualité du patrimoine, stratégie d’investissement et capacité d’adaptation au cycle immobilier.
SCPI historiques et récentes : quelle complémentarité dans une allocation ?
Une SCPI historique dispose généralement d’un patrimoine déjà constitué, d’une organisation éprouvée et d’un historique d’activité permettant une analyse sur plusieurs exercices. Les flux locatifs sont observables dans la durée et la trajectoire de performance peut être étudiée sur un cycle plus long. Cette maturité offre une visibilité élevée, notamment sur la gestion locative, les arbitrages réalisés et la capacité d’adaptation aux évolutions de marché.
À l’inverse, pour une SCPI récente, le patrimoine se construit au fil des acquisitions, la diversification s’opère graduellement et les indicateurs financiers se structurent dans le temps. Le potentiel repose davantage sur la discipline d’investissement, la qualité des premières opérations et la capacité de la société de gestion à bâtir un portefeuille cohérent.
La complémentarité éventuelle ne repose donc pas sur l’âge du véhicule en tant que tel, mais sur l’adéquation entre son stade de développement et les objectifs patrimoniaux de l’investisseur.
Structurer une recommandation entre SCPI historiques et récentes : articuler plusieurs paramètres de manière structurée
1. Analyser l’horizon et la capacité de détention
Toute SCPI s’inscrit dans un horizon long terme, généralement recommandé sur au moins huit ans. L’horizon ne change pas selon l’ancienneté du véhicule ; la phase de développement, en revanche, influence la dynamique.
2. Examiner la cohérence entre stratégie et cycle immobilier
Un véhicule lancé dans un contexte de correction des valorisations n’offre pas la même trajectoire potentielle qu’un véhicule constitué en période de forte compression des taux.
Le CGP doit intégrer :
- la date de création ;
- le contexte macroéconomique au moment des acquisitions ;
- la nature des actifs ciblés ;
- la profondeur du marché sur lequel la SCPI intervient.
L’ancienneté est ici un indicateur de cycle, et non un critère qualitatif isolé.
3. Évaluer les fondamentaux plutôt que la date de création
La qualité actuelle du patrimoine, le taux d’occupation financier, la valeur de reconstitution, la stratégie d’arbitrage et la structure de frais constituent des éléments plus déterminants que l’âge du véhicule. L’analyse doit être factuelle, contextualisée et comparative sur des périodes équivalentes.
4. Construire une allocation cohérente plutôt qu’un choix exclusif
Dans de nombreux cas, l’association de plusieurs profils permet d’améliorer l’équilibre global :
- une SCPI historique pour la profondeur d’historique et la mutualisation ;
- une SCPI récente pour la modernité du patrimoine et l’exposition à un nouveau cycle ;
- une diversification par taille d’actifs, géographie et typologie locative.
La logique d’allocation prime sur la logique de remplacement.
Dépasser l’opposition, structurer la cohérence
La distinction entre historique et récente ne constitue pas un critère qualitatif en soi. Sur le marché sont observées par les professionnels des trajectoires solides et disciplinées dans les deux catégories, comme des stratégies moins cohérentes. Aucune catégorie ne constitue une solution universelle. L’analyse doit être factuelle et individualisée. Elle doit porter sur la stratégie de la société de gestion, la qualité des actifs, la discipline d’investissement et la cohérence avec l’horizon du client.
Chez EPSICAP REIM, nous avons structuré notre gamme de SCPI autour d’un principe de complémentarité. En effet, Epsicap Nano cible des actifs tertiaires smallcaps, compatibles aux critères ESG, partout en Europe. Epsicap Explore, lancée plus récemment, cible quant à elle des actifs midcaps européen et se distingue par l’absence de commission de souscription et par une structure de frais adaptée à ce positionnement. Nos deux SCPI reposent sur les mêmes fondamentaux d’analyse et de sélection des actifs, mais interviennent sur des segments de marché différents. Leur association au sein d’une allocation permet de combiner diversification par taille d’actifs et diversification par phase de développement. Si vous souhaitez approfondir la structuration d’une allocation SCPI adaptée à votre profil ou à celui de vos clients, nos équipes peuvent vous accompagner dans une analyse personnalisée et documentée.
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