Vous êtes fortement imposé et souhaitez réduire ou optimiser votre fiscalité en vous appuyant sur l’investissement immobilier ? Les SCPI fiscales peuvent répondre à cet objectif patrimonial, qui plus est, sans les contraintes de la gestion locative traditionnelle. En effet, parmi les différents types de SCPI, les SCPI fiscales permettent de bénéficier, par transparence, des avantages fiscaux attachés à certains dispositifs immobiliers (Pinel, Denormandie, Malraux et déficit foncier notamment). Elles permettent ainsi d’alléger votre imposition tout en diversifiant votre patrimoine dans la pierre papier, avec un niveau d’accessibilité et de mutualisation qui lui est propre. Dans ce guide, comprenez leur fonctionnement, les différents dispositifs disponibles, leurs avantages et risques, ainsi qu’un comparatif avec d’autres stratégies patrimoniales.
Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?
Une SCPI fiscale est une Société Civile de Placement Immobilier qui collecte l’épargne de plusieurs investisseurs pour l’investir dans un parc immobilier éligible à un dispositif fiscal spécifique. En contrepartie de leur souscription, les associés bénéficient des mêmes réductions d’impôt que s’ils avaient investi en direct. Autrement dit, la société de gestion sélectionne des actifs conformes à un dispositif fiscal tel que le Pinel, le Denormandie, le Malraux ou le déficit foncier, et en tant qu’associé de la SCPI, vous bénéficiez par transparence des réductions ou déductions d’impôt attachées à ces investissements, sans avoir à gérer les biens ni à porter seul les risques locatifs.
Les SCPI fiscales sont à bien différencier des autres types de SCPI, à savoir les SCPI de rendement et les SCPI de plus values. L’objectif des premières est de délivrer des revenus locatifs réguliers, tandis que les secondes visent à valoriser un capital sur le long terme en misant sur la revente d’actifs à un prix supérieur. Nous en reparlerons dans les stratégies d’optimisation fiscale alternatives.
Les dispositifs fiscaux existants
Le Pinel
Les SCPI Pinel investissent dans de l’immobilier résidentiel neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement : non construit ou en cours de construction) situé dans des zones éligibles. En contrepartie de la conservation des parts pendant 6, 9 ou 12 ans, correspondant à l’engagement de location pris par la SCPI sur les biens acquis, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du montant investi. Cette réduction est répartie de manière linéaire sur toute la durée d’engagement, et entre directement en déduction de l’impôt sur le revenu dû chaque année après calcul selon votre TMI. Attention, les SCPI Pinel sont soumises au plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 € par an.
Exemple : un investissement de 100 000 € sur 9 ans donne droit à une réduction d’impôt globale de 18 %, soit 18 000 € au total, équivalant à 2 000 € de réduction par an pendant 9 ans.
D’autre part, bien que cela ne soit pas l’objectif principal, il est possible de percevoir des revenus locatifs pendant la détention, sous forme de dividendes. Bien que modestes (souvent autour de 1,5 % à 2 % brut par an), ces dividendes, lorsqu’ils sont perçus, sont soumis à l’impôt sur le revenu (selon la TMI de l’investisseur) et aux prélèvements sociaux (17,2 %) au titre des revenus fonciers classiques.
Supposons un rendement brut annuel de 2 %, soit 2 000 € de dividendes par an et une TMI de 30 % (+ 17,2 % de PS), l’imposition s’élèvera à 944 €, soit un revenu net perçu de 1 056 € en plus des 2 000 € de réduction.
Le Denormandie
Les SCPI Denormandie ciblent l’immobilier éligible au dispositif du même nom, soit de l’immobilier ancien à rénover dans les centres-villes. Pour être éligibles, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, et permettre d’améliorer la performance énergétique du bien.
Le régime et le plafonnement fiscal sont identiques à ceux du Pinel. Cependant, en pratique, les fonds restent souvent immobilisés minimum 9 ans, car la SCPI doit acheter les biens, réaliser les travaux de rénovation, puis les louer avant que la durée fiscale de l’engagement ne commence à courir, ce qui représente souvent 2 à 3 ans.
Le Malraux
Les SCPI Malraux investissent dans de l’immobilier résidentiel ancien, situé dans des secteurs sauvegardés ou des zones patrimoniales protégées. Ces biens, souvent dégradés, nécessitent une rénovation complète réalisée sous la supervision des Architectes des Bâtiments de France, afin de préserver le caractère historique et architectural des lieux.
En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur sa quote-part de travaux (et non du montant de l’investissement). Le taux varie de 22 à 30 %, selon la localisation des biens, dans la limite de 400 000 € de travaux sur 4 ans maximum, soit un avantage fiscal global maximal de 120 000 € (30 % de 400 000 euros). Contrairement aux deux dispositifs précédents, la réduction d’impôt issue de la loi Malraux n’est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales.
Bien qu’il soit légitime d’envisager une plus-value au moment de la liquidation de la SCPI (à l’issue des travaux de rénovation), celle-ci reste rare en pratique en raison du poids important des frais de restauration et de gestion supporté.
Le déficit foncier
Les SCPI de déficit foncier investissent dans des immeubles anciens à rénover, situés majoritairement en centre-ville. La société de gestion engage des travaux significatifs, dont une partie est déductible fiscalement des revenus fonciers des associés, dans la limite de 10 700 € par an, avec un report possible sur 10 ans. Il ne s’agit donc pas d’une réduction d’impôt directe, mais d’une diminution de la base imposable. Ce type de SCPI s’adresse donc à un public spécifique, déjà (fortement) exposé à l’imposition sur les revenus fonciers.
Exemple : Vous investissez 50 000 € de parts dans une SCPI de déficit foncier. La société de gestion indique que 54 % de ce montant sera affecté aux travaux de rénovation, soit 27 000 € de quote-part de travaux. Par ailleurs, vous percevez 20 000 € de revenus annuels issus d’autres investissements locatifs. Votre TMI est de 30 %. Dans ce cas, vous réalisez 8 100 euros d’économie sur l’impôt sur le revenu (27000 € × 30 %) et 4 644 euros d’économie sur les prélèvements sociaux de 17,2 % (27000 € × 17,2 %) ; soit une économie totale de 12 744 euros (environ 25 % du montant investi). Concrètement, votre placement ne vous génère pas de gains mais vous permet de déduire 12 744 euros de vos autres revenus locatifs.
Les avantages des SCPI fiscales
Le principal avantage des SCPI fiscales est la possibilité de réduire sa fiscalité de manière immédiate ou étalée dans le temps, selon le dispositif choisi. Le second est l’absence de gestion : la société de gestion prend en charge l’ensemble des démarches administratives, de l’acquisition à la mise en location, en passant par la rénovation et la revente des actifs. Vous n’avez rien à faire, si ce n’est de définir la stratégie qui répondra le mieux à vos objectifs fiscaux et patrimoniaux (choix du dispositif, montant à investir, horizon, etc.). Par ailleurs, l’investissement est réparti sur plusieurs biens (et locataires), ce qui réduit le risque locatif et patrimonial, à la différence d’un achat en direct sur un seul bien. Enfin, les SCPI fiscales sont accessibles avec des tickets d’entrée dès 5 000 €, ce qui permet d’ajuster précisément le montant investi à l’objectif de défiscalisation.
Les limites et risques à anticiper
Risque de liquidité important
Pour bénéficier pleinement de l’avantage fiscal, les parts doivent être conservées jusqu’au terme prévu par le dispositif, soit généralement entre 9 et 15 ans selon la SCPI. Toute cession anticipée est susceptible d’entraîner la remise en cause, partielle ou totale, des avantages obtenus.
En pratique, une fois la période fiscale échue, la SCPI procède à la vente des actifs immobiliers, liquide le véhicule et redistribue le produit de cession aux associés. Ces derniers n’ont aucune démarche à effectuer et perçoivent automatiquement le capital à la clôture du fonds. À l’inverse, en cas de revente anticipée, vous vous exposez à deux risques majeurs : la perte de l’avantage fiscal obtenu et une forte décote à la revente. De plus le marché secondaire est extrêmement restreint, la cession de parts avant le terme est donc fortement déconseillée, sauf contrainte personnelle majeure.
Risque de rentabilité
La plupart des SCPI fiscales offrent un rendement net annuel autour de 2 %, bien inférieur à celui des SCPI de rendement (4 à 5 % en moyenne). L’avantage fiscal compense cette faiblesse, mais uniquement pour certains profils.
De plus, comme pour les SCPI de rendement, les SCPI fiscales supportent des frais de souscription, généralement compris entre 8 et 12 % du montant investi. Dans le cadre d’une SCPI fiscale, ces frais pèsent davantage sur la performance globale de l’investissement : en l’absence de revenus significatifs pendant la détention, le rattrapage naturel de ces frais via des loyers est limité, voire inexistant.
Risque de perte en capital
Enfin, comme tout placement immobilier, investir en SCPI fiscale comporte un risque de perte en capital. La valeur des parts n’est pas garantie et peut évoluer à la baisse en fonction du marché immobilier, de la qualité des actifs détenus ou des conditions de revente à l’issue de la période fiscale. En l’absence de plus-value à la liquidation de la SCPI, ou en cas de revente anticipée avec une forte décote, l’investisseur peut percevoir un montant inférieur à sa mise initiale, malgré l’avantage fiscal obtenu. Autrement dit, la réduction d’impôt constitue un levier patrimonial, mais ne compense pas systématiquement une éventuelle sous-performance du placement.
SCPI fiscales ou autres stratégies patrimoniales ?
Investir en SCPI fiscale permet d’agir directement sur l’imposition française, en bénéficiant d’une réduction d’impôt dès la souscription ou à une réduction du revenu imposable. Toutefois, si elles offrent un cadre intéressant, elles ne constituent pas le seul levier d’optimisation patrimoniale. D’autres stratégies existent, parfois plus souples ou complémentaires :
SCPI de rendement : en démembrement, en assurance vie ou à crédit
Par exemple, investir dans des SCPI de rendement en démembrement de propriété permet d’acquérir uniquement la nue-propriété des parts, avec une décote pouvant atteindre 30 à 40 % selon la durée du démembrement. Pendant cette période, vous ne percevez aucun revenu et n’êtes donc pas fiscalisé. À l’issue du démembrement, vous retrouvez la pleine propriété des parts et commencez à percevoir des loyers, avec un rendement immédiat. Cette approche s’inscrit dans une logique de fiscalité différée.
Dans une logique parallèle, loger des SCPI de rendement dans un contrat d’assurance vie permet de bénéficier de l’effet de capitalisation des gains au sein du contrat, sans être imposé sur ces derniers. L’imposition ne s’appliquant qu’en cas de retrait et avec des abattements à partir de la huitième année du contrat.
Par ailleurs, les SCPI européennes représentent une alternative intéressante et vous permettent de bénéficier via les conventions fiscales internationales d’une imposition allégée de l’IR et d’une exonération de PS (dans la majorité des cas).
Enfin, investir dans une SCPI de rendement à crédit permet de bénéficier de l’effet de levier bancaire : vous valorisez un capital important tout en déduisant les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers : une stratégie pertinente si votre TMI est élevée.
SCPI de plus values
Enfin, les SCPI de capitalisation, aussi appelées SCPI de plus-value, reposent sur une stratégie patrimoniale axée sur l’appréciation progressive de la valeur des parts, sans distribution de loyers réguliers. Vous visez une plus-value à la revente des parts, avec une fiscalité concentrée à la sortie au titre de la plus-value immobilière.
Que choisir ?
Vous l’aurez compris, les SCPI fiscales représentent une solution d’optimisation fiscale, mais ne constituent pas une réponse universelle. D’autres approches peuvent s’avérer tout aussi pertinentes, selon vos objectifs patrimoniaux et fiscaux.
De plus, les SCPI fiscales comportent des caractéristiques et risques spécifiques : une durée de détention longue, une liquidité réduite, et une rentabilité modeste, le tout compensé par un avantage fiscal immédiat ou différé. C’est pourquoi il est vivement recommandé de vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine, afin de valider si cette stratégie est réellement adaptée à votre profil d’investisseur, à votre horizon de placement, et à votre niveau de fiscalité.
Et si vous envisagiez d’investir dans une SCPI de rendement positionnée sur un secteur à fort potentiel de valorisation ? Accessible en démembrement, à crédit ou via l’assurance vie, Epsilon 360 s’inscrit dans une stratégie flexible et dynamique, orientée vers les small caps immobilières. Contactez nos conseillers pour découvrir comment intégrer cette SCPI dans votre allocation et optimiser votre stratégie globale.
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