Vous souhaitez investir dans l’immobilier sans mobiliser votre épargne ? L’achat de parts de SCPI à crédit est une solution qui vous permet de vous constituer un patrimoine, d’optimiser votre fiscalité et de préserver votre trésorerie grâce à l’effet de levier du prêt immobilier. Accessible, ce mode de souscription de SCPI peut être un véritable atout pour le développement de votre patrimoine. Toutefois, avant de vous lancer, il est essentiel de bien comprendre les mécanismes de ce mode de financement ainsi que les risques associés. Ce guide vous détaille donc les avantages, les précautions à prendre et les différentes options de crédit pour investir en SCPI à crédit en toute connaissance de cause. Il est également essentiel de s’assurer que cette stratégie d’investissement soit en adéquation avec votre profil investisseur, votre situation financière ainsi que vos objectifs patrimoniaux.
Pourquoi investir en SCPI à crédit ?
L’achat de parts de SCPI à crédit repose sur un principe simple : utiliser un emprunt bancaire pour financer un investissement immobilier indirect. Cette approche présente plusieurs avantages stratégiques.
L’effet de levier du crédit
L’effet de levier du crédit désigne le fait d’investir une somme plus importante que celle dont vous disposez immédiatement et donc de générer potentiellement plus de gains que ce que vous auriez généré avec une somme investie plus faible.
Par exemple : Vous avez une épargne disponible pour investir de 50 000 euros. Deux options s’offrent à vous :
- Investir au comptant et acheter 50 000 € de parts de SCPI. Avec un rendement de 6 %, cela générerait environ 3 000 € de revenus annuels.
- Emprunter 50 000 € en complément et investir 100 000 € au total en SCPI. Avec un rendement de 6 %, cela générerait environ 6 000 € de revenus annuels.
Bien qu’il paraisse évident, cet exemple illustre parfaitement l’effet de levier : il permet d’accroître plus rapidement votre patrimoine en investissant une somme plus importante dès le départ. Parallèlement, il intensifie la capitalisation des gains en cas de réinvestissement, car les revenus perçus sont réinvestis sur une base élargie, et amplifie la croissance de votre investissement sur le long terme.
Pour reprendre notre exemple : sans réinvestir les revenus, sur une durée de 10 ans, l’option 1 aura généré 30 000 € de revenus cumulés, soit un capital total de 80 000 € (valeur initiale + revenus perçus), et l’option 2, 90 000 €, portant le capital total à 240 000 €. Si ces revenus sont réinvestis chaque année (potentiellement dans de nouvelles parts), l’écart entre les deux stratégies se creuse encore davantage. Au bout de 10 ans, l’investissement à crédit peut ainsi dépasser 270 000 € de capital total, contre 85 000 € environ pour l’investissement au comptant.
L’optimisation fiscale de l’emprunt
Un autre atout majeur réside dans l’optimisation fiscale. En effet, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers perçus. Cette déduction fiscale réduit votre base imposable (donc indirectement l’imposition des revenus fonciers perçus), réduit votre effort d’épargne réel pour l’amortissement du crédit, et améliore la rentabilité nette de votre investissement. Cette déduction fiscale est d’autant plus avantageuse si vous êtes soumis à une tranche marginale d’imposition élevée.
Concrètement pour reprendre notre exemple : Si votre emprunt de 50 000 € est souscrit à un taux effectif de 3,5 % sur 15 ans, les intérêts annuels s’élèveront à environ 1 750 € la première année. Ces 1 750 € sont déductibles de vos revenus fonciers, ce qui réduit votre base imposable et donc l’impôt à payer sur les loyers perçus. Si vous êtes soumis à une tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 %, cette déduction entraîne une économie d’impôt de 525 € par an (1 750 € x 30 %).
L’accessibilité des SCPI renforcée par le crédit
Investir dans l’immobilier en direct nécessite souvent un capital important, tandis que les SCPI offrent une entrée plus accessible, avec des montants d’investissement plus flexibles. À ce sujet, depuis l’ordonnance publiée le 4 juillet 2024, il n’existe plus de montant minimum légal pour investir en SCPI. Seul le prix d’achat d’une part et le nombre de parts exigé par chaque société de gestion déterminent le ticket d’entrée.
Cette accessibilité est encore amplifiée avec un crédit. En fonction de votre capacité d’endettement et de vos objectifs patrimoniaux, vous pourrez investir une somme plus conséquente et donc optimiser le rendement de votre investissement, sans mobiliser votre épargne (ou en la complétant).
Les autres forces de l’investissement en SCPI
Au-delà de la souscription à crédit, l’investissement en SCPI présente plusieurs atouts, notamment en matière de mutualisation des risques locatifs. Contrairement à l’immobilier en direct, où un impayé peut affecter significativement la rentabilité d’un bien, une SCPI repose sur un portefeuille diversifié de locataires. Cette diversification réduit considérablement le risque de perte de revenus et limite l’impact d’une éventuelle difficulté locative. De plus, en tant qu’associé, vous n’êtes pas seul à supporter ces risques, mais l’êtes avec des centaines, voire des milliers d’autres investisseurs.
Ensuite, une autre force incontestable de l’investissement SCPI réside dans la délégation de la gestion. La gestion étant entièrement déléguée à une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), vous bénéficiez d’un placement immobilier sans contrainte de gestion locative.
Enfin, les SCPI permettent d’accéder à un patrimoine immobilier diversifié, tant sur le plan sectoriel que géographique, souvent professionnel. Cette diversité est déterminante pour optimiser la performance et la résilience de votre investissement.
Maximiser l’effet de levier avec le crédit et le démembrement
Il est envisageable d’investir dans des parts de SCPI en démembrement de propriété. Dans cette approche, vous achetez uniquement la nue-propriété des parts de SCPI via un crédit pendant une période définie, entre 5 à 15 ans. À la fin de la période de démembrement, vous récupérez la pleine propriété sans aucun coût supplémentaire.
Cette solution vous permet d’acquérir vos parts à un prix réduit (jusqu’à 70 % moins cher en fonction de la durée du démembrement) et de déduire les intérêts d’emprunt (potentiellement de vos autres revenus fonciers si vous en avez). Cette stratégie permet donc de bénéficier de l’effet de levier du crédit sans générer d’impôt sur les revenus fonciers pendant toute la durée du démembrement. Cependant, il est important de noter que vous ne percevrez aucun revenu locatif durant cette période, et ne pourrez ainsi pas compter sur eux pour honorer les mensualités du prêt.
Investir en SCPI à crédit : Quels sont les risques et précautions à prendre ?
Le risque de rentabilité
Le premier risque porte sur la rentabilité de l’investissement. En effet, les dividendes perçus issus des loyers ne sont ni garantis ni fixes. Une baisse du taux d’occupation ou une diminution des rendements peut impacter les distributions. Il est donc essentiel de prévoir une épargne de précaution pour absorber d’éventuelles fluctuations et de ne pas s’appuyer exclusivement sur ces revenus pour rembourser le crédit. De fait, la gestion du taux d’endettement est essentielle. Une approche prudente consiste à intégrer les revenus d’autres placements ou salariaux afin d’assurer une gestion sereine du remboursement du crédit.
Le risque de perte en capital
Le second risque est lié à la valorisation des parts. En cas de revente à un prix inférieur au prix de souscription, un associé pourrait subir une perte. Pour limiter ce risque, il est conseillé de sélectionner des SCPI reconnues pour leur stabilité et leur potentiel de valorisation à long terme.
Le risque lié au taux et au coût du crédit
Un taux effectif élevé alourdit le coût du crédit et réduit la rentabilité, tandis qu’un taux bas optimise l’effet de levier et améliore le rendement net. Le momentum d’achat, soit le bon timing pour emprunter, est donc un facteur à considérer.
De plus, le coût du crédit doit être intégré dans l’évaluation de la rentabilité globale. Il est essentiel de négocier le meilleur taux possible selon votre dossier emprunteur, en tenant compte des frais annexes (dossier, garantie), et ce, malgré la déduction fiscale des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers. De plus, un crédit étant un engagement à long terme, un taux variable peut entraîner une hausse des mensualités et alourdir la charge financière. Soyez donc attentifs aux conditions.
Enfin, il est indispensable de réaliser des simulations précises pour évaluer l’effort d’épargne nécessaire et de valider la pertinence de l’opération en fonction du contexte économique et de votre situation patrimoniale et financière.
Quels crédits permettent d’acheter des SCPI ?
Le prêt amortissable : le plus courant
Le crédit immobilier amortissable est l’option la plus répandue. Il permet d’investir en SCPI, comme si vous investissiez dans de l’immobilier en direct. Chaque mensualité comprend une part d’intérêts et une part de capital. Cette dernière augmentant au fil du temps. Ce type de prêt permet de maîtriser votre amortissement avec des échéances fixes et prévisibles (sauf dans le cas d’un crédit avec un taux effectif variable).
Le prêt hypothécaire : pour obtenir des conditions optimisées
Si vous possédez un patrimoine immobilier, il est possible d’utiliser un crédit hypothécaire pour financer votre investissement en SCPI. Cela consiste à mettre en garantie un bien immobilier déjà détenu pour obtenir un prêt. Cette solution permet généralement d’obtenir des montants élevés, calculés en fonction de la valeur du bien mis en garantie, ainsi que des taux effectifs compétitifs, en raison de la garantie hypothécaire.
Cependant, il convient de prendre en considération les risques liés à la mise en hypothèque d’un bien immobilier personnel : en cas de défaillance de remboursement, la banque peut saisir le bien hypothéqué.
Le prêt in fine : pour différer le remboursement
Le crédit in fine, quant à lui, repose sur un schéma différent. Dans ce cas, vous ne remboursez que les intérêts du prêt pendant toute la durée du crédit, puis remboursez le capital emprunté en une seule fois à l’échéance. Cette solution est intéressante si vous souhaitez optimiser la déduction fiscale des intérêts d’emprunt et si vous disposez de ressources financières suffisantes ou prévoyez une entrée d’argent future pour assurer le remboursement du capital à l’échéance. Cependant, les banques demandent généralement une garantie, comme le nantissement d’une assurance vie ou une hypothèque, afin de sécuriser le remboursement final du crédit.
Note : si vous nantissez une assurance-vie, cette dernière continuera certes, de générer des rendements, cependant, vous ne pourrez plus effectuer de retrait, tant que le crédit ne sera pas totalement remboursé. Aussi, sachez qu’il existe un prêt spécialement conçu pour permettre un remboursement différé en mettant en garantie un portefeuille d’actifs financiers, déposé notamment sur un compte-titres, un PEA ou une assurance vie ; il s’agit du prêt lombard.
D’autres alternatives
Une alternative existe avec le crédit à la consommation affecté aux SCPI. Moins courant, ce financement est plus souple et rapide à obtenir, mais il présente généralement des taux plus élevés. Il peut néanmoins être une solution pour des investissements inférieurs à 75 000 euros, d’autant plus qu’il ne nécessite pas d’encours initial ou de garantie spécifique.
Quelle solution choisir ?
En investissement, il est essentiel de choisir une solution adaptée à votre profil investisseur et à vos objectifs patrimoniaux. Il en va de même pour le financement de parts de SCPI à crédit : au-delà des taux d’intérêt et des conditions d’emprunt, il est primordial d’opter pour une formule qui correspond à votre situation financière et patrimoniale, ainsi qu’à votre capacité d’endettement.
Par exemple, si vous souhaitez investir un montant modéré, comme 20 000 €, un prêt à la consommation peut être une option intéressante, bien que moins conventionnelle. En revanche, pour un investissement plus conséquent, de l’ordre de 200 000 € par exemple, un crédit immobilier amortissable sera souvent indispensable. Si vous souhaitez accéder à de meilleures conditions d’emprunt ou si votre profil emprunteur présente des contraintes (revenus irréguliers, endettement existant), des solutions comme le crédit hypothécaire, ou le prêt lombard peuvent être envisagées. Enfin, si vous prévoyez une entrée d’argent future (vente d’un bien, héritage, prime exceptionnelle), le prêt in fine peut être une option stratégique sur le plan de la gestion de trésorerie et de l’optimisation fiscale.
Dans tous les cas, une analyse patrimoniale et fiscale est essentielle pour choisir la meilleure stratégie de financement.
Quelles organismes financent les SCPI à crédit ?
Depuis la disparition en 2018 du Crédit Foncier (acteur majeur dans le financement des SCPI), plusieurs établissements bancaires (comme le Crédit Agricole, le Crédit Mutuel, la Caisse d’Épargne ou la Société Générale) proposent des offres pour l’achat de parts de SCPI, mais sous des conditions plus strictes : un apport personnel pouvant aller de 10 % à 30 % du montant emprunté ; une durée d’emprunt limitée (souvent entre 10 et 15 ans, rarement au-delà) et des garanties comme un nantissement d’épargne ou une domiciliation des revenus.
Du fait du contexte économique, les banques sont devenues plus sélectives sur les crédits immobiliers, et les SCPI n’échappent pas à cette tendance. Avec des taux d’intérêt plus élevés qu’il y a quelques années, certaines institutions financent moins volontiers cette typologie d’investissement, et privilégient des profils solvables avec contribution personnelle complémentaire.
Face à ces contraintes, passer par un courtier spécialisé en financement immobilier peut être déterminant. Grâce à leur réseau de partenaires bancaires, les courtiers peuvent :
- Identifier les organismes bancaires qui acceptent de financer les SCPI.
- Optimiser le montage financier en fonction de votre profil.
- Négocier de meilleures conditions (taux, durée, etc.).
Deux exemples d’investissement en SCPI à crédit
Un premier scénario repose sur un investissement de 187 000 €, financé à 20 % personnellement à hauteur de 37 000 € et à 80 % par un prêt de 150 000 € à un taux de 3,60 % sur 12 ans. Avec un rendement moyen de 6 %, les revenus locatifs perçus s’élèvent à 300 € par mois, tandis que la mensualité s’établit à 641 €.
Dans un second scénario, vous optez pour un crédit amortissable de 187 000 €, sur 12 ans également, à un taux de 5,50 %. Le revenu mensuel reste identique à 300 €, mais la mensualité atteint 727 €.
Interprétation : Si l’objectif est de minimiser le coût du crédit et la charge mensuelle, un apport initial permet d’obtenir un taux plus avantageux et de réduire les mensualités. Si l’objectif est de maximiser l’effet de levier, l’option sans apport permet d’investir un montant plus important sans immobiliser votre épargne, mais au prix d’un effort d’épargne plus élevé durant la durée du prêt. Dans les deux cas, il est essentiel d’analyser votre capacité de remboursement, d’anticiper les variations possibles des loyers et d’évaluer la rentabilité nette après fiscalité avant de vous engager dans un investissement en SCPI à crédit.
Investir en SCPI à crédit est donc une stratégie efficace pour vous constituer un patrimoine, optimiser votre fiscalité et profiter de l’effet de levier. Toutefois, ce mode de souscription nécessite une bonne maîtrise des risques et une analyse approfondie de votre situation financière avant de vous engager. Si l’achat à crédit représente une solution avantageuse pour certains profils d’investisseurs, il existe d’autres modes de souscription SCPI adaptés à différents objectifs patrimoniaux. L’investissement en direct, sans emprunt, permet d’éviter les contraintes liées au remboursement d’un crédit et offre une rentabilité immédiate. L’intégration des SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie constitue quant à elle une alternative intéressante au niveau fiscal.
Si vous recherchez une SCPI dynamique, stratégique et engagée, Epsilon 360°, spécialisée sur le segment des small caps, constitue une option à considérer. Pour en savoir plus sur notre stratégie d’investissement ou sur les différents modes de souscription disponibles, contactez notre équipe. Nos experts patrimoniaux sont à votre disposition pour vous accompagner dans la construction de votre patrimoine.
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