SCPI en démembrement : une stratégie, trois approches pour optimiser votre patrimoine

Il existe plusieurs modalités d’investissements en SCPI, et le démembrement de propriété se distingue par sa capacité à répondre à des objectifs patrimoniaux variés et précis. Au-delà des avantages fiscaux qu’il offre, ce mode de souscription permet de structurer et d’optimiser une transmission patrimoniale ou de générer des revenus complémentaires sur une période déterminée ; en fonction du type de démembrement choisi : nue-propriété, usufruit ou viager. Dans cet article, nous vous présentons les différentes solutions pour investir en SCPI en démembrement, leurs bénéfices, leurs contraintes, ainsi que des exemples concrets pour mieux en comprendre leurs mécanismes.

Qu’est-ce que le démembrement en SCPI ?

Le démembrement consiste à scinder la pleine propriété d’un bien en deux : la nue-propriété d’un côté et l’usufruit de l’autre. La nue-propriété c’est le droit de posséder le bien sans profiter des revenus locatifs. L’usufruit quant à lui, est le droit de percevoir les loyers ou d’utiliser le bien, sans en être propriétaire.

Lorsque vous investissez en pleine propriété dans des parts de SCPI, vous en êtes pleinement propriétaire. Cela vous offre la liberté de les revendre à tout moment et de bénéficier des revenus locatifs qu’elles génèrent. En revanche, un investissement en démembrement sépare ces deux droits : vous bénéficiez soit de la nue-propriété (sans revenus locatifs mais avec une valorisation potentielle), soit de l’usufruit (avec des revenus locatifs, mais sans posséder les parts). Mais le démembrement à une durée de vie. En effet, dans le cadre des SCPI, il peut être temporaire (entre 3 et 20 ans) ou viager (durant toute la vie de l’usufruitier). À l’échéance, la pleine propriété des parts est automatiquement reconstituée, sans frais supplémentaires ; c’est le remembrement de propriété.

Comme mentionné précédemment, il existe trois types de démembrement : la nue-propriété, l’usufruit et le viager. Aucun n’est intrinsèquement supérieur aux autres, chacun répond à un objectif patrimonial propre.

Investir en SCPI comporte des risques, et opter pour un démembrement nécessite une réflexion approfondie pour s’assurer que cette solution correspond à vos objectifs patrimoniaux et à votre situation personnelle.

Focus sur la période du démembrement

La durée du démembrement, qui peut être de 3 à 20 ans, est un élément capital dans ce type d’investissement, car elle influence directement la clé de répartition entre la nue-propriété et l’usufruit, le montant de la décote dont vous bénéficiez en tant que nu-propriétaire, ainsi que le rendement global de votre opération.

Plus la durée est longue, plus la part attribuée à la nue-propriété augmente, offrant une décote plus avantageuse à l’achat, tandis que la valeur de l’usufruit diminue. Ce paramètre impacte également la valorisation future des parts et les opportunités fiscales en fonction de vos objectifs patrimoniaux : à 3 ans, la nue-propriété représente environ 85 % de la valeur totale, et l’usufruit 15 %. À 7 ans la répartition moyenne passe à 73 – 27, et à 10 ans elle s’établit à environ 65 – 35.

• Une courte période (de 3 à 7 ans) est donc idéale pour les investisseurs qui souhaitent des revenus ou des gains rapides ; mais les clés de répartition sont moins avantageuses sur des périodes courtes car la décote pour le nu-propriétaire est moindre ;
• Un horizon intermédiaire (de 8 à 10 ans) représente souvent le bon équilibre entre décote et potentiel de revalorisation, et convient particulièrement à ceux qui souhaitent préparer un projet futur ;
• Une longue durée (11 à 20 ans) s’adresse aux investisseurs long-termistes. La décote sur le prix de la nue-propriété est généralement plus élevée, mais les gains liés à la revalorisation des parts sont davantage influencés par les conditions du marché immobilier.

Pour évaluer et comparer ces différentes stratégies, vous pouvez vous appuyer sur le TRI (Taux de Rendement Interne), un indicateur complet qui mesure la performance globale d’un placement sur une période donnée. Dans le cadre d’un investissement en démembrement, où la temporalité joue un rôle central, le TRI d’un même projet variera considérablement en fonction de l’horizon choisi : il ne sera pas identique sur 3 ans, 7 ans ou 10 ans, car les clés de répartition et les opportunités de valorisation évoluent avec le temps.

Le démembrement temporaire en nue-propriété : une stratégie d’investissement à long terme sans fiscalité immédiate

En investissant en SCPI en nue-propriété, vous acquérez vos parts à un prix décoté (généralement entre 20 et 30 %), du fait que vous n’allez pas profiter de revenus locatifs pendant la durée du démembrement. À l’échéance, vous récupérez automatiquement la pleine propriété des parts et commencez à percevoir les dividendes. Vous avez également la possibilité de revendre vos parts à ce moment-là pour bénéficier d’une éventuelle revalorisation de leur valeur. Cette solution vous permet en outre, de constituer un patrimoine immobilier sans alourdir votre fiscalité actuelle. En effet, l’absence de dividendes vous exempte de toute fiscalité. Une fiscalité s’appliquera seulement au remembrement ou en cas de cession.

Concrètement, achetez maintenant des parts de SCPI en nue-propriété peut vous permettre d’anticiper des revenus complémentaires futurs (pour votre retraite par exemple), sans alourdir votre fiscalité actuelle, et en conservant la flexibilité de revendre vos parts en cas de besoins de liquidités (au moment du remembrement). Cette stratégie est donc particulièrement adaptée si vous cherchez à vous construire un portefeuille à long terme, sans avoir besoin de revenus immédiats.

Exemple de placement en nue propriété

légende : Simulation d’un investissement en nue-propriété de 50 000 € sur 10 ans dans la SCPI Epsicap Nano (nom commercial d’Epsilon 360°)

• Investissement : 50 000 € sur 10 ans, avec une décote de 30 %
• Détail des parts : 284 parts achetées à 176,40 € chacune (prix décoté)
• Revalorisation attendue : À l’échéance, les parts sont estimées à 275 € grâce à une revalorisation annuelle moyenne de 1 %
• Valeur totale estimée au remembrement : 78 100 €, soit un gain brut de 28 100 €

Cet exemple est fourni à titre d’illustration pour expliquer le fonctionnement de ce mode de souscription. 

Le démembrement temporaire en usufruit : diversifier une trésorerie d’entreprise ou générer des revenus à court terme

Dans cette configuration, vous achetez le droit de percevoir les loyers issus des parts pendant une durée déterminée, sans en devenir propriétaire. À la fin de la période de démembrement, en tant qu’usufruitier, vous perdrez automatiquement votre droit d’usufruit, sans démarches ni frais supplémentaires ; le nu-propriétaire récupérant automatiquement sa pleine propriété.

Ce mode de souscription est souvent choisi par des personnes morales (entreprises et sociétés), car elle permet de diversifier et de rentabiliser une trésorerie existante, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse (non imposition à l’IFI et possibilité de comptabiliser l’opération en tant que charge ou amortissement sur la durée du démembrement).

L’usufruit pour les investisseurs particuliers

Toutefois, l’acquisition en usufruit n’est pas exclusivement réservée aux personnes morales. Elle peut également convenir à des investisseurs particuliers qui souhaitent compléter leurs revenus sur une période définie, sans s’engager dans une stratégie patrimoniale à long terme. En profitant d’une décote à l’achat, ces derniers peuvent générer des revenus locatifs similaires à ceux d’une pleine propriété, mais en mobilisant un capital moins important. Ce mode d’investissement s’adresse aussi aux investisseurs qui disposent d’un capital à placer temporairement, à la recherche d’un rendement plus attractif que celui offert par des placements sans risque, comme les livrets ou les fonds en euros. Cependant, cette stratégie s’inscrit davantage dans une stratégie à court ou moyen terme, et ne convient pas à ceux qui cherchent à se constituer un portefeuille immobilier durable ou à valoriser leurs actifs grâce à l’effet du temps.

Enfin, en tant qu’usufruitier, vous n’êtes pas propriétaire des parts, ce qui vous protège du risque de dévaluation de leur valeur (et donc au risque de perte en capital) ainsi qu’au risque de liquidité. Cependant, bien que les revenus locatifs issus de l’usufruit bénéficient souvent d’une fiscalité réduite, notamment dans le cas des SCPI investies à l’étranger, il reste essentiel d’évaluer l’impact de la fiscalité applicable pendant toute la durée de la perception des dividendes, surtout si vous êtes soumis à une TMI élevée (supérieure à 30 %).

Le démembrement viager : pour transmettre un patrimoine

​​Le démembrement viager est particulièrement adapté dans un cadre familial pour organiser la transmission d’un portefeuille existant. Dans ce dispositif, le propriétaire (souvent un parent ou grand parent) transmet la nue-propriété de ses parts à un tiers, généralement ses enfants ou petits-enfants.

Trois bénéfices à ce mécanismes :

• le propriétaire transmet son patrimoine de son vivant en permettant à ses donataires (les enfants ou petits enfants) de n’être imposés aux droits de succession que sur la nue-propriété des parts ;
• les donataires deviendront pleinement propriétaires au moment du décès de l’usufruitier, sans droits de succession supplémentaires ;
• le donateur, qui garde l’usufruit des parts, continue de percevoir les dividendes générés par ces dernières.

Les contraintes et risques à considérer

Lorsque vous investissez en démembrement de parts de SCPI, plusieurs contraintes et risques doivent être pris en compte pour évaluer pleinement la pertinence de cette stratégie.

Tout d’abord, les sommes investies sont immobilisées pendant toute la durée du démembrement. Cela signifie que le capital engagé ne pourra pas être récupéré avant l’échéance, sauf dans certains cas très spécifiques.

Ensuite, il existe un risque lié aux fluctuations du marché immobilier pour les deux parties : Pour le nu-propriétaire, la valeur des parts peut diminuer au fil du temps, en fonction des conditions de marché, ce qui peut impacter la valorisation finale à l’échéance. Quant à l’usufruitier, les revenus locatifs perçus ne sont pas garantis, car ils dépendent de la performance de la SCPI et du bon pilotage des actifs immobiliers sous-jacents.

Enfin, les frais associés aux SCPI (frais de souscription et de gestion) peuvent en réduire la rentabilité nette.

Comment investir en démembrement et dans quelles SCPI ?

légende : exemple de simulation en nue-propriété Epsicap Nano / simulateur Espicap.fr / Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital, un risque de liquidité et le capital investi n’est pas garanti.

Toutes les SCPI ne proposent pas ce type d’investissement, et les clés de répartition (entre nue-propriétaire et usufruitier) peuvent varier d’une SCPI à l’autre. Il est donc essentiel de comparer les SCPI disponibles.

Pour un investissement en nue-propriété, privilégiez des SCPI avec un potentiel de revalorisation des parts (SCPI de capitalisation ou SCPI de rendement qui investissent dans des zones dynamiques). Pour un investissement en usufruit, orientez-vous plutôt vers des SCPI de rendement qui peuvent offrir des taux de distribution attractifs ou des SCPI investies à l’étranger qui peuvent offrir une fiscalité sur les dividendes plus avantageuse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et la valeur des parts est soumise aux variations réelles du marché immobilier dans lequel est investi chaque SCPI. 

De nombreux outils en ligne, proposés par des plateformes ou sociétés de gestion, permettent de simuler vos investissements potentiels en SCPI démembrées. Ces simulations intègrent : le coût d’acquisition des parts (avec décote pour la nue-propriété), les revenus locatifs perçus pour l’usufruit et la valeur projetée des parts à l’échéance du démembrement. Pour simuler un investissement dans la SCPI Epsicap Nano rendez-vous sur notre simulateur.

Une fois vos choix faits, vous devez formaliser votre projet auprès de la société de gestion ou via une plateforme spécialisée. Pour le démembrement temporaire, la durée (3 à 20 ans) est contractualisée dès l’acquisition des parts.

Investir en démembrement dans la SCPI Epsicap Nano (nom commercial d’Epsilon 360°)

La SCPI Epsicap Nano, gérée par Epsicap REIM, est accessible en démembrement en nue-propriété et viager. Contactez nos conseillers experts pour plus d’informations et évaluer si le cette solution correspond à vos besoins. Si oui, nos conseillers vous aideront à identifier le type de démembrement le mieux adapté à votre situation. Pour rappel, vous avez également la possibilité de réaliser une simulation afin d’évaluer la pertinence de votre projet, et d’estimer les résultats potentiels en fonction de vos objectifs et de votre horizon de placement.

Le démembrement en SCPI constitue donc une stratégie d’investissement performante, capable de répondre à divers objectifs patrimoniaux, comme nous l’avons vu. Toutefois, pour en tirer pleinement profit, il est essentiel qu’elle soit en parfaite adéquation avec vos besoins et projets à court, moyen, et long terme. Une analyse patrimoniale approfondie est indispensable pour évaluer la pertinence de ce mode de souscription dans votre situation spécifique.

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