SCPI de plus-value : investir dans la valorisation immobilière à long terme

Vous souhaitez investir dans l’immobilier sans rechercher de revenus immédiats ni vous engager dans un achat en direct ? Parmi les trois types de SCPI, les SCPI de plus-value se distinguent par une approche patrimoniale centrée sur la valorisation à long terme d’actifs immobiliers acquis par une société de gestion à prix décoté. Contrairement aux SCPI de rendement qui visent la distribution de loyers, ou aux SCPI fiscales, orientées vers l’optimisation de la fiscalité, les SCPI de plus-value misent sur le potentiel de revalorisation à la revente des biens pour générer un gain en capital. Ce guide vous présente leur fonctionnement, leurs atouts, les risques à anticiper, ainsi que le profil d’investisseur auquel elles peuvent s’adresser.

Tout investissement comporte des risques. Les SCPI de plus value répondent à un objectif précis. Une étude patrimoniale est recommandée pour établir une stratégie d’investissement en accord avec votre profil investisseur, vos objectifs patrimoniaux et votre horizon de placement. 

Qu’est-ce qu’une SCPI de plus-value ?

Une SCPI de plus-value, aussi appelée SCPI de capitalisation, est une Société Civile de Placement Immobilier qui investit dans des biens immobiliers dont le potentiel de revalorisation est jugé important. Contrairement aux SCPI de rendement, leur objectif n’est pas de louer le parc immobilier et d’en distribuer les loyers perçus de manière régulière aux associés, mais de réaliser une plus-value à la revente des actifs.

Concrètement, la société de gestion sélectionne des biens acquis à un prix décoté : immeubles anciens, actifs à rénover, biens en nue-propriété, ou encore logements qui présentent des contraintes spécifiques. Elle les conserve pendant plusieurs années, met en œuvre une stratégie de valorisation, puis les revend avec, si possible, une plus-value.

Ce gain peut être, selon la stratégie de la SCPI, soit réintégré dans la valeur des parts via une revalorisation, soit exceptionnellement redistribué aux associés sous forme de dividendes ponctuels. Toutefois, ces distributions restent rares et sans comparaison avec celles versées par les SCPI de rendement. 

Quels sont les avantages d’une SCPI de plus-value ?

Valorisation d’un capital sur le long terme et diversification d’un portefeuille immobilier

Le principal avantage des SCPI de plus-value réside dans leur potentiel à augmenter la valeur du capital investi. L’absence de distribution régulière (ou son faible niveau) permet à la société de gestion de réinvestir les ressources dans la valorisation du patrimoine immobilier. L’objectif étant qu’à terme, cela se traduise par une plus-value lors de la revente des actifs ou à la cession des parts.

Il est rare qu’un investisseur particulier mise uniquement sur des SCPI de plus-value, sauf s’il a un objectif de valorisation pure, aucun besoin de revenus immédiats, et une forte tolérance au risque et à la liquidité. Dans la majorité des cas, les SCPI de plus-value sont intégrées en complément d’un portefeuille déjà composé de SCPI de rendement pour diversifier les moteurs de performance : stratégie de distribution et de capitalisation.

Faible pression fiscale pendant la détention et fiscalité dégressive sur les plus-values

En l’absence de loyers réguliers, l’investisseur ne déclare pas ou peu de revenus fonciers durant la phase de détention. Cela peut être intéressant si vous êtes déjà fortement fiscalisés et souhaitez différer l’imposition en concentrant la charge fiscale au moment de la cession, lorsque la potentielle plus-value sera réalisée.

La fiscalité applicable en cas de cession de parts de SCPI (qu’il s’agisse de SCPI de rendement, de plus-value ou fiscales) relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, dès lors que vous détenez vos parts en direct (hors assurance-vie, PEA, etc.). Le taux appliqué est de 36,2 % : 19 % d’impôt sur les plus values, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. À partir de la sixième année échue de détention, des abattements progressifs s’appliquent et conduisent à une exonération totale d’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans, et une exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans. Cette mécanique incite à une détention longue, cohérente avec l’horizon de placement visé par ce type de SCPI. 

Quels sont les risques associés à une SCPI de plus-value ?

Absence de revenus pendant la détention

Contrairement à une SCPI de rendement, ce type de véhicule ne verse pas ou peu de loyers. L’investisseur doit donc s’assurer de disposer de ressources suffisantes pour couvrir ses besoins, sans compter sur cet investissement pour générer des flux de trésorerie. 

Risque de liquidité

De plus, l’investissement en SCPI de capitalisation comporte un risque de liquidité élevé, dans la mesure où la valorisation du capital repose sur une détention longue. Pour espérer une plus-value, l’épargnant doit accepter d’immobiliser son capital sur plusieurs années.

Parallèlement, comme pour toute SCPI, la revente des parts n’est pas instantanée. En l’absence de marché secondaire actif ou de demande suffisante, il peut être difficile de céder ses parts rapidement. 

Impact d’une revente précoce

Enfin, une revente précoce pourrait remettre en cause l’intérêt fiscal de l’opération, notamment en privant l’investisseur des abattements applicables sur les plus-values. Elle pourrait également se traduire par une cession à un prix inférieur à celui attendu, si le marché n’a pas encore pleinement valorisé les actifs ou si la stratégie de gestion n’a pas encore produit ses effets. Cette sortie anticipée expose donc à un risque de perte en capital, en plus d’un rendement potentiellement dégradé.

Risque de perte en capital

La valorisation du patrimoine immobilier dépend du marché et de la qualité de la stratégie mise en œuvre par la société de gestion. Aucune plus-value n’est garantie. Une conjoncture défavorable ou une mauvaise exécution du plan de valorisation peut limiter, voire annuler, les gains attendus.

Parallèlement, les abattements fiscaux sont pleinement appliqués à partir de 22 ans de détention pour l’impôt sur la plus-value, et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. Il est donc recommandé de réaliser des simulations préalables afin d’identifier le moment de cession le plus opportun, en tenant compte de votre situation patrimoniale, des conditions de marché, et de l’impact fiscal de la cession.

Focus sur la fiscalité des plus-value 

Les gains réalisés lors de la cession de parts de SCPI sont soumis au régime des plus-values immobilières. Ils supportent : un impôt de 19 % et des prélèvements sociaux de 17,2 %, soit un taux global de 36,2 % en cas de cession avant 6 ans de détention échue. 

Les abattements se cumulent ensuite progressivement année après année, à partir de la sixième année échue de détention. Par exemple, après 15 ans de détention, l’abattement fiscal atteint 60 % pour l’impôt sur la plus-value (6 % d’abattement x 10 ans -de la 6ème à la 15ème année échue-) et 16,5 % pour les prélèvements sociaux (1,65 % d’abattement x 10 ans). Après 22 ans de détention, l’abattement pour l’impôt sera de ((6 % x 16 ans) + (4 % x 1 an)) soit 100 % d’exonération. Celui des prélèvements sociaux sera de ((1,65 % x 16 ans) + (1,6 x 1 an)) soit 28 %. 

Chaque SCPI transmet chaque année un Relevé Fiscal Unique (RFU), accompagné d’une notice explicative, afin de faciliter la déclaration des revenus fonciers dans votre déclaration fiscale. Toutefois, le RFU ne tient pas compte des abattements applicables sur les plus-values immobilières. Ces abattements sont généralement appliqués automatiquement par l’administration fiscale à partir de la déclaration de plus-value établie par la société de gestion ou par un notaire lors de la cession des parts.

Comment choisir et souscrire à une SCPI de plus-value ?

Comment choisir une SCPI de capitalisation ? 

L’analyse des performances des SCPI de capitalisation nécessite une approche spécifique, différente de celle utilisée pour les SCPI de rendement, qui sont généralement comparer en premier lieu par leur Taux de Distribution (TD). Pour évaluer la performance des SCPI de capitalisation, plusieurs indicateurs peuvent être analysés :

• Le Taux de Rendement Interne (TRI) : Cet indicateur financier avancé évalue la rentabilité d’un investissement sur une période déterminée, en tenant compte des flux de trésorerie entrants et sortants, ainsi que de la variation de la valeur des parts. Le TRI offre une vision complète de la performance d’une SCPI sur le long terme et peut être utilisé pour comparer plusieurs investissements entre eux (SCPI ou non). 
• La variation de la valeur des parts : L’appréciation ou la dépréciation du prix des parts sur une période donnée est un indicateur direct de la performance des SCPI de capitalisation. Une augmentation constante de la valeur des parts reflète une stratégie d’investissement efficace. 
• La valeur de réalisation par part : Cet indicateur représente la valeur vénale du patrimoine immobilier d’une SCPI, augmentée des autres actifs détenus, comme la trésorerie. Il fournit une estimation de la valeur intrinsèque des parts. 

Il est essentiel pour les investisseurs de considérer ces indicateurs dans une perspective à long terme, en tenant compte des cycles économiques et des fluctuations du marché immobilier. Une analyse approfondie de la stratégie de la SCPI, de la qualité de son patrimoine et de la compétence de sa société de gestion est également indispensable pour évaluer le potentiel de valorisation du capital.

Comment souscrire à une SCPI de capitalisation ? 

La souscription peut se faire :

• En direct, auprès de la société de gestion ou via un conseiller en gestion de patrimoine.
• Par le biais d’un contrat d’assurance vie, si la SCPI est référencée dans l’offre de l’assureur, afin de bénéficier d’un cadre fiscal spécifique.
• En démembrement de propriété, en acquérant uniquement la nue-propriété des parts, afin d’en réduire le coût d’acquisition.

Comparaison entre investissement en SCPI de plus value et SCPI de rendement 

Prenons un exemple chiffré pour comparer la fiscalité et la performance nette d’un investissement en SCPI de rendement et en SCPI de plus-value, sur une base identique de départ. Cet exemple est donné à titre indicatif, en utilisant des données hypothétiques. 

Hypothèses de départ et calculs 

• Montant investi : 100 000 € ; 
• Durée de détention : 15 ans ; 
• Tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur : 30 % ; 
• SCPI de rendement : rendement annuel 5 % net de frais de gestion ; 
• SCPI de plus-value : revalorisation de +3,5 %/an du prix de part, sans distribution pendant la détention ; 
• Revenus réinvestis ou épargnés, mais non fiscalement optimisés (hors assurance vie ou démembrement) ; 
• Les frais de souscription sont déjà intégrés dans la valorisation ; 
• Revente au terme des 15 ans pour les parts de SCPI de plus value, pas de revente pour les parts de SCPI de rendement. 

Interprétation  

Sur 15 ans, l’investissement en SCPI de plus-value génère un gain net supérieur (d’environ 9 %). En revanche, la SCPI de rendement a apporté à l’investisseur un revenu régulier. Pour comparer le gain “brut” s’élève à 75 000 € (de revenus) pour le patrimoine avec SCPI de rendement, contre 67 534 € (de revalorisation) pour celui avec SCPI de capitalisation. Pour rappel, cette hypothèse ne tient pas compte d’une éventuelle revente des parts de SCPI de rendement, qui peuvent elles aussi faire l’objet d’une revalorisation et de l’application de la même fiscalité au titre de plus values immobilière. 

En effet : si l’investisseur décide de vendre ses parts de SCPI de rendement à N+15, en supposant une revalorisation du prix de part de 1 % par an, soit une hausse cumulative d’environ 16 % sur 15 ans, il générerait une plus value brute de 16 000 €, qui serait grevé de 3 266 € de fiscalité ; soit une plus value nette de 12 734 €. Ainsi, au cumul, l’investisseur aura généré sur 15 ans : 39 600 € de revenus net + 12 733 € de plus-value nette soit 52 333 €. En définitive, en vendant les parts après 15 ans, le gain cumulé net est supérieur à l’hypothèse avec SCPI de capitalisation. 

SCPI de plus-value ou SCPI de rendement : que choisir ?

Les SCPI de plus-value s’adressent aux investisseurs qui souhaitent valoriser leur capital dans le temps, sans rechercher de revenus immédiats. Leur performance repose sur la capacité de la société de gestion à acquérir, valoriser puis revendre des actifs à un prix supérieur. En contrepartie, elles impliquent un horizon long, une faible liquidité et une certaine incertitude sur le gain final.

Comme l’a montré l’analyse comparative, les SCPI de rendement et les SCPI de plus-value peuvent générer des performances “similaires” sur le long terme, mais selon des logiques différentes. Le choix dépend donc de votre besoin de revenus, de votre fiscalité, de votre horizon de placement et de votre profil d’investisseur. Dans une approche patrimoniale globale, combiner plusieurs types de SCPI permet de diversifier vos sources de performance tout en équilibrant la temporalité et le niveau de risque de votre investissement immobilier indirect.

Pour en savoir plus sur les opportunités générées par les smallcaps immobilières, et comment elles peuvent s’intégrer dans une stratégie patrimoniale diversifiée, contactez nos conseillers. 

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