Le dispositif Denormandie est destiné à encourager l’investissement locatif dans des biens à rénover. Il s’applique aussi bien à l’immobilier en direct qu’à l’investissement en Pierre Papier via des SCPI fiscales. Les SCPI Denormandie permettent à leurs investisseurs (associés) de bénéficier d’une réduction d’impôt, sans aucune contraintes de gestion liées à la rénovation, à la location ou à la revente des biens. Cependant, ce type de levier de défiscalisation s’adresse à des profils patrimoniaux bien identifiés, avec un horizon long clairement assumé. Dans ce guide, comprenez le fonctionnement des SCPI Denormandie, leurs conditions d’éligibilité, les avantages fiscaux associés, ainsi que les risques à anticiper avant d’investir.
Qu’est-ce qu’une SCPI Denormandie ?
Une SCPI Denormandie est une SCPI fiscale, au même titre que les SCPI Pinel ou Malraux. Chacune de ces trois SCPI fiscales se distinguant par le cadre légal spécifique qui régit son dispositif de défiscalisation et par conséquent, la nature de son parc immobilier. Le Denormandie pour sa part cible spécifiquement l’immobilier ancien à rénover. L’objectif est double : réhabiliter les centres-villes dégradés et répondre aux besoins de logements à loyers encadrés.
Contrairement à un investissement en direct, les SCPI Denormandie prennent en charge l’ensemble du projet : sélection des biens, exécution des travaux, mise en location, gestion du locataire, perception des loyers, puis revente des immeubles en fin de cycle (et liquidation de la SCPI une fois l’ensemble du parc liquidé).
Les associés de leur côté, souscrivent des parts, perçoivent une quote-part des revenus locatifs, et bénéficient de l’avantage fiscal sur leur impôt sur le revenu (IR), au prorata de leur apport.
Le dispositif Denormandie cible donc les biens anciens à fort besoin de rénovation. L’acquisition doit concerner un bien situé dans une commune labellisée “Action cœur de ville” ou dans une zone couverte par une convention de revitalisation (ORT). Le logement doit faire l’objet de travaux significatifs, qui représentent au minimum 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux, réalisés par des professionnels certifiés RGE, doivent améliorer la qualité énergétique du bien ou le transformer à usage d’habitation.
Pour que l’allègement fiscal soit effectif, les locataires du parc rénové doivent respecter un plafond de ressources, et le loyer, un plafond au mètre carré, selon la zone géographique. La location doit intervenir dans l’année suivant la fin des travaux et porter sur un logement vide, occupé à titre de résidence principale. Les baux locatifs doivent être établis sur des durées fixes de 6, 9 ou 12 ans.
Une fois les engagements locatifs échus, la SCPI procède à la revente des biens. Le produit de cette vente est redistribué aux associés, au prorata des parts détenues. Ce processus complet s’étale généralement sur 8 à 14 ans, phases d’acquisition, de rénovation, de location et de liquidation comprises.
Quel avantage fiscal pour les investisseurs ?
Une réduction d’impôt directe…
Le régime du dispositif Denormandie est identique à celui du Pinel. Il permet à l’investisseur de réduire son impôt sur le revenu (IR) dès l’année de souscription, sous réserve que la SCPI engage l’acquisition et la mise en location des biens dans un délai maximal de 18 mois. L’avantage fiscal s’applique sur 100 % du capital investi, dans la limite de 300 000 € par an.
Le montant de la réduction dépend de la durée de l’engagement locatif :
- 12 % du capital investi pour 6 ans ;
- 18 % pour 9 ans ;
- 21 % pour 12 ans.
📌 Exemple : pour un investissement de 100 000 € avec un engagement sur 9 ans, l’avantage fiscal total est de 18 000 €, soit 2 000 € par an.
Ce dernier venant en déduction directe du montant de votre IR à payer chaque année — et non sur votre revenu imposable.
📌 Pour reprendre notre exemple, si votre IR annuel est de 4 000 €, après application de la réduction Denormandie issue de votre investissement de 100 000 €, il sera ramené à 2 000 €.
Attention, si votre IR annuel dû est inférieur à votre avantage fiscal, la différence ne sera pas reportée à l’année suivante : elle sera perdue.
… Qui entre dans le plafond des niches fiscales
Attention : cet allègement fiscal entre dans le plafond global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par foyer fiscal et par an. Il est donc important d’intégrer cet élément dans votre stratégie globale de défiscalisation, notamment si vous bénéficiez déjà d’autres avantages fiscaux.
… Et se limite à la durée des baux locatifs et non à la durée de détention des parts
Il convient également de bien comprendre cette distinction : la réduction fiscale est déterminée en fonction de la durée d’engagement locatif, mais la détention effective des parts s’étend généralement sur deux à trois années supplémentaires, nécessaires à la revente des actifs et à la liquidation de la SCPI. Durant cette période, vous conservez les avantages fiscaux déjà obtenus, mais vous n’en percevez aucun nouveau. Autrement dit, ces deux à trois années sont “neutres” pour vous, mais indispensables pour la gestion de la SCPI. Donc, si la location est établie pour des baux de 9 ans, vous devez être prêt à immobiliser vos fonds sur une période réelle de 11 à 12 ans.
Quelles sont les conditions à respecter ?
Nous en avons évoqué certaines, mais voici un récapitulatif complet des conditions d’éligibilité au dispositif tant pour les investisseurs, que pour la SCPI et les locataires.
Pour être éligible au dispositif, l’investisseur doit être résident fiscal français et conserver ses parts, non seulement durant tout l’engagement locatif de la SCPI, mais aussi jusqu’à la liquidation complète de cette dernière. Il doit être imposable à l’IR (et non à l’IS).
La SCPI de son côté, doit investir dans des biens situés dans les zones éligibles, réaliser les travaux requis dans les deux ans suivant l’achat, et louer les biens dans les délais impartis.
Les locataires doivent respecter un certain plafond de ressources et les loyers sont encadrés. Le logement ne peut pas être mis à disposition d’un membre du foyer fiscal d’un associé.
⚠️ Attention : toute revente de parts de SCPI Denormandie avant la fin de l’engagement locatif entraîne la perte de l’allègement fiscal, avec un risque de redressement par l’administration. De plus, le bénéfice fiscal n’est pas transférable à un tiers.
Quelle fiscalité pour les loyers et la plus-value ?
Les revenus locatifs perçus via une SCPI Denormandie sont imposés au titre des revenus fonciers, au barème progressif de l’IR, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux. Il n’existe pas de régime d’exonération spécifique pour ces revenus, qui viennent s’ajouter à vos autres sources imposables. L’avantage fiscal s’applique en réduction directe du montant de votre IR, après déclaration de l’ensemble de vos revenus, y compris les fonciers.
Concernant la plus-value réalisée à la revente des biens, celle-ci est répartie entre les porteurs de parts. Elle est soumise au régime classique des plus-values immobilières des particuliers, avec un abattement progressif selon la durée de détention.
📌 Par exemple, pour un investissement de 9 ans, un abattement de 24 % s’appliquera sur l’IR et de 6,60 % sur les prélèvements sociaux.
Quels sont les risques liés à un investissement en SCPI Denormandie ?
La SCPI Denormandie est un investissement à horizon long, avec une liquidité quasi nulle durant environ 10 ans ; la revente des parts en cours de vie étant fortement déconseillée.
D’autre part, comme tout placement en SCPI, le capital investi n’est pas garanti. Le prix de revente des immeubles à l’issue de la période locative dépendra du marché immobilier, de la localisation des actifs et de l’état du bâti. De même, les revenus locatifs ne sont pas garantis et dépendent du taux d’occupation et de la solvabilité des locataires.
Enfin, la réduction d’impôt étant conditionnelle au respect strict des règles, tout manquement ou toute cession anticipée entraîne une remise en cause du bénéfice fiscal, ce qui représente un risque majeur à intégrer dès l’entrée dans le projet.
La SCPI Denormandie constitue donc une opportunité patrimoniale pour réduire votre imposition tout en participant à un objectif d’intérêt général : la rénovation de logements anciens dans les centres-villes. Toutefois, ce type de placement doit être envisagé dans une logique de long terme, compte tenu de la durée d’immobilisation des fonds et du cadre réglementaire strict qui l’entoure, et être intégré dans une stratégie patrimoniale globale afin d’en tirer tout son potentiel. Avant d’investir, il est fortement recommandé de vous faire accompagner par un professionnel afin de valider la pertinence du dispositif Denormandie au regard de votre fiscalité personnelle, de vos horizons de placement et de vos objectifs patrimoniaux à long terme. Il est également utile de vous informer sur les autres SCPI fiscales disponibles, à savoir les SCPI Pinel, Malraux ou de Déficit Foncier, chacune reposant sur une loi distincte et répondant à des objectifs spécifiques. Enfin, sauf dans une stratégie ciblée de réduction d’impôt, il peut être judicieux de privilégier une optimisation du rendement global plutôt que la seule défiscalisation. Bien intégrées dans une allocation cohérente, les SCPI de rendement, associées à des supports tels que le démembrement ou l’assurance vie, peuvent offrir des solutions équilibrées, qui allient performance, souplesse et optimisation patrimoniale.
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