À fin 2024, les SCPI de bureaux représentaient encore près de 56 % de la capitalisation totale des SCPI, selon l’ASPIM. Cette part majoritaire reflète leur place historique dans le paysage de la pierre papier. En parallèle, leur part dans la collecte annuelle a fortement reculé, et certaines d’entre elles ont enregistré des dévalorisations de part. Au vu de ce double constat, faut-il encore miser sur les bureaux pour placer son argent et diversifier un portefeuille d’investissement, dans un marché marqué par l’hybridation du travail ? Ce guide vous permet d’appréhender les spécificités d’une SCPI spécialisée dans les bureaux, d’identifier les avantages de ce positionnement sectoriel et de mieux comprendre les conditions à réunir pour les intégrer efficacement à vos placements.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et liés à l’évolution du marché immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
SCPI de bureaux : de quoi parle-t-on ?
Une SCPI de rendement ancrée dans l’immobilier d’entreprise
Historiquement, les premières SCPI lancées dans les années 1960 se sont appuyées sur les bureaux. Le modèle initial consistait à rendre accessible aux épargnants un patrimoine longtemps réservé aux investisseurs institutionnels. Le bureau s’est ainsi imposé comme la classe fondatrice de la pierre papier, avant même l’apparition d’autres spécialisations (santé, logistique, etc.).
Une SCPI de bureaux est une SCPI de rendement, qui investit dans des immeubles d’entreprise principalement destinés à un usage tertiaire : fonctions administratives, managériales ou de services. Ils se situent principalement dans les grandes métropoles, les quartiers d’affaires ou les pôles économiques à fort potentiel. En souscrivant des parts, vous accédez indirectement à ce parc immobilier, entièrement géré par une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Cette dernière assure les arbitrages (acquisitions et cessions), la gestion locative, l’entretien du parc et l’administration complète de la SCPI (tenue du registre des parts, versements des dividendes, rédaction des documents réglementaires, organisation de l’évaluation du parc, etc.). Les revenus générés par les baux — généralement signés avec des entreprises privées, des organismes publics, ou des groupes internationaux — vous sont reversés sous forme de dividendes, nets de frais de gestion, au prorata de votre investissement.
Les actifs ciblés par les SCPI de bureaux
Concrètement, une SCPI de bureaux investit dans des immeubles qui hébergent les salariés d’une entreprise. Il peut s’agir de sièges sociaux, de plateaux de bureaux en centre-ville ou en périphérie, de locaux tertiaires dans des parcs d’affaires ou technopôles et parfois, de bâtiments mixtes qui intègrent des zones de services ou de coworking.
La performance d’une SCPI de bureaux repose en grande partie sur la qualité des immeubles détenus et leur emplacement. Les biens immobiliers sélectionnés doivent offrir une architecture fonctionnelle, une bonne accessibilité, ainsi qu’une capacité à s’adapter aux nouveaux usages professionnels grâce à une configuration modulaire. Leur pérennité dépend également de la solidité financière des locataires, qui doivent être capables de maintenir leur activité et d’honorer les loyers sur l’ensemble de la durée des baux.
Quelle est la place des SCPI de bureaux dans le marché actuel ?
Une capitalisation majoritaire face à une collecte en déclin
Nous avons évoqué ce parallèle en introduction. Les SCPI de bureaux occupent, à fin 2024 selon l’ASPIM, près de 56 % de la capitalisation totale des SCPI, toutes typologies confondues. Autrement dit, 56 % des immeubles détenus par les SCPI sont des bureaux. Elles concentrent donc plus de la moitié de la valeur totale du patrimoine immobilier détenu par l’ensemble des SCPI. Cette prédominance s’explique par leur présence historique sur le marché et la profondeur du segment tertiaire.
En revanche, les SCPI de bureaux ont collecté la même année, seulement 14 % de la collecte brute annuelle globale des SCPI, contre 68 % pour les SCPI diversifiées. Ce décalage traduit l’évolution des préférences des investisseurs, ainsi que les conséquences de la crise sanitaire sur ce secteur immobilier.
Une demande structurelle solide portée par le contexte démographique et l’hybridation des modes de travail
Le marché locatif des bureaux s’appuie sur une demande relativement stable, portée par la démographie du monde du travail. La France compte près de 5 millions d’entités privées, dont une part significative a recours à la location de bureaux pour ses besoins opérationnels. Avec plus de 27 millions de salariés en France (source : INSEE, 2024), le besoin de locaux professionnels demeure central dans le fonctionnement du tissu économique. Même si le télétravail s’est fortement développé entre 2020 et 2022, le bureau reste un lieu de travail pour la majorité des entreprises. Il structure la vie collective, facilite la coordination des équipes, héberge les outils de production intellectuelle et symbolise la présence physique d’une société.
La tendance actuelle s’oriente vers un modèle hybride. Les acteurs cherchent à concilier présence physique, flexibilité et cohésion d’équipe. Les SCPI de bureaux doivent s’adapter à cette nouvelle donne. La demande locative se porte désormais sur des locaux capables d’accueillir des espaces collaboratifs, des salles modulables et des environnements conviviaux. La qualité des lieux de travail devient de plus en plus, un critère central dans la politique RH des dirigeants.
Des performances confortables, mais dans la moyenne basse du marché
En 2024, le taux de distribution moyen de l’ensemble des SCPI s’est établi à 4,72 %, en progression de 0,20 point par rapport à 2023. Les SCPI de bureaux ont quant à elles distribué un rendement moyen de 4,4 %, en léger retrait par rapport à 2023 mais toujours confortable à long terme.
Les SCPI de bureaux se situent donc dans la moyenne basse du marché. Elles offrent une performance supérieure à celle des SCPI santé/éducation (4,0 %), mais restent en retrait par rapport aux SCPI diversifiées (5,8 %) et logistique (5,6 %). Cette hiérarchie reflète la capacité des SCPI diversifiées à mutualiser les risques sectoriels, ainsi que le dynamisme des locaux logistiques, portés par l’évolution des chaînes de distribution. En comparaison, les bureaux doivent composer avec des transformations structurelles durables : montée du télétravail, besoins élevés de modularité, et exigences de conformité environnementale.
Un patrimoine qui perd de la valeur, mais des signes de reprise en Europe
En 2024, la valorisation des parts de SCPI de bureaux a diminué en moyenne de 7,1 %. Une baisse significative qui reflète l’impact de la hausse des taux et des incertitudes sur l’immobilier de bureaux. Ce repli de valorisation du prix de part constitue un risque sur le capital, particulièrement sensible sur cette thématique. Les biens immobiliers tertiaires implantés dans des zones saturées ou mal desservies par les transports publics subissent des décotes plus marquées. L’obsolescence technique ou le non-respect des normes environnementales accentue également cette perte de valeur.
Cependant, la baisse des taux directeurs enclenchée par la Banque centrale européenne favorise une reprise des transactions dans plusieurs pays, notamment en Allemagne, au Royaume-Uni et aux Pays-Bas. En France, la reprise reste plus lente, mais la correction des valorisations amorce une période plus propice à l’acquisition. Cette nouvelle donne pourrait renforcer les opportunités d’investissement pour les SCPI de bureaux, à condition de bien cibler les zones géographiques et les segments adaptés aux nouvelles attentes du marché tertiaire.
Quels sont les risques des SCPI de bureaux ?
Comme toute SCPI, une SCPI de bureaux expose l’épargnant à plusieurs types de risques :
- Perte en capital : la valeur des parts peut évoluer à la baisse si la valeur des actifs diminue.
- Liquidité : la revente des parts peut prendre du temps, en fonction des conditions de marché.
- Risque de marché immobilier : les cycles économiques, les taux d’intérêt ou les régulations peuvent affecter la rentabilité.
Focus sur la pression locative des bureaux : quand l’offre dépasse la demande
Nous l’avons expliqué, les SCPI de bureaux sont directement exposées aux évolutions structurelles du secteur tertiaire. La généralisation partielle du télétravail depuis la crise sanitaire a bouleversé les besoins des entreprises. En 2024, la demande placée de bureaux en Île-de-France a chuté de 11 % par rapport à 2023, et de 21 % par rapport à la moyenne décennale, selon ImmoStat. Dans le même temps, l’offre disponible a franchi les 5,6 millions de m². Ce double contexte a porté le taux de vacance à 10,3 % sur Paris et les départements de la petite et grande couronne. Les biens mal localisés ou peu adaptés aux nouveaux usages (flexibilité, normes ESG, accessibilité) étant les plus exposés à la vacance locative.
Suivre les bons indicateurs de performance
Avant de sélectionner une SCPI de bureaux, il convient d’analyser plusieurs indicateurs afin d’évaluer la qualité de gestion et le potentiel de résilience du patrimoine immobilier :
- Taux d’Occupation Financier (TOF) : il mesure la part des loyers réellement encaissés par rapport aux loyers théoriques. Un TOF supérieur à 90 % témoigne d’une bonne gestion locative et d’une vacance limitée.
- WALB (Weighted Average Lease Break) : cet indicateur exprime la durée moyenne résiduelle des baux jusqu’à la première possibilité de sortie. Plus elle est longue, plus le revenu locatif est sécurisé.
- Valeur de reconstitution : elle reflète la valeur théorique du patrimoine en cas de revente. Si le prix de souscription est inférieur à cette valeur, cela peut indiquer une opportunité d’achat sous-évalué.
- Année de création : une SCPI anciennement constituée a traversé plusieurs cycles immobiliers, ce qui peut témoigner de sa capacité d’adaptation.
- Localisation : les biens situés dans les zones dynamiques, bien desservies, proches des bassins d’emplois, résistent mieux aux phases de tension du marché.
Focus sur la relocalisation
Le bureau ne se limite plus aux quartiers d’affaires de Paris. Depuis 2020, une décentralisation progressive s’est opérée au profit des métropoles régionales. Des villes comme Bordeaux, Lyon, Nantes, Toulouse ou Lille attirent de plus en plus d’entreprises à la recherche de loyers plus accessibles, d’un cadre de vie attractif pour les salariés et de bassins d’emplois qualifiés. Certaines SCPI de bureaux intègrent cette évolution dans leurs arbitrages, en allégeant leur exposition à l’Île-de-France au profit d’une diversification géographique. Cette démarche permet de lisser le risque locatif tout en s’insérant dans des dynamiques économiques régionales plus résilientes.
Envisager le placement sur le long terme
Par nature, l’investissement en SCPI s’inscrit dans un horizon patrimonial de long terme, généralement supérieur à 8 ans. Cette temporalité permet d’amortir les cycles économiques ainsi que les éventuelles fluctuations de valorisation, et d’optimiser les rendements. C’est particulièrement pertinent pour les SCPI de bureau qui ont connu des phases de repli avant de retrouver une dynamique positive sur le plan locatif ou transactionnel.
Cet horizon de placement permet également de renforcer l’intérêt fiscal (notamment via assurance vie ou démembrement) du placement, de faciliter la réinjection des dividendes dans une logique de capitalisation, et de limiter le risque de liquidité.
Considérer la fiscalité
Les revenus locatifs perçus sous forme de dividendes, souvent de manière trimestrielle, sont soumis à une fiscalité spécifique. Lorsque vous détenez des parts de SCPI en pleine propriété ou en démembrement en nue-propriété (hors assurance vie), les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils s’ajoutent à votre revenu imposable et sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Si vous détenez vos parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie, les revenus générés restent capitalisés au sein de l’enveloppe. Ils ne sont imposés qu’en cas de retrait, selon la fiscalité applicable aux contrats d’assurance vie : fiscalité réduite après 8 ans de détention et application d’abattements.
Miser sur une gestion active et sélective
Dans un contexte de transformation rapide des usages professionnels, le positionnement de la société de gestion fonde la performance. Une SCPI de bureaux résiliente doit intégrer dans la sélection de ces actifs :
- des critères de modernité des immeubles (accessibilité, performance énergétique, flexibilité des espaces) ;
- une analyse fine du tissu économique local ;
- des arbitrages dynamiques du patrimoine pour se défaire des actifs obsolètes ou à faible potentiel.
Certaines sociétés de gestion renforcent leur stratégie en diversifiant géographiquement leur portefeuille : grandes métropoles en régions, villes secondaires dynamiques, ou pays européens à forte stabilité économique.
C’est cette double compétence des sociétés de gestion qui permet de maintenir la valeur des immeubles et sécuriser les revenus à long terme.
Gérée par EPSICAP REIM, la SCPI Epsicap Nano cible des immeubles tertiaires dits « smallcaps » dont la valeur unitaire se situe entre 1 et 10 millions d’euros. Nous investissons en régions en France et en Europe dans des bureaux, commerces, locaux d’activité ou liés à la santé et à la logistique.
Les bureaux font pleinement partie de notre approche, notamment dans les grandes métropoles régionales. 13 % de notre parc est composé de bureaux (Epsicap REIM, 30/06/2025). Ils contribuent à la diversification de notre portefeuille, avec une attention particulière portée à l’emplacement, à la qualité des locataires et à l’adaptabilité des espaces aux usages actuels. Nous sélectionnons des actifs conformes aux critères ESG, en cohérence avec notre labellisation ISR et peu exposés à la concurrence institutionnelle, tout en visant un bon équilibre entre rendement immédiat et potentiel de valorisation. Cette approche nous permet d’afficher un taux d’occupation proche de 100 % et des rendements supérieurs à la moyenne du marché.
Accessible à partir de quelques centaines d’euros, Epsicap Nano s’intègre facilement dans différents projets : en direct, à crédit, en démembrement ou via un contrat d’assurance vie, selon vos objectifs patrimoniaux. Pour une exposition maîtrisée à l’immobilier tertiaire de taille intermédiaire, contactez notre équipe. Nous vous guiderons pour créer une allocation qui vous correspond.
Investisseurs : faut-il placer votre argent dans les SCPI de bureaux ?
Les SCPI de bureaux restent un modèle de la pierre papier pertinent pour intégrer de l’immobilier tertiaire dans une allocation de placement diversifiée. Leur capitalisation historique et la profondeur du marché tertiaire leur confèrent des avantages indéniables pour générer des revenus réguliers sur le long terme. Cependant, le contexte actuel appelle à une lecture fine de cette thématique et surtout une sélection rigoureuse des SCPI, basée sur des indicateurs objectifs. Au-delà d’un classement, une SCPI orientée bureaux doit aujourd’hui démontrer sa capacité à investir dans des immeubles flexibles, bien situés, adaptés aux nouveaux usages et portés par une gestion active.
Chez EPSICAP REIM, nous nous engageons à construire des portefeuilles résilients à travers notre SCPI Epsicap Nano, positionnée sur les actifs tertiaires de petite taille sur différents secteurs immobiliers. En intégrant des bureaux dans des territoires dynamiques et en ciblant des opportunités sous le radar des grands opérateurs, nous vous offrons une exposition ajustée au segment bureaux, au sein d’une stratégie diversifiée et réactive. Vous souhaitez intégrer intelligemment la thématique bureau dans vos placements ? Prenez contact avec notre équipe pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé.
FAQ spéciale SCPI de bureaux
Est-ce que toutes les SCPI de bureaux se valent ?
Non. Le positionnement sectoriel (bureaux en centre-ville ou en périphérie, en France ou en Europe), la qualité du patrimoine, la stratégie d’arbitrage et le niveau de mutualisation varient fortement d’une SCPI à l’autre. D’où l’intérêt de miser sur des sociétés de gestion expérimentées. Demandez conseils à un CGP pour sélectionner des supports adaptés à vos objectifs.
Faut-il privilégier une SCPI spécialisée ou une SCPI diversifiée ?
Cela dépend de vos objectifs. Une SCPI spécialisée, comme une SCPI de bureaux, permet une exposition ciblée sur une classe d’actifs bien identifiée. Elle peut être intégrée dans une allocation plus large, aux côtés d’autres SCPI pour diversifier les secteurs. L’important reste la cohérence globale de votre portefeuille.
Quelles sont les zones géographiques les plus porteuses pour l’immobilier de bureaux ?
En 2024-2025, les métropoles en régions (Bordeaux, Lyon, Lille, Nantes, Toulouse, etc.) offrent un bon compromis entre dynamisme économique et coût immobilier maîtrisé. À l’échelle européenne, certaines SCPI de bureaux privilégient l’Allemagne, les Pays-Bas ou la Belgique, marchés tertiaires stables et bien structurés.
Mieux vaut investir en direct, à crédit ou via un contrat d’assurance vie ?
Chaque mode de détention répond à un objectif patrimonial spécifique. Il n’existe pas de solution universelle, mais des arbitrages à faire selon votre situation. En direct, c’est adapté si un de vos objectifs est la génération de revenus. Cependant, il convient de considérer la fiscalité applicable. L’acquisition à crédit permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers imposables. C’est une solution pour optimiser votre fiscalité à court et moyen terme. Attention, un crédit vous engage et doit être remboursé. Quant à l’assurance vie, c’est une enveloppe fiscale aux multiples avantages. Toutefois, toutes les SCPI ne sont pas accessibles dans ce cadre.
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