Que vous cherchiez à percevoir des revenus complémentaires, à optimiser votre fiscalité ou à préparer un projet patrimonial à long terme, investir en SCPI peut être une solution pertinente et flexible, grâce à ses différents modes de souscription. En direct, en pleine propriété, en démembrement, à crédit ou encore au sein d’une enveloppe fiscale ; dans cet article, nous vous présentons ces types d’investissement et vous aidons à identifier celui qui correspond le mieux à vos objectifs patrimoniaux.
Pourquoi investir en SCPI ?
En achetant des parts dans une SCPI, vous devenez associé de cette dernière et percevez de manière régulière (souvent trimestriellement) une partie des loyers générés par les actifs qu’elle détient, sous forme de dividendes. Le patrimoine d’une SCPI est généralement majoritairement constitué d’immobilier d’entreprise et diversifié, tant dans le secteur d’activité (commerces, bureaux, santé, logistique, etc.), que géographiquement (villes et provinces en France, Europe ou international). Le niveau de diversification varie selon la stratégie de chaque SCPI. Une diversification élevée vous permet en tant qu’investisseur, de limiter les risques.
Contrairement à l’investissement locatif classique, vous n’avez aucune contrainte de gestion : la société de gestion de la SCPI s’occupe de tout, de l’acquisition à la gestion des locataires, en passant par la distribution des revenus et les obligations administratives envers les associés.
Enfin, investir en SCPI est bien plus accessible que l’achat immobilier en direct. En effet, certaines SCPI proposent un montant minimal d’investissement particulièrement bas, parfois dès quelques centaines d’euros. C’est une des grandes forces des SCPI : permettre à de nombreux profils d’investisseurs d’investir et d’accéder à de l’immobilier d’entreprise, même avec un budget limité.
Les risques à considérer
Investir en SCPI, comme tout placement, comporte des risques, notamment le risque de perte en capital (car la valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction du marché immobilier). Il convient également de considérer la liquidité limitée des parts de SCPI (bien qu’elles soient généralement plus liquides qu’un investissement immobilier en direct), ainsi que les frais associés à ce dernier (frais de souscription et de gestion).
SCPI en direct : simplicité et autonomie
Investir en SCPI en direct consiste à acquérir des parts directement auprès de la société de gestion responsable de la SCPI. Pour rappel, chaque Société Civile de Placement Immobilier est administrée par une société de gestion qui définit et assure la mise en œuvre de la stratégie de la SCPI. Par exemple, Epsicap M gère la SCPI Epsilon 360°, spécialisée sur le secteur des smallcaps.
En achetant la pleine propriété des parts directement auprès de cette dernière, sans intermédiaire, vous devenez associé de la SCPI et percevez directement les revenus locatifs générés par les actifs immobiliers sous-jacents de cette dernière (après l’application d’un délai de jouissance variable selon les SCPI) sur votre compte bancaire personnel. Il est cependant important de souligner que ces revenus locatifs sont soumis à l’imposition au titre des revenus fonciers. Cet aspect fiscal doit être pris en compte dans votre réflexion afin d’évaluer pleinement la rentabilité nette de ce mode d’investissement.
En sommes, investir en direct en SCPI est fait pour vous si vous recherchez une solution d’investissement simple, directe, transparente et autonome pour investir dans l’immobilier sans contrainte de gestion locative.
SCPI à crédit : capacité d’investissement augmentée et optimisation fiscale
Il est possible d’acquérir des parts de SCPI à crédit, via un prêt immobilier amortissable (le plus couramment utilisé) ou un crédit consommation. D’autres solutions de financement plus marginales (comme le prêt in fine) sont également envisageables en fonction de votre situation. Cette méthode permet d’utiliser l’effet de levier du crédit pour investir un montant plus important que votre épargne immédiate, tout en optimisant votre fiscalité grâce à la déduction des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers, et en utilisant potentiellement les dividendes perçus pour contribuer au remboursement des mensualités.
Attention, un crédit vous engage sur le long terme, et vous devez être en capacité d’assurer le remboursement des mensualités, même en cas de baisse des revenus locatifs. Aussi, le coût du crédit doit être considéré pour évaluer la rentabilité globale de votre investissement.
Zoom sur la défiscalisation offerte par ce type d’investissement
Ce mécanisme de déduction fiscale est particulièrement avantageux si vous êtes dans une tranche marginale d’imposition élevée (TMI de 30 % ou plus) ; d’autant que, si le cumul des intérêts d’emprunt et les charges dépassent les revenus locatifs, vous pouvez générer un déficit foncier. Déficit qui peut être imputé sur votre revenu global (dans la limite de 10 700 € par an). Cependant, ce type d’investissement n’a pas vocation première à la défiscalisation directe, comme celle offerte par les SCPI fiscales.
Cette stratégie est donc particulièrement adaptée si vous disposez d’une capacité d’endettement stable et souhaitez diversifier votre patrimoine avec un horizon d’investissement à long terme ; d’autant plus, si vous êtes dans une TMI élevée.
SCPI en assurance vie : capitalisation des gains et fiscalité optimisée
Investir en SCPI en assurance vie consiste à acquérir des parts de SCPI en tant qu’unités de compte (UC) dans un contrat d’assurance vie multi supports. Les revenus générés sont capitalisés dans le contrat et bénéficient des avantages fiscaux de l’assurance vie. Autrement dit, les revenus locatifs sont automatiquement réinvestis dans le contrat et génèrent à leur tour des dividendes (à condition qu’ils soient réinvestis dans des UC SCPI) ; c’est ce que l’on appelle l’effet de capitalisation.
L’assurance vie est également réputée pour ses avantages fiscaux : les gains sont imposés seulement en cas de retrait, et si ces retraits interviennent après 8 ans révolus de détention de l’enveloppe (et non des parts), ils bénéficient d’abattements fiscaux et d’un taux réduit de l’impôt sur le revenu. Par ailleurs, l’assurance vie est adaptée à la transmission patrimoniale ou la préparation d’un projet à long terme.
Ce mode de souscription est donc pertinent si votre objectif est de préparer un projet sur le long terme et que vous privilégiez la capitalisation des revenus locatifs pour maximiser vos gains, plutôt que leur perception immédiate pour créer des revenus complémentaires.
Attention, il est essentiel de prendre en compte les frais associés à ce mode de souscription, notamment les frais d’entrée et de gestion du contrat d’assurance vie, qui s’ajoutent aux frais propres à l’investissement en SCPI (frais de souscription et de gestion). De plus, chaque assureur définit ses propres conditions et propose un catalogue spécifique de SCPI éligibles en UC. Une analyse détaillée des contrats est indispensable.
SCPI en démembrement : une solution aux multiples avantages
Enfin, il est possible d’investir en SCPI en démembrement de propriété. Ce mécanisme permet de dissocier la nue-propriété et l’usufruit des parts. Vous pouvez ainsi choisir d’acquérir :
- La nue-propriété : Vous devenez propriétaire des parts sans percevoir de revenus locatifs pendant la période de démembrement, mais vous bénéficiez d’une décote sur le prix d’achat. Ce type d’investissement est particulièrement adapté si vous souhaitez investir avec un effort financier réduit. Une fois la période de démembrement terminée, vous récupérez la pleine propriété des parts sans coûts supplémentaires et commencez à percevoir les revenus locatifs.
- L’usufruit : Vous achetez uniquement le droit de percevoir les loyers sur une période déterminée, sans devenir propriétaire des parts (et donc sans avoir la possibilité de revendre vos parts). Cette option est idéale pour maximiser vos revenus à court terme, par exemple pour compléter des revenus existants ou optimiser la trésorerie d’une entreprise.
Attention, le démembrement est une solution patrimoniale à envisager sur le long terme, en raison de l’immobilisation de votre capital tout au long de la période de démembrement. Aussi, les conditions fiscales et financières varient selon la durée du démembrement, les règles de la SCPI concernée et les objectifs patrimoniaux de l’investisseur. Il est essentiel de procéder à une analyse patrimoniale approfondie pour s’assurer que le démembrement de propriété est en adéquation avec votre situation et vos objectifs.
Investir dans la SCPI Epsilon 360° : les solutions disponibles
La SCPI Epsilon 360° est une SCPI de rendement gérée par Epsicap REIM, spécialisée dans les actifs immobiliers à petite capitalisation (smallcaps). Cette SCPI se distingue par une stratégie accessible, orientée performance et responsable (labellisée ISR).
En fonction de votre profil investisseur et de vos besoins, plusieurs options d’acquisition sont possibles : en pleine propriété, en démembrement temporaire ou viager, à crédit, ou au sein d’une assurance vie (sous réserve des contrats compatibles). De plus, pour optimiser et adapter votre investissement, la SCPI Epsilon 360° propose la mise en place de versements programmés et le réinvestissement automatique des dividendes.
De quoi répondre à un large éventail d’investisseurs ! Pour toute question et déterminer la solution la mieux adaptée à vos objectifs, contactez nos conseillers en gestion de patrimoine.
Pour rappel, l’investissement en SCPI comporte des risques, notamment liés aux variations des marchés immobiliers, et il est essentiel de définir une stratégie d’investissement alignée avec vos moyens et vos objectifs.
A lire aussi :
