SCPI régionales : comprendre leur rôle dans une stratégie d’investissement
SCPI régionales : comprendre leur rôle dans une stratégie d’investissement
Selon l’ASPIM, les SCPI régionales concentrent moins de 6 % de la capitalisation totale du marché des SCPI. Ce poids modeste contraste avec des rendements souvent proches de ceux des SCPI à couverture nationale. Faut-il en conclure que cette spécialisation géographique reste sous-valorisée ? Cibler des zones économiques régionales permet-il d’améliorer la stabilité d’un portefeuille immobilier ? Ce guide vous aide à évaluer la pertinence des SCPI à spécialisation territoriale, en identifiant leur mécanisme, leurs avantages, et leur rôle potentiel dans une allocation diversifiée au côté d’autres véhicules de la pierre papier.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et liés à l’évolution du marché immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
SCPI régionales : définition et fonctionnement
source : scpi-8.com
Les territoires au cœur de la stratégie des SCPI régionales
Les SCPI régionales sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier qui concentrent leur portefeuille d’actifs sur une zone géographique déterminée. Contrairement aux SCPI à stratégie nationale, leur champ d’intervention — acquisitions, cessions et gestion d’actifs immobiliers — se limite à un périmètre régional défini dès leur création. Chaque SCPI régionale peut couvrir une ou plusieurs zones, selon sa stratégie et ses moyens opérationnels. L’ancrage territorial constitue le cœur de leur stratégie.
Note : Les “régions” d’implantation des SCPI localisées correspondent à des regroupements cohérents de métropoles et de territoires dynamiques sur le plan locatif et économique, plutôt que sur le découpage administratif des régions françaises. Ainsi, les zones géo-économiques généralement utilisées par les foncières régionales sont : Hauts-de-France, Grand Est, Île-de-France périphérique, Normandie, Bretagne, Pays de la Loire, Centre-Val de Loire, Nouvelle-Aquitaine, Occitanie, Auvergne-Rhône-Alpes et PACA.
Un modèle identique à toute SCPI immobilière
Le fonctionnement d’une SCPI régionale reste identique à celui de toute SCPI de rendement :
Une société de gestion (ou REIM : Real Estate Investment Management) pilote l’acquisition, la gestion et la location de biens d’un portefeuille immobilier — à dominante professionnelle.
Vous souscrivez des parts auprès de la REIM et devenez associés de la SCPI gérée.
Vous percevez, en contrepartie des revenus locatifs générés par les locations, des dividendes (souvent de façon trimestrielle) nets des frais de gestion appliqués par la REIM.
La seule différence réside dans l’approche d’allocation. Une SCPI nationale répartit ses investissements sur l’ensemble du territoire pour maximiser la diversification ; à l’inverse, une SCPI régionale mise sur la proximité et la spécialisation géographique. Elle cible des actifs — bureaux, commerces, locaux d’activité, établissements de santé, etc. — au sein de zones économiques identifiées pour leur dynamisme durable. Cette stratégie s’appuie sur une connaissance fine des marchés locaux, souvent plus lisibles et moins exposés aux fluctuations observées dans les grandes zones métropolitaines.
Investisseur : quels sont les avantages des SCPI régionales ?
Les SCPI régionales présentent plusieurs atouts si vous êtes à la recherche d’un équilibre entre rendement, régularité et lisibilité du risque immobilier.
Accès à des marchés immobiliers potentiellement plus stables et performants
Les territoires ciblés par les SCPI régionales présentent généralement une volatilité plus faible et des cycles immobiliers plus prévisibles que ceux observés en Île-de-France notamment. Certaines régions bénéficient d’une demande locative soutenue et d’un niveau de loyers stable dans le temps. Cette résilience s’est concrètement traduite par une surperformance historique des SCPI régionales sur les SCPI nationales de 1,7 % lors de la crise immobilière de 1990.
Plus récemment, en 2024, le taux de distribution moyen des SCPI s’établissait à 4,72 % selon l’ASPIM. Les SCPI diversifiées affichaient un rendement de 5,8 %, contre 5,7 % pour les SCPI régionales. Ces performances passées confirment que la spécialisation territoriale n’implique aucune perte de performance. Au contraire, et cette rentabilité comparable s’explique par un accès à des actifs professionnels valorisés de manière cohérente, sans pression excessive sur les prix, tout en bénéficiant d’un environnement locatif stable, du fait des besoins concrets des PME et entreprises de services.
Meilleure maîtrise du risque locatif et accès à une diversification géographique ciblée
Grâce à leur implantation locale ou à des partenariats de terrain solides, les sociétés de gestion sélectionnent les actifs avec une connaissance fine du tissu économique : zone de chalandise, solidité des locataires, caractéristiques du marché. Cette proximité opérationnelle permet une gestion réactive, adaptée aux spécificités de chaque territoire.
Intégrer une ou plusieurs SCPI régionale dans une allocation déjà exposée à l’Île-de-France ou aux grandes métropoles permet de diversifier le portefeuille et de mieux répartir les risques. En période d’incertitude macroéconomique, cette approche donne accès à des investissements plus lisibles, fondés sur des dynamiques locales souvent plus stables.
Impact positif sur les économies locales et approche durable
En investissant directement dans les territoires, les SCPI régionales contribuent au développement des écosystèmes économiques locaux et de leur attractivité. À ce titre, les SCPI régionales jouent un rôle d’acteur de terrain dans la structuration de l’immobilier d’entreprise hors des grands pôles nationaux. Chaque acquisition permet de :
soutenir l’activité immobilière professionnelle dans des zones souvent moins couvertes par les grands investisseurs institutionnels ;
maintenir ou créer des surfaces adaptées aux besoins des TPE, PME et professions libérales ;
favoriser l’implantation durable d’activités dans des quartiers ou zones d’activités à forte valeur d’usage.
Certaines vont plus loin, en intégrant des objectifs environnementaux, sociaux et de gouvernance dans leur stratégie. C’est le cas de SCPI régionales labellisées ISR, qui associent ancrage territorial et exigence de durabilité. À fin 2024, 4 SCPI régionales sont labellisées ISR, sur les 55 existantes. Cette proportion encore marginale illustre une dynamique en progression, portée par des sociétés de gestion qui cherchent à concilier ancrage territorial et engagement responsable.
Les risques spécifiques aux SCPI régionales
Comme tout placement immobilier, les SCPI régionales comportent des risques que vous devez, en tant qu’investisseur, évaluer avec rigueur.
Risque de concentration géographique : une spécialisation territoriale peut amplifier l’exposition à une conjoncture locale dégradée (baisse de la demande locative, ralentissement économique régional).
Risque locatif : dans certaines zones moins tendues, la vacance peut s’allonger en cas de départ de locataire, notamment pour des actifs très spécifiques ou mal situés.
Risque de liquidité : comme pour toute SCPI, le délai de cession des parts n’est pas garanti, en particulier si la collecte ralentit ou si la demande secondaire se contracte.
Risque de frais : les frais de souscription uniques (souvent compris entre 8 et 10 % du capital investi) et les frais de gestion récurrents (entre 8 et 12 % des dividendes bruts) réduisent la rentabilité nette. Une détention longue permet d’amortir ces coûts.
Impact de la fiscalité : les revenus fonciers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sauf détention via un contrat d’assurance-vie ou une structure adaptée. La fiscalité peut réduire significativement la rentabilité nette selon votre tranche marginale d’imposition et est à considérer avant toute souscription.
Demandez conseils à un conseiller en gestion de patrimoine ou un conseiller financier en investissement.
Comment les SCPI régionales sélectionnent-elles leurs actifs ?
La performance d’une SCPI régionale repose sur une sélection méthodique d’actifs immobiliers, adaptée à la dynamique économique locale. Cette stratégie repose bien entendu sur une lecture précise du territoire, sur des critères d’acquisition stricts, et surtout, sur l’expertise de chaque société REIM.
Un ciblage guidé par le tissu économique régional
Les SCPI régionales privilégient les zones qui disposent d’un tissu entrepreneurial solide, d’une croissance démographique régulière et d’une demande locative professionnelle stable. Les villes moyennes, les agglomérations régionales ou les pôles économiques secondaires offrent souvent ces conditions, avec un risque de vacance contenu.
Les REIM ciblent chaque actif selon le niveau de valorisation locative comparé aux références locales, l’attractivité de la localisation (proximité zones d’activités, nœuds de transport, bassin de main-d’œuvre), la qualité des baux de location et la solidité financière du locataire. Ceci afin de sécuriser un rendement régulier, tout en conservant une capacité de revente adaptée au marché local.
Typologie des biens ciblés
Les SCPI à ancrage territorial optent de fait pour un portefeuille composé d’actifs de taille modérée qui offrent une bonne granularité, face à la concentration que peut impliquer l’acquisition d’actifs premium à Paris ou dans les grandes métropoles en France et en Europe. Elles investissent principalement dans :
des bureaux de taille intermédiaire, souvent situés en périphérie de grandes villes régionales ;
des locaux commerciaux en pied d’immeuble, bien positionnés en centre-ville ou en zones de chalandise active ;
des locaux d’activité ou de logistique légère, en zone artisanale ou à proximité de nœuds routiers ;
des établissements de santé de proximité, tels que des maisons de santé, des centres médicaux ou paramédicaux, et des pôles libéraux, dans des zones sous-dotées en infrastructure médicale.
Cette stratégie se distingue des SCPI diversifiées à l’échelle nationale, dont le patrimoine comprend souvent de grands immeubles tertiaires dans des quartiers d’affaires majeurs, des actifs logistiques XXL sur des hubs multimodaux, des immeubles mixtes avec une gestion centralisée ou des établissements de santé avec des locataires institutionnels.
SCPI Bordeaux : un cas concret de dynamique régionale
Carte de Bordeaux Métropole / source : geo.bordeaux-metropole.fr
Bordeaux figure parmi les zones les plus attractives pour les SCPI régionales. Cette métropole conjugue dynamisme et variété économique, démographie en croissance et environnement tertiaire structuré. Selon l’Observatoire de l’immobilier d’entreprise de Bordeaux Métropole, le taux de vacance des bureaux s’est établi à moins de 6 % fin 2024, signe d’une tension favorable pour les propriétaires bailleurs. Le marché bordelais est totalement adapté à la granularité recherchée par certaines SCPI régionales. Une SCPI localisée à Bordeaux peut ainsi investir dans des bureaux de taille intermédiaire en périphérie (Mérignac ou Bègles, par exemple), des commerces en pied d’immeuble dans les zones de flux (Bordeaux centre, centres de Talence et Villenave d’Ornon) ou des locaux d’activité ou mixtes dans les zones artisanales et économiques (Artigues, Pessac, etc.).
Une gestion de proximité depuis Bordeaux : l’approche d’Epsicap REIM avec Epsilon Nano
Implantée à Bordeaux, notre société de gestion Epsicap REIM gère la SCPI de rendement à capital variable Epsilon Nano, spécialisée dans l’immobilier smallcaps. Notre stratégie consiste à cibler des actifs compris entre 1 et 10 millions d’euros, principalement en régions, pour capter des opportunités accessibles, peu concurrentielles, et à fort potentiel locatif, dans différents secteurs immobiliers : logistique, commerce, bureaux, santé.
En tant que société de gestion bordelaise, Epsicap REIM bénéficie d’un ancrage régional fort. Cette proximité renforce notre capacité à identifier des actifs pertinents dans des zones dynamiques de Bordeaux, tout en opérant sur l’ensemble du territoire national et en Europe. Epsilon Nano illustre ainsi la manière dont une SCPI peut articuler spécialisation territoriale, diversification immobilière et stratégie d’investissement agile. Le tout dans une logique de durabilité rigoureuse, en cohérence avec les exigences de notre label ISR.
Pour en savoir plus sur notre SCPI, ou pour toute souscription, rendez-vous sur notre site ou contactez notre équipe.
Diversifier votre patrimoine avec les SCPI régionales
L’intégration de SCPI régionales dans une allocation patrimoniale répond à un objectif clair : renforcer la diversification géographique et locative de votre portefeuille immobilier, en intégrant des actifs moins corrélés aux marchés les plus exposés, comme Paris ou les grandes zones logistiques. C’est donc un complément stratégique pour lisser les risques locatifs et capter des opportunités hors des zones les plus tendues. Dans un portefeuille global, les SCPI régionales trouvent leur place aux côtés de SCPI thématiques (santé, logistique, résidentiel notamment) ou de SCPI diversifiées à large couverture géographique. C’est cette granularité immobilière offerte par une allocation complémentaire et cohérente selon votre profil investisseur et vos objectifs qui constituera la résilience et la performance de vos investissements sur la durée.
Pour rappel, l’investissement en SCPI est de long terme, à minima recommandé sur 8 ans afin de lisser les cycles immobiliers et d’optimiser le potentiel de rendement.
Choisir une SCPI régionale : quels critères analyser ?
Sélectionner une SCPI régionale ne se limite pas à la lecture d’un classement. Cela nécessite d’évaluer plusieurs paramètres pour s’assurer de la cohérence entre la stratégie du véhicule et vos objectifs patrimoniaux, via l’analyse de critères géographiques, économiques et opérationnels. Vous trouverez l’ensemble de ces informations dans les documents d’informations officiels fournis par chaque société de gestion, que vous pouvez télécharger sur leur site internet respectif, ou sur le site de l’ASPIM — rapport annuel, bulletin trimestriel, document d’information clé. Voici quelques un des critères fondamentaux sur lesquels porter votre attention :
La zone d’investissement ciblée : La cohérence entre cette exposition géographique et les perspectives économiques locales est essentielle.
La qualité des actifs détenus : Le patrimoine immobilier de la SCPI doit refléter une stratégie claire : positionnement sur la typologie des biens (bureaux, commerces, locaux d’activité, santé, etc.), état du parc, nature des locataires, etc. pour limiter l’impact d’un défaut locatif ponctuel.
La stratégie de gestion : La performance d’une SCPI régionale dépend de la capacité de la société de gestion à maîtriser les marchés locaux. La transparence sur les acquisitions, les arbitrages et la politique de distribution sont également des indicateurs de qualité.
Les indicateurs de performances et financiers clés, à évaluer sur la durée :
le taux d’occupation financier : reflète la stabilité des loyers perçus ;
le taux de distribution : permet d’estimer le revenu potentiel brut ;
le taux de rendement interne : prend en compte le facteur temps ;
le report à nouveau : indique le niveau de réserve financière en cas de variation des loyers.
Le niveau des frais : comparez les frais de souscription et de gestion par rapport au rendement net attendu et aux SCPI concurrentes.
La compatibilité avec votre fiscalité et votre horizon de détention : Si vous souhaitez investir via une enveloppe fiscale, pensez à vérifier sa compatibilité.
Pour conclure, les SCPI régionales offrent un équilibre intéressant entre rendement potentiel, mutualisation du risque locatif et stabilité des revenus. Elles représentent un levier pertinent pour renforcer la résilience d’un portefeuille immobilier diversifié. Toutefois, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Il est également essentiel de ne pas fonder votre décision sur un classement ou un rendement isolé. L’analyse doit porter sur l’évolution des résultats dans la durée, la cohérence de la stratégie d’investissement et la qualité de gestion de la société en charge du véhicule.
Approfondissez votre compréhension des différentes typologies de SCPI avec nos guides dédiés aux stratégies sectorielles, géographiques et thématiques :
L’équipe d’Epsicap REIM est à votre écoute pour vous guider au mieux dans votre investissement. Un conseiller dédié vous présentera la SCPI Epsicap Nano et répondra à toutes vos questions, par téléphone ou en visioconférence.
A considérer avant d’investir
Les informations présentées ici ne constituent pas un conseil en investissement. Investir en SCPI est un investissement long terme qui comporte des risques notamment de perte en capital et de liquidité.
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Parce que faire une simulation et mener une analyse sont essentielles avant d’investir, nous mettons à votre disposition un outil de projection de votre investissement. Celui-ci vous permet d'obtenir en quelques clics un aperçu des performances que vous pourriez obtenir et de prendre des décisions éclairées.
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Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société qui collecte des fonds auprès d’investisseurs pour investir dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers, tels que des bureaux, des commerces ou des logements. Les investisseurs achètent des parts de la SCPI et reçoivent des revenus locatifs proportionnels à leurs investissements. Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion qui s'occupent de l'acquisition, de la gestion locative, et de la revente des biens. Cela permet aux investisseurs de profiter des avantages de l'immobilier sans avoir à gérer directement des propriétés. Pour aller plus loin :découvrez le fonctionnement d'une SCPI
Comme tout investissement immobilier, la SCPI comporte des risques :
Risque de liquidité : Les parts de SCPI sont peu liquides et leur revente dépend de la présence d’une contrepartie. La société de gestion ne garantit pas la revente.
Revenus non garantis : Les revenus peuvent fluctuer en fonction des loyers perçus et de leur règlement par les locataires.
Risque de perte en capital : Le capital investi n'est pas garanti, car il dépend des variations du marché immobilier.
Malgré ces risques, la gestion professionnelle et la diversification de la SCPI aident à les limiter.
Oui, la SCPI Epsicap Nano est accessible via un contrat d’assurance-vie, notamment grâce à notre partenariat avec Intential Patrimoine - Groupe APICIL. Ce partenariat permet aux investisseurs de souscrire à Epsicap Nano tout en bénéficiant des avantages fiscaux propres à l’assurance-vie. Cette solution est idéale pour diversifier votre patrimoine de manière optimisée. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter un conseiller ou à explorer les contrats proposés par nos partenaires.
