SCPI spécialisées : quels secteurs immobiliers privilégier pour diversifier son patrimoine ?
Vous souhaitez orienter votre épargne vers un secteur immobilier ciblé, ou vous interrogez sur l’intérêt d’une SCPI spécialisée face à une SCPI diversifiée ? Selon l’ASPIM, les SCPI spécialisées ont représenté 32 % de la collecte nette globale en 2024, contre 43 % en 2023 et 31 % deux ans plus tôt. Mais cette variation traduit-elle une tendance de fond ou une lecture encore imparfaite des classifications dans les données disponibles ? Le fonctionnement des SCPI, qu’elles soient spécialisées ou diversifiées, repose sur les mêmes mécanismes fondamentaux : collecte, acquisition, gestion déléguée et redistribution des loyers. Cependant il convient de comprendre selon quels critères l’ASPIM qualifie une SCPI comme « spécialisée » ou « diversifiée », et quelles sont les conséquences de cette classification pour votre allocation patrimoniale. Ce guide vous aide à qualifier chaque modèle, à en évaluer les avantages et les limites, et à structurer une allocation immobilière cohérente, durable et alignée avec votre profil d’investisseur.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et liés à l’évolution du marché immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
SCPI spécialisées : définition et fonctionnement
Qu’est-ce qu’une SCPI spécialisée ?
Une SCPI spécialisée, aussi appelée thématique ou sectorielle, désigne une société civile de placement immobilier dont l’allocation d’actifs se concentre sur un secteur unique du marché immobilier. Selon la définition de l’ASPIM, au moins 50 % du portefeuille doit cibler un secteur spécifique pour que le véhicule soit qualifié de « spécialisé ».
À noter : Selon cette définition de l’ASPIM, la spécialisation se fonde sur la typologie des actifs détenus, et non sur leur localisation. Ainsi, une SCPI dite « régionale », qui investit principalement sur un territoire donné (Île-de-France, métropoles régionales, villes secondaires), ou à l’inverse, une SCPI dite « internationale », qui investit hors zone Euro, n’est pas considérée comme spécialisée au sens strict — sauf si elle respecte en parallèle un critère sectoriel dominant (exemple : 60 % de bureaux uniquement en région).
Comment fonctionne une SCPI spécialisée ?
Une SCPI spécialisée fonctionne selon les mêmes principes qu’une SCPI de rendement classique. En tant qu’associé vous détenez des parts dans une société civile qui investit dans un parc immobilier. Ce patrimoine est loué à des entreprises (sauf potentiellement dans le cas des SCPI résidentielles, nous en reparlerons), les loyers perçus sont redistribués nets de frais de gestion et au prorata des parts détenues à chaque investisseur. Ce sont les dividendes. L’ensemble des missions — sélection des biens, gestion locative, entretien et suivi administratif — est assuré par une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF).
La différence fondamentale avec une SCPI diversifiée réside dans la stratégie d’allocation et donc dans la nature des biens détenus. Une SCPI diversifiée répartit ses investissements sur plusieurs classes immobilières (bureaux, commerces, santé, logistique, etc.). À l’inverse, une SCPI à spécialisation concentre la plupart de ses capitaux sur une seule typologie d’immeuble.
Panorama des grandes familles de SCPI immobilières spécialisées

Les SCPI immobilières spécialisées se répartissent en plusieurs grandes familles, chacune rattachée à un secteur immobilier défini. Chaque catégorie présente des caractéristiques propres : logiques économiques, dynamique de collecte, profil de rendement et niveau de risque. Comprendre cette classification, ainsi que les particularités de chaque segment est indispensable pour évaluer leur place dans une allocation patrimoniale structurée et pertinente.
SCPI de santé : stabilité et demande structurelle
Les SCPI santé concentrent leurs investissements dans des établissements médicaux : cliniques, laboratoires, EHPAD, maisons de santé. Ce segment répond à une demande structurelle forte, alimentée par le vieillissement démographique et des besoins croissants en infrastructures de soins. En 2023, ce type de SCPI représentait près de 9 % de la collecte brute des SCPI spécialisées, selon l’ASPIM.
Leur positionnement sur des biens à usage très spécifique, majoritairement loués à des opérateurs de santé privés ou parapublics, favorise un taux d’occupation élevé et stable. En revanche, leur gestion exige une maîtrise précise des normes et obligations propres au secteur médico-social.
SCPI logistique : croissance tirée par l’e-commerce
Les SCPI logistique ciblent des entrepôts, des centres de distribution et des locaux d’activité. L’essor du e-commerce, conjugué à la recherche d’efficacité dans la chaîne d’approvisionnement, a soutenu la demande locative pour ces actifs. En 2023, elles ont collecté environ 6 % du marché, avec un taux de distribution moyen proche de 6 %.
Elles permettent donc de capter une dynamique sectorielle porteuse, notamment dans les zones périurbaines et les nœuds logistiques interrégionaux. Cependant, la logistique est sensible à l’évolution du commerce international et à l’équilibre offre-demande. Le profil des baux, souvent courts, mais ajustés aux besoins des opérateurs, assure quant à lui une rotation locative stable et maîtrisée.
SCPI de bureaux : entre tradition et mutation
Les SCPI de bureaux investissent dans des immeubles professionnels, principalement situés dans les quartiers d’affaires ou les grandes métropoles. Historiquement majoritaires, elles conservent encore une part importante du marché (environ 14 % de la collecte en 2023). Cependant, la mutation des modes de travail — télétravail, flex office — a fragilisé la demande pour certains formats obsolètes. Conséquence : en 2023, la valeur de réalisation moyenne des parts des SCPI de bureaux a chuté de 13,2 % selon l’ASPIM. Dans ce contexte, ces véhicules doivent ajuster leur stratégie d’investissement et reconfigurer leur parc immobilier pour répondre aux nouveaux usages professionnels.
Investir dans une SCPI de bureaux reste envisageable, à condition de privilégier celles qui misent sur un patrimoine bien situé géographiquement, adapté aux attentes des entreprises, rénové si nécessaire, et piloté de manière active et réactive.
SCPI de commerce : entre pression et sélectivité
Les SCPI commerce concentrent leurs acquisitions sur les surfaces de vente : pieds d’immeuble, galeries commerciales, retail parks. Ce segment a représenté environ 4 % de la collecte en 2023. Il subit une double pression : évolution des comportements d’achat et transformation des formats commerciaux. Ce segment est ainsi exposé à une certaine volatilité, avec une baisse moyenne des valorisations de l’ordre de 7,6 % constatée en 2023.
Les plus performantes sont celles qui misent sur une sélection locative très fine, en privilégiant des enseignes solides, capables de résister à la concurrence numérique. Le second levier de performance repose sur la localisation : les zones à fort flux piétonnier, résidentiel ou touristique, sont à privilégier afin de maximiser l’attractivité des locaux.
SCPI hôtelières et touristiques : rendement saisonnier et volatilité
Les SCPI hôtellerie investissent dans des actifs liés au tourisme : hôtels urbains, complexes balnéaires, résidences de loisirs. En 2023, elles ont représenté seulement 1 % de la collecte, signe d’une prudence persistante après les périodes de confinement.
Leur attrait réside dans la capacité à générer des revenus élevés en haute saison et à valoriser des emplacements premiums. Cependant, elles sont particulièrement exposées aux aléas économiques, sanitaires ou géopolitiques. Elles s’adressent donc à des épargnants conscients de la cyclicité des rendements, et doivent impérativement s’inscrire dans une allocation globale, correctement diversifiée.
SCPI résidentielles : contraintes réglementaires liées à l’usage
Les SCPI résidentielles se positionnent sur des biens à usage d’habitation destinés à la location longue durée. De fait, elles peuvent louer à des particuliers. Toutefois, dans certains cas, elles peuvent louer à des entités collectives — bailleurs sociaux ou exploitants de résidences gérées notamment — qui sous-louent ensuite à des particuliers. Le preneur au bail est alors une personne morale, mais l’usage final du logement reste résidentiel.
La rentabilité des SCPI résidentielles est généralement plus modeste, en raison d’un cadre réglementaire contraignant et de loyers souvent inférieurs à ceux pratiqués dans l’immobilier d’entreprise. C’est d’ailleurs ce qui explique leur part limitée dans la collecte globale, autour de 2 %. Ces SCPI peuvent néanmoins jouer un rôle pertinent pour équilibrer une allocation patrimoniale, à condition de porter une attention particulière à la structuration juridique des investissements et à leurs emplacements.
SCPI régionales : ancrage local et connaissance du territoire
Comme nous l’avons évoqué, au sens pur de la définition de l’ASPIM, les SCPI régionales ne sont pas considérées comme des SCPI spécialisées. Cependant, elles appliquent bel et bien une spécialisation géographique, en choisissant de cibler des territoires hors des zones locatives tendues. Leur atout principal réside, de fait, dans la proximité et leur connaissance fine du tissu économique local, ainsi que dans leur réactivité et leur capacité à capter des opportunités à des niveaux de valorisation plus accessibles.
Bien qu’elles représentent une part marginale dans les volumes de collecte, et que leur sélectivité puisse être risqué en cas de retournement localisé de la conjoncture locale, elles ont le mérite d’apporter dans une allocation une diversification complémentaire, souvent décorrélée des marchés les plus exposés à la concurrence institutionnelle.
SCPI internationales : exposition mondiale et fiscalité avantageuse
Les SCPI internationales adoptent également une sélectivité géographique, en choisissant, quant à elles, d’investir dans de l’immobilier professionnel situé hors France, voire, hors Europe. À noter que l’ASPIM ne fixe aucun seuil chiffré pour qualifier une SCPI d’« internationale ». Il s’agit d’une classification indicative, fondée sur la part majoritaire du portefeuille investi hors de France, sans cadre normatif formel. Cette absence de critère strict implique une certaine hétérogénéité dans les approches des sociétés de gestion. En effet, certaines se concentrent sur un segment immobilier clairement identifié, tandis que d’autres privilégient une large répartition, aussi bien sur le plan sectoriel que géographique.
Ces véhicules ont deux forces principales : capter la dynamique économique de différents pays et bénéficier d’avantages fiscaux sur l’imposition des revenus fonciers issus de biens hors hexagone. Cependant, la complexité de gestion de chaque pays investis en termes de réglementation, de change, et de fiscalité, exige une expertise éprouvée des sociétés de gestion.
SCPI ISR : performance et engagement durable
Certaines SCPI obtiennent le label ISR (Investissement Socialement Responsable) grâce à l’intégration systématique des critères ESG dans l’ensemble de leur processus d’investissement : performance énergétique des immeubles, politique locative inclusive et gouvernance. Bien que non définie comme une spécialisation, ce positionnement attire une part croissante de l’épargne immobilière et peut impacter directement la résilience du véhicule face aux mutations des marchés. Il garantit également aux associés, un reporting extra-financier précis et des engagements mesurables. Cependant, le rendement dépend toujours de la qualité du portefeuille et de la gestion opérationnelle de chaque société de gestion. Les SCPI labellisées ISR permettent ainsi de conjuguer convictions personnelles et approche patrimoniale, sans renoncer aux fondamentaux de l’investissement immobilier collectif.
Note : Cette dimension extra-financière ne constitue pas une spécialisation à part entière, mais une démarche transversale qui peut s’appliquer aussi bien à des SCPI spécialisées qu’à des SCPI diversifiées.
SCPI smallcaps : capter le potentiels des actifs intermédiaires avec la SCPI Epsilon Nano
Connaissez vous les smallcaps immobilières ? Ce sont des actifs immobiliers d’entreprise à taille humaine, évalués entre 1 à 10 millions d’euros, souvent négligés par les grands institutionnels. Pourtant, ces biens sont souvent le centre névralgique d’un tissu économique local. C’est la raison pour laquelle notre SCPI Epsilon Nano, gérée par Epsicap REIM, a choisi de se positionner en tant que SCPI smallcaps. Nous ciblons cette typologie unique, en investissant dans des commerces de centre-ville, des bureaux de proximité ou des locaux d’activité, situés dans des zones dynamiques, mais en dehors des marchés survalorisés, en France et en Europe.
En intégrant Epsilon Nano dans votre allocation, vous accédez à une SCPI spécialisée capable de concilier rendement potentiel — valorisation globale de 8,5 % en 2024 — diversification raisonnée, ancrage territorial, accessibilité et durabilité — grâce à notre labellisation ISR. Nous adoptons une approche flexible, capable de s’adapter aux opportunités de marché tout en maintenant une exigence élevée sur la qualité des locataires, la pérennité des loyers et la valorisation des actifs. Pour en savoir plus sur notre positionnement, contactez notre équipe ou rendez-vous sur notre site officiel.
Les avantages des SCPI spécialisées
Accéder directement à des marchés ciblés
Le premier intérêt d’une SCPI spécialisée réside dans sa capacité à offrir un accès direct à un marché professionnel difficilement accessible en direct. Par exemple, une SCPI investie en logistique vous permet en tant que particulier, d’obtenir une exposition à des plateformes de distribution ou des entrepôts de dernière génération, généralement réservés aux grands opérateurs.
Parallèlement, la spécialisation a pour but de tirer parti de dynamiques économiques ciblées. Par exemple, une SCPI dédiée au secteur logistique peut capter la croissance du e-commerce en ciblant des plateformes de distribution. Ce positionnement renforce également la maîtrise du secteur par la société de gestion. Cette expertise constitue un levier important de création de valeur, notamment dans les secteurs réglementés comme la santé ou le résidentiel social.
Construire une allocation alignée avec vos objectifs et vos convictions
Autre avantage, les SCPI spécialisées permettent de personnaliser son allocation en fonction de ses convictions patrimoniales. Si vous accordez de l’importance aux enjeux sociaux, vous pouvez par exemple, orienter une partie de votre investissement vers le médical, qui allient utilité sociétale et stabilité locative.
Ce type d’offre vous permet de construire une allocation ciblée et totalement personnalisée, souvent plus lisible et compréhensible qu’une stratégie diversifiée. Vous identifiez ainsi clairement les secteurs dans lesquels vous placez votre capital, qu’il s’agisse de segments jugés porteurs ou plus défensifs selon le contexte économique, et pouvez créer votre propre niveau de diversification.
Tirer parti d’un contexte sectoriel favorable
Enfin, la spécialisation peut favoriser une performance supérieure à la moyenne si le secteur ciblé connaît un cycle haussier ou une demande structurelle forte. Les taux de distribution moyens des SCPI logistiques, par exemple, figurent parmi les plus élevés ces dernières années, dépassant parfois 5,5 % selon l’ASPIM.
Ces rendements ne sont toutefois jamais garantis : ils peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse, en lien direct avec les mutations économiques ou les ajustements de marché propres au secteur concerné.
Les risques des SCPI spécialisées
Ce qui nous mène naturellement vers la première limite de ces véhicules : la spécialisation augmente mécaniquement l’exposition à un risque sectoriel. Par exemple, les SCPI de bureaux ont subi de plein fouet les conséquences de la montée du télétravail et la reconfiguration de la demande locative tertiaire. Cette mutation structurelle a entraîné une baisse significative de la valeur des portefeuilles dans ce secteur en 2023. Dans ce contexte, le risque de liquidité peut émerger. En période de tension ou si le secteur visé traverse une phase défavorable, les délais de cession peuvent s’allonger, sans aucune garantie.
Au-delà du contexte macroéconomique, la mauvaise gestion d’un actif ou son obsolescence peut rapidement entraîner une perte de valeur, notamment dans les secteurs très encadrés comme la santé. Il en est de même pour une SCPI mal positionnée géographiquement. Comment limiter ce risque ? En sélectionnant non pas une SCPI, mais en s’assurant de l’expertise de sa société de gestion et de sa connaissance du marché visé.
Comment choisir une SCPI spécialisée adaptée à votre profil
La cohérence avec vos objectifs
La première étape consiste à définir ce que vous attendez de votre investissement. Par exemple, une SCPI positionnée sur le secteur médico-social ou résidentiel peut convenir si vous recherchez une certaine stabilité de revenus, tandis qu’une SCPI logistique ou hôtelière s’adresse plutôt à ceux qui visent une dynamique de rendement plus élevée, en contrepartie d’une volatilité potentiellement plus marquée. Il convient donc d’analyser les tendances structurelles et conjoncturelles du secteur immobilier visé. Par exemple, le vieillissement de la population soutient la demande pour les infrastructures médicales, quand l’urbanisation et la transition énergétique influencent positivement l’immobilier logistique ou ISR. À l’inverse, certains segments comme les bureaux ou les commerces physiques nécessitent une plus grande vigilance, compte tenu des mutations en cours.
L’expertise de la société de gestion
Ensuite, nous l’avons évoqué à plusieurs reprises, la qualité de la société de gestion est un critère décisif. Son expérience dans le secteur ciblé, sa capacité à gérer un portefeuille cohérent, la transparence de son reporting, ainsi que la solidité de sa gouvernance influencent directement la performance future. Il convient donc de consulter son historique de performance, ses encours sous gestion, ses modalités d’arbitrage et sa capacité à maintenir un bon taux d’occupation financier, notamment en période de tension.
Le niveau de diversification interne
Enfin, même au sein d’une SCPI spécialisée, une diversification interne reste possible. Une SCPI santé par exemple, peut investir dans plusieurs sous-catégories (cliniques, laboratoires, EHPAD) et dans différentes zones géographiques. Il est donc recommandé de consulter la composition du parc, la répartition des locataires, et les zones d’implantation. Cette répartition interne permet de mieux absorber les risques locatifs ou sectoriels, tout en restant fidèle à la thématique principale.
Choisir une SCPI spécialisée ou une SCPI diversifiée ?
Face à la variété des véhicules disponibles, vous vous interrogez certainement sur l’intérêt de privilégier une SCPI spécialisée plutôt qu’une SCPI diversifiée. Ce choix dépend avant tout de la stratégie patrimoniale recherchée, du niveau de connaissance des marchés immobiliers dont vous disposez et de votre rapport au risque.
SCPI spécialisée : orientation affirmée, expertise ciblée
Opter pour une SCPI spécialisée revient à se positionner sur une conviction forte, qu’elle soit sectorielle, géographique ou thématique et permet de bénéficier d’une expertise approfondie sur un segment de marché identifié. Cette orientation peut générer un rendement supérieur à celui d’un portefeuille plus généraliste et implique une exposition plus forte à un risque sectoriel.
Les SCPI spécialisées conviennent donc à des épargnants capables d’évaluer les perspectives d’un secteur donné et disposés à diversifier leur portefeuille global par d’autres classes d’actifs.
SCPI diversifiée : mutualisation des risques, souplesse d’allocation
La répartition appliquée par les SCPI diversifiées vise à mutualiser les risques locatifs, sectoriels et conjoncturels. Elle offre également un profil de rendement plus équilibré, sans dépendance excessive à une typologie ou à une localisation.
Ce modèle présente un intérêt particulier pour les épargnants à la recherche d’une solution tout-en-un, sans arbitrage sectoriel à réaliser. Il constitue également un bon point d’entrée pour les primo-investisseurs qui souhaitent bénéficier d’une exposition large aux marchés de l’immobilier d’entreprise.
Quel arbitrage pour votre allocation immobilière ?
Il n’existe pas de solution universelle. Une approche pragmatique consiste à combiner plusieurs SCPI, en panachant spécialisées et diversifiées. Ceci afin de profiter des opportunités sectorielles tout en maintenant une couverture globale des marchés.
Par exemple, un portefeuille équilibré pourrait inclure une SCPI logistique pour dynamiser le rendement, une SCPI santé pour sa stabilité, et une SCPI diversifiée pour sa régularité. Le bon dosage dépend de vos objectifs patrimoniaux, de votre horizon de placement, et de votre appétence au risque.
Choisir et intégrer les SCPI spécialisées dans une vision patrimoniale globale
Les SCPI spécialisées ont chacune leurs forces et leurs limites. Choisir une SCPI suppose d’aller au-delà de la seule thématique sectorielle. Il est essentiel de comprendre en amont le fonctionnement général de la SCPI — son historique, son positionnement, les frais appliqués et bien d’autres — pour investir en pleine connaissance.
Pour en savoir plus sur notre SCPI Epsilon Nano et l’expertise d’Epsciap REIM, contactez-nous. Nous vous orienterons pour intégrer les smallcaps de manière cohérente afin de bâtir un patrimoine immobilier solide, durable et performant.
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