En 2023, le volume des transactions en immobilier résidentiel en France a chuté de 52 % selon ImmoStat. Parallèlement, les SCPI spécialisées en résidentiel ont maintenu une dynamique d’investissement stable. Comment expliquer un tel décalage entre marché physique et investissement collectif ? Cette dynamique contrastée révèle deux réalités différentes : d’un côté, un marché immobilier en direct ralenti par la remontée des taux, l’accès plus contraint au crédit et un contexte d’achat encore exigeant, malgré des signaux de normalisation. De l’autre, un modèle collectif qui repose sur une gestion mutualisée, des tickets d’entrée accessibles et un modèle basé sur un besoin locatif structurel — se loger — qui lui confère une certaine stabilité, même en cas de période de tension sur les marchés. Dans ce guide, vous comprendrez les fondements et les objectifs d’une SCPI spécialisée dans l’immobilier résidentiel. Vous découvrirez les différentes stratégies accessibles (rendement, fiscalité, capitalisation), les modalités d’investissement, ainsi que les avantages et les limites de cette classe d’actifs. L’objectif : évaluer leur place dans votre allocation patrimoniale.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et liés à l’évolution du marché immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir en SCPI est un placement long terme, recommandé sur 8 ans minimum.
Qu’est-ce qu’une SCPI résidentielle ?
Définition et fonctionnement
Une Société Civile de Placement Immobilier résidentielle est un véhicule de la pierre papier dont le patrimoine se compose essentiellement de biens à usage d’habitation. Selon la classification de l’ASPIM, au moins 70 % des immeubles doivent relever du secteur résidentiel pour qu’une SCPI puisse adopter cette dénomination. Elle repose sur le même mécanisme que toute SCPI : vous investissez en acquérant des parts d’un véhicule collectif, lequel détient un parc immobilier géré par une société de gestion agréée. En retour, vous percevez une part des loyers encaissés, distribuée sous forme de dividendes nets de frais de gestion. Selon le modèle retenu, la SCPI peut également viser une revalorisation progressive du prix de la part (dans le cas d’une approche de plus value) ou la réduction de l’imposition sur le revenu (via une SCPI fiscale adossée à un dispositif réglementaire). Nous détaillerons ces différentes approches un peu plus loin dans ce guide.
Les biens ciblés peuvent être :
- des logements anciens ou neufs, situés en centre-ville ou en périphérie, généralement loués à des particuliers dans le cadre de baux d’habitation classiques ;
- des résidences gérées, comme les résidences étudiants ou les résidences seniors, où le bail est signé avec un exploitant professionnel chargé de la gestion locative ;
- des logements sociaux ou intermédiaires, attribués à des ménages éligibles sous conditions de ressources, dans le cadre de conventions spécifiques avec les autorités publiques.
La société de gestion s’occupe de la sélection, de l’acquisition, de la gestion locative, de l’entretien des biens et des éventuelles rénovations. Vous restez ainsi détaché des contraintes opérationnelles tout en profitant de l’exposition à l’immobilier résidentiel. Cette délégation intégrale constitue l’un des principaux atouts de la pierre papier et particulièrement du modèle SCPI, par rapport à un investissement locatif en direct.
SCPI résidentielle : une thématique à différencier des SCPI d’entreprise
Contrairement aux SCPI dites « diversifiées » ou « d’entreprise », qui allouent leur capital à des immeubles tertiaires comme des bureaux, commerces, entrepôts ou établissements médico-sociaux, les SCPI résidentielles se concentrent exclusivement sur le logement. Autrement dit, les SCPI résidentielles sont des SCPI thématiques à part entière, mais à distinguer des SCPI investies dans l’immobilier d’entreprise.
Il est fondamental de comprendre cette distinction en tant qu’investisseur potentiel. En effet, les indicateurs de marché — comme la capitalisation, le volume de collecte ou les taux de distribution (TD) — varient fortement selon la nature des actifs détenus. En 2024, les SCPI d’entreprise représentaient près de 85 % de la capitalisation totale des SCPI selon l’ASPIM, contre une part nettement plus réduite pour les SCPI résidentielles. Lorsque vous analyserez les données de marchés pour en apprécier le profil de rendement et l’exposition au risque locatif sur la durée, il est indispensable de différencier les SCPI d’entreprises, des autres. Les baux, les dynamiques de marché et les stratégies d’arbitrage ne répondent pas aux mêmes logiques et mécanismes. Il est donc impossible de comparer les résultats d’une SCPI résidentielle avec les autres SCPI thématiques, cela vous conduirait à une lecture faussée, vous devez raisonner à structure comparable. La question de la diversification thématique est un autre sujet et relève d’une logique d’allocation distincte et propre à vos objectifs et profil investisseur.
Ce qui distingue la SCPI résidentielle
Les SCPI résidentielles se distinguent des SCPI d’entreprises par :
- une granularité des actifs (un nombre élevé de locataires, donc un risque mutualisé) ;
- une sensibilité limitée aux cycles économiques traditionnels, car le logement est un besoin transversal pour les ménages — c’est ce qui confère aux SCPI résidentielles une stabilité relative dans la collecte et la perception des loyers ;
- une gestion locative parfois plus complexe (turn-over plus élevé qu’en immobilier professionnel, régulation stricte des loyers, etc.) ;
- un accès à des zones de forte tension locative (notamment dans les périphéries urbaines, où la demande dépasse l’offre) ce qui renforce la résilience du modèle en cas de ralentissement économique ou de crise conjoncturelle.
La SCPI résidentielle constitue ainsi une alternative pertinente pour équilibrer un portefeuille SCPI exposé aux actifs d’entreprise ou à des produits financiers à volatilité plus forte. Elle permet de diversifier une allocation, tout en répondant à des objectifs variés : génération de loyers, défiscalisation, ou valorisation patrimoniale.
Trois modèles distincts au service de votre profil investisseur
Les SCPI résidentielles ne poursuivent pas toutes le même objectif. Elles se répartissent en trois grandes catégories selon leur objet social, la composition de leur parc, et la nature du rendement attendu. Cette diversité permet d’adapter votre allocation en fonction de votre situation fiscale, de vos besoins de revenus, de votre horizon de placement, et surtout, de votre stratégie patrimoniale.
SCPI résidentielles de rendement : générer des dividendes
Les SCPI de rendement sont les plus répandues dans l’univers des SCPI, qu’elles investissent dans l’immobilier résidentiel ou à usage professionnel. Leur objectif est de générer et distribuer des revenus à leur investisseurs. Pour cela, le gestionnaire sélectionne des biens résidentiels qui offrent une rentabilité locative attractive, souvent en périphérie des grandes agglomérations où la demande reste soutenue. En 2024, certaines SCPI de rendement résidentielles ont affiché un TD proche de 5 %, un niveau compétitif à la moyenne du marché (4,72 % toutes catégories confondues). Toutefois, ce rendement n’est jamais garanti et dépend du taux d’occupation financier, des charges de gestion et de travaux, et des délais de relocation.
Ce modèle vous conviendra si vous recherchez un revenu complémentaire régulier à horizon de 8 à 12 ans, par exemple à l’approche de la retraite, ou si vous souhaitez percevoir des loyers réguliers sans assumer les contraintes de la gestion locative — la SCPI résidentielle de rendement permettant de générer des flux locatifs stables (bien que les performances passées ne présagent pas les futures). Dans ce cadre, une acquisition au comptant, avec réinvestissement des dividendes ou non, s’envisage selon les besoins. Dans un objectif d’optimisation fiscale, l’investissement peut être envisagé à crédit — afin de déduire les intérêts de vos revenus fiscaux, ou en démembrement de propriété — pour différer la perception des dividendes tout en bénéficiant d’un prix de part décoté.
SCPI fiscales : obtenir une réduction d’impôt
Les gestionnaires des SCPI fiscales sélectionnent quant à eux, uniquement des biens éligibles à des dispositifs d’incitation publique comme :
- la loi Pinel (neuf ou rénové dans des zones tendues) ;
- la loi Malraux (restauration de biens en secteur sauvegardé) ;
- le dispositif Denormandie (ancien à rénover dans les centres-villes dégradés).
Ces dispositifs de défiscalisation permettent d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur la quote-part investie par la SCPI dans les biens concernés et en fonction de la durée de détention prévue. À titre d’exemple, une SCPI fiscale éligible au Denormandie peut offrir une réduction d’impôt jusqu’à 21 % du montant investi, étalée sur 12 ans.
Ce modèle est pertinent si vous êtes fortement fiscalisé, et à condition d’accepter un rendement locatif souvent inférieur aux SCPI de rendement classiques. Elle nécessite également un horizon de placement long, généralement supérieur à 9 ans, pour bénéficier pleinement de l’avantage fiscal.
Note : Toutes les SCPI fiscales sont, par définition, des SCPI résidentielles, car les dispositifs de défiscalisation s’appliquent exclusivement à des biens à usage d’habitation. Les SCPI investies dans l’immobilier d’entreprise ne peuvent donc jamais adopter une stratégie fiscale.
SCPI de capitalisation : miser sur les plus values
Également appelées SCPI de plus-value, ces véhicules se concentrent sur la valorisation du patrimoine plutôt que sur la distribution immédiate de loyers. Le gestionnaire investit dans des biens décotés (logements vétustes, situations de vente complexes, localisations en mutation) avec une perspective de revente à moyen ou long terme à un prix supérieur. Ce type de SCPI ne distribue généralement pas de revenus réguliers. La rentabilité de l’investissement repose sur l’évolution du prix de la part, qui reflète l’appréciation de la valeur des immeubles détenus.
Ce modèle s’adresse aux investisseurs à horizon long (souvent 15 ans ou plus), qui cherchent à transmettre ou valoriser leur épargne sans pression de revenus immédiats. L’investissement peut se faire en pleine propriété ou en démembrement. La SCPI de plus value joue un rôle d’épargne de fond de portefeuille, complémentaire aux SCPI de rendement.
Note : Les SCPI de capitalisation sont essentiellement résidentielles, car ce segment se prête mieux aux stratégies patrimoniales longues et à la valorisation progressive des actifs. Ce modèle existe théoriquement en immobilier d’entreprise, mais reste très rare, car peu adapté aux attentes des investisseurs ciblés.
SCPI résidentielle ou immobilier en direct ?
L’investissement locatif en direct attire de nombreux épargnants en quête de rendement ou de valorisation patrimoniale et reste un pilier de l’investissement. Pourtant, ce modèle exige une implication constante de la part de l’investisseur et une expertise technique importante. La SCPI résidentielle propose une alternative plus souple et mutualisée, tout en offrant une exposition à la même classe d’actifs : le logement.
Une mutualisation du risque locatif
La SCPI résidentielle regroupe plusieurs dizaines, voire centaines de logements dans différentes villes. Chaque logement possède son propre locataire, ses propres charges, son propre calendrier de relocation. Ce morcellement permet de limiter l’impact d’un impayé ou d’un logement vacant, d’absorber les fluctuations locales du marché locatif, et de réduire la volatilité des revenus pour chaque associé. À l’inverse, un bien détenu en direct génère un risque unique : en cas de vacance, l’investisseur ne perçoit plus aucun revenu. Cette mutualisation constitue un rempart contre les imprévus. Elle participe à la stabilité du rendement annuel servi par les SCPI résidentielles, même dans un environnement macroéconomique fluctuant.
Une accessibilité financière renforcée
En 2023, selon l’Insee, le prix moyen d’un logement en France s’élevait à 3 100 €/m², avec des écarts importants entre les zones urbaines et rurales. Dans les grandes métropoles, il dépasse souvent 6 000 €/m² — 10 000 €/m² à Paris. À cela s’ajoutent les frais de notaire (7 à 8 %), les travaux de rénovation et les charges de copropriété. À titre de comparaison, le ticket d’entrée pour une SCPI résidentielle débute souvent autour de 1 000 € la part. Cette structure d’investissement permet d’accéder au marché résidentiel sans mobiliser un capital important, de répartir ses apports dans le temps — notamment grâce aux versements programmés — et d’adapter son allocation en fonction de ses objectifs : génération de revenus, réduction d’impôt ou valorisation patrimoniale (via le choix entre SCPI de rendement, de capitalisation ou fiscale). Par ailleurs, les SCPI de rendement résidentielles offrent plusieurs modalités de détention : pleine propriété, nue-propriété dans le cadre d’un démembrement, ou intégration dans un contrat d’assurance vie. Ce panel de possibilités permet de répondre à un grand nombre de profils d’épargnants quelque soit leur situation objectifs, leur situation fiscale et leur horizon d’investissement.
Une gestion déléguée et professionnelle
Un des fondements de la pierre papier est la délégation de gestion. La REIM (Real Estate Investment Management) assume intégralement les allocations du parc (acquisitions / cessions), les travaux, les relations avec les locataires et l’ensemble de l’administration (rédaction de documents obligatoires — IFU fiscal détaillé, bulletins trimestriels, reporting annuel — versement des dividendes aux associées, etc.). Aucune charge mentale pour vous en tant qu’investisseurs, ni contraintes juridiques.
En comparaison, la gestion d’un bien en direct exige du temps, de la réactivité, une connaissance réglementaire, voire l’intervention d’un administrateur de biens. Cette implication peut rapidement se transformer en contrainte.
Une liquidité encadrée
Même si la liquidité d’une SCPI n’est pas garantie, elle reste souvent supérieure à celle d’un actif détenu en direct. Pour vendre un appartement, il faut trouver un acquéreur, gérer les diagnostics, attendre la signature chez le notaire. Cela peut prendre plusieurs mois, voire davantage selon le marché local. Dans une SCPI à capital variable, la société de gestion organise les rachats de parts selon les demandes. Dans les SCPI à capital fixe, un marché secondaire existe. Cela ne rend pas l’investissement liquide au sens strict, mais la structure facilite les transmissions, notamment en cas de succession ou de besoin ponctuel de trésorerie.
SCPI résidentielles : les limites
Comme tout placement immobilier, la SCPI résidentielle comporte des risques :
- Liquidité relative : Bien que plus liquide qu’un investissement en direct, la revente de parts peut prendre plusieurs semaines, selon les modalités de marché de la SCPI (capital fixe ou variable).
- Valorisation non linéaire : La valeur des parts évolue en fonction des expertises immobilières annuelles, du taux d’occupation, des charges et des conditions de marché. Cette évolution reste progressive, sans certitude de plus-value.
- Fiscalité parfois élevée hors enveloppe adaptée : Les revenus fonciers perçus en direct entrent dans le barème progressif de l’impôt sur le revenu, augmentés des prélèvements sociaux. Il convient de bien choisir votre mode de détention pour optimiser la performance nette.
- Cadre réglementaire spécifique et évolutif : Les SCPI résidentielles s’inscrivent dans un environnement juridique sensible : régulation des loyers, normes énergétiques, fiscalité. Ces paramètres peuvent influencer la rentabilité globale du portefeuille sur la durée.
- Frais inhérent au placement : L’accès aux SCPI est soumis à des frais de souscription de 8 à 10 %, qui peuvent s’assimiler aux frais de notaire en direct, et à des frais de gestion généralement compris entre 10 à 12 %, en contrepartie de la gestion déléguée par la REIM. Ces frais sont inhérents à ce modèle de placement et doivent être intégrés à votre réflexion patrimoniale avant investissement.
L’approche d’EPSICAP REIM dans le résidentiel smallcaps ISR
Chez EPSICAP REIM, nous adoptons une vision d’investissement pragmatique et ciblée. Notre SCPI Epsicap Nano privilégie les actifs immobiliers de taille intermédiaire (entre 1 et 10 millions d’euros) appelés « smallcaps », principalement dans les secteurs tertiaires : commerces de proximité, bureaux, établissements de santé, logistique légère.
Cependant, notre positionnement ne repose pas sur une répartition sectorielle figée. Nous pouvons donc, dans une logique de complémentarité, intégrer, selon les opportunités, des logements en zone tendue, des actifs résidentiels mixtes (logements au-dessus de commerces), ou des résidences gérées à vocation sociale ou locative. Ce modèle nous permet de saisir des fenêtres de marché intéressantes dans le résidentiel et de renforcer la robustesse de notre portefeuille face aux évolutions conjoncturelles, tout en conservant notre ADN d’immobilier d’entreprise à taille humaine. Nous intégrons donc des actifs résidentiels avec discernement, en cohérence avec notre grille d’analyse ESG — dans le cadre de notre labellisation Investissement Socialement Responsable — et dans une optique de rendement stable, adapté à notre l’objectif de distribution. Nous ciblons des immeubles aux performances énergétiques améliorées ou qui répondent à un besoin social identifié.
Nous nous voulons accessible, avec un ticket d’entrée abordable, et plusieurs modalités de souscription : au comptant, à crédit, en démembrement en nue propriété, au sein d’un contrat d’assurance vie (sous réserve de référencement chez l’assureur choisi).
Structurez votre épargne avec discernement
La SCPI résidentielle constitue un outil efficace pour diversifier un patrimoine tout en s’exposant à une classe d’actifs ancrée dans les besoins fondamentaux des ménages. Elle peut répondre à des objectifs très différents selon votre profil d’investisseurs, vos objectifs et votre horizon de placement. L’enjeu est de les intégrer de manière cohérente en fonction de ces trois éléments. Chez EPSICAP REIM, nous considérons que le résidentiel peut, dans certaines conditions, enrichir une stratégie d’investissement smallcaps axée sur la performance et la durabilité. Notre approche non thématisée permet de saisir les opportunités pertinentes dans cette classe d’actifs, sans dévier de notre modèle fondé sur la granularité, la diversification sectorielle et la proximité des actifs.
Pour évaluer dans quelle mesure la SCPI résidentielle peut s’intégrer à votre stratégie patrimoniale, nous vous recommandons d’échanger avec un professionnel de la gestion immobilière collective ou un conseiller en gestion de patrimoine. Nos équipes peuvent également vous accompagner, avec rigueur et transparence, afin de bénéficier des opportunités que présente le segment immobilier smallcaps. Contactez-nous.
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