Achat de parts de SCPI en direct : tout savoir 

Parmi les différents modes de souscription en SCPI, l’achat en direct est le plus accessible et transparent. Il vous permet notamment de détenir vos parts sans intermédiaire et de bénéficier d’un contrôle total sur vos placements. Dans cet article, découvrez les atouts de l’investissement direct en SCPI, les aspects fiscaux à considérer, ainsi que les étapes pour acquérir vos parts et les intégrer judicieusement à votre stratégie patrimoniale. Que vous soyez débutant ou expérimenté, cette méthode d’investissement peut s’adapter à vos objectifs financiers.

SCPI en direct : qu’est-ce que c’est ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des structures d’investissement qui possèdent un parc de biens immobiliers d’entreprise, souvent diversifié. Ce parc peut être composé de bureaux, de commerces, de locaux logistiques ou d’établissements de santé par exemple ; situés en France, en Europe ou encore à l’international. Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous devenez associé de cette dernière et percevez, en tant que tel, des dividendes. Ces dividendes étant le résultat des revenus fonciers (des loyers) perçus par la SCPI via la location des différents biens. Autrement dit, investir en SCPI permet d’accéder à l’immobilier d’entreprise, d’en percevoir des revenus fonciers, et de profiter de la stabilité de l’immobilier, sans les contraintes de gestion de l’acquisition immobilière en direct. À ce sujet, il convient de distinguer “achat de SCPI en direct” de “achat immobilier en direct”. Dans le premier cas, vous confiez votre investissement à une société spécialisée qui gère un portefeuille immobilier pour votre compte. Dans le second, vous achetez directement un bien immobilier et assumez vous-même sa gestion locative.

Pour acquérir des parts de SCPI, plusieurs modes de souscription s’offrent à vous. Vous pouvez investir directement ou opter pour une enveloppe fiscale, comme un contrat d’assurance vie ou un Plan d’Épargne Retraite (PER). Ces solutions elles-mêmes peuvent être financées de différentes manières : au comptant, à crédit, ou encore en démembrement de propriété, selon vos objectifs patrimoniaux et vos capacités financières. Lorsque vous investissez en direct, vous achetez des parts de la SCPI directement auprès de la société de gestion de cette dernière, sans intermédiaire.

Que vous optiez pour de l’achat en direct ou par un contrat d’assurance vie, la durée d’investissement minimum conseillée est de 8 à 10 ans. Cette durée permet en effet de lisser les performances ainsi que les frais inhérents au placement (nous en reparlerons). Investir en SCPI est donc à considérer sur le long terme, à l’instar de l’investissement dans l’immobilier locatif en direct.

Investir en direct en SCPI : les avantages

Pas de contrainte de gestion, que des loyers perçus

Selon les données de l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF), le taux de distribution moyen des SCPI s’est maintenu au-dessus de 4 % au cours des dernières décennies. En 2023, le taux de distribution moyen était de 4,52 % et de 4,53 % l’année précédente. Cette constance des rendements, même en période de fluctuations économiques, souligne la résilience des SCPI en tant que véhicule d’investissement immobilier. Notons que les meilleures SCPI du marché peuvent atteindre jusqu’à 8 % de rendement et que notre SCPI Epsilon 360° a affiché en 2024, un TD de 6,55 %. Rappelons que tout investissement comporte des risques et que les performances passées ne préjugent pas les performances futures.

Dans le cas d’un investissement en direct, les dividendes inhérents à ces rendements vous sont automatiquement et entièrement reversés, net de frais de gestion. Par exemple : avec un capital de 10 000 euros investi à un taux de 5 %, vous pourrez bénéficier de 5 000 euros de gains annuels. Ces informations sont importantes pour trois raisons. La première, c’est que c’est la société de gestion qui gère absolument tout. La seconde, c’est qu’elle prélève directement les frais de gestion inhérents à sa fonction. Ainsi, pas besoin de calculer le rendement brut et net. (sauf cas très spécifiques) ; vous percevez simplement ce qui vous revient. Enfin, contrairement à l’investissement via un contrat d’assurance vie pour lequel chaque assureur est libre d’appliquer une “rétention de loyer” qui peut atteindre 15 % des revenus, vous percevez l’intégralité de vos dividendes, peu importe la SCPI choisie.

Diversification sans gestion

La diversification est le maître mot lorsqu’il s’agit d’investissement en SCPI. En effet, souvent, les SCPI possèdent des biens dans différents secteurs immobiliers et géographiques. Si vous faites le choix de SCPI spécialisées, vous pouvez tout à fait investir dans plusieurs SCPI afin de “diversifier vous-même” votre patrimoine immobilier. Cette diversification vous offre un niveau de dilution des risques important. Cette dilution des risques est d’autant plus, démultipliée par le fait que vous n’êtes pas l’unique propriétaire de ce parc immobilier. Mais vous l’êtes à l’instar de centaines ou milliers d’autres investisseurs. Tout ceci, sans compter sur le fait que vous bénéficiez de ces avantages sans aucune contrainte de gestion. C’est là toute l’expertise de chaque société de gestion : définir une stratégie, sélectionner les meilleures opportunités d’investissement et gérer l’ensemble des démarches avec les locataires et les investisseurs.

Flexibilité adaptée à plusieurs stratégies patrimoniales

Investir dans une ou plusieurs SCPI offre l’opportunité de développer et diversifier votre patrimoine immobilier tout en générant des revenus complémentaires. Vous pouvez également avoir un objectif fiscal. L’objectif principal varie selon votre profil : par exemple, si vous êtes retraité, vous pouvez percevoir des revenus réguliers tout en préparant votre transmission patrimoniale.

Accessibilité : Qui peut investir dans des parts de SCPI en direct ?

L’acquisition de parts de SCPI en direct est ouverte à une grande diversité d’investisseurs, qu’ils soient particuliers ou entités juridiques. Ainsi, que vous soyez jeune, retraité, épargnant débutant ou expérimenté, ou que vous souhaitiez investir en tant que personne morale pour votre entreprise, une société (SCI par exemple) ou encore une association ou une fondation ; entrer au capital de SCPI est possible. Le plus important est de faire les bons choix quant à la typologie de SCPI et du choix de la ou des SCPI en elle(s)-même(s) afin de répondre à la stratégie patrimoniale de l’investisseur, qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale.

La fiscalité de l’investissement SCPI en direct

Les revenus issus du placement en SCPI sont soumis à l’impôt en tant que revenus fonciers, selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur, et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Cette imposition peut atteindre jusqu’à 47,2 % pour les contribuables dans les tranches les plus élevées. Par ailleurs, lors de la revente, les plus-values sont soumises aux règles des plus-values immobilières, avec des abattements progressifs à partir de la sixième année de détention.

Pour réduire cette charge fiscale, plusieurs solutions existent :

• l’utilisation du levier bancaire en achetant à crédit immobilier : Les intérêts d’emprunt étant déductibles du revenu foncier, cela réduit mécaniquement l’impôt. De plus, l’achat à crédit permet de financer un investissement plus conséquent que ce qui serait possible en mobilisant uniquement des fonds propres. Le levier bancaire maximise ainsi le potentiel de rentabilité de l’investissement, surtout si le taux d’emprunt est inférieur au rendement attendu des parts de SCPI. Enfin, l’effet de l’amortissement progressif de la dette permet d’augmenter progressivement le patrimoine net de l’investisseur à moindre coût initial. Toutefois, il est important de noter que cette stratégie implique des risques, notamment celui de taux (augmentation des mensualités en cas de crédit à taux variable) ou de rendement insuffisant pour couvrir les échéances de remboursement. Un bon équilibre entre capacité d’endettement, taux d’intérêt, et horizon d’investissement est essentiel pour tirer pleinement parti de cette méthode.
• l’acquisition de parts de SCPI européennes ou internationales : Car la fiscalité des pays étrangers est souvent plus avantageuse, d’autant que des conventions fiscales signées entre ces pays et la France évitent une double imposition ;
• le démembrement de propriété : Acheter seulement la nue-propriété des parts (sans usufruit) permet de différer les revenus fonciers jusqu’à la reconstitution de la pleine propriété. Pendant la période de démembrement, aucun revenu n’est perçu, donc aucune imposition n’est due ;
• investir dans une assurance vie : Cela permet de bénéficier des avantages fiscaux de l’enveloppe fiscale de ce placement (pas d’imposition sur ce les revenus qui restent dans l’enveloppe et imposition réduite après 8 ans de détention) ; Il convient de noter que toutes les assurances-vie n’offrent pas cette option SCPI, et les frais liés à l’assurance-vie (gestion, arbitrage, etc.) peuvent affecter le rendement.
• choisir des SCPI fiscales : Certaines SCPI ont une vocation fiscale (comme les SCPI Déficit Foncier qui permettent de déduire les travaux réalisés sur les biens immobiliers détenus par la SCPI de votre revenu global). Ce type de SCPI peut ne pas être optimal pour les épargnants cherchant des revenus immédiats ou une forte liquidité.

Comment choisir une SCPI en direct ?

Le type de SCPI

Lorsqu’il s’agit de choisir une SCPI, la première chose à identifier est la typologie de la SCPI. Les plus connues sont les SCPI de rendement : vous investissez dans un patrimoine pour en percevoir des revenus locatifs sous forme de dividendes. Ensuite, il existe des SCPI fiscales qui ont pour objet social d’investir dans des biens éligibles à des dispositifs fiscaux afin d’en faire profiter l’ensemble des associés. D’autres sont des SCPI de capitalisation qui se focalisent sur la création d’un parc immobilier à fort potentiel de valorisation. Cela représente la première façon de classifier les SCPI.

Il est également possible de les classifier selon le niveau de diversification de leur parc et leur implantation géographique. De ce fait, il existe des SCPI de bureaux, des SCPI diversifiées, des SCPI européennes ou encore des SCPI internationales. Enfin, les SCPI sont identifiables selon leurs modalités d’entrée au capital. De ce fait, vous investirez dans une SCPI à capital variable ou à capital fixe.

Pour choisir, vous devez vous orienter vers la ou les typologies de SCPI qui répondent à votre situation patrimoniale et à vos objectifs d’investissement.

Les indicateurs

Pour comparer les performances des SCPI, le premier indicateur que vous allez trouver est généralement le Taux de distribution (TD). Ce dernier, exprimé en pourcentage annuel, reflète le montant des loyers redistribués par rapport à la valeur des parts. Ainsi, vous pourrez vous orienter vers une jeune SCPI qui affiche un TD de 7,5 %, ou bien vers une plus établie avec une gestion plus prudente qui affiche un TD de 5 % par exemple.

Le TD n’est pas le seul indicateur. Le TRI ou Taux de Rentabilité Interne est par exemple un indicateur de performances encore plus poussé. Le TOF ou Taux d’occupation financier, reflète quant à lui, la proportion des biens du patrimoine loués. Enfin, le RAN ou Report à nouveau exprime la proportion de réserve financière en cas de vacance locative. Certains indicateurs reflètent la performance, tandis que d’autres, la politique de gestion.

L’expertise et la stratégie des sociétés de gestion

Nous l’avons déjà évoqué, derrière toutes les SCPI, se trouvent des sociétés de gestion qui se chargent de l’ensemble de la stratégie et de la gestion du parc des SCPI. Donc, lorsqu’il s’agit de choisir une SCPI, il convient de vous informer sur sa société de gestion, son historique et son niveau d’expertise.

Les frais

Investir en SCPI en direct implique des frais d’accès : des frais de souscription généralement compris entre 8 et 12 % du montant investi qui sont prélevés une seule fois lors de l’acquisition des parts ; ainsi que des frais de gestion entre 10 et 12 % des revenus annuels. Certaines SCPI dites “sans frais”, accessibles en direct, proposent une stratégie avec zéro frais de souscription. En effet, chaque SCPI est libre de déterminer le montant de ces frais. Ce peut donc être un critère de choix, car ils impactent la rentabilité à court terme. Pour amortir ces frais et maximiser vos gains, rappelons qu’il est recommandé d’adopter une approche à long terme. Aussi, il est important de garder à l’esprit que ces frais servent à rémunérer l’expertise des sociétés de gestion qui vous permettent de bénéficier des avantages de l’investissement locatif sans gestion personnelle, et donc à couvrir notamment les coûts liés à la recherche et à l’acquisition des biens immobiliers ; les frais de commercialisation des parts ainsi que la rémunération des experts pour leurs services.

Les étapes pour acheter des parts de SCPI en direct

1. Définissez vos objectifs en termes de rendement, fiscalité et durée de détention pour orienter votre investissement ;
2. Choisissez la ou les SCPI qui correspondent à ces derniers. Un conseiller en gestion de patrimoine peut vous orienter dans vos choix ;
3. Constituez votre dossier de souscription en fournissant une pièce d’identité, un justificatif de domicile et un RIB ;
4. Définissez le mode de financement en optant pour un achat au comptant ou à crédit, en tenant compte de la fiscalité de chaque option (ici aussi, les conseils d’un CGP peuvent s’avérer pertinents !) ;
5. Souscrivez et attendez le délai de jouissance des parts pour commencer à percevoir vos loyers ;
6. Envisagez l’investissement programmé et le réinvestissement des dividendes pour faire croître votre patrimoine sur le long terme.

SCPI en direct : limites et risques

Focus sur le délais de jouissance

Lorsque vous souscrivez des parts SCPI en direct, un délai de jouissance s’applique généralement, souvent compris entre 3 et 6 mois après la souscription. Bien que ce délai puisse sembler long, il s’agit d’un aspect courant de l’investissement en SCPI, qui permet de garantir une gestion rigoureuse des fonds collectés. À noter que, dans le cadre d’un investissement via un contrat d’assurance vie, ce délai n’existe pas. Le délai de jouissance de notre SCPI Epsilon 360° est de quatre mois.

Les risques

L’achat en direct, bien qu’il dispose de nombreux avantages, et également, comme tout investissement, soumis à certains risques. Parmi eux, le risque locatif, qui dépend du taux d’occupation des biens et le risque de liquidité, du fait des modalités de reventes des parts qui doivent être respectées. À ceci, s’ajoutent les risques liés au marché et à la variation du prix des parts qui influencent le montant d’acquisition et le prix de revente potentiel ; ainsi que le risque de perte en capital.

Cependant, la diversification offerte par les SCPI ainsi que l’expertise des sociétés de gestion permettent d’atténuer ces risques en répartissant les investissements dans divers secteurs géographiques et économiques. Aussi, en tant qu’investisseur, en usant de stratégie comme l’investissement programmé, vous pouvez lisser les fluctuations des prix du marché et maximiser les gains sur le long terme.

Pourquoi choisir l’achat SCPI en direct ?

Investir dans des parts de SCPI en direct est une solution transparente, flexible et potentiellement rentable. Ce mode d’investissement vous permet d’accéder à l’immobilier sans les contraintes de gestion locative, tout en bénéficiant directement des performances brutes générées par votre placement. Cependant, il est essentiel de considérer la fiscalité afin de choisir la SCPI la mieux adaptée à votre profil d’investisseur. Enfin, avant d’investir, prenez le temps d’analyser chaque SCPI, d’étudier les frais de chacune, ainsi que l’expertise de leur société de gestion.

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