Les SCPI small caps s’inscrivent dans la logique des SCPI spécialisées, en ciblant un segment précis : celui des actifs immobiliers de petite taille. Ces derniers, souvent délaissés par les grands investisseurs institutionnels, permettent pourtant de diversifier un portefeuille immobilier, tout en profitant de rendements généralement supérieurs à la moyenne du marché, selon la qualité des actifs et la stratégie de la société de gestion. L’objectif de ce guide est de vous présenter les avantages des SCPI small caps, leur fonctionnement, ainsi qu’Epsicap Nano, la SCPI qui a donné naissance à ce segment sur le marché français.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et liés à l’évolution du marché immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Qu’est-ce qu’une SCPI Smallcaps ?
Les SCPI small caps ciblent des actifs immobiliers de faible capitalisation, généralement valorisés à moins de 10 millions d’euros, issus de différents secteurs : bureaux, commerces de proximité, entrepôts ou locaux d’activité. Grâce à leur taille modeste, ces biens offrent aux SCPI l’opportunité de se positionner sur des segments de marché peu concurrentiels et diversifiés. Souvent acquis à des conditions attractives, ils offrent aux SCPI small caps des opportunités intéressantes de valorisation à long terme. À l’inverse, les SCPI traditionnelles se concentrent généralement sur de grands ensembles immobiliers, où la concurrence reste plus intense et les marges parfois réduites.
Epsicap Nano, à l’origine du terme SCPI small caps
Lancée fin 2021 sous le nom d’Epsilon 360°, la SCPI a pris le nom d’Epsicap Nano pour accompagner le développement de la marque Epsicap et l’élargissement de sa gamme de produits. Son nom fait directement référence à sa stratégie d’investissement, exclusivement dédiée aux actifs immobiliers tertiaires d’une valeur unitaire généralement inférieure à 10 millions d’euros. Nous avons construit cette stratégie à un moment où le segment des small caps restait largement ignoré des grands acteurs institutionnels, ce qui a permis à Epsicap Nano de s’imposer comme la référence du marché sur ce positionnement, et de contribuer à populariser le terme SCPI small caps en France.
Ce positionnement pionnier a par la suite servi de socle à l’élargissement de notre gamme, avec le lancement d’Epsicap Explore, une SCPI complémentaire tournée vers les actifs mid caps, en Europe. Après les small caps, nous avons ainsi étendu notre expertise aux mid caps, tout en conservant la même méthode de sélection rigoureuse des actifs qui a fait le succès d’Epsicap Nano.
SCPI small caps : les avantages d’un marché en croissance
Depuis son lancement, Epsicap Nano a connu une croissance notable, portée par l’attractivité de son rendement et par sa capacité à saisir des opportunités dans des segments souvent sous-exploités. Les SCPI small caps offrent ainsi plusieurs avantages aux investisseurs.
La performance
En ciblant des biens de petite taille, les SCPI small caps peuvent générer des rendements annuels supérieurs à la moyenne du marché des SCPI de rendement. Rappelons que tout investissement comporte des risques et que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Une diversification portée par une gestion active
Ces SCPI répartissent leurs investissements sur plusieurs zones géographiques et types d’actifs, ce qui contribue à réduire les risques liés à un portefeuille trop concentré. Le positionnement sur des biens de petite taille, souvent ignorés par les grandes structures, offre par ailleurs davantage d’opportunités d’acquisition. Cette stratégie suppose une politique de gestion active, pour identifier en continu les meilleures opportunités du segment.
Une accessibilité adaptée à différents profils
Avec un prix d’entrée accessible, les SCPI small caps constituent une solution intéressante pour un premier investissement immobilier, ou pour une stratégie d’investissement progressive par versements programmés. Les SCPI small caps peuvent également être accessibles via un contrat d’assurance vie, pour bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires.
Des perspectives favorables
Les SCPI small caps profitent de tendances porteuses, notamment le développement des locaux d’activité et des commerces de proximité dans les villes moyennes. Ce dynamisme se traduit, pour Epsicap Nano, par une collecte soutenue et une capitalisation en progression continue depuis son lancement.
Les risques liés aux SCPI small caps
Bien que performantes, les SCPI small caps, comme tout investissement, présentent des risques que vous devez connaître avant toute souscription.
Sensibilité aux cycles économiques
Les actifs de petite taille, comme les locaux d’activité ou les commerces de proximité, peuvent être plus exposés à des variations de la demande immobilière, ce qui peut entraîner des variations du prix de part. Cette sensibilité peut être atténuée par une diversification sectorielle et géographique bien pensée.
Liquidité réduite
Comme pour toutes les SCPI, la revente des parts dépend de l’équilibre entre la demande des investisseurs et les possibilités de retrait. Le positionnement sur des actifs de niche peut attirer un public plus restreint, comparé aux sociétés qui investissent dans de grandes propriétés plus largement diffusées.
Gestion exigeante
La performance des SCPI small caps repose sur une gestion active. Identifier des biens de petite taille à fort potentiel, négocier des acquisitions à des prix compétitifs et maintenir des taux d’occupation élevés nécessite une expertise immobilière approfondie.
Ces risques, bien que réels, peuvent être significativement réduits en optant pour une SCPI sélectionnée avec soin, qui bénéficie de l’expertise d’une société de gestion compétente, et en adoptant une stratégie d’investissement réfléchie et orientée sur le long terme.
Epsicap Nano : les principaux indicateurs
Le taux de distribution d’Epsicap Nano progresse pour la quatrième année consécutive : 5,28 % en 2022, 6,25 % en 2023, 6,55 % en 2024, puis 7,01 % en 2025. La performance globale annuelle 2025 s’établit à 8,27 %, en intégrant la revalorisation du prix de part de 1,26 % intervenue au cours de l’exercice. Le prix de souscription s’établit à 257 € depuis juillet 2025, pour une valeur de reconstitution de 279,57 € au 31 décembre 2025, soit une décote de 8,8 % qui laisse une marge de revalorisation potentielle.
Au premier trimestre 2026, notre capitalisation a franchi le cap des 200 millions d’euros, portée par une collecte nette de 13,3 millions d’euros sur le trimestre, en progression de 16 % par rapport au premier trimestre 2025. Notre patrimoine comprend désormais 56 actifs, pour un taux d’occupation financier de 97,9 % depuis le début de l’année. La durée résiduelle moyenne des baux s’établit à 5,3 ans, ce qui offre une bonne visibilité sur les flux locatifs.
Notre diversification européenne s’accélère : le patrimoine reste majoritairement situé en France, mais la part hors de France progresse rapidement, avec des acquisitions récentes au Royaume-Uni, en Écosse, ainsi qu’une première implantation en Pologne, via une plateforme logistique louée à FedEx. Notre objectif pour 2026 consiste à faire passer la part du patrimoine française sous la barre des 50 %. Notre label ISR a par ailleurs été renouvelé par l’AFNOR fin 2025, ce qui confirme la poursuite de notre démarche d’investissement socialement responsable sur un segment, les small caps, qui en est généralement exclu du fait de la taille des actifs concernés.
Sources : bulletins trimestriels et communications officielles d’Epsicap Nano, données publiées au premier trimestre 2026. Le ticket d’entrée minimum s’élève à 1 028 € (4 parts). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Pour investir dans Epsicap Nano, il suffit de suivre quelques étapes. Vous prenez d’abord connaissance de la documentation réglementaire, pour comprendre les spécificités et les risques liés à cet investissement. Vous déterminez ensuite votre budget, puis vous lancez une souscription en toute autonomie depuis notre site, ou vous contactez votre conseiller en gestion de patrimoine. Vous procédez enfin au versement de votre investissement et accédez à votre attestation de part en ligne. Le délai de jouissance d’Epsicap Nano correspond au premier jour du cinquième mois qui suit le mois de votre souscription.
À noter : les revenus issus des SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Intégrez cet aspect fiscal dans votre planification patrimoniale.
Conclusion : pourquoi choisir une SCPI small caps ?
Les SCPI small caps permettent de diversifier un portefeuille immobilier, de rechercher des revenus complémentaires et de viser des perspectives de valorisation intéressantes. Avec un taux de distribution en progression continue depuis 2022, une gestion active et un engagement ISR renouvelé, Epsicap Nano reste la référence de ce modèle d’investissement, dont elle a contribué à populariser le nom sur le marché français. Si vous souhaitez en savoir plus sur les opportunités offertes par Epsicap Nano, contactez-nous.
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