Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) offrent plusieurs modes de détention, chacun répondant à des objectifs patrimoniaux spécifiques. Parmi les solutions disponibles, l’acquisition de parts en nue-propriété dans le cadre d’un démembrement de SCPI s’adresse particulièrement aux investisseurs qui souhaitent anticiper la reconstitution de revenus futurs, tout en allégeant leur fiscalité pendant une période définie. C’est une stratégie de long terme, discrète mais redoutablement efficace lorsqu’elle est bien structurée. Quels sont les véritables atouts de ce mode de détention ? À quels profils convient-il le mieux ? Et surtout, comment sélectionner une SCPI adaptée à votre stratégie patrimoniale ? Nous vous guidons dans cet article.
Qu’est-ce que la nue-propriété d’une SCPI ?
La nue-propriété d’une SCPI repose sur un mécanisme de démembrement de propriété, qui divise l’actif en deux droits distincts : l’usufruit, qui permet au propriétaire de percevoir les revenus générés par l’actif, et la nue-propriété, qui donne au détenteur la possession des parts sans percevoir de revenus pendant toute la durée du démembrement.
Ce démembrement est généralement temporaire, avec une période fixée entre 5 et 20 ans. Pendant ce laps de temps, l’usufruitier perçoit les loyers, tandis que le nu-propriétaire bénéficie d’une décote sur le prix d’achat des parts. Une fois le démembrement terminé, la pleine propriété des parts est reconstituée automatiquement, sans frais ni formalité supplémentaire. Cette stratégie permet ainsi d’acquérir plus de parts avec une même somme investie et de profiter d’une valorisation à long terme, tout en optimisant la fiscalité, sans impact immédiat.
Les avantages de la SCPI en nue-propriété
Un investissement à prix réduit
Investir en nue-propriété permet d’acquérir des parts de SCPI à un prix réduit par rapport à la pleine propriété, en renonçant temporairement aux dividendes générés par l’usufruit. Plus la durée du démembrement est longue, plus la décote est avantageuse, offrant ainsi au propriétaire la pleine propriété des parts à son terme.
Cette décote améliore également la rentabilité finale, car elle permet à l’investisseur de bénéficier d’un effet de levier naturel sur son capital, sans subir de fiscalité pendant toute la durée du démembrement. En réduisant le coût d’acquisition, la nue-propriété permet d’acquérir plus de parts, ce qui élargit la diversification du portefeuille et limite l’exposition aux fluctuations du marché immobilier pendant la période temporaire du démembrement.
Une solution sécurisée et sans gestion active
Les SCPI, qu’elles soient en pleine propriété ou en nue-propriété, offrent un investissement entièrement passif, contrairement à un investissement immobilier locatif classique. En effet, l’investisseur en délègue l’ensemble de ces tâches à la société de gestion, qui s’occupe de l’exploitation des actifs, de la sélection des locataires, et des arbitrages immobiliers afin d’optimiser les rendements. Ce modèle permet ainsi au propriétaire de sécuriser son capital tout en diversifiant ses investissements, le tout sans nécessiter d’effort de gestion.
Une fiscalité allégée pendant toute la durée du démembrement
L’absence de loyers et de dividendes pendant le démembrement temporaire exonère le nu-propriétaire de toute taxation sur les revenus fonciers, y compris ceux générés par l’usufruit, ce qui est avantageux pour les contribuables fortement imposés, en leur permettant d’éviter une taxation pouvant atteindre 62,2 % (TMI de 45 % + prélèvements sociaux de 17,2 %). De plus, les parts en nue-propriété sont exclues de l’assiette de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), ce qui facilite la diversification des actifs sans alourdir l’impôt.
Enfin, à la fin du démembrement, la pleine propriété des parts est reconstituée sans fiscalité supplémentaire, ce qui permet à l’investisseur de récupérer des parts pleinement valorisées, tout en profitant d’un levier patrimonial efficace et d’une absence d’impact fiscal sur la reconstitution du droit de propriété.
À qui s’adresse la SCPI en nue-propriété ?
La SCPI en nue-propriété représente une solution d’investissement qui s’adresse principalement aux investisseurs qui ont un horizon de placement à long terme et qui disposent d’un capital à investir sans avoir besoin de revenus immédiats. De plus, cette stratégie, comme mentionnée précédemment, s’avère particulièrement avantageuse pour les contribuables fortement imposés, car elle permet de réduire l’impact fiscal de manière significative. Toutefois, la SCPI en nue-propriété peut également répondre aux besoins spécifiques d’autres profils, tels que les futurs retraités ou les expatriés.
Les futurs retraités : anticiper une complémentarité de revenus
Les personnes proches de la retraite peuvent utiliser la SCPI en nue-propriété comme un levier patrimonial pour préparer un complément de revenus tout en maîtrisant leur charge fiscale. En effet, en calibrant la durée du démembrement pour qu’elle coïncide avec leur départ en retraite, ils peuvent récupérer la pleine propriété de leurs parts au moment où leur imposition est généralement plus faible.
Ainsi, au lieu de percevoir des loyers soumis à une contribution élevée durant leur vie active, ils différèrent ces revenus à une période où leur tranche marginale d’imposition est plus avantageuse. Une fois le démembrement terminé, ces revenus viennent compléter leur pension de retraite tout en étant fiscalement optimisés.
De plus, en cas de revente des parts après plusieurs années de détention, le propriétaire bénéficie d’un abattement progressif sur la taxation des plus-values immobilières et peut ainsi réduire davantage l’impact fiscal de l’opération.
Les expatriés : une exposition à l’immobilier français sans taxation immédiate
Durant le démembrement, l’absence de revenus locatifs en SCPI en nue-propriété permet aux expatriés d’éviter l’imposition en France, tout en profitant de l’exposition au marché immobilier sans double imposition, notamment pour ceux dans des pays à forte fiscalité comme les États-Unis ou l’Espagne.
L’intérêt de ce placement dépend également du pays de résidence fiscale de l’expatrié. Dans certains États ayant signé des conventions fiscales bilatérales avec la France, l’imposition des revenus immobiliers suit des règles spécifiques. Opter pour une SCPI en nue-propriété permet alors d’anticiper ces mécanismes et d’optimiser la structure patrimoniale sur plusieurs années.
Enfin, la SCPI en nue-propriété offre une flexibilité stratégique en cas de retour en France. Lors de la reconstitution de la pleine propriété, l’expatrié récupère ses parts sans taxes sur la transmission des droits. Si son imposition future est plus favorable, il pourra alors bénéficier de revenus complémentaires dans un cadre optimisé.
Les risques et limites de l’investissement en SCPI en nue-propriété
L’investissement en SCPI en nue-propriété présente des avantages significatifs, mais comporte également des risques à prendre en compte. Comme pour tout placement immobilier, une analyse approfondie est nécessaire.
Une liquidité restreinte et valorisation incertaine
L’un des principaux inconvénients de la SCPI en nue-propriété est son absence de liquidité. Pendant toute la durée du démembrement, les parts restent immobilisées et leur revente complexe. Contrairement aux SCPI en pleine propriété, les parts démembrées ne trouvent généralement pas preneur, sauf dans des situations spécifiques, comme lorsqu’un investisseur institutionnel ou un particulier fortuné qui recherche une exposition temporaire à l’usufruit, ou lorsqu’une SCPI propose un marché secondaire structuré permettant l’échange de parts démembrées. C’est pourquoi, avant d’investir, il est essentiel de s’assurer que les capitaux engagés ne seront pas nécessaires durant cette période.
Quant à la valorisation des parts, bien que l’investissement repose sur un achat à prix décoté, plusieurs facteurs peuvent influencer l’évolution de la valeur à la fin du démembrement. En effet, le rendement de la SCPI, l’évolution du marché immobilier et les arbitrages réalisés par la société de gestion jouent un rôle majeur dans la revalorisation des parts : un mauvais suivi ou un environnement immobilier défavorable pourrait affecter cette valorisation.
En outre, bien que la décote appliquée à l’achat offre une certaine protection, elle n’assure pas que la valeur des parts à la fin du démembrement sera supérieure au prix d’achat. Un certain degré d’incertitude concernant l’évolution du capital doit être accepté par l’investisseur.
Une absence de revenus immédiats : un placement sur la durée
Contrairement à un investissement en SCPI en pleine propriété, qui permet d’avoir des revenus locatifs réguliers, la nue-propriété ne génère aucun revenu jusqu’à la fin du démembrement.
Toutefois, à l’issue du démembrement, le propriétaire n’est pas contraint de conserver ses parts pour percevoir des loyers. Il peut choisir de les revendre immédiatement afin d’encaisser une plus-value et de réallouer son capital vers une nouvelle opportunité d’investissement.
Le choix de la SCPI est essentiel pour optimiser le rendement de l’investissement en nue-propriété. Une sélection rigoureuse permet de sécuriser le montant engagé et d’optimiser la valorisation des parts à l’issue du démembrement.
Privilégier une SCPI diversifiée pour optimiser vos revenus
Une SCPI de qualité se distingue par un portefeuille immobilier diversifié. Cette diversité permet de réduire l’exposition à un seul secteur, ce qui assure une meilleure stabilité face aux fluctuations économiques. Avant d’investir, il est important d’évaluer les critères suivants, qui ont un impact direct sur le rendement à long terme :
- La répartition géographique : Une SCPI qui investit sur plusieurs marchés européens bénéficiera d’une plus grande stabilité économique, réduisant l’impact des crises locales sur la rentabilité des investissements.
- La diversité des actifs : Un portefeuille bien équilibré entre bureaux, commerces et établissements de santé permet de limiter les risques en cas de ralentissement sectoriel.
- Le taux d’occupation financier : Un taux élevé indique une gestion efficace et un bon niveau de location, ce qui garantit la continuité des performances et une rentabilité stable sur le long terme.
Comparer les décotes et les clés de répartition
Lors de l’investissement en SCPI en nue-propriété, chaque société de gestion applique ses propres clés de répartition pour déterminer la part de nue-propriété et d’usufruit. Ces paramètres impactent directement la décote offerte aux investisseurs, qui varie en fonction de la durée du démembrement. Plus cette période est longue, plus la décote est importante, ce qui permet de réduire de manière significative le coût d’achat des parts dès la souscription.
Il est donc essentiel de comparer les différentes offres afin de maximiser cette réduction. Cependant, la décote ne doit pas être le seul critère de sélection. Certaines SCPI offrent des réductions plus élevées, mais évoluent sur des marchés plus volatils ou risqués.
Focus : Epsilon 360°, une SCPI adaptée à la nue-propriété ?
Epsilon 360° est une SCPI diversifiée que nous avons conçue pour investir dans des secteurs stratégiques tels que le commerce, la santé et la logistique. Cette diversification nous permet de limiter les risques et d’apporter une stabilité face aux fluctuations économiques. Grâce à une gestion rigoureuse et à la sélection d’actifs à fort potentiel de valorisation, nous avons enregistré un taux de distribution de 6,55 % en 2024.
Mais au-delà des performances annuelles, Epsilon 360° se distingue également comme une option pertinente pour un investissement en nue-propriété. Nous proposons des clés de répartition flexibles, adaptées à la durée du démembrement, permettant d’acquérir des parts à un prix décoté, tout en conservant un fort potentiel de revalorisation à l’issue de la période.
Nous portons une attention particulière à la solidité de notre gouvernance et à l’alignement de notre gestion avec les objectifs de performance durable. Comme toujours, nous rappelons que les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs, qui restent dépendants de l’évolution des marchés immobiliers et du contexte économique.
Optimisez votre investissement immobilier avec la SCPI en nue-propriété
L’investissement en SCPI en nue-propriété est une solution pour ceux qui cherchent à valoriser leur patrimoine tout en bénéficiant d’une meilleure enveloppe fiscale. En renonçant temporairement aux revenus, cédés à l’usufruitier, cette approche permet de réduire les coûts d’acquisition tout en profitant d’une revalorisation future des parts. Toutefois, elle n’est pas sans risques, et bien choisir la SCPI est essentiel pour optimiser son rendement et limiter l’exposition au marché.
En analysant les différentes options, vous pourrez choisir la solution la plus adaptée à vos objectifs patrimoniaux. Chez Epsicap, nous vous offrons une solution adaptée à vos projets immobiliers. Contactez-nous pour découvrir comment intégrer la SCPI Epsilon 360° à votre portefeuille immobilier.
